איך להיות בעל בית טוב?
כדי להיות בעל בית טוב, עליך לקיים תקשורת פתוחה עם הדיירים שלך, לספק תחזוקה מהירה של הנכס ולנהל רשומות מוקפדות.
אם היית פעם דייר, אתה יודע שיש בעלי בתים טובים ויש בעלי בתים רעים. בין אם החלטתם להשכיר בית או דירה בה התגוררתם ובין אם ברצונכם לעבוד בחברה גדולה יותר לניהול נכסים, דאגו להבטיח שהדיירים שלכם יראו בכם אחד הטובים. כדי להיות בעל בית טוב, עליך לקיים תקשורת פתוחה עם הדיירים שלך, לספק תחזוקה מהירה של הנכס ולנהל רשומות מוקפדות.
שיטה 1 מתוך 3: תקשורת עם הדיירים
- 1הסבירו את חוזה השכירות לדיירים חדשים. בכל פעם שיש לך דייר חדש, הקפד לשבת איתם ולעבור את חוזה השכירות בפירוט. עשה את חלקך כדי לוודא שהם מבינים את כל מה שיש בו לפני שהם חותמים על הקו המקווקו.
- אם אתה ממהר לדיירים שלך לחתום ולתת להם עותק של חוזה השכירות, אל תצפה שהם יקראו אותו אחר כך. פירוש הדבר שהם אינם מודעים למדיניות המפתח, שעלולה לגרום לבעיות בהמשך.
- היו מוכנים לענות על שאלות אם יש משהו בחוזה השכירות שהדיירים שלכם לא מבינים או לא מסכימים איתו. הקשיבו לדאגותיהם בגלוי והיו מוכנים לנהל משא ומתן - אך עליכם גם לעמוד על האינטרסים שלכם ולהיות מסוגלים להסביר ברוגע ובאופן רציונלי את הנימוקים שמאחורי כל המדיניות שהדייר החדש שלכם לא אוהב.
- ייתכן שתרצה לסמן או להדגיש הוראות מפתח בחוזה השכירות שעלולות להשפיע באופן משמעותי על חיי היומיום של הדיירים שלך. לדוגמה, אתה יכול להדגיש את ההוראות לגבי אופן הודעה על נושא תחזוקה. שמור על כך חיובי, כגון על ידי הדגשת התמריצים לשכר דירה במועד במקום הדגשת הקנסות או העמלות בגין איחור בתשלומים.
- 2ספק משאבים נעים לדיירים חדשים. במיוחד אם הדיירים החדשים שלך עוברים מעיר אחרת או מחלק אחר במדינה, הם יעריכו מידע על הקהילה שמסביב.
- בדרך כלל ניתן לקבל מידע על שינוי כתובת מסניף הדואר המקומי שלך, ואתה יכול למסור אותם לדיירים חדשים אם הם עדיין לא טיפלו בכך.
- אסוף רשימת שמות וכתובות של שירותים מקומיים בעלי עניין משותף, כגון חנויות מכולת וספריות. תוכל גם לכלול רשימה של מסעדות בקרבת מקום, או נקודות עניין כגון פארקים ומוזיאונים.
- תוכלו להכניס מידע זה לחבילה קבלת פנים עבור דיירים חדשים. מלא שקית או קופסה בפריטים קטנים שיהפכו את המעבר למשימה קלה יותר, כמו גם בקבוק מים ובר גרנולה או חטיף אחר.
- 3הגב לשאלות או תלונות במהירות. בעל בית טוב נגיש לדיירים שלהם. פירוש הדבר שבדרך כלל עליכם להגיב לכל הודעות דוא"ל או שיחות טלפון מהדיירים תוך 24 שעות מרגע הקבלה.
- הגדירו את שעות המשרד בהן הדיירים יוכלו ליצור איתכם קשר ולדעת שתגיבו מיד (או תוך מספר שעות). ייתכן שתרצה להגדיר מספר שעות אחרי חירום. זכור כי להיות בעל בית הוא, במובנים רבים, כיבוש של 20,57. וודאו שהדיירים שלכם ידעו ליצור איתכם קשר.
