איך לקנות עיקולים ממשלתיים?
מדריך זה יציג בפניכם את הסוכנויות השונות שעשויות להיות בעיקולי GOV למכירה באזורכם וכיצד לרכוש עיקולים אלה.
רכישת נכס מעוקל יכולה לאפשר לכם להחזיק בית איכותי בשבריר מערך השוק שלו. עם זאת, למרות שמכרזי עיקול ציבורי הם הסוג הנפוץ ביותר של מכירת עיקול, הם עשויים להיות מהירים מדי עבור חלק מהקונים. אם אפשרות זו אינה מתאימה לך, עיקולי הממשלה (GOV) עשויים להיות טובים יותר. בתים לעיקול GOV הם בתים מעוקלים שבבעלות סוכנויות ממשלתיות שהושגו באחת משתי דרכים: או שהבעלים הקודם היה מחדל בהלוואה ממשלתית ששימשה למימון הנכס, או שהבעלים הקודם לא שילם מס רכוש או הכנסה. מדריך זה יציג בפניכם את הסוכנויות השונות שעשויות להיות בעיקולי GOV למכירה באזורכם וכיצד לרכוש עיקולים אלה.
שיטה 1 מתוך 3: קניית עיקולי HUD
- 1למד אודות עיקולי HUD. בין הבתים הזמינים ברשימות עיקול של HUD ניתן למנות עיקולי בתים ממס הכנסה, FDIC והמכס. מקור נפוץ לעיקולי HUD הם כאשר בעל מחדל מחדל בהלוואה ממנהל השיכון הפדרלי (FHA).
- התהליך מתחיל כאשר בעל בית עם הלוואה מגובה FHA מחדל על המשכנתא. לאחר עיקול הבית, HUD משלם את יתרת החוב על הלוואת FHA של בעל הבית. כעת, לאחר שהמלווה הוחזר, הבעלות על הנכס מועברת לידי HUD.
- 2מצא עיקולי HUD. ישנן מספר דרכים למצוא בתי HUD בקרבתך. ראשית, תוכל לגשת לחנות הבית של HUD בכתובת http://hudhomestore.com/Home/Index.aspx. זה מאפשר לך לגלוש בבתים של HUD לפי מיקום ושימוש במספר קריטריונים אחרים, כמו מחיר, מספר חדרי אמבטיה ומספר חדרי שינה. לאחר שאיתרת בית, תצטרך לעבוד עם סוכן נדל"ן מוסמך של HUD כדי להתקדם בתהליך הקנייה. יש לכלול את סוכן הבתים שתרצה לבחון עוד ברישום הבית.
- יתכן שתוכל למצוא בתים ב- HUD על ידי מעבר לסוכן נדל"ן באזורך המתמחה בבתים של HUD. נסה לחפש באינטרנט אחר סוג זה של סוכן באזורך.
- לבסוף, בתי HUD רשומים בדרך כלל עם בתים אחרים ברשימות העיתונים או המגזינים המקומיים.
- HUD Homestore אתר רשימות מתווכי נדל"ן הרשאים למכור בתים HUD. יש כפתור לחיפוש סוכן שם אם אינך מכיר. כל מתווך חייב לאשר כל שנה מחדש על מנת לקבל זכאות למכור בתים ב- HUD, ותיווך שלהם חייב להיות גם מוסמך. לדוגמא, אם התיווך אינו מוסמך למכור בתים ב- HUD, אז אף סוכן או מתווך בתיווך זה לא יורשו למכור בתים ב- HUD. ראשית התיווך חייב להיות כשיר, ואז הסוכנים או המתווכים הבודדים יכולים להיות מוסמכים.
- 3השתתף במכירה פומבית של HUD. המכירה הפומבית השקטה היא הדרך הנפוצה ביותר בה HUD מוכר את הנכסים המעוקלים שלהם. במהלך פרק זמן זה, הסוכנים שאושרו על ידי HUD יקבלו הצעות סגורות על הנכס. פעם ראשונה רוכשי עיקול או רוכשים חסרי ניסיון בעיקולי GOV ירצו להעסיק סוכני נדל"ן שאושרו על ידי HUD כדי להגיש את הצעותיהם עבורם.
- בחלק הראשון של תהליך ההצעה, בדרך כלל למשך 30 יום, רק "דיירי בעלים" רשאים להגיש הצעות לבית. מדובר באנשים שהתגוררו בבית במשרה מלאה, בניגוד למשקיעים או כאלה שמתכננים "להפוך" את הנכס למטרות רווח.
