איך לקנות אדמה גולמית?
לרכישת קרקע גולמית, או קרקע לא מפותחת, צרו תקציב עבור מה שאתם מוכנים להוציא וצפו לשלם 20-50% מהמחיר הכולל כתשלום מקדמה. לאחר מכן, נפגש עם סוכן נדל"ן והגדר תצוגות על נכסים זמינים. הכן שאלות לשאול את המוכר, כמו האם לנכס יש גישה לביוב ולמים והאם יש מגבלות סביבתיות כלשהן. כשאתה מוצא נכס שאתה אוהב, הבטח הלוואה והתייעץ עם עורך דין כדי לבדוק שיעבודים ונושאים משפטיים אחרים. לקבלת טיפים ממבקר הנדל"ן שלנו בנושא אבטחת זכויותיך בקרקע גולמית, המשך לקרוא.
בניגוד למגורים, קרקע גולמית אינה נחשבת לפחת לצרכי מיס פדרליים, ולכן אינך יכול לקחת ניכוי מס פחת על אדמה גולמית.
קניית קרקע גולמית (המכונה גם לא מפותחת) יכולה להיות השקעה נהדרת, או אמצעי לבניית בית או עסק. עם זאת, ישנם מספר שיקולים וחששות מיוחדים בעת רכישת קרקע גולמית שיש לטפל בהם לפני, במהלך ואחרי תהליך רכישת הנכס שלך. אם אתה נוקט באמצעי זהירות מתאימים ומתייעץ עם עורכי הדין ואנשי המקצוע הנכונים, תוכל להפחית במידה ניכרת את הסיכונים ולהגדיל את התגמולים של עסקת האדמה הגולמית שלך.
חלק 1 מתוך 4: גיבוש תוכנית
- 1קבע את הסיבה לרכישת הקרקע. קניית קרקע גולמית שונה מקניית בית, וישנן שאלות רבות שקונה פוטנציאלי צריך לשאול לפני שמתחיל בתהליך. כמה שאלות מרכזיות כוללות: מדוע אתה קונה את הקרקע הזו? אתה מקווה לבנות בית על הקרקע? האם אתה מתכנן לחוות שם, ולהקים בית חווה ומגרשים חקלאיים? האם אתה קונה את זה בתקווה שהוא יעלה ערך לאורך זמן? התשובה לכל השאלות הללו כוללת סיכונים ושיקולים ספציפיים, ויש צורך בתכניות ספציפיות עבור אדמתך לפני שתתחיל בתהליך החיפוש. ישנן מגוון סיבות לכך שאנשים קונים קרקע גולמית, כולל:
- חקלאות / חווה.
- בניית בית או בית.
- גיוון בתיק.
- ספקולציות (בתקווה שהמחיר יעלה בהמשך).
- 2בוא עם תקציב. התקציב שלך יצטרך לכלול כסף למספר צעדים שרוב רכישות הקרקע והבית אינן עושות, כמו גם את ההוצאות הנפוצות של רכישת קרקעות. תכנן לכלול כסף עבור הדברים הבאים בתקציב שלך:
- גילוי נאות. יהיה עליכם לערוך הרבה מחקרים בנוגע לקרקע שאתם רוצים לרכוש שלרוב אין צורך בקרקע מפותחת.
- מקדמה. אם אתה רוכש את הקרקע לפיתוח משק או חווה, ייתכן שתוכל לקבל הלוואות מיוחדות, כמו אלה המוצעות על ידי משרד השירות החקלאי של משרד החקלאות באירופה. תשלומי המקדמה נוטים להיות גבוהים יותר עבור רכישת קרקעות גולמיות מכיוון שדברים כמו בתים שבנקים יכולים להשתמש בהם כבטוחה להלוואה אינם קיימים בקרקעות גולמיות. המקדמה שלך עשויה לנוע בין 20-50% מהמחיר הכולל של הנכס.
- המרה. זה כולל את העלויות לכל מה שתצטרך לעשות כדי להמיר את הקרקע לשימושך המיועד, כגון בניית בית, הפעלת קווי ביוב וכו '.
- עלויות נשיאה. זה כולל דברים כגון הריבית על ההלוואה שלך וכל ארנונה. בניגוד למגורים, קרקע גולמית אינה נחשבת לפחת לצרכי מיס פדרליים, ולכן אינך יכול לקחת ניכוי מס פחת על אדמה גולמית.
- כמה כסף זה מסתדר במונחים דולריים? בדרך כלל, עבור המקדמה ועלויות אחרות, כדאי לנסות שיהיה כ 20-25% ממחיר הרכישה במזומן ככלל. בנוסף, אתה אמור להיות זרם הכנסות קבוע כדי לכסות עלויות נשיאה (כמו החזרי הלוואות). זה גם יעזור לך להתאים לכל הלוואות שתדרוש.