- אם אתם מסתלקים, או אם אין לכם שעות משרד בסופי שבוע, הודיעו לדיירים על כך מראש וצרו הודעת "משם" שתאפשר להם לדעת מתי הם יכולים לצפות לתגובה.
אם היית פעם דייר, אתה יודע שיש בעלי בתים טובים ויש בעלי בתים רעים. - 4הציעו מספר דרכי תקשורת. אמנם כדאי שתיידע את הדיירים שלך אם יש שיטת תקשורת מסוימת שאתה מעדיף, אך עליך לתת להם מספר דרכים שונות ליצור איתך קשר, תלוי בשעה ביום שהם צריכים להגיע אליך.
- דיירים רבים מעדיפים לשלוח דוא"ל או לשלוח הודעה באינטרנט במקום להרים טלפון, אז וודא שאפשרות זו זמינה. השתמש בכתובת דוא"ל ייעודית במקום בכתובת הדוא"ל האישית שלך לצורך תקשורת דיירים.
- אם אינכם עובדים בחברת ניהול נכסים או שוכרים נדל"ן משלכם ללא משרד השכרה נפרד, כדאי שתקבלו קו טלפון נפרד המשמש אך ורק לתקשורת דיירים. כך תוכלו לענות לטלפון בצורה מקצועית ולא אישית.
- 5שמרו על אווירת מקצועיות. אמנם אתה רוצה להיות ידידותי עם הדיירים שלך, אך אתה עדיין צריך לשמור על קשר מקצועי. במיוחד אם אתה גר ליד היחידה שאתה שוכר, זה יכול להיות קל להחליק למערכת יחסים אישית יותר.
- שמירה על הדייר במרחק זרוע מעמידה אתכם במצב טוב יותר בכל הנוגע לקבלת החלטות עסקיות. לדוגמה, יתכן שאתה נוטה לתת לדייר שאיתו אתה קרוב להחליק כאשר הוא משלם את שכר הדירה באיחור. זהו מדרון חלקלק שיכול להוביל לדייר לנצל אותך ולפגוע בעסק שלך.
- היו לבביים עם הדיירים שלכם והתייחסו אליהם בכבוד. אם הם מרגישים שאתה מכבד אותם, הם יכבדו אותך בתורם.
- 6תגמלו דיירים עבור תשלום שכר דירה בזמן או מראש. אחת הדרכים הפשוטות ביותר להפוך לבעל בית שהדיירים שלך משתוללים עליו וממליצים לאחרים היא לתגמל התנהגות טובה ולא להסתמך אך ורק על עונשים על התנהגות רעה.
- מתן תמריץ קטן לתשלומי שכירות בזמן יעודד את הדיירים לעשות זאת. לדוגמא, תוכלו להציע כרטיסי קולנוע או כרטיס מתנה בסך 19 אירו לחנות מכולת מקומית לדיירים המשלמים את שכר הדירה שלהם בזמן שישה חודשים ברציפות.
- ייתכן שתרצה לשקול להציע הנחה קטנה על שכר דירה, כגון 5 או 10 אחוזים, לדיירים שמוכנים לשלם מספר חודשים של דמי שכירות מראש.
- שמור על תגמולים או תמריצים קטנים ולעתים רחוקות. קצת עובר דרך ארוכה, ואם אתה נדיב מדי אתה יכול להפר את שולי הרווח שלך. תן תגמולים לעתים קרובות מדי, והדיירים שלך עשויים לצפות להם.
שיטה 2 מתוך 3: אחזקת הרכוש שלך
- 1חדרי אמבטיה מלאים לדיירים חדשים. אתה יודע כמה קשה לנוע, וכמה אנשים יכולים להיות מפוזרים באותה תקופה. היה בעל בית טוב על ידי עזרה לדיירים שלך ולספק את היסודות שהם כנראה לא יחשבו עליהם עד שיהיה מאוחר מדי.
- לדוגמא, כשאנשים עוברים למקום חדש, הדבר האחרון שהם רוצים לעשות הוא להפיל הכל כדי לקנות נייר טואלט כי הם לא ארזו, או לא זוכרים באיזו קופסה זה נמצא. עשו להם טובה ו הניחו גליל נייר טואלט טרי בכל חדר אמבטיה, כמו גם מגבות נייר וסבון ידיים ליד כל כיור.
