איך להיות יזם נכסים?
כדי להיות מפתח נכסים, התחל ביצירת תוכנית עסקית עם יעדים ספציפיים לעסק שלך, כגון רכישת מבנים היסטוריים שיהפכו לדירות. לאחר מכן, הבא את התוכנית העסקית שלך לבנק כדי להגיש בקשה להלוואה, שיכולה לכסות עד 80 אחוז מהעלויות. לאחר מכן, חפש נכסים הנמצאים במיקומים מתקרבים, והם קרובים לבתי ספר ועסקים, המהווים את הסיכון הנמוך ביותר למשקיעים. לבסוף, שכר קבלן שיבצע שיפורים ויהיה מוכן להשכרה או מכירה של הנכס. לקבלת עצות נוספות כיצד לבחור את הנכסים הרווחיים ביותר לפיתוח, המשך לקרוא!
על מנת להתפרנס כמפתח נכס, תצטרך שיהיה לך מטרה ברורה יותר מאשר "להעיף נכס ולעשות הרבה כסף".
עסק לפיתוח נכסים יכול להיות קשה לפרוץ אליו, אך הוא אינו מחוץ לתפיסתך, בתנאי שאתה סבלני, שאפתן ובעיקר בעל תושייה. כאשר אתה מתחיל לראשונה, המשימה החשובה ביותר שלך תהיה לשקול אילו נכסים באזור שלך הם בעלי הפוטנציאל המסחרי ביותר. לאחר מכן יהיה עליכם לאבטח מימון ולחטוף את הנכס בזמן שהוא סביר מספיק כדי למזער את הסיכון הפיננסי שלכם. לאחר שתיקנו את הנכס כך שיתאים לחזון שלכם, תוכלו להחליט אם עדיף לחכור או למכור אותו ולהוסיף אותו לרשימת המיקומים הרווחיים שלכם.
חלק 1 מתוך 3: התחלת העבודה בעסק
- 1ניסחו תוכנית עסקית מפורטת. לאחר שהחלטתם לנסות את כוחכם בפיתוח נכסים, הצעד הראשון שלכם יהיה להתוות כיצד תוכלו לממש אתכם לפעולה. שב וכתוב תיאור קצר של העסק שלך כפי שאתה רואה אותו ואיך הוא יכול להועיל למקום מגוריך. לאחר מכן, הכינו רשימה של המשאבים העומדים לרשותכם, כגון כספי הפעלה וחיבורים לבעלי נכסים מקומיים.
- כמה נקודות חשובות שכדאי לשקול כוללות כמה הון עומד לרשותך, האם אתה מסוגל לנהל מספר נכסים בעצמך וכיצד אתה צפוי לשלם בהתחשב במצב הנוכחי של שוק הנדל"ן.
- האם עסק פיתוח הנכסים שלך יהפוך למשרה מלאה שלך, או שמא יהיה מדובר במשרה חלקית שנועדה לגוון את הכנסותיך?
- 2היה ספציפי לגבי המטרות שלך. על מנת להתפרנס כמפתח נכס, תצטרך שיהיה לך מטרה ברורה יותר מאשר "להעיף נכס ולעשות הרבה כסף". גישה טובה יותר היא להתחיל בתוכנית צנועה אך ממוקדת - למשל, "אני רוצה לקנות את הבניין הישן של גרייסטוק ולהפוך אותו לדיור סטודנטים בר השגה." עם אסטרטגיה בסיסית תהיה לך מושג קונקרטי יותר מה יידרש כדי שזה יקרה.
- שמור על יעדיך כאשר אתה מתחיל לראשונה ובנה את תיק העבודות שלך (ואת המוניטין שלך) נכס אחד בכל פעם. הגדרת המראות שלך גבוהה מדי עשויה להתגלות כטעות יקרה.
- הדרך הפשוטה ביותר לפרוץ לעסק היא לקנות בית, לסדר אותו ולמכור אותו. משם תוכלו לעבור לנכסים גדולים ויקרים יותר.
- 3שקול את צרכי הנדל"ן באזורך. יכול להיות שדיור בפרברים מחוץ למרכז תעשייתי מתקרב כמעט ולא קיים, או שיש מחסור במסעדות ירך ברחבי העיר. בכל מקום שיש בו דרישה מסוימת, יש הזדמנות להתפתחות רווחית. ככלל, הפרויקטים המצליחים ביותר הם אלה שנותנים לאנשים את מה שהם רוצים.
- קח בחשבון תמיד את אוכלוסיית האזור שאתה מפתח. חשוב לתכנן את הנכס שלך עם קונה או שוכר סביר.
- אם אתה גר באזור עם הרבה תושבים מבוגרים, למשל, יהיה יותר הגיוני לבנות בתים או דירות חד קומתיות נגישות בקלות מאשר בניינים מפוארים מרובי מפלסים, גם אם הם מה שאופנתי כרגע.
האם עסק פיתוח הנכסים שלך יהפוך למשרה מלאה שלך, או שמא יהיה מדובר במשרה חלקית שנועדה לגוון את הכנסותיך?
