איך למכירה קצרה של הבית שלך?
על המלווה לתת לך הצהרה בכתב כי ההצעה תהיה מקובלת לצורך המכירה הקצרה.
בית הוא לעתים קרובות הנכס היקר ביותר שאתה יכול להחזיק. עם זאת, אם אתה חייב לבנק יותר כסף על המשכנתא שלך ממה ששווה הבית, זה אולי לא נראה יקר יותר. בנסיבות הנכונות, תוכלו לבצע "מכירה קצרה" כדי לצאת ממצב זה ולמזער את הפסדיכם. מכיוון שמדובר בעסקה מסובכת, הכוללת בדרך כלל אלפי דולרים, אתם מוזמנים להתייעץ עם עורך דין.
חלק 1 מתוך 5: החלטה אם מכירה קצרה היא הבחירה הנכונה
- 1קבע את שווי הנכס שלך. זה בדרך כלל צעד די פשוט. יתכן ויש לך רעיון, המבוסס על הערכת העיר שלך לצורכי מיסוי מקרקעין. עם זאת, הדרך הטובה ביותר לאמוד שווי היא ליצור קשר עם מתווך נדל"ן ולבקש חוות דעת על השווי. המתווך ילמד את ביתכם וישווה אותו למכירות אחרונות של נכסים אחרים באזורכם. המתווך יתן לך הערכה בכתב של הערך הצפוי של ביתך.
- מרבית המתווכים יספקו הערכה בכתב של ערך ללא עלות. זה לא מעורב כמו "הערכה" מלאה של הנכס שלך, אשר בדרך כלל יש תשלום בתשלום.
- תוכל גם לקבל הערכה מהירה של ערך הנכס שלך באופן מקוון. אם תחפש "אומדן שווי נדל"ן", תמצא כמה מקורות המספקים אומדן ערך. תתבקש להזין את כתובתך ותוך שניות תקבל הערכה.
- 2קבע את הסכום המלא שאתה חייב על המשכנתא שלך. בדוק את ההצהרה האחרונה שלך מהבנק כדי לראות את הסכום העומד על המשכנתא שלך. אם יש לכם מספר משכנתאות בנכס, דאגו לכלול את כולן ולהוסיף אותן יחד.
- בקש מהמלווה שלך הצעת מחיר לתשלום כדי לברר מה אתה חייב. זה יקל על קביעת מה שאתה חייב.
- 3חשב את החסר התיאורטי. אם סכום המשכנתא שלך גדול מהערך המשוער של ביתך, הרי שיש לך "מחסור". יש אנשים שמתייחסים למצב זה כאל "להיות מתחת למים" על המשכנתא שלך. הפחת את הערך המשוער של ביתך מהסכום המגיע למשכנתא שלך כדי למצוא את הסכום.
- לדוגמא, נניח שהמתווך מעריך שווי של 149000 € לביתך, ויש לך משכנתא ראשונה של 131,000 € ומשכנתא שנייה של 37300 €. החוב הכולל הוא 168000 €, והחסר, אם כן, הוא 18700 €
- זכרו כי מדובר בכמות תיאורטית בלבד. עד שלא תהיה לך הצעה ממשית מהקונה, ותבצע מכירה (שיש בה כמה עלויות הקשורות), לא תדע מה סכום המחסור בפועל.
- 4שקול אם מכירה קצרה היא רעיון טוב. אם שווי הבית שלכם נמוך מהסכום שאתם חייבים, ובמיוחד אם אתם מתקשים בתשלום חשבונות המשכנתא בכל חודש, כדאי לכם לשקול מכירה קצרה. מכירה קצרה יכולה להוציא את חובותיך ותוכל למצוא בית חדש שתוכל להרשות לעצמך ביתר קלות. מכירה קצרה תהיה ציון שלילי מול דירוג האשראי שלך, אך היא יכולה לעזור לך להימנע מעיקול, מה שככל הנראה יהיה גרוע יותר. מומלץ לדון באפשרות זו עם עורך דין, רואה חשבון או מתווך נדל"ן מורשה .
- זכור שלמכירה קצרה עשויות להיות השלכות מס חמורות והיא עשויה לא להוציא אותך מהתחייבויותיך, ולכן חשוב לשקול היטב את מצבך לפני שתמשיך.