- ייתכן שתרצה לכלול בקבוקי מים או משקאות ספורט במקרר, או להשאיר כמה חטיפים זולים על השיש במטבח או במזווה. מראה שאכפת לך מרווחת הדיירים שלך יתחיל את הקשר ברמה הנכונה ויעודד אותם להתחשב באינטרסים שלך ולדאוג לרכוש שלך.
היה בעל בית טוב על ידי עזרה לדיירים שלך ולספק את היסודות שהם כנראה לא יחשבו עליהם עד שיהיה מאוחר מדי. - 2השב מיד לבקשות התחזוקה. אם יש לך דייר שמתקשר כל הזמן לבקש תיקונים קטנים שלא ממש משפיעים על יכולת המגורים של יחידת ההשכרה, ייתכן שיש לך נטייה להתמהמה. עם זאת, בעיות קטנות יכולות להיות גדולות יותר.
- באופן כללי, עליך לנסות לענות על כל בקשות התחזוקה, לא משנה כמה מינורית, תוך 48 שעות מרגע הבקשה. אם מדובר בבקשת חירום שהופכת את היחידה למאוכלנת, נסה להגיב באופן מיידי וקבע התאמות חלופיות עבור הדייר אם לא ניתן לתקן את הבעיה מיד.
- התייחס ברצינות לכל בקשת תחזוקה, גם אם מדובר במשהו מינורי כמו החלפת נורה. אם דייר מתקשר ומבקש ממך לעשות דבר שבדרך כלל באחריותו של הדייר, צא ולעשות זאת בכל מקרה. בין לפני או לאחר השלמת המשימה, אולי תרצה לומר משהו כמו "אין לי בעיה לעשות זאת עבורך הפעם, אך בעתיד אנא זכור שזו האחריות שלך לטפל במסגרת חוזה השכירות."
- 3דע את החוק. הקפד להתעדכן בתקנות מקומיות ובחוקים ממלכתיים או לאומיים שעלולים להשפיע על הנכס שלך או על מערכת היחסים שלך עם הדייר שלך. זה לא בהכרח אומר שאתה צריך לשכור עורך דין, אבל אתה צריך ליידע את עצמך.
- בדרך כלל ישנם חוקים הנוגעים למגורים המחייבים אותך לתחזק את הנכס שלך אם אתה מתכוון להשכיר אותו. דרישות אלה עשויות לכלול נושאים מבניים בסיסיים כמו גם חשמל ומים זורמים.
- באקלים קר יותר, ייתכן שיש פקודה המחייבת את שמירת החום לדיירים בימים ובלילות בהם קר במיוחד. המשמעות היא שעליך לשמור על החום דולק גם אם הדייר לא שילם את חשבון השירות שלהם או שאינו משלם את שכר הדירה.
- 4היכנסו לדיירים באופן קבוע. חלק מהדיירים עשויים להתעלם מבעיות קטנות העלולות להתפתח לבעיות גדולות. זה יכול להיות בגלל שהם לא מבחינים בנושא או בגלל שהם חושבים שזה נורמלי - אבל זה יכול להיות בגלל שהם לא רוצים להטריד אותך.
- ביצוע צ'ק-אין עם הדיירים שלכם לגבי מצב הנכס יעזור להם להבין שאתם לא מתכוונים לראות בהם מטרד אם הם יספרו לכם על תיקונים או בעיות קלות.
- שלחו אימייל או מכתב, או התקשרו לטלפון - אך הימנעו מלרדת ללא הודעה על מנת לבדוק את הנכס. אתה הבעלים, אבל הדייר שלך גר שם. כבד את פרטיותם ואל תהיה פולשני.
- זכור כי גם בדיקות קבועות יכולות להעלות את הדיירים שלך בקצה, מכיוון שהיא מעבירה את המסר שאתה לא סומך עליהם. אם אתם מתכננים לבצע בדיקות, עשו אותם רק מדי שנה או חצי שנתית, והעניקו לדיירים התראות רבות מתי הם יתרחשו.
- 5שמור על שטחים משותפים מסודרים ונקיים. הדיירים שלך יהיו מצפוניים יותר לשמור על פנים היחידות שלהם במצב טוב אם האזורים החיצוניים והאחרים של הנכס הם ייצוגיים ומטופחים.
