כיצד לנקוט צעדים נגד הפרות חכירה במקרקעין?

אם הדייר משאיר מאחוריו רכוש, קרא כיצד לטפל בנכס נטוש של דייר לקבלת טיפים מה לעשות עם הנכס.

כאשר דייר מפר חוזה שכירות, אתה כמשכיר מוגבל בפעולות שאתה יכול לבצע. לדוגמא, תוכל לתת לדייר הודעה בכתב כי הם מפרים את חוזה השכירות, ותוכל לבקש שהם יתקנו את ההפרה או יעזבו את המקום. לחלופין, תוכל לשלוח לדייר את ההודעה על ההפרה, אך לא לתת להם הזדמנות לפתור את הבעיה. בשני המקרים, אינך יכול להסיר את הדייר בכוח. במקום זאת תצטרך להגיש תביעה לבית המשפט. אם תזכה, אתה יכול לפקח על שריף הדייר מהנכס שלך.

חלק 1 מתוך 4: שליחת הודעה על ההפרה

1
קרא את חוזה השכירות. ראשית עליכם לוודא שהדייר אכן מפר תקופת השכירות. הוציא את העותק שלך וקרא אותו בכריכה לכריכה. הדגיש את הוראת השכירות שלדעתך הדייר הפר. לדוגמה, לדייר יכול להיות:
- נכשל בתשלום שכר הדירה שלך.
- תנו לאנשים או חיות מחמד לא מורשים להתגורר ביחידה.
- ביצעה פעילות בלתי חוקית ברכושך, כגון זנות או מכירת סמים.
- פגע קשות ברכוש.
- סירב לתת לבעל הבית לבצע בדיקות ותחזוקה רגילים.
2
נפגש עם עורך דין אם יש לך שאלות. עורך דין מוסמך למשכיר יכול לענות על כל שאלה שיש לך. סכסוכים עם שוכר הדירות הם סכסוכים בדיני המדינה, כך שאופן הטיפול בסכסוך עשוי להיות שונה מעט בהתאם למדינה בה נמצאת הקרקע. עליך להתייעץ עם עורך דין מוסמך אם יש לך שאלות.
- אם עדיין אין לך עורך דין, תוכל לקבל הפניה על ידי שאלת בעלי בתים אחרים או על ידי פנייה למדינה שלך או לשכת עורכי הדין המקומית ולבקש הפניה.
- חשוב על שכירת עורך הדין, במיוחד אם אינך חושב שיש לך זמן להביא תביעה משלך או אם אתה עצבני בכך. עורך דין יכול להקל עליכם את התהליך. כמו כן, תוכל להפיק תועלת על ידי יצירת קשר עסקי עם עורך דין, אשר ככל הנראה תזדקק לו בעתיד.
3
אסוף ראיות להפרה. תעד כל הפרה ככל האפשר. לדוגמא, אם הדייר פגע ברכוש שלך, אז צלם את הנזק. דאג לתעד את התאריך והשעה שבהם צילמת את התמונות.
- אתה יכול גם לקבל הצהרות עד. לדוגמא, אם לדייר יש אדם לא מורשה שגר איתו על הנכס שלך, אז אתה יכול לגרום לשכן לחתום על הצהרה בכתב לכך.
- אתה יכול גם לרשום את ההופעות שלך. אם ראיתם את הדייר עושה משהו בניגוד לחוזה השכירות, אז רשמו מה קרה ומתי.
ראשית עליכם לוודא שהדייר אכן מפר תקופת השכירות.
4
נסח שכר דירה בשכר או צא מהודעה. אתה יכול להשתמש בסוג זה של הודעה כאשר הדייר לא שילם שכר דירה. אתה נותן לדייר פרק זמן מסוים לשלם. אם הוא או היא לא, אתה אומר להם לעבור ("עזוב" את הנכס). משך הזמן שעליך לתת יהיה שונה בהתאם למדינתך.