- 3התחל בחיפוש אחר קרקע זמינה. לאחר שקבעת לשם מה אתה רוצה להשתמש בקרקע ולמה התקציב שלך, אתה יכול להתחיל בחיפוש אחר קרקעות זמינות בטווח המחירים שלך העומד בדרישותיך. ישנן מגוון דרכים להתחיל את החיפוש שלך.
- סרוק עיתונים מקומיים, חקלאי שאילתות ביישובים כפריים מקומיים, ופינוי מחקר, עיקולי בנקים ומכירות מיסים.
- עברו דרך סוכן נדל"ן. זו אפשרות טובה במיוחד כאשר החיפוש שלך נמצא איפה שהוא מחוץ למדינה או רחוק ממגוריך הנוכחיים. סוכן הנדל"ן עלול גם להיות מסוגל להגיד לך אם ישנן עתיד ובניית תוכניות שעלולות להשפיע על התוכניות שלך.
- 4חקר נכסים שכנים. אתה רוצה לדעת איזה סוג של נכסים אתה גובל, והאם חקלאות תעשייתית או פרקטיקות חקלאיות ישפיעו על הערך או על החיים של אדמתך.
- כמו כן, עליך לדעת אם לנכסים הסמוכים יש זכויות קדימה או הקלות על הקרקע שאתה שוקל.
כיצד אוכל לקנות קרקע גולמית?
חלק 2 מתוך 4: איתור הנכס האידיאלי שלך
- 1ודא שיש גישה לביוב ולמים. שני דברים שהופכים את האדמה לחסרת תועלת במהותם הם היעדר מערכת ספיגה ו / או מקור מים. אלה הדברים החשובים ביותר שיש לקחת בחשבון בעת חקירת נכסים.
- מערכות ביוב הן שיקול חשוב. לעיתים לא ניתן לחבר קרקע מחוץ לרשת למערכת ביוב עירונית, ולכן בעת קבלת החלטות רכישה מתוכננת מערכת ספיגה. וודא שהנכס שלך לא רק מיועד לספיגה, אלא שיש לו את המקום להתקין מערכת ספיגה רחוקה מספיק כדי למנוע זיהום מים.
- האם לאדמתכם יש גישה למים? הובלת מים היא יקרה ואיסוף מי גשמים אינו יעיל ברוב המקומות. ודא שיש לך גישה וזכויות למים, ואם אתה מתכנן לחפור באר, קח את זה להחלטה שלך מכיוון שהדבר יכול להיות יקר למדי.
- 2שקול כבישים וטופוגרפיה. מערכת האדמה של אדמתך וכיצד / אם תוכל להגיע אליה בדרך קובעת גם את ערכה. התייחס ברצינות לטופוגרפיה ולתחבורה בתהליך החיפוש.
- האם לנכס שלכם יש גישה לכביש? אם לא, אתה אמור להיות מוכן ומסוגל לבנות אחת כקרקע בלתי נגישה היא גם חסרת ערך במהותה. איך דומה האקלים? אם אתה קונה באזור עם חורפים קרים ומושלגים בהתחשב בסוג הכביש, אם בכלל, מוביל לארץ שלך חשוב במיוחד.
- שוב בדוק היטב אם קיימים הקלות. הקלה פירושה שאינך הבעלים של 100% מהאדמות שלך, וייתכן שחברת שירות, או בעל קרקעות אחר יוכלו להשתמש באופן קבוע בקרקעות שלך. זה יכול להשפיע על האופן שבו אתה יכול להשתמש בקרקעות שלך, כמו גם על ההצלחה שלה כהשקעה.
- שקול חשמל. אם הנכס שלך רחוק מהרשת איך אתה מתכנן להביא חשמל למיקומך? אתה יכול לשלם לחברת החשמל שתמתח מוט לכיוונך, שיכול להיות יקר, או להשתמש במקורות חלופיים כמו רוח או שמש.
- מה הטופוגרפיה של ארצך? שימו לב היכן זורמים מים ואם האדמה שלכם יכולה לתמוך בתשתיות. צפו בסימני שיטפון וידעו על סוגי הקרקע וכיתה. הכרת סוג האדמה שלך משפיעה גם על היכולת שלך לקדוח ולהקים מקור מים כמו באר, לכן וודא שאתה מחשיב את העלות הנוספת של קידוח דרך משהו כמו סלע לעומת אדמה רכה יותר כמו חול.
- 3דע את זכויותיך והיה מודע למגבלות סביבתיות. לעתים קרובות קשה להבין את הז'רגון המשפטי והמגבלות הקיימות. למרבה הצער, הגבלות מסוימות המבוססות על יעוד וסביבה יכולות להשפיע רבות על ערך אדמתך ועל אופן השימוש בה.
- אבטח את זכויותיך. ישנן זכויות שונות הנכנסות לרכישת קרקע גולמית. לדוגמא, האם יש לך זכות לכל דבר שנמצא על הקרקע, כגון נפט קרקעי, גז טבעי, זהב או חומרים יקרי ערך אחרים? הקפד לבדוק את זה מבעוד מועד כדי לחסוך לעצמך מאבק משפטי ארוך ואובדן כסף אפשרי. שקול גם זכויות ציד. בעלות על רכוש, באזורים מסוימים, מעניקה לך זכות לסרב לצוד על אותה קרקע. בדוק זאת מבעוד מועד ושקול את הנוחות והדאגות שלך בנושא ציד המשחק.
