כיצד לחפש פעולת ביצוע ספציפית מצד קונה?
על מנת לבקש ביצועים ספציפיים של קונה, עליך להוכיח שהיית מוכן ומוכן לסגור את המכירה.
מכירה לא הושלמה עד שהקונה יעביר את התשלום ואתה מספק את הנכס שאתה מוכר. לפעמים, קונה עשוי לחזור ממכירה. במצב זה, ייתכן שתרצה לחפש "ביצועים ספציפיים", שהיא פקודה של בית המשפט לבצע את המכירה. ביצועים ספציפיים לא תמיד זמינים, ובמדינות מסוימות מוכרים אינם יכולים להשיג ביצועים ספציפיים. לאחר פגישה עם עורך דין, תוכלו להגיש תלונה בבית המשפט אם קיימים ביצועים ספציפיים.
חלק 1 מתוך 4: לבדוק אם אתה יכול לבקש ביצועים ספציפיים
- 1בדוק אם קיימים אמצעים זמינים בחוזה שלך. ביצוע ספציפי הוא תרופה שתוכל לבקש מבית המשפט כאשר תבקש זאת בגלל הפרת חוזה. עם זאת, בחלק מהחוזים יתכן והסכמת לסעד מוגבל ובלעדי.
- לדוגמה, בתור המוכר, היית מסכים לשמור רק על הכסף הרציני אם הקונה מפר את הסכם הרכישה והמכירה. אם כן, אינך יכול לתבוע בגין ביצועים ספציפיים.
- עם זאת, החוזה יכול לשתוק לגבי הסעדים שתוכלו לקבל, או שהסעד המופיע בהסכם הרכישה והמכירה אינו יכול להיות בלעדי. במצבים אלה, ייתכן שתוכלו לתבוע בגין ביצועים ספציפיים.
- 2חפש סעיפי בוררות מחייבים. הרבה חוזים ידרשו מהצדדים לקחת חלק בבוררות במקום לפנות לבית המשפט. אם בחוזה שלך יש סעיף זה, ייתכן שאתה מוגבל ביכולתך לבקש ביצוע ספציפי על ידי פנייה לבית המשפט. במהלך הבוררות תגיש את עניינך בפני בורר שיקבל החלטה מחייבת בנוגע למה שכל צד יצטרך לעשות.
- למרות שאולי תידרש לעבור בוררות, עדיין תוכל לקבל ביצועים ספציפיים. לבוררים יכולת רחבה להעניק סעד למפלגה הזוכה. לרוב זה כולל את היכולת לדרוש ביצועים ספציפיים.
- 3בדקו האם החוזה תקף. אינך יכול לתבוע בגין הפרת חוזה אלא אם כן החוזה שלך היה בתוקף. כדי לבקש ביצוע ספציפי, תנאי ההתקשרות חייבים להיות מוגדרים מספיק: שמות המוכר והקונה, מחיר הרכישה, תאריך ושעת המסירה ותיאור הנכס.
- כל המקרים חייבים להיות מסופקים. חוזה הנדל"ן יש למקרים רבים. לדוגמא, ייתכן שהחוזה היה תלוי בכך שהקונה יקבל מימון. אם הם לא היו יכולים לקבל מימון, החוזה אינו תקף.
- אם אפילו מקרה אחד לא מתקיים, החוזה אינו תקף ואינך יכול לתבוע.
- 4זהה מסמכים מועילים. על מנת לבקש ביצועים ספציפיים של קונה, עליך להוכיח שהיית מוכן ומוכן לסגור את המכירה. עברו על הסכם הרכישה והמכירה ובדקו מה עליכם לעשות לפני תאריך הסגירה.
- לדוגמה, ייתכן שיהיה עליך להראות לקונה שיש לך כותרת סחירה (ללא פגמים) על ידי קניית דוח כותרת. עליכם לאסוף את המסמכים הללו.
- ייתכן שהסכם הרכישה והמכירה דרש ממך לבצע תיקונים מסוימים לפני הסגירה. תעד שתיקונים אלה נעשו, צילמו תמונות או וידאו, או גרמו לקבלן להישבע על תצהיר על כך.