- עליכם לקרוא את חוק מדינתכם בנושא פינוי. מדינות מסוימות דורשות שתשתמש בשפה מסוימת בהודעה שלך. אם אינך משתמש בשפה הנכונה, בית משפט לא יאפשר לך לפנות את הדייר עד שתמסור הודעה מתאימה.
- אתה יכול למצוא את חוק המדינה שלך על ידי חיפוש מקוון. הקלד "המדינה שלך" ו"הפינוי " למנוע החיפוש המועדף עליך. אם אתה מתקשה למצוא משהו, פנה לרשות הדיור המקומית לקבלת מידע על מה לכלול בהודעה שלך.
5
ערוך תרופה או הפסק הודעה. באפשרותך להשתמש בהודעה מסוג זה אם הדייר מפר תנאי של חוזה השכירות, כגון לאפשר לאנשים בלתי מורשים לעבור או להשתמש בנכס למטרות בלתי מורשות. אתה אומר לדייר שיש לו או היא זמן מסוים לתקן ("לרפא") את ההפרה או אחר לצאת.
- שוב, בדוק עם תקנון המדינה שלך אם יש פרק זמן מוגדר שעליך לתת לדייר ואם עליך להשתמש בשפה מסוימת בהודעתך.
6
נסח הודעת סיום ללא תנאי. בהודעה זו אינך נותן לשוכר אפשרות לתקן את ההפרה. ברוב המדינות, אתה יכול להשתמש בהודעת סיום ללא תנאי במצבים הבאים:
- הדייר איחר מספר פעמים עם שכר דירה
- הדייר הפר שוב ושוב את חוזה השכירות
- הדייר פגע ברכוש ברכוש
- הדייר עסק בפעילות בלתי חוקית, כגון מכירת סמים במקום
7
הגש את ההודעה כהלכה. המדינה שלך עשויה גם לדרוש שתמסור את ההודעה בדרך מסוימת. לדוגמא, המדינה עשויה להעדיף שתמסור באופן ידני עותק לדייר באופן אישי. אם אינך מצליח להגיע לדייר באופן זה, תוכל להשאיר עותק של ההודעה אצל מישהו בבית המגורים (בתנאי שהוא מספיק מבוגר) ובמקביל לשלוח עותק לכתובת.
- עליך לבדוק את תקנון המדינה שלך ולהקפיד על פי שיטות השירות המומלצות. אם לא תעשה זאת, הדייר יכול לערער על ההודעה כלא הוגשה כראוי, ולעכב עוד יותר את התהליך.
- החזק תמיד עותק של כל הודעה שתשלח. תצטרך את זה מאוחר יותר אם תצטרך להביא תביעה.
- אם עליך לשלוח עותק מההודעה, שלח אליה דואר מאושר, קבלת החזרת בקשה. הקבלה תשמש הוכחה לכך שהתקבלה ההודעה. תוכל גם לעקוב אחר דואר מוסמך באופן מקוון לפי מספר סידורי, כדי לראות מתי הוא נמסר או נדחה.
8
המתן עד שתקופת ההודעה תפוג. עם מזל, הדייר יתקן את כל ההפרה שזיהית בהודעתך. לדוגמא, הדייר עשוי לשלוח לך צ'ק להשכרה או לתקן את כל ההפרה שהוא או היא מבצעים.
- עם זאת, אם הדייר לא יתקן את ההפרה או יפנה את הנכס, יהיה עליכם להגיש תביעה לפינוי הדייר.
- עליך להמתין עד לתום תקופת ההודעה לפני הגשת התביעה. אם מדינתך דורשת מהשוכר לקבל שלושה ימים לרפא הפרה, אינך יכול למהר לבית המשפט ולהגיש תביעת פינוי יום לאחר שהודעת על כך.
- אתה יכול גם לנסות להמשיך במשא ומתן עם הדייר לתשלום או עזיבה מסודרים, והאינטרס שלהם הוא להימנע מלנקוב בפינוי. רישומי בתי המשפט הם קבועים ובעלי בית עתידיים עשויים להעדיף שלא להשכיר לדיירים כאלה.