- איך מייעדים את אדמתך? כיצד ואם הקרקעות מיועדות משפיעה על יכולתך לבנות בית על אדמתך. בדוק מקרוב מאוד את יעוד הקרקע לפני חתימת ניירת כלשהי, תוך התייחסות מיוחדת לשאלה האם הקרקעות היו מיועדות בעבר לכל דבר שעשוי לפגוע בערכה לאורך זמן. חקלאות תעשייתית, למשל, משאירה שאריות כימיות השוקעות את ערך הקרקע.
- בדוק את כל המגבלות הסביבתיות הקיימות, במיוחד אם אתה קונה קרקע כפרית מאוד. במיוחד בחזיתות המים וביצות יש מגוון הנחיות מחמירות לגבי שימוש ובנייה, המגבילות את תוכניות הבעלים. אלה יכולים לכלול, למשל, בית גידול של מינים בסכנת הכחדה. בנוסף, אם אתם מתכננים לחקלאות בדרך כלשהי מעבר לגינה ביתית פשוטה, עליכם לוודא שהאדמה שלכם מיועדת לפיתוח חקלאי.
- 4הכן שאלות למוכר. לפני שתתחיל לבדוק נכסים ויצירת קשר עם מוכרים, הכין רשימה של שאלות לשאול על פי הצרכים הספציפיים שלך ורוצה להבטיח את הקרקע שווה צפייה. כמה שאלות כלליות שיש לשאול את המוכר או את סוכן המוכר כוללות:
- האם המגרש ניתן לבנייה?
- האם יש מגבלות או פריצות לנכס שאני צריך להיות מודע אליו לפני הרכישה?
- האם ישנם מתקנים נפוצים, כמו מערכות מים, מערכות ספיגה או כבישים, בעלי בתים או יזמים צריכים לנהל? אם כן, מה תהיה האחריות הספציפית שלי?
- האם יהיו דמי עמותת בעלי בתים?
- האם חלקים מהאדמה מיועדים לשטחי ביצות או למישור שיטפון?
- האם לאתר יש גישה לחשמל, גז טבעי, מי עיר או ביוב?
- האם יש מים באתר? מה קצב הזרימה והאיכות?
- 5צאו לטיול לראות את הארץ. שום דבר לא יבהיר את הרעיונות שלך לגבי סוג אדמה שאתה רוצה יותר מאשר להסתכל בפועל על כמה נכסים. מיד תבין מה מושך אותך ומה לא ותוכל לשקול את היתרונות והחסרונות של רכישת חלקה מסוימת זו.
- חפש מבנים כלשהם בנכס או בנכס של שכן שחוצים את קו הנכסים, ובדוק עם משרד הרשומות בעיר או במחוז שלך לגבי החוקיות של מבנים כאלה ואילו הקלות יש לשכנים.
- אם אתה עובד עם סוכן, הדרך בה אתה נוסע היא ככל הנראה המסלול האטרקטיבי והקל ביותר לנכס שלך. עם זאת, יתכן שזה לא יהיה נגיש כל השנה, או שהוא עשוי להיות נוטה לאחזקת שירות, חריש ושירותים אחרים. שאל את השכנים או את אלה שגרים במסלול שאתה עובר, אם הוא תמיד זמין והאם הוא מטופל כראוי.
- דבר עם המקומיים בזמן שאתה שם. שאלו אותם האם יש באזור קליטה אמינה של הטלפון הסלולרי, איך עונות השנה, מה מצבי הנהיגה בכבישים ובכבישים הסמוכים, והאם האזור נוטה לסכנות סביבתיות ספציפיות כלשהן.
- אם אפשר, הישארו ללילה. שאל את הסוכן שלך אם הקמת מחנה אפשרית, ואם זה מותר שקול להרים אוהל לערב. זה ייתן לך את הרעיון הטוב ביותר לגבי הקצב היומיומי של האזור, והשכנים והתנועה - אם אחרי 24 שעות ההתלהבות שלך מהמקום דעכה, דמיין להיות שם במשך 24 שנה.
כיצד אוכל לקנות אדמה גולמית לבניית מרכז נסיגה?
חלק 3 מתוך 4: קניית הקרקע
- 1התייעץ עם עורך דין. בגלל המורכבות הנוספת של רכישת קרקע גולמית, מומלץ להתייעץ עם עורך דין לאחר שזיהיתם את הנכס אותו תרצו לקנות. ראשית, עורך דין יכול לעזור לייעל את התקשורת בינך לבין המוכר כדי שזכויותיך כבעלים יהיו ברורות. בנוסף, עורך הדין שלך יכול לעזור לך לפרש את ממצאי בדיקת הנאותות שלך וכיצד היא עשויה להשפיע על זכויותיך ושימושך בקרקע. מצא עורך דין מוסמך שיעזור לך לנווט בתמחור ובמשא ומתן אחר בתהליך הרכישה.