חלק 2 מתוך 5: שקול חלופות למכירה קצרה
- 1בדוק תוכניות מימון מחדש של הממשלה. לפני שאתם מוכרים את הבית בקצרה, שקול להשתמש באחת משתי תוכניות ממשלתיות שנועדו לעזור לך לממן את הבית מחדש. הראשונה, תוכנית השינויים הביתיים המשתלמים (HAMP), מאפשרת לבעלי בתים שעומדים מאחור על הלוואותיהם לשנות את הלוואותיהם הקיימות לתשלום חודשי יותר לניהול. השנייה, תוכנית ה- Refinance Home Affordable (HARP) מאפשרת לבעלי בתים שמסוגלים לשלם את תשלומי המשכנתא שלהם, אך אינם מסוגלים למחזר מחדש, סיכוי למחזר למרות שהם נמצאים מתחת למים בהלוואתם (בשל יותר ממה ששווה הבית) או שיש להם הכנסה מופחתת.
- אם אחד מהמצבים האלה נשמע כמו שלך, פנה למלווה לקבלת מידע נוסף אודות תוכניות אלה.
- HARP שימושי גם ללווים שחוו ירידת ערך ביתם מאז שרכשו אותו.
- מימון מחדש עשוי להוביל לריבית נמוכה יותר ובהתאם גם לתשלום חודשי נמוך יותר.
- 2שקול מעשה במקום עיקול כחלופה. חלק מהמלווים שלא רוצים להשתתף במכירה קצרה עשויים להיות מוכנים לקבל שטר במקום עיקול. זהו הסדר לפיו אתה פשוט תחתום על המעשה לביתך לבנק, והבנק יסכים לקבל אותו בסיפוק מלא של חובך.
- זכור כי זו לא יכולה להיות חלופה טובה אם ביתך במצב מכירה. עסקה זו תופיע בדוחות השכירות כהיסטוריית משכנתא שלילית. שוחח עם מתווך לפני שתחתום על המעשה שלך כי זה אולי לא נחוץ.
המלווה יבדוק את חשבונך ויידע אותך אם הוא ישקול מכירה קצרה.
חלק 3 מתוך 5: בקשה וביצוע מכירה קצרה
- 1פנה למחלקת המשכנתא של הבנק שלך. בדוק את חשבון המשכנתא האחרון שלך או דוח חודשי. תוכלו למצוא מספר הטלפון עבור שירות לקוחות או למשרד ההלוואות. צרו איתם קשר ואמרו כי אתם מעוניינים לדבר עם מישהו על מכירה קצרה אפשרית של הנכס שלכם. המלווה יבדוק את חשבונך ויידע אותך אם הוא ישקול מכירה קצרה.
- יהיה עליך ליצור קשר עם מספר מלווים אם ליותר מגוף אחד יש שיעבוד על הבית. שני המלווים חייבים להיות מרוצים לפני שהמכירה הקצרה תוכל להתקדם.
- לפני שתפנה ישירות למלווה שלך, ייתכן שתרצה להתייעץ עם עורך דין ולבקש מעורך הדין ליצור קשר עם המלווה.
- 2מלא את הדרישות ליישום להפחתת אובדן. כאשר אתה משתמש בביטוי "מכירה קצרה", המלווה יתייחס לכך כאל "הפחתת הפסד". המשמעות היא שאתה מנסה לצמצם את ההפסדים שלך ברכוש שלך. במסגרת הבקשה, המלווה עשוי לדרוש ממך לספק את התיעוד הבא:
- דוחות כספיים
- הוכחת הכנסה שוטפת
- החזרי מס לאחרונה
- עותקים של דוחות הבנק האחרונים
- מכתב קשיים (זו הצהרה, בצורת מכתב, בה אתה מסביר לבנק מדוע אתה מבקש את המכירה הקצרה. אין טופס ספציפי, אך עליך לתת סיבה מובנת למצוקה הכלכלית שלך. כמה דוגמאות יכולות להיות אבטלה לאחרונה, מצב חירום רפואי, גירושין, מוות במשפחה.)
- 3פרסם את הנכס למכירה וקבל הצעה. גם במכירה קצרה, מומלץ להשתמש במתווך נדל"ן בכדי למקסם את פרסום הנכס ולקבל את ההצעה הטובה ביותר. שלב זה באמת אינו שונה מכל מכירה אחרת של נכס. אתה מקווה לקבל את ההצעה הטובה ביותר האפשרית כדי לעזור לך לשלם את המשכנתא שלך.