- ההצעות המוצעות על הבית יכולות להיות מעל או מתחת לערך הרישום, בהתאם לתנאי השוק. עבוד עם סוכן הנדל"ן שלך כדי לקבוע הצעה הוגנת.
- ב- HUD כבר יבוצע הערכה מקצועית של הבית. ניתן לבקש את ההערכה מה- HUD, כך שלעתים קרובות אינך צריך לשלם עבור שימוש אחד למימון הבית. עם זאת, חלק מהמלווים עדיין ידרשו ממך לקבל דוח שמאות נפרד.
בין הבתים הזמינים ברשימות עיקול של HUD ניתן למנות עיקולי בתים ממס הכנסה, FDIC והמכס. - 4עברו על תהליך הרכישה. בתהליך הרכישה עליכם להבטיח מימון לבית. אינך יכול לסגור את המכירה ללא הוכחה שאתה יכול להרשות לעצמו את הבית. יתכן שתוכל לכלול את עלות התיקונים או השיפורים המתוכננים בבית בסך המשכנתא שלך. תוכלו לגלות אילו תיקונים נדרשים על ידי כך שפקח בית יבדוק את הנכס.
- פקחי הבית בדרך כלל לא מעריכים עלויות תיקון. בדרך כלל הם מדווחים רק על הבעיות. יהיה עליך לשכור קבלן מורשה כדי להכין הצעה לקבלת תמחור מדויק יותר של תיקונים.
- אל תתייאש אם הצעתך נדחית. אם חקרתם את הבית ונזכרתם שלא להציע הצעת מחיר מקסימלית מוגדרת מראש, תדעו כי הצעה גבוהה יותר לא הייתה שווה את זה.
- אם לא מתקבלות הצעות מתחרות, HUD בדרך כלל יגדיר הצעה מינימלית נטו. אתה יכול ליצור הצעה חדשה באמצעות סכום מינימלי נטו זה, יחד עם עלויות כגון עמלות מתווך ווויתורי HUD. אתה יכול לנהל משא ומתן על עמלה נמוכה יותר עם סוכן הקנייה שלך, אם כי סוכן הרישום ירוויח סט של 3%. הגש הצעה חדשה זו לסיכוי שני לרכישת הנכס.
- ייתכן שתוכל להבטיח מימון FHA לרכישה שלך. משכנתא מבוטחת זו מציעה הגנה מסוימת מפני ברירת מחדל.
- בדרך כלל יהיו לך 30 עד 60 יום לאחר קבלת הצעתך כדי להבטיח ולהוכיח את המימון שלך ולבדוק את הבית.
- לפני הצעת המחיר, בררו איזה סוג הלוואה תצטרכו לרכישת הנכס. במקרים מסוימים יתכן שתזדקק להלוואת גמילה מיוחדת. על חוזה אופייני לציין את סוג ההלוואה ואת המקדמה. אם זה ישתנה תוך כדי חוזה ללא אישור המוכר, ייתכן שהחוזה יוחזק כברירת מחדל של הקונה, ולכן עדיף לרשום את סוג ההלוואה הנכון מההתחלה. להלוואות FHA יש הנחיות מחמירות יותר לגבי רכוש מאשר סוגים אחרים של הלוואות.
שיטה 2 מתוך 3: רכישת עיקול VA
- 1דע מאין מגיעים עיקולים לענייני ותיקים (VA). מדובר בבתים שנמצאים בסופו של דבר בבעלות המחלקה לענייני חיילים משוחררים (VA) כתוצאה מכשל של הבעלים בהלוואה בגיבוי VA. בעיקול VA:
- בעל הבית מחדל בהלוואת VA שלו. כמו ברוב עיקולי הנדל"ן האחרים, תהליך העיקול מתחיל כאשר הבעלים נקלע לפיגור בתשלומי הלוואת VA שלהם וברירת מחדל.
- אם הבעלים לא מצליח לשלם את ברירת המחדל, להשיג שינוי בהלוואה או לתאם עם המלווה למכור את ביתו כמכירה קצרה במהלך תקופה זו, המלווה מקבל בעלות על הבית.
- אתה לא צריך להיות ותיק כדי לקנות עיקול VA.