כאשר דייר מפר חוזה שכירות, אתה כמשכיר מוגבל בפעולות שאתה יכול לבצע.

חלק 2 מתוך 4: הגשת תביעה לפינוי

1
הימנע מעזרה עצמית. האינסטינקט שלך יכול להיות לזרוק את חפציו של הדייר על המדרכה או לנסות להסיר את האדם פיזית. אתה לא צריך. בניגוד לחוק ברוב המדינות בעלי הדירות משתמשים בכל צורה של "עזרה עצמית":
- אל תחליף את מנעולי הדייר.
- אל תאיים להסיר את הדייר.
- אל תורה לדייר לעזוב.
- אל תסיר פיזית את הדייר או את רכושו של הדייר.
- אל תכבה את שירותי הדייר.
2
נסח תלונה. במקום להשתמש בעזרה עצמית, עליך להביא לתביעת פינוי, המכונה ברוב המדינות פעולה "מעכב בלתי חוקי". אתה יכול להתחיל בתביעה זו על ידי הגשת תלונה לבית המשפט. בתלונה אתה מזהה את עצמך ואת הדייר. בדרך כלל תוכלו גם לבקש תשלום דמי שכירות בתשלום ו / או פיצוי כספי אם הדייר פגע בנכס שלכם.
- אם יש יותר מדייר אחד, או כמה דיירים לא ידועים אחרים, יתכן שתידרש למנות אותם (או לפחות להתייחס אליהם באופן כללי) במטרה לכלול אותם בכל ההזמנות הסופיות שיינתנו.
- בתי משפט רבים הדפיסו כעת טפסי "מלא את הריק" שבו אתה יכול להשתמש בתביעות בלתי חוקיות של מעצרים. תשאל את פקיד בית המשפט.
- ייתכן שתצטרך למלא טפסים אחרים, כגון גיליון כיסוי לתיק אזרחי, תלוי בבית המשפט. בקש מהפקיד את כל הטפסים שעליך למלא.
3
הגישו את התלונה. לאחר שתשלים את התלונה, עליך ליצור מספר עותקים. קח את המקור ואת העותקים לפקיד בית המשפט במחוז בו נמצא הנכס. אתה יכול לבקש מהפקיד להגיש את התלונה המקורית.
- ככל הנראה תצטרך לשלם אגרת הגשה, אשר תשתנה לפי בית משפט. שאל את פקיד בית המשפט כמה דמי ההגשה מבעוד מועד. שאלו גם לגבי אמצעי תשלום מקובלים.
- הפקיד יכול להחתים את כל העותקים שלך עם תאריך ההגשה.
4
להגיש הודעה על התביעה. עליכם להודיע לנאשם על דיירים או אחרים כי אתם מביאים תביעת פינוי. אתה יכול למסור הודעה מקובלת על ידי הגשת עותק של התלונה ו"זימון "שתוכל לקבל מפקיד בית המשפט. טופס זימון ריק נכלל לעיתים קרובות בטופס התלונה.
- בקש מפקיד בית המשפט לשיטות שירות מקובלות. באופן כללי, אתה יכול לגרום למישהו מגיל 18 ומעלה למסור ידני על הדייר, בתנאי שהשרת אינו חלק מהתביעה.
- ניתן להגדיר אמצעי "שירות" אחרים המותרים בהלכות בית המשפט, לרבות תשלום "שרת תהליכים" או קצין מדים בגין המשימה, או אולי שליחתה לנאשם שנמצא מחוץ למדינה, או פרסום הודעה כאשר מקום הימצאו של הנאשם אינם ידועים.
5
הגש את טופס הוכחת השירות שלך. מי שיעשה שירות יצטרך למלא טופס "הוכחת שירות" (המכונה גם "תצהיר שירות"). מטרת הטופס היא להוכיח לשופט כי נעשה שירות נאות לדייר.
- השרת אמור להחזיר לך את הטופס המלא. עליכם ליצור עותק לרישומיכם ולהגיש את המקור לפקיד בית המשפט.
אם ראיתם את הדייר עושה משהו בניגוד לחוזה השכירות, אז רשמו מה קרה ומתי.
6
קרא את תגובת הדייר. הדייר ככל הנראה יגיב בהגשת "תשובה" לבית המשפט. במסמך זה, הדייר יודה או יכחיש כל טענה שהעלאת. הדייר יכול גם להעלות הגנות ספציפיות או טענות נגד.
- כהגנה, הדייר יכול היה לטעון שההודעה שלך לא נכונה משום שהיא חסרה שפה הכרחית או נמסרה בצורה לא נכונה.
- דייר רשאי גם לטעון כי הפינוי אינו תקף בדרכים שונות אחרות, למשל כאשר הוגש כנקמה בגין הגשת תלונות תקפות, או כאשר יש בידיהם הוכחה לכך שכבר בוצע תשלום דרוש.
- אם הדייר לא מגיב בזמן, עליך לבקש "פסק דין ברירת מחדל" עם בית המשפט. יכול להיות שיש טופס שתוכל למלא. בתאריך הקרוב ביותר לדיון, בקש מהשופט פסק דין ברירת מחדל.
- במדינות מסוימות על בעל הדירה עדיין ללכת לדיון ו"להוכיח "את עניינם בבית המשפט כחלק מהשגת פסק דין ברירת מחדל, במקום להסתמך על ה"כתבי הטענות" בלבד.