- 5דון באופציות שלך עם עורך דין. חיפוש ביצועים ספציפיים כמוכר הוא נדיר. למעשה, מדינות מסוימות אוסרות על מוכרים לחפש ביצועים ספציפיים. מסיבה זו, עליכם לקבל הפניה לעורך דין ולשאול האם ניתן להשיג תרופה זו.
- הכל לא אבוד אם אינך יכול לתבוע בגין ביצועים ספציפיים. במקום זאת, אתה יכול לתבוע פיצוי כסף אם בסופו של דבר תמכור את הבית לצד שלישי בפחות ממחיר החוזה.
- לדוגמה, אם החוזה שלך היה בסך 187000 €, אך אתה יכול למכור את הבית לאדם שלישי תמורת 149000 €, תוכל לתבוע את ההפרש של 37300 €.
ביצועים ספציפיים לא תמיד זמינים, ובמדינות מסוימות מוכרים אינם יכולים להשיג ביצועים ספציפיים.
חלק 2 מתוך 4: הגשת התביעה שלך
- 1צור תלונה. תתחיל בתביעה בעריכה והגשת "תלונה" לבית המשפט. במסמך זה עליכם להזדהות כ"תובעת ", הקונה כ"נתבע" ואז להסביר כיצד הקונה הפר את החוזה. אתה גם מגדיר את דרישתך לביצועים ספציפיים.
- בית המשפט שלך אולי הדפיס טפסים "מלא את הריק" בעזרתם אתה יכול ליצור תלונה. ניתן לחפש באתר בית המשפט טופס.
- אם אין טופס זמין, חפש ספר טפסים משפטיים כדי למצוא תלונה לדוגמה שתוכל להשתמש בה כמדריך לניסוח משלך.
- 2מצא את בית המשפט הנכון. אינך יכול לתבוע את הנאשם בשום בית משפט. במקום זאת, עליך לתבוע את הקונה בבית משפט שיש לו סמכות עליו. באופן כללי, אתה יכול לתבוע במחוז שבו מתגורר הקונה או במחוז בו הייתה אמורה להתקיים המכירה.
- עליכם לבדוק האם עליכם להביא את תביעתכם לבית משפט "הון עצמי". מרבית המדינות מיזגו את בתי המשפט שלהן עם בתי המשפט שלהן. עם זאת, מדינות מסוימות, כמו אילינוי ודלאוור, עדיין מקיימות בתי משפט נפרדים (הנקראים בתי משפט "שזכויות"). אם אתה מבקש ביצועים ספציפיים, עליך להגיש את תלונתך בבית המשפט לעניינים.
- בקר באתר האינטרנט של מערכת בתי המשפט של מדינתך כדי לראות אם בתי משפט מפורקים בין בתי משפט (או "אזרחיים") לבין ערכאות ("צ'נזריה").
- כמו כן, בדוק אם יש בחוזה שלך הוראה במקום. להרבה חוזים, במיוחד כאלה עם חברות גדולות, יהיו הוראות המחייבות את הגשת התיק בבית משפט ממלכתי ספציפי.
- 3הגש את תלונתך. הכן מספר עותקים של תלונתך וקח את המקור (והעתקים) לפקיד בית המשפט. בקש להגיש. עליך לשמור לפחות עותק אחד לתיעוד שלך.
- ככל הנראה תצטרך לשלם אגרת הגשה, שתשתנה לפי בית משפט. עליכם לפנות לפקיד בית המשפט לבדיקה.
- 4הודיעו לקונה על התביעה שלכם. הקונה זקוק להודעה על התביעה שלך כדי שהוא או היא יוכלו להגיב. יהיה עליך להגיש "זימון", אשר אומר לקונה כמה זמן יש לו להגיש את תגובתם. אתה יכול לקבל את הזימון מפקיד בית המשפט. דאג להגיש את הזימון יחד עם העתק תלונתך.