- זכור כי הנכס בדרך כלל יצטרך להיות במערכת ה- MLS למשך זמן מינימלי בכדי להבטיח שהוא נמכר לפי שווי שוק וכי לכמה שיותר קונים תהיה אפשרות לקנות אותו.
קרא גם: איך לארוז למעבר כשאתה זז הרבה?
חלק 4 מתוך 5: השלמת הסכם המכירה הקצר עם המלווה שלך
- 1קבל אישור למחיר המכירה. כאשר תקבל הצעה שלדעתך סבירה, בהתבסס על עצתו של המתווך שלך, תודיע על כך למלווה. אתה, המתווך והמלווה שלך שותפים למעשה בשלב זה, ומנסים להשיג את המחיר הטוב ביותר עבור הבית שלך. עדכן את המלווה שלך על ההצעות שאתה מקבל. בסופו של דבר תקבלו הצעה ששלושתכם מאמינים שהיא הטובה ביותר. על המלווה לתת לך הצהרה בכתב כי ההצעה תהיה מקובלת לצורך המכירה הקצרה.
- לפני שהם מאשרים מכירה קצרה, המלווים בדרך כלל ירצו לראות את ההוראות. הם גם יבקשו חוות דעת על מתווך (BPO) ממתווך אחר שאינו סוכן הרישום.
- 2השלם את מכירת הבית שלך. לאחר שההצעה הוגשה ואתה והבנק שלך קיבלת אותה, יש כמה נהלים להשלמת המכירה. ברוקר הנדל"ן קרוב לוודאי לטפל הכל כדי לגרום לך הסגירה. הקונה יצטרך להשיג מימון, יש להשלים דוח כותרת ולהכין את מסמכי המכירה. כאשר כל זה נעשה, תוכלו להשתתף בסגירה ולמכור את ביתכם. נציג המלווה כנראה ישתתף גם כן.
- שים לב שאתה עלול בסופו של דבר לחכות זמן מה לקבל את החלטת המלווה, אך אם יש לך מתווך לצידך שהוא מתמיד ושומר על קשר עם המלווה עשוי לעזור להעביר דברים.
- דאג למסור הכל בזמן כי הכנסת משהו מאוחר עשויה להידרש להתחיל את התהליך מחדש.
טיפ מומחהמכירה קצרה עשויה להימשך 3 חודשים או יותר. מתווכת הנדל"ן קרלה טובי אומרת, "אפשר לפחות 3 חודשים למכירה קצרה וודא להשתמש במצבי מכירה קצרים המאפשרים לך לחזור בלי קנס אם ההמתנה מתארכת מדי. בעבר מכירה קצרה. יכול להימשך עד שנה וחצי לסגירה, אך נחקקו חוקים המחייבים את המלווה לבדוק את התיק בתוך פרק זמן מסוים.
- 3קבל הצהרת פשרה בכתב מהמלווה שלך. על מנת למנוע אחריות נוספת כלפי המלווה שלך, עליך לסיים את העסקה עם הסכם פשרה בכתב. קבל הצהרה בכתב מהמלווה המאשרת כי הם מקבלים את מכירת המכירה בסיפוק מלא של המשכנתא שלך.
- על ההסכם לזהות את המשכנתא בצורה ברורה וספציפית. וודא שהיא מתייחסת לתאריך ולסכום המשכנתא המקורית, יחד עם כל מידע מזהה אחר שיש לבנק, כגון מספר הלוואה או מספר תיק.
- ודא שההצהרה משתמשת בביטוי "בסיפוק מלא" וכי היא מוותרת בבירור על זכותו של המלווה לגבות סכום חסר כלשהו.
צרו איתם קשר ואמרו כי אתם מעוניינים לדבר עם מישהו על מכירה קצרה אפשרית של הנכס שלכם.
חלק 5 מתוך 5: הבנת הסוגיות המשפטיות של מכירה קצרה
- 1להבין את האפשרות לפסק דין בחסר. זה החלק החשוב ביותר במכירה הקצרה. בנסיבות רגילות, בכל פעם שאתה מוכר את הבית שלך עם משכנתא עליו, עליך לשלם את המשכנתא במלואה. אם אינך עושה זאת, אז שים לב שבמדינות מסוימות למלווה הזכות לתבוע אותך בגין כל הסכום שנותר. התייעץ תמיד עם עורך דין בכדי לברר איזו משכנתא יש לך וכמה משכנתאות יש על הנכס.