- לא משנה כמה נחמד הנכס מבפנים אם מבחוץ זה נראה כמו שכונת עוני. אם תזניח את חלק הנכס שאתה אמור לתחזק, סביר להניח שהדיירים שלך יזנחו גם את יחידותיהם.
- התחזוקה הכללית והתחזוקה של הנכס עשויים להשפיע גם על האופן בו הדיירים שלכם עוזבים את הנכס כאשר הם עוברים דירה. אם אתה מגלה באמצעות הזנחה את האזורים החיצוניים והמקובלים שלא אכפת לך מהנכס, הדיירים שלך לא יראו טעם לנקות כשהם עוזבים.
היה בעל בית טוב על ידי ביצוע המכתב של הסכם השכירות בעצמך ולא מתן חריגים או משחק מועדף עם הדיירים. - 6להיות עקבי עם נזקים ועמלות. קנסות בגין נזק לרכוש ושכר טרחה אחר צריכים להיות מפורשים בהסכם השכירות. היה בעל בית טוב על ידי ביצוע המכתב של הסכם השכירות בעצמך ולא מתן חריגים או משחק מועדף עם הדיירים.
- אם אתם שוכרים כמה יחידות, קחו בחשבון שהדיירים שלכם ככל הנראה ידברו ביניהם. אם אתה מבצע חריג לדייר אחד, היה מוכן לעשות את אותו חריג עבור כולם.
- כאשר אתה אוכף באופן עקבי את הוראות החכירה, אתה שולח הודעה לדיירים שלך שלא ניתן לטפל בהם או לנצל אותם. הדיירים שלך יכבדו אותך על זה.
שיטה 3 מתוך 3: ניהול רישומים אמינים
- 1קבל עורך דין שיבדוק את חוזה השכירות שלך. גם אם תקבל טופס חכירה מחברת מסמכים משפטיים מכובדת, הוא עדיין עשוי לכלול הוראות שאינן מתיישבות עם פקודות מקומיות.
- חלק מההוראות הבלתי חוקיות יכולות לפסול את כל הסכם השכירות. וודאו כי חוזה השכירות שלכם הוא ברזל, כך שתוכלו לאכוף אותו באופן חוקי במקרה שיש לכם בעיות ותצטרכו לפנות דייר.
- אתה גם רוצה לחקור את השוק באזור שאתה שוכר כדי לוודא ששכר הדירה שאתה גובה הוא סביר. יש לזכור כי בערים מסוימות יש הוראות פיקוח על שכירות החלות על סוגים מסוימים של נכסים. עורך דין בעל דירה-מנוסה מנוסה יכול לעזור לך בכך.
- 2עשו בדיקות רקע ובדיקות אשראי על כל הדיירים. בדיקות רקע ואשראי עוזרות להגן עליך מפני דיירים שעלולים להיות לא אמינים או מטרידים אחרת. קבעו סטנדרטים ברורים על הדיירים לעמוד ולתקן תקנים אלה לפני שהם ממלאים בקשה.
- זכור כי בדרך כלל ישנם חוקים נגד אפליה האוסרים עליך להפלות מועמדים על רקע הגזע, המגדר או הגורמים האחרים שלהם. עם זאת, חוקים אלה בדרך כלל אינם מחייבים אותך להשכיר את הנכס שלך למישהו עם עבר פלילי נרחב, או שציון האשראי שלו נמוך כל כך, עד שאתה לא סומך עליהם שישלמו שכר דירה באופן קבוע.
- היו עקביים וערכו בדיקות רקע ואשראי על כל המועמדים, גם אם אתם מכירים אותם באופן אישי. שמירת רשומות אלה יכולה להגן עליך במקרה שאתה מואשם באפליה, מכיוון שזה מראה שאתה מתייחס לכל המועמדים אותו דבר.
- 3קבל הכל בכתב. גם אם אתה מסוגל לפתור בעיה עם דייר בטלפון, או באמצעות שיחה אישית, כתוב מכתב המאשר את ההסכם ושלח להם אותו תוך שמירה על עותק לעצמך.