חלק 3 מתוך 4: הכנה למשפט

1
השתתף ב"גילוי. "לאחר שהנאשם יענה לתביעה, המקרה שלך יעבור לשלב בדיקת עובדות. שלב זה נקרא "גילוי". המטרה היא לחשוף ראיות מועילות לעניינך וגם לחשוף אילו ראיות יש לצד השני לתמוך בטיעוניו. במדינות מסוימות, תהליך הגילוי עשוי להיות קצר מאוד מכיוון שרוב המדינות רוצות לזרז את סכסוכי המעצרים הבלתי חוקיים. להלן טכניקות גילוי סטנדרטיות:
- בקשות להפקת מסמכים. כל אחד מהצדדים יכול לבקש מסמכים. לדוגמא, הדייר עשוי לבקש העתק של חוזה השכירות או הצהרות עד שהצלחת להשיג.
- חקירות. אלו שאלות כתובות שעליך לענות עליהן. הדייר עשוי לבקש ממך רשימת עדים שיש לך. אתה יכול לשאול את שמות האחרים החיים ביחידה.
- תצהירים. אנשים יכולים לשאול עדים שאלות בתצהיר בעל פה. כתב בית משפט בדרך כלל מתעד את השאלות והתשובות.
2
ארגן את הראיות שלך. אם יש לך עורך דין, אז הוא או היא ימשכו הכל עם התקרבות תאריך המשפט שלך. זכרו את מה שיש לכם להוכיח, ואספו מספיק ראיות כדי להוכיח זאת:
- יש לך חוזה שכירות תקף. עליכם להפוך את חוזה השכירות שלכם לתערוכה על ידי הצמדת מדבקת תצוגה אליו. לאחר מכן תוכל להעיד במשפטך שגם אתה וגם הדייר חתמת על חוזה השכירות.
- גם ללא חכירה בכתב, תוכל להגיש הצהרת עובדות משלך (בצורת תצהיר) כדי לתמוך במסקנה שיש, לכל המטרות המעשיות, הסכם עם הדייר הנקוב. שים לב כי פינוי פורץ גוזל או סקווטר עשוי לדרוש צורות ונהלים שונים במקצת.
- הדייר הפר את חוזה השכירות. אתה צריך הוכחה שמגבה מדוע אתה מפנה את הדייר. קבל תמונות או סרטון של ההפרה. אתה יכול גם להעיד עדים שהנתבע הפר את חוזה השכירות.
- מסרת הודעה נכונה על ההפרה. הפוך את הודעתך לסיום או הודעה לריפוי לתערוכה, בדיוק כפי שעשית את הסכם החכירה שלך. יהיה עליך להציג את ההודעה לשופט. כמו כן, קבל הוכחה שהעברת את ההודעה כראוי: עדות העד ממי שמסר אותה ו / או קבלה חתומה.
3
שב למשפט. אם אתה מייצג את עצמך, אתה עלול להיות עצבני. אתה יכול להתכונן למשפט שלך על ידי ישיבה בתיק המעצר הבלתי חוקי של מישהו אחר. אולמות המשפט בדרך כלל פתוחים לציבור, וכדאי לשאול את פקיד בית המשפט אם קיימת תביעת פינוי שתוכלו לקיים.
- שימו לב איפה אנשים יושבים ואיך הם פונים לשופט. תרצה להופיע כמה שיותר מקצועי.
- קחו גם פנקס רשימות וכתבו את השאלות שעורכי הדין שואלים עדים. השתמש בהערות שלך בזמן שאתה יוצר מתווה שאלות משלך לשאול את כל העדים שלך.