חלק 2 מתוך 3: מימון הפרויקטים שלך
- 1הגש בקשה להלוואת פיתוח. לאחר שהגעת לתוכנית ברת ביצוע בפיתוח הראשון שלך, עבור אל הבנק ועבר על התוכנית שלך עם אחד המומחים לפיתוח נכסים בצוות. הם יוכלו לספק לך הערכה מדויקת של כל עלויות הקנייה הקשורות, כמו גם כמה סיוע כספי אתה יכול לצפות לקבל. ברוב המקרים הבנק ישים 70-80% מעלות הקנייה העיקרית, אך לא יכול לכסות הוצאות "רכות" כמו דמי בנייה והיתר.
- כמו בכל סוג אחר של הלוואה, יתכן שתצטרך להציג הוכחת אשראי או לספק ביטחונות כדי להיחשב כהשקעה בטוחה. בנקים מסוימים עשויים אפילו לבקש ממך להפקיד פיקדון בסביבות 15-20% מסך עלות הפיתוח הצפויה.
- נדרש הרבה כסף כדי לקנות ולשפץ נכסים מסחריים ומגורים. אלא אם כן יש לך סכום לא מבוטל בחסכון, כנראה שתצטרך להסתמך על מימון חיצוני במידה מסוימת.
- השקיעו מחשבה בהצעתכם וקבעו אם מדובר בקביעה שיש הבנק עשוי לבחור שלא לאשר את בקשתכם למימון אם הם מרגישים שהם לוקחים סיכון רב מדי.
- 2הגדר מגבלות פיננסיות בטוחות. בוא עם סכום עליון שלדעתך נכס מסוים שווה ויצמד אליו. בדרך זו, תוכלו להימנע מדברים שקיבלתם לקבל עסקאות שבסופו של דבר פשוט יוציאו כסף מכיסכם. תקצוב אחראי והשקעה הם אחד המפתחות לקיצוץ בטווח הארוך.
- כמה אתה מוכן לשלם יהיה תלוי בדברים כמו הכלכלה, המיקום והערך החזוי של הנכס המוגמר, כך שזה יהיה שונה מפרויקט לפרויקט.
- העסק לפיתוח נכסים דומה מאוד להימורים - עדיף לזכות בקטן אך לעיתים קרובות מאשר להמר על כל הקופה ולאבד את כל זה.
- 3החליטו אם ברצונכם לקנות להשכרה או למכור. קנייה להשכרה היא דרך בסיכון נמוך יחסית להשגת רווח כאשר אתה מתבסס לראשונה, מכיוון שהיא נותנת לך אפשרות להחזיר את דמי השכירות עבור מה ששילמת עבור הנכס. לעומת זאת, קנייה למכירה מאפשרת לך לבצע שיפורים ולעבור לפרויקט הבא מבלי לדאוג כיצד שינויים בשוק עשויים להשפיע על ברוטו של הנכס. עיין בחזרה לתוכנית העסקית הראשונית שלך ולמשאבים הזמינים כדי לקבוע איזו אפשרות יש פוטנציאל לתשואה הגבוהה ביותר.
- הרוב המכריע של היזמים החדשים מעדיפים לקנות להשכרה. בדרך זו, יש להם זרם הכנסות קבוע שעליו הם יכולים לסמוך, אשר בתורו ניתן להעזר בפרויקטים עתידיים.
- בעת רכישה להשכרה, התכוון להוות 10% מההשקעה הראשונית שלך בדמי שכירות שנתיים. כאשר קונים למכירה, עדיף לבקש לפחות 30% מהסכום הכולל ששילמת עבור הנכס על מנת להצדיק את הוצאותיך. לדוגמה, די בהכנסות שנתיות של 112000 אירו כדי לשמור על נכס שכירות של 1,10 מיליון יורו. עבור פיתוח חד פעמי שהשקעתם בו 3 מיליון יורו, תוכלו לצאת למעלה כל עוד לא תמכרו בפחות מ- 0,90 מיליון יורו.
- 4היו מודעים לסיכונים שבקניית נכסים. אין שום ערובה לכך שהנכסים שתרכשו יניבו כסף, גם אם מדובר בחבישה באמצע אזור שעובר פריחה כלכלית. כמו בכל מיזם עסקי אחר, תמיד קיים מרכיב של סיכוי עיוור. אם אינך בטוח אם תוכל להסתדר באופן ריאלי ללא הכנסות מנכס חדש, אולי יהיה זה הכי חכם לדאוג לאפשרות בטוחה יותר.
- ישנם אינספור גורמים בלתי מוחשיים אחרים שיכולים למנוע מנכס לייצר את הדרך בה ציפיתם, כולל שינויים באקלים הכלכלי ונושאים מבניים בלתי צפויים. לעתים קרובות קשה או בלתי אפשרי לתכנן גורמים אלה.
העסק לפיתוח נכסים דומה מאוד להימורים - עדיף לזכות בקטן אך לעיתים קרובות מאשר להמר על כל הקופה ולאבד את כל זה.