- לפני שתסיים את המכירה, שאל את עורך הדין שלך אם זכויות מים ומינרלים מהווים עניין באזור. הז'רגון בכל הנוגע לנושאים כאלה, ומה זכויותיך ביחס לחומרים שנמצאים בנכס שלך, עלול לבלבל. צד שלישי יכול לעזור לנקות כל אי וודאות.
- שאל על אילו מצבים עליך להוסיף להצעת ההצעה, וכמה זמן אתה צריך לטפל במצבים אלה. מגבלות הן תנאים שיש לעמוד בהם לפני סגירתם, כגון מימון, בדיקות וביטוח.
- לפני שתסיים את הצעתך, שאל את עורך הדין שלך לגבי דרישות הבנייה וההיתרים שאתה צריך, כמו גם האם קיים שטר אחריות. עליך לרכוש ביטוח בעלות בשלב זה. זו בדרך כלל עלות מוכר, והיא מתבקשת בהצעה במסגרת החוזה.
- 2הגש הצעה, אבל התחל נמוך. מקדמה עבור קרקעות גולמיות בדרך כלל נופלת בין 20-50% מהמחיר הכולל, ומלווים רבים מצפים שתשלם מקדמה לפני שהם שוקלים להעניק לך הלוואת משכנתא. אל תפחד להתמקח עם המוכר. אתה יכול להפחית משמעותית את העלות הכוללת עם מיקוח מוצלח. על ההצעה שלך לכלול אפשרות על הקרקע תמורת תשלום קטן, כך שתהיה לך האפשרות לבצע בדיקת נאותות לפני שתשלים את הרכישה. בעיקרו של דבר, זה יביא את האדמה למצב "בהמתנה" עבורך בזמן שאתה מבצע את הבדיקות שלך. לחלופין, ההצעה שלך יכולה לכלול תאריך סגירה (התאריך שבו הרכישה הושלמה) מספיק רחוק בעתיד כדי להשלים את תהליך בדיקת הנאותות.
- ההצעה שלך צריכה לכלול גם הוראות המאפשרות לך להתרחק או לקנות את הקרקע במחיר מוזל בהתאם לממצאים של תהליך בדיקת הנאותות.
- נכסים זולים יותר הגיוניים יותר מבחינה פיננסית כשמדובר בקרקע גולמית, שכן הקרקע נוטה להעריך עם התפתחותה. חפש אפשרויות בעלות נמוכה יחסית העונות על צרכיך כרוכש.
- שאל לגבי תוכניות חיסכון בארנונה מסוימות במדינה שאתה קונה אם אתה מתכנן להשאיר את הקרקע לא מפותחת לתקופה משמעותית. תוכניות אלה יכולות לחסוך לך כסף רב לטווח הארוך, מכיוון שמסים ותשלומים מופחתים לאורך זמן על אדמות לא מעובדות.
- 3אבטח הלוואה. לקיחת הלוואה עבור אדמה גולמית היא טריקית וקשה הרבה יותר מאשר לקבל הלוואה לבית קיים. זה נכון במיוחד אם אתה מתכנן לחכות שנים לבנות. הבנקים חוששים שתוכניות הבנייה לא יגיעו לפועל או שתתרחקו מהאדמה אם היא לא מעריכה את הערך.
- אתה יכול למזער את הסיכון לדחייה על ידי כניסה עם תוכנית מאוד ספציפית, והוכחה שעשית מחקר נאות ותרגלת בדיקת נאותות כדי להעריך את האדמה לצרכיך האישיים. אם יצרת קשר עם החברות, המחלקות ואנשי המקצוע הנ"ל, סביר להניח שתיראה מושקעת בתוכניות שלך עבור הקרקע, ולכן תאושר להלוואה בתשלום מקדמה.
- עבוד עם בנקים מקומיים ואיגודי אשראי. הם מכירים את האזור וידעו שאתה מבצע השקעה נבונה ונחקרת היטב.
- זכרו, האדמה שלכם לא מפותחת כך שמקדמות ושיעורי הריבית יהיו גבוהים יותר מאשר למשכנתא ביתית טיפוסית. זכור זאת כאשר אתה מתכנן כלכלית את ההלוואה שלך.
- ייתכן שציון האשראי שלך צריך להיות גבוה יותר כדי לקנות קרקע גולמית מכיוון שאין בניין כבטוחה.
טיפ מומחהבעל אשראי טוב יכול לעזור לסיכוייכם לקבל הלוואת קרקע. לדברי מתווכת הנדל"ן קרלה טובי, "רכישת קרקעות באמצעות מלווה יכולה להיות קשה, אך ניתן לבדוק עם מלווה שמוכן לקחת על עצמו את הסיכון. בעל הון רב יותר בקרקע, אשראי טוב והכנסה אמינה יעזרו. קבלת הלוואת בנייה לרכישת הקרקע ואז בניית בית היא אפשרות נוספת שיש לקחת בחשבון.