חלק 4 מתוך 4: ללכת לבית המשפט

1
בחר חבר מושבעים. באופן כללי, אתה או הדייר יכולים לבחור לערוך חבר מושבעים. אחרת זה משפט "ספסל", עם השופט בלבד. תבחר בחבר המושבעים לפני תחילת המשפט. בחירת מושבעים נקראת "voir dire".
- על הסף, השופט יקרא להרכב מושבעים פוטנציאליים לחזית חדר המשפט שם ישאל אותם השופט שאלות. השאלות יכולות להיות די בסיסיות: מה המושבעים עושים לעבודה, מה התחביבים שלהם וכו '.
- אתה יכול לבקש מהשופט להסיר מושבעים "מטעם". זה אומר שאתה לא חושב שהמושפט יכול להיות הוגן. לדוגמא, אם המושבעים מכירים את הדייר, ייתכן שתבקש מהשופט להסיר את המושבעים.
- תקבל גם מספר מוגבל של אתגרים "מותרים". באמצעות אלה תוכלו להסיר מושבעים מבלי לבקש את אישור השופט. עם זאת, אינך יכול להשתמש באתגרים מותרים כדי להפלות על רקע גזע, אתניות או מין. אם הדייר מאתגר את השימוש שלך באתגרים מותרים, יהיה עליך לתת לשופט סיבה לא מפלה לפיטורי שופטים פוטנציאליים.
- אם לא אתה וגם הדייר מבטלים שופט פוטנציאלי, אזי הוא או היא יושבים בחבר המושבעים. במילים אחרות, בחירת מושבעים היא תהליך של חיסול.
לדוגמה, ייתכן שהדייר: ערך פעילות לא חוקית ברכוש שלך, כגון זנות או מכירת סמים.
2
הציגו את הראיות שלכם. אתה צריך שיהיו העדים שלך (אם בכלל) מוכנים להעיד. אתה יכול גם להעיד בשמך. אם אתה רוצה להציג מסמך, אז זכור שעליך להניח "יסוד" למסמך:
- ראשית, שאל את העד אם הוא יודע מהו המסמך. לדוגמא, אם מישהו צילם נזק לרכושך, תן את התמונה לעד ותשאל: "אתה יודע מה זה?"
- שנית, שאלו את העד מהן הראיות. העד עשוי לומר, "זו תמונה של הקצה המערבי של הבניין ברחוב דרום 1214."
- שלישית, שאלו כיצד הם יודעים מה זה. העד יכול לומר משהו כמו, "כי אני גר בסמוך לבניין." על העד למסור סיבה לדעת מהן הראיות.
- רביעית, שאל את העד אם התמונה משקפת במדויק את האובייקט המוצג בה. העד צריך לומר, "כן."
- חזור על כך עבור כל עד, והכניס את הראיות שלך באופן שיטתי.
- שים לב שהדייר עשוי גם לחקור את עדיך, אולי בניסיון לגרום להם לחשוף הטיה אישית או סתירות שעשויות לערער את אמינותם או לתמוך בדרך אחרת בהגנת הדייר.
3
הקשיבו לעדי הדייר. הדייר זוכה להציג את המקרה השני. אתה יכול לצפות מהדייר לנסות להשיג את אהדת השופט בטענה איזה בעל בית נורא אתה. לדוגמא, הדייר עשוי לטעון שהוא או היא מנעו דמי שכירות כי מעולם לא הגבת לתלונות.