- תיעוד בכתב של כל תקשורת עם הדיירים שלך, מינורית ככל שתהיה, נותן לך הוכחה משפטית להסכם במקרה שתגיע לבית המשפט.
- אין צורך לאשר שיחות שאינן קשורות לשכירות, אך יש לרשום כל דבר הנוגע ליחידת ההשכרה. לדוגמא, אם דייר שלפני כן לא היה לו חיית מחמד אומר לך שהם הולכים לאמץ גור, שלח להם מכתב המאשר כי הם הולכים לאמץ גור ולהודיע להם על מדיניות חיית המחמד שלך. חזור על מידע זה גם אם הוא כלול בחוזה השכירות, אם כי ייתכן שתרצה להפנות את ההוראה בחוזה השכירות.
בעל בית טוב נגיש לדיירים שלהם. - 4שלח הצהרות מייד. הדיירים שלך יעריכו זאת אם אתה שולח הצהרות לפחות שבוע מראש לפני פירעון דמי השכירות, במיוחד אם כלולים שירותים או עלויות אחרות בתשלום שהם משלמים לך בכל חודש.
- כאשר תשלומים אחרים, כגון עבור אשפה, מים או שירותים אחרים, כלולים בשכר הדירה, מספקים הצהרות מפורטות המפרטות את החלק המדויק של הסכום המכסה שירותים אחרים אלה.
- זכור כי הדיירים שלך ישתכנעו יותר לשלם שכר דירה מוקדם או במועד אם יש להם הצהרה לפני פירעון שכר הדירה שלהם. לעתים קרובות, אנשים משלמים את החשבונות שלהם כאשר הם מקבלים את ההצהרה, כך שזו גם יכולה להיות דרך לתמרץ את הדיירים שלך לשלם שכר דירה מוקדם.
- 5שמור עותקים של כל המכתבים וההודעות. בכל פעם שאתה מתקשר עם הדיירים שלך בצורה כלשהי בנוגע לשכירות, ודא כי עותק של תקשורת זו נכנס לתיק הדייר. אתה יכול להשתמש בהן כתזכורות, גם אם לעולם לא תגיע לבית המשפט.
- לדוגמא, נניח שיש לך דייר שיש לו בעיה עם ברז דולף. אולי זו בעיה קלה שמתוקנת בקלות, אך הם סיפקו שלוש פעמים בקשת תחזוקה לברז זה. שמירה על הודעות אלה מאפשרת לך לציין את התאריכים אליהם טופלה הבעיה כשאתה מדבר עם אינסטלטור על כך.
- אתה יכול גם להשתמש בעותקים של מכתבים ישנים והודעות כדי להזכיר לדיירים הסכמים קודמים אם הם לא מצליחים לבצע. לדוגמא, נניח שדייר מסכים לבצע בעצמם תיקון קטין אם אתה מחזיר להם את החלקים הדרושים, אך הוא לא שלח לך קבלה להחזר. אתה יכול לשלוח להם עותק של המכתב המקורי ולברר אם התיקון הושלם ולבקש את הקבלה אם יש לו.
- 6השתמש בשירותים מקוונים. ישנם מספר שירותים מקוונים למשכירים שיכולים להקל עליכם יחסית לקבל תשלומי שכר דירה באופן מקוון וכן לנהל את כל המסמכים הקשורים לשכירות.
- מרבית השירותים הללו מחייבים אותך בתשלום דמי מנוי חודשיים. חפש באינטרנט והשווה והשווה בין כמה כדי למצוא את השירות שיעמוד בצורה הטובה ביותר בצרכים שלך עם עלויות הנמצאות בתקציב שלך.
- אתה גם רוצה לחפש ביקורות על שירותים אלה לפני שאתה מנוי. וודאו שהאתר קל לניווט עבורכם וגם עבור הדייר, וכי לשירות יש רקורד בריא וביקורות חיוביות מצד בעלי בתים אחרים.
קרא גם: כיצד לפתור סכסוכים של בעלים?
תגובות (1)
- מאמר זה עזר מאוד במידע משפטי שלא הייתי בטוח בו ובמסמכים לדוגמה. זה גם הזכיר לי כמה עצות מועילות ששכחתי או התעלמו מהן.
קרא גם:
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