- 4שקול מימון בעלים. מימון בעלים מתייחס לכך שאתה מממן את רכישת הקרקעות שלך דרך המוכר (או הבעלים) של הקרקע. זו יכולה להיות אפשרות אטרקטיבית עבור הקונים אם הם מתקשים להשיג הלוואה בנקאית, או אם שיעורי הריבית גבוהים מדי בגלל אשראי ירוד. עבור המוכר, זה עשוי להיות אטרקטיבי אם הם מתקשים למכור את הנכס. אם תנאים אלה חלים, שקול לפנות לבעלים ולברר לגבי מימון הבעלים.
- לדוגמה, נניח שרצית לקנות מגרש תמורת 0,70 מיליון אירו. היית משלם מקדמה לבעלים ואז הבעלים היה מממן את הנכס ומאפשר לך להשתמש בקרקע. אז היית מחזיר לבעלים תשלומים רגילים בדיוק כמו שהיית עושה עם הלוואה בנקאית. בדרך כלל, לאחר השלמת כל התשלומים, השטר למקרקעין יועבר אליך.
- היתרונות של מימון בעלים כוללים עלויות נמוכות יותר עבורך (בגלל היעדר עמלות כמו עמלות סגירה וריבית פוטנציאלית נמוכה יותר), אין צורך בהתחייבות (מכיוון שהיא אינה דרך בנק) וסגירה מהירה של המכירה (מכיוון שיש אינו מעורב בצד שלישי).
- ישנם כמה סיכונים שצריך להיות מודע אליהם. בדרך כלל, עסקאות אלה יכללו מקדמה גבוהה יחסית של 20% ומעלה. בנוסף, חשוב להיות מודעים לשאלה האם המוכר עדיין חייב כסף על הקרקע. אם כן, אתה חושף את עצמך לסיכון שהמוכר עלול לפשוט את הרגל ולא יוכל לבצע תשלומים. העלה נושא זה גם עם המוכר וגם עם עורך הדין שלך, כדי להבין היטב את הסיכונים ומה אתה יכול לעשות בנידון.
- יש לערב תמיד עורך דין בעת ביצוע עסקאות מסוג זה. יהיה צורך ליצור ולחתום על חוזים רשמיים, ועורך דין יכול לעזור לוודא שהעסקה הוגנת כלפיכם ושהמוכר עומד בכל התחייבויותיהם. עורך הדין יכול לסייע גם בהיבטים הכספיים של העסקה כגון שיעורי ריבית, תקופת הפחת ותיעוד ההלוואה.
תשלומי המקדמה נוטים להיות גבוהים יותר עבור רכישת קרקעות גולמיות מכיוון שדברים כמו בתים שבנקים יכולים להשתמש בהם כבטוחה להלוואה אינם קיימים בקרקעות גולמיות.
חלק 4 מתוך 4: לעשות בדיקת נאותות שלך
- 1תרגלו בדיקת נאותות. אי אפשר לזהות ולהעריך כל סוג של סיכון ועיכוב, אך ביצוע תוכנית של בדיקת נאותות יכול למזער את הסיכון הזה. זה בדרך כלל אומר שכירת מספר מומחים שיבצעו בדיקות ויעשו בירורים מטעמך.
- בדיקת נאותות לוקחת זמן וכסף, שבדרך כלל מגיעה בצורה של בדיקת בדיקה והיתכנות. הקפידו לקבוע את כמות הימים הדרושים לביצוע המחקר והבדיקה בהצעה.
- הפרטים של תקופה זו, ואילו זכויות יש לך במהלך התהליך, מנוהלים בינך, המוכר ושני הסוכנים שלך. יתכן שתתבקש להפקיד צורה כלשהי של פיקדון כספי, המכונה לפעמים כסף רציני, בדרך כלל בערך 1% ממחיר הרכישה.
- 2בקש מהמוכר לשלם עבור חלק מהעלויות הללו. מכיוון שבדיקת נאותות היא יקרה מאוד, עליך לבקש מהמוכר לשלם לפחות חלק מעלויות בדיקת הנאותות שלך במקרה שמשהו עולה בתהליך שמשמעותו שאתה כבר לא מעוניין לרכוש את הקרקע.
- בקשות אלה מוצגות בדרך כלל עם ההצעה.
- 3שכר מודד. גם אם המוכר או סוכן הנדל"ן מציעים סקר מקרקעין, התקשרו גם עם מודד או מהנדס אזרחי משלכם. חלקות כפריות יכולות להיות לא אחידות בגודלן ובצורתם וקונים או סוכנים לא מיודעים עלולים להחמיץ מלכודות מסוימות בעת סקר הארץ. דע את האדמה, את הטופוגרפיה, את הערך הפוטנציאלי, ואיפה ואיך אתה יכול לבנות.
