כיצד לקבוע את ערך הקרקע?
בעזרת מעט תרגול תוכלו להבין את ערכי הקרקע וללמוד לבצע הערכות מדויקות. הדרך הקלה ביותר לברר את שווי הקרקע שלך היא להזמין שמאי מוסמך. אם אתה מעדיף להעריך את הארץ בעצמך, נסה לחפש מגרשים דומים באתרים כמו Zillow או Redfin כדי לראות למה הם הולכים. דאג לחפש מגרשים ברדיוס קרוב לארצך, מכיוון שהמיקום יכול להשפיע מאוד על ערך הקרקע. אם למגרש שלך יש שירותים כלשהם, כמו גישה נוחה לכבישים, אדמה טובה, גישה למים או קרקע מפלסית, אלה יוסיפו ערך מוסף לנכס. עליכם לשקול גם ייעוד לקביעת שווי הקרקע שלכם מכיוון שקרקעות שניתן לפתח למטרות מסחריות בדרך כלל נמכרות ביותר מאשר קרקע שניתן להשתמש בה רק למגורים. כדי ללמוד כיצד לדבר עם סוכני נדל"ן על ערך הקרקע, המשך לקרוא!
דאג לחפש מגרשים ברדיוס קרוב לארצך, מכיוון שהמיקום יכול להשפיע מאוד על ערך הקרקע.
אתה רוצה למכור או לקנות קרקעות, אבל אין לך מושג מה מחיר סביר. למרבה הצער, הדרך הבטוחה היחידה לקבוע את שווי הקרקע היא למכור אותה בשוק. עם זאת, אתה עדיין יכול לאמוד את ערכו על ידי שכירת שמאי מנוסה. לחלופין, אתה יכול לנסות לאמוד את השווי על ידי התבוננות בנכסים דומים או על ידי שאלת סוכן נדל"ן.
שיטה 1 מתוך 3: השגת הערכה
- 1מצא שמאי מוסמך. חפש באינטרנט או בספר הטלפונים. ניתן לקבל הפניה גם מבנק או מסוכן נדל"ן. בדוק אם לשמאי יש תעודה מאחת החברות המקצועיות המוכרות, למשל ייעוד MAI.
- על השמאי להיות בעל ניסיון בהערכת מקרקעין ולא רק בתים. שמאות קרקע שונה לגמרי מהערכת בית.
- אם אתה פונה לשמאי והוא לא יכול לבצע את העבודה, בקש ממנו להפנות אותך למישהו. תאר בקצרה את הארץ שאתה רוצה להעריך.
- 2בדוק את רישיון השמאי. אשר כי השמאי מורשה למדינתך על ידי בקשת מספר הרישיון שלהם. לאחר מכן תוכל להתקשר למחלקת הנדל"ן של המדינה שלך (או משרד שווה ערך) כדי לבדוק שהרישיון פעיל.
- בדרך כלל ניתן לבדוק את סטטוס הרישיון באופן מקוון דרך משרד הרישוי המקומי שלך.
- 3שאל על המחיר לשמאות. לפני שכירת השמאי, קבל הצעת מחיר בכתב לשמאות. אל תתפלאו אם העלות היא יותר מעלות הערכת בניין. שמאות מגרשים ריקים דורשת מחקר מקיף יותר והיכרות עם רשומות המקרקעין.
- אם אתה לא אוהב את המחיר שצוטט, חפש עד שתמצא אפשרות משתלמת יותר. עם זאת, וודא כי לשמאי ניסיון מספיק.
הדרך הקלה ביותר לברר את שווי הקרקע שלך היא להזמין שמאי מוסמך. - 4קבעו את הערכת השמאות שלכם. נסו לתזמן לזמן בו תהיו זמינים. אתה יכול לענות על כל השאלות שיש לשמאי ואולי לשאול כמה משלך.