- לדוגמא, אם אתה חייב 187000 € על המשכנתא שלך, אך במכירה קצרה ההצעה הטובה ביותר שלך היא 149000 € בלבד, לבנק יהיה מחסור של 37300 € ברוב המדינות, הבנק יוכל לתבוע אותך בגין הסכום הנותר הזה. אלא אם כן הם הסכימו שלא.
- עליכם לקחת בחשבון את העלויות הקשורות למכירה כשמחשבים מחסור. בדוגמה שלעיל, אם ההצעה של הקונה היא 149000 €, יהיו עלויות הכרוכות במכירה. עמלת המתווך תהיה כ -5%, או 7460 אירו, ויהיה חיובי משפט ועלויות אחרות של ביצוע המכירה. בסופו של דבר, ייתכן שתקבל רק 130 € -185000 אירו. במקרה זה, המחסור שלך יהיה יותר כמו 48500 €
- 2היו מודעים לתוצאות המשכנתא השנייה או השלישית. אם לביתך יש משכנתא אחת בלבד, אז משא ומתן על מכירה קצרה עשוי להיות אפשרות טובה. אבל אם יש לך גם משכנתא שנייה או שלישית, זה נהיה קשה יותר. השימוש במכירה הקצרה לתמורה מלאה של חובותיך עובד רק אם המלווה מסכים. במכירה קצרה, בדרך כלל רק המשכנתא הראשונה תשתלם. המשכנתא השנייה או השלישית לא מקבלים דבר. הם לא צפויים להסכים, וככל הנראה יתבעו אותך על מחסור.
- 3שקול להגיש פשיטת רגל לאחר מכירה קצרה. אם ביצעת מכירה קצרה, אך מלווה אחד או יותר לא הסכימו לקבל את המכירה בסיפוק מלא של הלוואתם, אז תעמוד בפני פסק דין מחסור. אם תגיש פשיטת רגל, סביר להניח שתוכל לפרוק את החוב הזה, מה שאומר שלא תהיה אחראי לתשלום אותו. פשיטת רגל לא נראית טוב בדירוג האשראי, אך היא מונעת מהנושים לרדוף אחריכם הלאה והיא מאפשרת לכם להמשיך בחייכם. כדאי לשוחח עם עורך דין על אפשרות זו.
- חלופות לפשיטת רגל כוללות משא ומתן מחדש על חוב או מתן פסק דין (אם אין לך נכסים, פסק דין הוא למעשה לא ניתן לגביה).
- זכור שאם הבית שלך הולך לכיוון עיקול, פשיטת רגל יכולה לשים אחיזה בתהליך העיקול ולתת לך יותר זמן לקבל הצעה. לפני שנמכר הנכס תוכלו לבטל את פשיטת הרגל או להמשיך איתה בצירוף המכירה. שוחח על אפשרויותיך עם עורך הדין שלך כדי להיות בטוח.
- 4היו מודעים לתוצאות המס. כשאתה מקבל אישור מהמלווה שלך לסלוח על כל מחסור, הסכום הנסלח נחשב למעשה "הכנסה" לצרכי מס. אתה תהיה אחראי לדיווח על סכום החסר ולשלם עליו מס הכנסה.
- לדוגמא, נניח שאתה חייב לבנק 187000 €, אך המכירה הקצרה (לאחר הוצאות) הניבה רק 149000 € אם הבנק קיבל זאת כשביעות רצון מלאה מהחוב שלך, אז "הרווחת" 37300 € ועליך לדווח עליו בדוח המס שלך כהכנסה.
- דאג לבדוק עם רואה חשבון לגבי החוקים הנוכחיים סביב סליחה.
בנסיבות הנכונות, תוכלו לבצע "מכירה קצרה" כדי לצאת ממצב זה ולמזער את הפסדיכם.
- מכירת הבית שלך, במיוחד במכירה קצרה, עשויה להיות החלטה רגשית. עדיף להתייעץ עם עורך דין ומתווך נדל"ן בכדי לקבל ייעוץ שיסייע לך בהחלטה זו.
- ייתכן שתרצה ליצור קשר עם אחת או כל סוכנויות דיווח האשראי הגדולות כדי לקבל מושג כיצד מכירה קצרה תשפיע על ציון האשראי שלך.