- אם יש לכם את הנכס שנסקר, תוכלו לרכוש ביטוח מורחב שיגן עליכם מפני בעיות גבולות.
- 4בדוק את המשטח. משטח הוא מפה, המצוירת לפי קנה מידה, של אדמתך המציגה את גודל, צורה ומיקום הנכס שלך. מגרשים אינם משורטטים על ידי גורמים פרטיים, אלא מחלקות לעבודות ציבוריות וארגוני תכנון ערים. הם אינפורמטיביים ומחייבים יותר מבחינה משפטית מאשר הסקר הסטנדרטי.
- 5להיות מודע לכל שעבוד קיים. שעבודים הם הודעות המצורפות לרכוש המספרות האם הבעלים חייב כסף לנושה. מדובר בתיעוד ציבורי, וניתן להשיג אותם ממשרד רשומות מחוז. שעבוד על נכס יכול לעכב את רכישתכם בחודשים או שנים בהתאם לסוג העיקול, אז שימו לב.
- 6צאו לטיול במשרדי העירייה או המחוז של בניין ושל תכנון ובנייה. מחלקות אלו יכולות לענות על שאלות ספציפיות לגבי הקרקעות שאתה שוקל לקנות ולתת לך תובנה האם תוכניות הבנייה שלך יעבדו באזור.
- שאל את משרד הבניין האם המגרש ניתן לבנייה, אם קיימות מגבלות על גודל הבניינים, האם הכבישים המקיפים את הנכס סלולים ומתוחזקים באופן ציבורי, ומה נדרשים היתרים, אגרות ועלויות.
- שאל את משרד התכנון והייעוד כיצד והאם הנכס מתויג, האם השימוש המתוכנן שלך במגרש תואם למגבלות הייעוד, האם קיימות מגבלות כלשהן בשל אזורים מוגנים סביבתיים כמו שטחי מים, וכמה כיסוי מותר?
- 7עבור למחלקת הבריאות במחוז. מחלקת הבריאות יכולה באמת לבסס את הפרטים של כל התוכניות שיש לכם לבארות ומערכות ספיגה ולהתריע בפניכם על הסכנות הפוטנציאליות שבהתקנתן באזור.
- שאל אם שירות מגדלים זמין ומה העלויות, איזה סוג של מערכות ספיגה מותרות, אילו בדיקות נדרשות ובאיזו שעה בשנה ניתן לבצע אותן.
- היזהר מבעיות פוטנציאליות. שאל אם האזור בו אתה מסתכל מתקשה בשולחנות מים גבוהים או בקרקעות גרועות למערכות ספיגה והאם יש בעיות ידועות באיכות המים באזור שלך.
- 8חפש חברות שירותים באזור. חברות שירות יכולות לענות על שאלות בנוגע לגישה לחשמל ולמתקנים מודרניים אחרים. בדקו אם ניתן להביא גז טבעי למגרש, ומה העלויות. מהן האפשרויות לטלפונים סלולריים, אינטרנט וטלוויזיה?
- 9שוחח עם המחלקה להגנת הסביבה. מגבלות סביבתיות באמת יכולות להטיל דאגה לתוכניות הבנייה, לכן וודאו כי ידוע לכם על כניסה כלשהי. ה- DEP יכול לענות על שאלות אלה באופן ראשוני. אתה צריך גם לבקש מהם להסביר כל שימוש בעבר בקרקע, במיוחד לנושאים סביבתיים.
- אם אתה מתכנן להתקין באר, שוחח עם יותר מקדוח אחד ואז בדוק עם המחלקה למחלקה אם יש בעיות מים בבאר בסביבה הקרובה שלך. שואל על עלויות, קצב זרימה, עומק הבארות הסמוכות, עלויות העבודה והחומר, ואם יש בעיות מים בארות באזורים הסמוכים.
- 10סגור על הנכס. אם תהליך בדיקת הנאותות שלך לא מגלה נושאים עיקריים ועורך הדין שלך מסכים שהרכישה טובה, סגור את הרכישה שלך. תלוי איפה אתה גר, הנהלים עשויים להשתנות ועורך הדין וסוכן הנדל"ן שלך ידריך אותך דרכם. באופן כללי, אתה יכול לצפות לראות לפחות את המסמכים הבאים:
- חוזה קרקע. זה מפרט את כתובת הנכס וכולל תיאור משפטי מלא, כולל מיקומו, שיעבודים, הקלות או תנאים אחרים, והמידע הכספי כגון מחיר הרכישה, סכום המקדמה ומספר וסכומי התשלומים החודשיים.
- המעשה. זה מעביר את הכותרת החוקית לנכס מהמוכר אליך. אתה תחתום על זה כשתסגור את הרכישה.
- הצהרת סיום. קצין נאמנות או עורך הדין שלך יכולים לערוך מסמך זה, המציג את החיובים והזיכויים עבורך ועבור המוכר כמוסכם בחוזה. לדוגמה, הוא עשוי לכלול "לוח זמנים של הפחתות" המפרט כמה תשלומים, באיזה סכום, ישלמו את הסכום שאתה חייב על הקרקע.