- אתה צריך גם לוודא שמערכת הקרקע הנכונה מוערכת. לעתים קרובות, בלבול יכול לצוץ כאשר שמאי מסתכל על שטח פתוח או על מגרש ריק. אם הם מזהים את החבילה הלא נכונה, ההערכה שלך תהיה חסרת ערך.
- 5אסוף מסמכים מועילים. תוכלו להקל על עבודת השמאי על ידי איסוף מידע מבעוד מועד ושיתופכם עם השמאי. בדוק אם אחד מהאפשרויות הבאות זמין:
- תוכנית העלילה או הסקר, שתוכלו לקבל מהבעלים או לשכור מודד שייצור.
- דוח הכותרת, אותו תוכלו לרכוש מחברת חיפוש כותרות.
- התיאור החוקי של הנכס, אותו תוכלו לקבל ממקליט המעשים של המחוז או ממשרד שווה ערך.
- חשבון המס העדכני ביותר, אותו תוכלו לקבל ממשרד שומה המחוז.
- סכם הרישום הנוכחי, אם רלוונטי.
- 6קרא את ההערכה. ההערכה צריכה להיות מסודרת ובעלת מידע על תקנות השימוש בקרקע המקומיות. כמו כן, עליו להסביר כיצד שמאי חקר את תנאי השוק הנוכחיים. אם יש לך שאלות, עקוב אחר השמאי.
שיטה 2 מתוך 3: הערכת שווי הקרקע
- 1מצא מגרשים אחרים למכירה. חפש באתרי אינטרנט כגון Zillow או Redfin וראה אילו מגרשים אחרים עומדים למכירה כרגע או שנמכרו בחצי השנה האחרונה, או לכל היותר שנה אחת. זכור לבדוק את אותו אזור גיאוגרפי כמו הנכס שאתה מעוניין להעריך. אתה רוצה להתחיל ברדיוס קרוב ולעבור רק אם אינך יכול למצוא מאפיינים שווה ערך ברדיוס זה.
- אם אתה גר באזור עירוני, הגבל את החיפוש שלך לנכסים ברדיוס של 0,5 מייל מהנכס שלך. לנכסים בפרברים, השתמש ברדיוס של 1.6 ק"מ. עבור נכסים במגזר החקלאי, להסתכל ברדיוס 5 ק"מ (8 ק"מ).
- אם אתה צריך להסתכל מעבר לרדיוס האופייני לסוג הנכס שלך, ודא שהסיבות מוסברות בדוח השמאות.
- 2חפש מגרשים דומים. אתה יכול לאמוד את שווי המגרש על ידי מציאת מה ששילמו אחרים עבור מגרשים דומים (המכונים "comps"). עם זאת, המאפיינים חייבים להיות דומים. לאחר שמצאת קומפוזיציות ב- Zillow, דאג לנסוע ליד הנכס כדי שתוכל לראות זאת בעצמך. ישנם גורמים רבים המעורבים בקביעת ערך המגרש, כך שמגרשים גדולים יותר לא בהכרח שווים יותר מקטנים יותר. שקול את הדברים הבאים:
- נגישות. חפש מגרשים עם גישה זהה לכביש.
- גודל וצורה. בדוק את השטח. הצורה חשובה גם משום שהיא מגבילה את מה שניתן לבנות על הקרקע, אם בכלל. בדוק אם יש מגרשים בהפרש גודל שאינו גדול מ- 30% מהנכס שאתה מעריך.
- טופוגרפיה. הרבה שנמצאים במדרון תלול או בעלי אדמה ירודה שווים פחות מכיוון שאי אפשר לבנות עליהם.
- מקום. האם זה נמצא ליד שירותים כגון חנויות מכולת, בתי ספר ובתי חולים? כמו כן, האם הוא נמצא ליד משהו שעשוי להקטין את ערכו, כמו למשל בית משכון או דיור ציבורי?