חלק 3 מתוך 3: בניית תיק הנכסים שלך
- 1חפש נכסים במיקומים קרובים. כלל אצבע טוב הוא לזהות אזורים שרק התחילו להראות סימני צמיחה או שחוו תחייה פופולרית לאחרונה. בדרך זו, תוכלו לחטוף את הנכס בשיעור נמוך ולמכור אותו בפרמיה, וכך למקסם את הרווח שלכם.
- שימו לב למקומות סבירים הנמצאים בקרבת בתי ספר, עסקים בולטים, מרכזי קניות ומקומות אחרים שעלולים למשוך קונים.
- טעות נפוצה שעושים מפתחי טירונים היא להסתכל על מקומות שכבר משגשגים ולנסות להידחק לשם. זכור שככל שהבום גדול יותר, כך תהיה פחות הזדמנות להתרחבות.
- 2מצא מוכרים בעלי מוטיבציה. תוכלו לקבל את העסקאות הטובות ביותר מאנשים שצריכים לבצע מכירה בהקדם האפשרי. זה יכול להיות זוג גרוש, בעל עסק פושט רגל, או בעל בית שעובר דירה ולא ראה עניין רב ברכוש שלהם. אנשים אלה יודעים שאם הם לא מזמינים מייד, הם עומדים לאבד נתח גדול מההשקעה שלהם.
- שקול להזמין סוכן נדל"ן שיעזור לך לאתר ולתווך קניות. לעתים קרובות הם יהיו מודעים לסיבת המוכר להיפרד מנכסיהם, דבר שיכול להעניק לך יתרון בכל עת שהגיע הזמן להציע הצעה.
- 3קח את הזמן שלך לקנות. אל תהיה להוט מדי לאטום את העסקה. אתה רוצה לוודא שעשית את שיעורי הבית שלך והערכת את הסיכונים ואת פוטנציאל ההשתכרות של כל נכס שאתה מסתכל לפני שאתה מתחייב לרכוש. אחרת, אתה עלול להיתקע ולהטביע בו יותר משאבים ממה שדמיינת, ובסופו של דבר לקחת הפסד בשובך.
- שאל את הבעלים הנוכחי בכל שאלה שיש לך בנוגע לשיקולים כמו ייעוד, תחזוקה ומיסים. קח כמה ימים לישון על החלטתך, במידת הצורך.
- לאחר שמצאת את הנכס המושלם, אל תהסס לחתום את שמך לקו המקווקו.
- 4עבוד עם צוות פיתוח לשיפוץ הנכסים שלך. ברגע שהנכס הוא שלך, כל שנותר לעשות הוא להכין אותו למכירה חוזרת. תלוי בסוג הנכס, יתכן שתצטרך להזמין קבלן או צוות בניין, אדריכלים, מהנדסים ומעצבי פנים ומעצבים על מנת להחיות את חזונך. המטרה העיקרית כאן היא להפוך אותו ליותר טוב ממה שהיה כשקנית אותו, ובכך להעלות את ערך זה.
- עבור בתים בודדים ופרויקטים קטנים יותר שבהם זה לא יהיה מעשי מבחינה כלכלית לגייס עזרה חיצונית, אתה יכול לחסוך בעלויות תיקון על ידי ביצוע תיקונים ושיפוצים בסיסיים בעצמך.
- כשמגיע הזמן למכור, תמחר את הנכס בצורה הוגנת בהתאם לשיפורים שביצעת. להיות מוכן לנהל משא ומתן בהיגיון להגיע לסכום שקרוב מספיק למחיר המבוקש בשבילך לחיות איתו.
כדי להיות יזם נכסים, התחל ביצירת תוכנית עסקית עם יעדים ספציפיים לעסק שלך, כגון רכישת מבנים היסטוריים שיהפכו לדירות.
- חסוך הון רב ככל שתוכל להשלים את ההלוואות העסקיות שלך לפני שתתחיל לתכנן את הפיתוח הראשון שלך. אתה תשמח שעשית אם ההוצאות בסופו של דבר יהיו יותר ממה שהתכוונת.
- ודא שהשיפורים שתבצע בנכסים שלך ייכנסו לפרמטרים של קודי הבנייה והבנייה המקומיים שלך.
- זה יכול להיות רעיון טוב לעבוד עם מנהל פיתוח נכסים ותיק לפרויקטים הזוגיים הראשונים שלך. הם יוכלו להציע הדרכה חשובה ולעזור לך לעקוף את סוג המלכודות הנוטות לגרום לצרות עבור מפתחים ראשונים.
- רכישת נכסים במכירה פומבית יכולה להיות דרך טובה לתפוס עסקה מנצחת.
- ככל שתצבר יותר ניסיון, כך יהיה קל יותר לקבל הלוואות ובקשות להיתר שיאושרו בעתיד.
- בגלל הסיכון הגלום בה, יתכן ופיתוח נכסים אינו העסק הבטוח ביותר עבור מי שאין לו הרבה רשת ביטחון פיננסית.
קרא גם: כיצד לחפש רשומות פינוי?
תגובות (2)
- צברתי ביטחון וידע לאחר שקראתי דרכו, מוכן להתחיל עם ההון הזמין מבלי להתמהמה. תודה.
- המידע היה מאוד מועיל.
קרא גם:
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