- 2הבן את היתרונות של עיקולי VA. בתים של VA בדרך כלל ימכרו לציבור ב -30 עד 50 אחוזים פחות משווי השוק שלהם. זכור כי בית VA עשוי להיות במצב טוב יותר מנכסים מעוקלים אחרים. הסיבה לכך היא ש- VA לוקח חלק פעיל בהכנת הנכסים המעוקלים שלהם למכירה.
- גם אנשים שאינם ותיקים יכולים להיות זכאים להלוואות VA, כמו תוכנית מימון VA, בעת רכישת עיקול VA.
- הלוואות VA מציעות מספר הטבות. לדוגמא, הם אינם דורשים מקדמה, מאפשרים לממן עלויות סגירה (כלולות בסכום המשכנתא) ואין להם קנסות של תשלום מראש.
- 3חפש נכסי VA. הדרך הקלה ביותר למצוא עיקולים של VA היא באמצעות סוכנות נדל"ן מקומית או ברשימות של מערכת רב רישום (MLS) או באופן מקוון בכתובת https://homesales.gov/. לאחר שמצאת רישום לבית שאליו ברצונך להמשיך הלאה, פנה לסוכן הנדל"ן על הרישום.
- המתווך שלך יכול גם להגדיר קריטריוני חיפוש ב- MLS כדי לשלוח לך באופן אוטומטי רישומים חדשים המכילים מילים כמו HUD, VA, פאני מיי, בנק או מצוקה. זה יעזור לך למצוא עיקולים ממשלתיים לרכישה.
מקור נפוץ לעיקולי HUD הם כאשר בעל מחדל מחדל בהלוואה ממנהל השיכון הפדרלי (FHA). - 4הגש הצעה לעיקול VA. עבוד עם סוכן הנדל"ן על הרישום כדי להשלים את הניירת הנכונה הדרושה להגשת הצעה לעיקול VA. תוכל לצפות בשמאות לבית ותוכל לסייר בבית עם הסוכן. אם הצעתך תתקבל תוכל לעבד פרטים כמו מימון עלות סגירה ובקשה להלוואת VA לפני סגירת המכירה.
שיטה 3 מתוך 3: קבלת בית מעוקל ארה"ב
- 1הבן את עיקולי הבית של USDA. למרות שמשרד החקלאות באירופה (USDA) אחראי בעיקר על הסדרת החוות ובטיחות המזון, הם גם מעניקים למשפחות הלוואה לפיתוח כפרי. בדומה לעיקולים אחרים של GOV, אם בעל הבית מחדל בהלוואתו או מיסיו, ה- USDA מגיע לרשות הבית.
- אם בעל הבית לא משלם את חובו בחזרה או מגיע להסדר אחר לפני הוצאת הודעה על מכירה, הבית נכנס לעיקול.
- לבעל הבית יהיה זמן מוגדר לפני מכירת עיקול כדי לשלם את מה שהוא חייב, בהתאם לתנאי ברירת המחדל, סוג העיקול וחוקי המדינה. לפעמים לבעל הבית תהיה שנה שלמה לחזור למסלול אם הם עובדים עם המלווה שלהם. הבנקים נדרשים למסור לבעלי בתים מידע שיעזור להם להימנע מעיקול.
- ה- USDA ישלם את יתרת האיחור על הלוואת המשכנתא לפיתוח כפרי של בעל הבית על מנת להשיג בעלות רשמית על הנכס המעוקל.
- אי תשלום מיסים מסוימים עלול להוביל גם לתפיסה ממשלתית של הנכס.
- 2דע את היתרונות של רכישת נכסי USDA. נכסי USDA הינם מושלמים עבור רוכשי עיקול המעוניינים לגור בבתים ביישובים כפריים או להפוך אותם. בתים של USDA אידיאליים במיוחד למשפחות בעלות הכנסה נמוכה עד בינונית, בדיוק האנשים שה- USDA מאשרים להלוואות בתכנית לפיתוח הכפר שלהם.
- רוכשי עיקולי USDA עשויים גם הם להגיש בקשה להלוואות USDA המציעות לווים תנאים נוחים וריביות.
- הכישורים להלוואות מסוג זה תלויים באזורכם וכוללים רמת הכנסה מקסימאלית.
- אתה יכול לקבל הלוואה של USDA ללא מקדמה ואולי תוכל לקבל סיוע בתשלום המקדמה שלך.
- עם זאת, הלוואות א 'דורשות יותר ניירת וציון אשראי גבוה יותר. הכישורים לאישור גם מחמירים יותר מאשר בהלוואות אחרות.