- מידע הוא המפתח בקניית קרקע גולמית, אך אל תצפה להבין הכל בעצמך. מחקר, מחקר, מחקר, אך אל תתבייש לשאול שאלות ולהתייעץ עם מגוון אנשי מקצוע.
- היזהר מהונאות, שכיחות במקצת בעסקי מכירת הקרקעות. בדוק רשומות ציבוריות, משאבים פדרליים ומלכ"רים. אל תהססו להתייעץ עם מומחה משפטי או סוכן אם אינכם בטוחים במשהו.
- אמנם אתה יכול למצוא רישומים בעצמך, אך מומלץ מאוד לפנות לייעוץ של סוכן נדל"ן, במיוחד אם אתה לא מכיר קרקעות. הסוכן שלך נדרש להזכיר מלכודות או נושאים מסוימים המשפיעים על ערך הארץ שאתה עלול להתגעגע אליה לבד.
איך אוכל למצוא את הבעלים של אדמה גולמית אם אני יודע את השם?
- היזהר מאזורים מוגנים בסביבה. רכישת קרקע מסוג זה אינה מועילה במהותה מכיוון שמגבלות הבנייה כה גבוהות. התייעץ עם הסוכנות המקומית להגנת הסביבה ובצע את הערכת הקרקעות לאזורי ביצות פוטנציאליים ואזורים מוגנים אחרים לפני שתחתום על חוזים כלשהם.
- שים לב לסיכון הנוסף שהבנקים נמצאים כאשר הם מאשרים הלוואה לקרקע גולמית. בזמן שאתה יכול לנהל משא ומתן עם בנקים ואיגודי אשראי, היכן להיות מוכן לתשלומי מקדמה גבוהים יותר, ריביות ותשלומים חודשיים בגלל האופי המסוכן במקצת של השקעה זו.
קרא גם: כיצד לחפש רשומות פינוי?
שאלות ותשובות
- מה עלי, כמשקיע, לחפש בעת רכישת קרקע?מיקום, עלות וגודל המגרש. שאל מה אחרים שילמו עבור המגרשים שלהם כדי שתוכל להשוות בין מחירים. חשבו מה אתם רוצים לעשות עם הנכס ועשו לבדוק האם זה שווה את זה. חשוב גם על התחייבות ארוכת טווח עם הכספים שלך.
- האם אני עדיין צריך לעבור את כל השלבים האלה אם אני קונה קרקעות שנשרפו לאחרונה בשריפת יער? הבית נשרף, אך ספיגה, מים וחשמל נמצאים במקום.היית רוצה להוציא איש מקצוע לארץ כדי לבדוק את מיכל הספיגה / שדה ומישהו שיבדוק את החשמל לקרקע. קשה יהיה לבדוק את המים. כנראה שלא תזדקק לבדיקת חלחול.
- עד כמה חשוב חיפוש בכותרת ברכישת קרקע גולמית? האדמה שקניתי הייתה עיקול. כמו כן, הסגירה היא כשלושה ימים. האם זה נותן לי זמן מספיק לבצע את חיפוש הכותרות?אתה לא רוצה לקנות קרקעות ממישהו שלא ממש מחזיק בה. חיפוש כותרות יזהה את הבעלים הנוכחי ואת הבעלים הקודמים. הייתי מניח שהם יחפשו ככל שהכותרות הוקלטו במקור. היו רמאים שמוכרים קרקעות שלא ממש שייכות להם. חיפוש אחר כותרות יגן עליכם מפני שיגידו לכם כי למענק אין זכות למכור לכם את הקרקע. לאחר ביצוע חיפוש כותרות, ניתן לרכוש ביטוח על תואר זה תמורת תשלום נוסף. אם יימצא שהקרקע שלך אינה באמת שלך, אני מאמין שתהיה זכאי לשווי השוק הנוכחי של הקרקע כתביעת ביטוח. רק הערה: סקר אינו זהה לחיפוש כותרות.
- כיצד אוכל להעריך עלויות סגירה ברכישה של קרקע קטנה? האם אוכל לשלם עבור הרכישה בכרטיס אשראי?זה לא יהיה אופייני לשלם עבור רכישת קרקע בכרטיס אשראי. את הכסף צריך לממן למוכר עם הסגירה. כאשר הכסף מופקד לחשבון הנאמנות לצורך פרסום למוכר, נהוג לחבר את הכסף לחשבון הנאמנות שלהם או לספק צ'ק קופא יום לפני הסגירה. ניתן להשתמש בכרטיס אשראי לקבלת משיכה במזומן לתשלום עבור הקרקע, אך לא ניתן להשתמש בו אם גם לקבל הלוואה מבלי לחשוף ולקבל אישור מהמלווה מכיוון שהוא ישנה את החוב ליחסי הכנסה ועלול להשפיע על הכשירות. שוחח על כל אפשרויות התשלום הפוטנציאליות עם המלווה והיה מוכן לשלם במזומן או בהלוואה מכרטיס אשראי או ממוסד הלוואות או מימון מוכר. כרטיס אשראי עשוי להיות בעל ריביות גבוהות יותר, לכן בדוק עם המלווה את האפשרויות הטובות ביותר שלך.