- זמינות מים. אם אתה רוצה לבנות בית ביבשה, אתה צריך לדעת את מקור המים הקרוב ביותר. אם מקור מים רחוק מדי, אז האדמה תהיה הרבה פחות יקרה.
על השמאי להיות בעל ניסיון בהערכת מקרקעין ולא רק בתים. - 3גלה כמה מכרה קרקע דומה. יתכן שתצטרך ללכת למשרד שומת הקרקעות כדי לברר את המחיר ששולם עבור נכס דומה. אם אף אחד מהמצלמים שלך לא נמכר, אז לפחות תסתכל על המחיר המבוקש, שצריך לרשום ב- Zillow.
- באזורים רבים ניתן לחפש את המחיר העדכני ביותר שבגינו נמכר נכס באתר משרד השומה המקומי.
- 4צור אומדן על סמך המתאימים שלך. לא סביר שתמצא נכס שנמכר לאחרונה ותואם בדיוק את שלך. במקום זאת, הם ישתנו בגודל, במיקום וכו '. עם זאת, זהו המידע הטוב ביותר שיש לך על תנאי השוק.
- אם אתה לא יכול למצוא פיסת אדמה דומה, אז חזור אחורה בזמן כדי למצוא משהו דומה.
- התאם את הערכתך על סמך פרטי הקרקע. לדוגמה, יכול להיות שמצאת הרבה בגודל דומה באותו מחוז. עם זאת, המגרש שאתה רוצה נמצא בשיפוע תלול ואין לו נוף נהדר. עליך להעריך כי מגרש זה ימכר בהרבה פחות מהמחיר.
- 5שקול כיצד האיזון ישפיע על הערך. לחוקי ייעוד מקומיים יכולה להיות השפעה עצומה על ערכה של קרקע. אדמה בדרך כלל חשובה יותר כשאפשר לפתח אותה. עם זאת, חוקי יעוד יכולים להגביל את האופן בו ניתן לפתח את האדמה. היכנס למשרד הייעוד המקומי שלך כדי לבדוק כיצד החבילה תויקה.
- לדוגמא, ניתן לפתח קרקעות מסוימות למטרות מסחריות או למטרות מגורים בלבד. אחרים מאפשרים התפתחות מעורבת.
- אם הנכסים השווים שלך מאפשרים פיתוח מסחרי, הם עשויים להיות בעלי ערך רב יותר. יהיה עליך להוריד את הערכתך אם הקרקעות מיועדות לפיתוח מגורים בלבד.
- 6התאם את הערך על פי מגבלות המעשה. אתה צריך ללכת ללשכת רשם המחוזים ולמצוא את השטר עבור האדמה. ברצונך לנתח מקרוב את המעשה בכדי לראות אם יש את הדברים הבאים שיכולים להוריד את ערך הנכס:
- שיעבולים. שעבוד הוא זכות חוקית לתשלום. מישהו יכול היה להציב שעבוד על הקרקע אם הבעלים לא שילם חוב. במצבים מסוימים, העיקול יישאר צמוד לנכס גם אם תקנו אותו.
- הקלות. הקלה היא זכות חוקית להשתמש בנכס. לדוגמא, לשכן עשויה להיות זכות קדימה על הנכס. זה יכול להקטין את ערך הקרקע.
- מגבלות מעשה. ייתכנו מגבלות על האופן בו ניתן לפתח את האדמה, אשר בנוסף למגבלות התכנון. למעשה עשויה להיות מגבלה ההופכת את ההתפתחות ללא מעשית.
- 7לנתח עד כמה האדמה רצויה. דמיין שאתה יוצר את רישום הנכסים שלך באתר. צלמו את הארץ והערכו עד כמה היא יפה. האם זה פשוט מגרש ריק באזור מוזר של העיר? או שמא שדה חיטה מדהים עם נוף לנהר?
- ככל שהקרקע נחשקת יותר, כך הסיכוי שתוכלו לקבל עליה מחיר גבוה יותר.