- קחו בחשבון שמכירה קצרה בבית לוקחת זמן. זה יכול להיות אתגר לאסוף את כל הניירת הנדרשת ואז צריך להמתין לתגובת הבנק, שעשויה לארוך חודשים. עם זאת, נסו להיות סבלניים.
שאלות ותשובות
- מה המשמעות כאשר נכס רשום כמכירה קצרה?כאשר נכס רשום כמכירה קצרה, המשמעות היא שאין למוכר מספיק למכור את הנכס כדי לשלם את עלויות הסגירה שלהם ואת חברת המשכנתא. הם יהיו קצרים, אלא אם כן הקונה מוכן לשלם עבור המחסור הזה, על המוכר לגרום לחברת המשכנתא לסלוח מספיק כדי שהנכס יוכל להיסגר. ברוב המצבים, המוכר מעדיף לבצע מכירה קצרה מאשר לעקוף את הנכס, כך שהם יעבדו עם המוכר בכדי להשיג זאת. מכירות קצרות אינן מצליחות ברוב הפעמים, מכיוון שלמוכר חסר הכספים מכדי שהמלווה יקבל את ההצעה. אם ישנם שני שיעבודים על המשכנתא זה הרבה יותר קשה. יש צורך בהתמדה ובסבלנות כדי להצליח עם מכירה קצרה.
- מהו התהליך של מכירה קצרה?במכירה קצרה, על כל הצדדים במשכנתא להגיש את דוחות הבנקים שלהם לכל החשבונות למשך חודשיים, עותקים של החודשיים האחרונים של תלושי שכר, מכתב מצוקה, הסכם רכישה ומכירה, ודומים להשוואה לרישום למלווה שלהם.. הקפידו לרשום את מספר ההלוואה בכל עמוד והתקשרו לחברת המשכנתאות בכדי לברר כיצד היו רוצים לקבל את החבילה. בדרך כלל תהיה להם חבילה לתהליך מכירה קצר משלהם שעל המוכר להשלים עם המידע הכספי שלהם עבור הוצאות המחיה וההכנסה שלהם וצורות אחרות לקבלת הרשאת מס הכנסה לקבל את החזרי המס. יש להגיש מיסים על מנת לבצע מכירה קצרה. לאחר הגשת החבילה, המלווה יבדוק ויקבע אם המוכר השלים את כל הניירת המבוקשת.הם ישלחו מישהו שיעריך את הנכס מבחוץ כדי שיוכל לקבוע על מה הם יוכלו למכור אותו אם היה עוקל במקום ואם סכום ההצעה שהמוכר קיבל הוא הצעה בשוק. אם הם מרגישים שההצעה נמוכה מדי, הם עלולים להכחיש את המכירה הקצרה. על המוכר לעמוד בהצעת שוק להצלחה הטובה ביותר בקבלתה. משמעות השוק היא שווי השוק בניכוי תחזוקה נדחית. אם יש תחזוקה נדחית, רצוי להגיש לחברת המשכנתא הסברים עם תמונות שעשויים לפחות את הנכס. במכירה קצרה, החוזה אינו מתקבל באופן רשמי עד שחברת המשכנתאות תקבל אותו. ייתכן שהמוכר מתמודד עם מס פדרלי בשל ההכנסה המדווחת. למרות שהמוכר לא מקבל דבר אם הוא נמוך ממה שהוא חייב,חברת המשכנתאות נתנה להם סליחה על הכסף החייב וזה נחשב להכנסה.
- האם אוכל לקנות בית לאחר מכירה קצרה?מכירה קצרה פירושה שהבנק סלח לחלק מהמשכנתא כדי שהמוכר יוכל למכור אותה בשוק הפתוח. לאחר מכירה קצרה פירושו שיש עכשיו בעל חדש ואם אותו בעל חדש רוצה למכור את הבית, יש להם כותרת ברורה לעשות זאת. כך תוכלו לרכוש בית לאחר מכירה קצרה. אם תבחרו לרכוש נכס למכירה קצרה, עליכם להיות מוכנים להמתין לאישור הבנק וסליחתו על חלק מההלוואה. לעיתים ישנן שתי משכנתאות על הנכס וזה יגרום למאתגר עוד יותר להשיג אישור.
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