- רכשתי הרבה אדמות אבל לא ביצעתי שום בדיקה על הקרקע והיה לי רק מסמך שמראה ששילמתי עבורו. עכשיו האיש לא רוצה לתת לי את האדמה. האם יש משהו שאני יכול לעשות?עדיף לפנות לעורך דין בכדי להעריך את תקפות העסקה והאם לאדם שמכר אותה הזכות למכור את הנכס מלכתחילה. אם הייתה לו הזכות למכור אותה, יתכן שעורך הדין יוכל לאכוף את העסקה ולכפות על המוכר למסור לך את השטר להקלטה.
- כיצד אוכל לקנות קרקע גולמית?עדיף לעבוד עם מתווך שיעזור לך לאתר קרקע גולמית המתאימה למטרה שלך. המוכר בדרך כלל משלם עבור העמלה באירופה, אלא אם כן מדובר במכירה על ידי הבעלים, אז זה סחיר בין השניים.
- כמה זמן הוא מצב של מגירה רגילה?ניתן לדון במגבלות. בדרך כלל מצב חירום לבניין הוא כ- 21 ימי עסקים. עם אדמה גולמית, יהיה עליכם לברר אם הקרקע תשתלם, להוציא מעצב אל הנכס (ולהשיב את העיצוב אליכם), לבדוק עם נסיגות העירייה, יעוד קו החוף וכו '... בעצם וודאו שכולם מקרים מספקים עבורך.
- כמה קרקע עלי לקנות לבניית בית עם 6 חדרי שינה?יהיה עליכם לקבוע את גודל הבית, כמה אתם צריכים, ומה דרישות הנכס עצמו. בדרך כלל רבע דונם יהיה גודל מינימלי מינימלי לגודל בית שיהיה אופייני לשישה חדרי שינה, אך ייתכן שתצטרך לגדול יותר אם ברצונך לקבל דברים נוספים כמו אזור גן, פטיו, בריכה, שירותים אחרים במגרש או אם ישנם אזורים שאינם בניה על המגרש.
שאלות ללא מענה
- מה המגבלות לבניית בתים מודולריים על אדמה גולמית?
- כיצד אוכל לקנות אדמה גולמית לבניית מרכז נסיגה? באיזו קרקע עלי להשתמש?
- האם אוכל לקנות אדמות שרק אני רוצה להשאיר לא מפותחות ולחנות בהן? מה אם זה במצב אחר?
- כיצד אוכל למתווכים וטרינריים במיוחד לרכישת קרקעות?
- איך אוכל למצוא את הבעלים של אדמה גולמית אם אני יודע את השם?
תגובות (11)
- אני מחפש לקנות נכס לחוות התאוששות מהתמכרויות עתידיות. אני מכיר את הבעלים והנכס היטב, אבל אין לי מושג מה אני עושה כדי להשיג את החלום שלי. זה המקום בו התחלתי לחקור, וזה עזר לי להבין טוב יותר למה אני יכול להכניס את עצמי. אני לא עושה את זה בשביל הכסף, אז אני צריך להיזהר ולבדוק היטב את האפשרויות שלי. אני יכול לראות שיש לי הרבה עבודה לפני, אבל אני מקווה להיות מאושר במיזם הזה. תודה על העזרה והידע שלך.
- המאמר על רכישת קרקע גולמית היה מדהים ומלא במידע שלא הכרתי. תודה על העזרה!
- גישה מאוד אינפורמטיבית, בשכל הישר, של נושאים שצריך להיות מודע אליהם בפעם הראשונה שקונה קרקעות. מעולה!
- אני חדש בכל ההיבטים של רכישת קרקע גולמית. מאמר זה היה אינפורמטיבי מאוד ועזר לי לאסוף מידע כדי להמשיך בביטחון לחפש מגרשים באזור שלי. הרבה יותר מחקר ממה שהכרתי והרבה טיפים מועילים, כל הכבוד.
- אני אוהב את זה, נחמד.
- מאוד אינפורמטיבי. תודה.
- מאמר זה היה מועיל מאוד, והוא הסביר דברים בסיסיים שעלי לשקול לפני שרכשתי אדמה גולמית.
- מאמר מצוין. זה נתן לי את ההדרכה שחיפשתי.
- מרוצה מאוד מאופן הצגת המידע. הכל היה ברור ותמציתי.
- מאמר זה נתן סקירה נהדרת של תחומי הדאגה העיקריים ועשה זאת במילים פשוטות.
- היה מועיל להיות נקודת התחלה כדי למנוע טעויות גדולות ואובדן כספים מיותרים. תודה!
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