- זו הערכה סובייקטיבית, אך בכל זאת היא חשובה. אם האדמה שלך רצויה יותר מהמחשבים שלך, העלה את ההערכה שלך.
שאל את משרד השומה המקומי באיזה יחס הם משתמשים כדי לקבוע ערך מוערך לפי ערך מוערך. - 8בדוק אם האדמה נמצאת באזור שיטפון. ביטוח שיטפון עולה הרבה, לכן תצטרכו לכלול את עלויות ביטוח ההצפה לערך הקרקע. אדמות הממוקמות באזור שיטפון בדרך כלל פחות רצויות מכיוון שאנשים לא ירצו לבנות עליה. בקר באתר האינטרנט של הסוכנות הפדרלית לניהול חירום (FEMA) כדי לבדוק אם האדמה נמצאת באזור שיטפון: https://msc.fema.gov/portal.
שיטה 3 מתוך 3: לשאול סוכני נדל"ן
- 1מצא שניים או שלושה סוכנים. אתה רוצה לדבר עם אנשים שאתה יכול לסמוך עליהם. אם אינך מכיר מישהו, אז שאל סביב. שוחח עם אנשים שקנו אדמות לא מפותחות ושאל מי היה סוכן הנדל"ן שלהם.
- וודאו שהסוכנים מכירים את שוק הקרקעות הלא מפותחות. סוכנים רבים מוכרים בתים בלבד, כך שאולי אין להם מושג מה יכול להיות שווה מגרש ריק.
- אתה צריך גם לדבר עם יותר מסוכן אחד. למעשה, עליכם לדבר עם רבים ככל שתוכלו, מכיוון שתקבלו נקודת מבט רחבה הרבה יותר כך.
- 2בקשו את דעתם. אל תהיה עצבני. פונים אל סוכני נדל"ן באופן קבוע על ידי מוכרים בתקווה להבין כמה הם יכולים לבקש את רכושם. התקשרו לסוכנים והציגו את עצמכם. ואז שאל כמה אתה יכול לקבל עבור הנכס אם תוציא אותו לשוק היום.
- אמור משהו כמו, "בוא נגיד שאני מפרט את הנכס הזה איתך היום. מה הכי יכול להשיג אם אצטרך למכור אותו בששת החודשים הקרובים?"
- הסוכן כנראה צריך להסתכל על הנכס, אז פגוש אותם כדי להראות להם מסביב.
- על הסוכן שלך לעשות שיעורי בית ולבחון מחירים על נכסים דומים. אל תלך עם אומדן כדורגל שהם מעלים על הדורבן.
- 3שכור את הסוכן אם אתה אוהב אותם. סוכן הנדל"ן עשוי להרשים אותך עם הידע וההתלהבות שלהם. אם כן, כדאי לשקול להעסיק אותם שיעזרו לכם לקנות או למכור קרקע לא מפותחת.
קרא גם: כיצד לחפש רשומות פינוי?
שאלות ותשובות
- אם שווי המס הוא 34900 €, כמה עלי לבקש את הנכס?שאל את משרד השומה המקומי באיזה יחס הם משתמשים כדי לקבוע ערך מוערך לפי ערך מוערך. אתה יכול לבסס את המחיר המבוקש שלך על ערך מוערך או (בדרך כלל) על ערכים דומים של מכירות מקומיות לאחרונה. סוכן נדל"ן יכול לעזור לכם בכך.
- מדוע נכסים מסוימים באותה עיירה מחושבים על פי שטח שטח במקום רוחב קדמי, וכיצד הוא משפיע על ערך הנכס? ואם אין חזית רחוב, האם ערך הקרקע פחות?חוות מבוססת בדרך כלל על ערך השטח, אך חנות תוערך בחזית הרחוב, מה שמביא תשומת לב לעסק. אז הערכת שווי חזית הרחוב תלויה בשימוש בנכס.
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