- 3אתר את העיקולים של USDA. ה- USDA הופך את הנכסים המעוקלים לזמינים למכירה לציבור. כדי לחפש נכסים, תוכל לבדוק את הרישומים המקומיים שלך לגבי עיקולי USDA או לבקר באתר USDA בכתובת http://resales.usda.gov/resales/index.jsp. אתר זה מאפשר לך לחפש נכסים לפי סוג (חד-משפחתי, רב-משפחתי או משק / חווה) ולהשתמש בקריטריונים אחרים כדי לאתר נכסים קרובים אליך. לחץ על הקישורים שמשמאל לאותו דף אינטרנט כדי לחפש בתים העונים על צרכיך.
כמו ברוב עיקולי הנדל"ן האחרים, תהליך העיקול מתחיל כאשר הבעלים נקלע לפיגור בתשלומי הלוואת VA שלהם ומחדלי המחדל. - 4הגש הצעה עבור הנכס. אם מצאת נכס העונה על צרכיך, תצטרך לעבוד עם סוכן נדל"ן מוסמך של USDA כדי להגיש הצעה. סוכן הנדל"ן אחראי על הרכוש יופיע ברישום, יחד עם פרטי הקשר שלהם. משם יהיה עליכם לקבוע מחיר מתאים לנכס, להציע הצעה, ואם הצעתכם תתקבל, לבקש ולקבל מימון לבית.
- תוכל למצוא מי מוסמך למכור נכסים ממשלתיים באתר hudhomestore.com.
- כמו בנקים ומלווים, גם סוכנויות ממשלתיות אינן עוסקות במכירת נדל"ן. הם לא מרוויחים כסף מהנכסים האלה בזמן שהם ברשותם. הם רוצים למכור את הבתים האלה במהירות. בדוק עם כל ארגון רשימות נכסים, או שתוכל להשתמש ב- ForeclosureDeals.com כדי למצוא את כולם במקום אחד.
שאלות ותשובות
- מהו עיקול REO?עיקול בבעלות נדל"ן (REO) הוא נכס שבבעלות מלווה, כמו בנק או סוכנות ממשלתית. המלווה מגיע לנכס כאשר הוא לא נמכר במכירה פומבית של עיקול. נכסים אלה מוחזקים על ידי המלווה עד למכרם. מכירות נכסי REO נעשות לרוב מתחת לשווי השוק באופן משמעותי. תוכל לאתר עיקולי REO באזורך על ידי פנייה לבנקים מקומיים.
- מה קורה אם מישהו משלם את הכסף בחזרה בגין עיקול? האם אותו אדם מחזיק אז בבית המעוקל?הסוכנות הממשלתית או המלווה שעוקל את הבית "משלמים" את הכסף שחייב על העיקול כאשר הם משתלטים עליו. זו תקוותם שמחיר המכירה שהם מקבלים עבור הבית במכירה פומבית מכסה את ההוצאה הזו ואז כמה. אדם אינו יכול לעקל בית ולכן אינו יכול להחזיר את הכסף המגיע לעיקול ישירות.
- האם אתה צריך לגור בבית או שאתה יכול לשכור אותו?בעת רכישת נכס בבעלות ממשלתית, קיים טופס גילוי שקובע אם אתה בעלים או לא. בדרך כלל רוכשים בבעלות יקבלו הזדמנות ראשונה לרכוש את הבית לפני המשקיעים. אם משקיע מסתמך על טופס זה בכדי לתת לעצמם סיכוי טוב יותר, ענישה של זיוף מידע עלולה להוביל לקנסות חמורים של עד 187000 € ולמאסר של עד שנתיים. אם אתה משקיע, הקפד לרשום זאת בטופס שלך. כמו כן, משקיעים אינם יכולים לקבל הלוואות FHA לרכישת נכסים. אם היית מתכוון לגור בבית אך צריך לעזוב ורוצה להשכיר אותו, עדיף להתייעץ עם עורך דין אם יש לך הלוואת FHA. ייתכן שתרצה לשקול מימון מחדש להלוואה קונבנציונאלית אם ברצונך להשכיר אותה, אך כל עוד אתה לא מאחור במשכנתא,סביר להניח שלא יהיו בעיות.
תגובות (2)
- אתרי האינטרנט כדי למצוא את המאפיינים, הכללים והנהלים.
- לא ידעתי הרבה על בתי העיקול של USDA, אך קיבלתי את המידע הדרוש לי מכיוון שתמיד רציתי בית שאוכל לרכוש על פי הכנסתי.
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