- אתה צריך להקשיב בשקט. זכרו שתהיה לכם הזדמנות להגיב או לחקירה נגדית של עדי הדייר.
- זה יכול להיות המקום בו הכנה טובה וגילוי לפני המשפט קובעות את המקרה, כך או אחרת.
- אם עדי הדיירים ינסו להצהיר הצהרות שאינן רלוונטיות, או "אינן קבילות", השופט עשוי לעצור אותן, או שתוכל "להתנגד". לדוגמה, סוגים מסוימים של ראיות עשויים להיכלל מכיוון שמקורם אינו מהימן.
4
קבל את פסק הדין. אם תזכה בתביעת הפינוי, אז בית המשפט יכריע בפסק הדין לטובתך. לאחר מכן תוכל לקבל "כתב שיפוט" (המכונה גם "כתב בעלות") מפקיד בית המשפט. מסמך זה מאפשר לשריף או למרשל לפנות את הדייר.
- בתחומי שיפוט רבים הצד המפסיד רשאי להגיש בקשה ל"בחינה מחודשת "של השופט, כמו גם" ערעור "על התיק, אם יוגש במסגרת המועדים. "צו סופי" לא יינתן או ניתן לאכיפה עד לסיום הליכים כאלו או חלוף הזמן.
5
בקר במשטרה. ברגע שאתה זוכה בתביעה שלך, אתה צריך לקחת את כתב האחזקה למשרד השריף. יהיה עליכם לתאם עם השריף, שיפקח על הרחקת הדייר. ככל הנראה תצטרך לשלם אגרה עבור שירותי השריף.
- אינך יכול להסיר את הדייר בעצמך, גם לא לאחר שתקבל צו בית משפט. רק השריף או המרשל יכולים להסיר את הדייר. שב ונחכה לשריף שיגיע בתאריך המתוכנן לפינוי.
- היו מוכנים להחליף את המנעולים לאחר הסרת הדייר, כך שתחזירו לכם את השליטה במי שייכנס. אתה אף פעם לא יודע כמה מפתחות כפולים יכול לשתף דייר.
6
בצע נכון. הפינוי אולי הסתיים, והדייר עוזב או כבר נעלם, אך יתכן שיש פריטים אחרים שזקוקים להתייחסות מיידית שלך.
- אם הדייר משאיר מאחוריו רכוש, קרא כיצד לטפל בנכס נטוש של דייר לקבלת טיפים מה לעשות עם הנכס. במדינות מסוימות, אתה יכול להשליך באופן חופשי את רכוש הדייר. עם זאת, רוב המדינות מגבילות בהחלט את מה שאתה יכול לעשות עם רכוש שנשאר מאחור.
- אל תשכח שתאריך הפינוי מפעיל בדרך כלל את מגבלת הזמן בה עליך להחזיר גם את פיקדון השוכר, אלא אם כן תוכל להוכיח תביעה תקפה לכך. ייתכן שהדייר כבר קרא כיצד לקבל החזר של פיקדון.
- יתכן שתצטרך לתבוע את הדיירים על דמי שכירות שלא שולמו או על נזק פיזי העולה על מה שעשוי להיות מכוסה בפיקדון שלהם.
- בדרך כלל אתה נדרש לנסות למצוא דייר חדש בחריצות, כדרך "להקל על נזקים" בגין שכר דירה ללא תשלום בחכירה ארוכת טווח שהפר דייר. חוקי המדינה משתנים עד כמה זה עשוי להיות חשוב לתביעתך בגין נזקים בצורת דמי שכירות שלא שולמו.

קרא גם: כיצד להעביר נכסי נדל"ן?