- ככלל, השירות יכול להיעשות רק על ידי מישהו בן 18 ומעלה שאינו חלק מהתביעה. אתה לא יכול לעשות שירות בעצמך. במקום זאת, ייתכן שתוכל לשלם לשריף עבור משלוח ידני, או שתוכל לשכור שרת תהליכים פרטי. שרתי התהליך גובים בדרך כלל 34-75 אירו לשירות.
- השרת שלך צריך למלא טופס "הוכחת שירות" או "תצהיר שירות", שתוכל לקבל מפקיד בית המשפט. השרת יחזיר לך את הטופס לאחר ביצוע השירות. שמור עותק לרישומיך והגש את המקור לבית המשפט.
- 5קרא את תגובת הקונה. לאחר הודעתך, לקונה יש זמן מוגבל להגיב. באופן כללי, יש להם 30 יום בערך. אתה אמור לקבל עותק של כל תגובה שתוגש. הקונה כנראה יגיש "תשובה". במסמך זה הוא או היא יגיבו לכל טענה שהעלתם בתלונתכם, או להודות, להכחיש או לטעון כי אין מספיק ידע בכדי להודות או להכחיש כל טענה.
- הנאשם עשוי גם להגיב על ידי הגשת טענות משפטיות משלהם נגדך. תהליך זה, הנקרא הגשת תביעה שכנגד, יביא לכך שתהפוך לנאשם אם וכאשר תביעות אלה יתדונו.
- התשובה עשויה להכיל הגנות אחרות מכיוון שאתה תובע ביצועים ספציפיים. לדוגמא, הקונה יכול לטעון שביצעת הונאה ולכן לא אמור להיות מסוגל להשיג תרופה שוויונית.
אם בחוזה שלך יש סעיף זה, ייתכן שאתה מוגבל ביכולתך לבקש ביצוע ספציפי על ידי פנייה לבית המשפט.
חלק 3 מתוך 4: הכנה למשפט
- 1בקש מידע מועיל מהקונה. לאחר שהקונה יגיב לתביעה, תוכלו לבקש מידע מהקונה ב"גילוי ". ישנן טכניקות גילוי רבות ושונות. יתכן שלא תשתמש בכולם, שכן סכסוכי חוזים יכולים להיות פשוטים למדי. עם זאת, תוכל לבקש את הדברים הבאים:
- ייתכן שתרצה להגיש בקשה לקבלה על הקונה ולבקש ממנו להכיר בכך שהסכם הרכישה והמכירה הוא אותנטי. זה יחסוך זמן במשפט.
- אם הקונה טוען שביצעת הונאה, עליך לבקש כל מסמך המכיל את המידע המרמה כביכול.
- עליכם לבקש ב"חקירה "את שמותיהם של אנשים שיש להם ראיות רלוונטיות.
- אחד מכלי הגילוי החזקים ביותר הוא התצהיר. במהלך התצהיר תערוך ראיונות אישיים עם עדים ומסיבות. התשובות במהלך ראיונות אלה יינתנו בשבועה וניתן להשתמש בהן בבית המשפט.
- 2התנגד לבקשה לשיפוט סיכום. ברגע שהגילוי יסתיים, הנאשם יגיש ככל הנראה בקשה לפסק דין מקוצר, המבקש מבית המשפט לסיים מיידית את ההתדיינות ולפסוק לטובתם. כדי להצליח, יהיה על הנאשם להראות לשופט כי אין נושא אמיתי של עובדה מהותית וכי הם זכאים לפסק דין כחוק. במילים אחרות, הנאשם יצטרך להראות כי גם אם כל הנחה עובדתית תינתן לטובתך, עדיין היית מפסיד במשפט.
- כדי להגן מפני הצעה זו, תגיש אחת משלך. בקשתך תראה לבית המשפט כי יש עדיין בעיות עובדות שיש לפתור במהלך המשפט. תראה זאת על ידי הגשת ראיות ותצהירים לגיבוי טענותיך.
- אם הוגשו נגדך טענות נגד, כדאי לך להגיש בקשה משלך לשיפוט סיכום כדי לנסות ולסיים את הליך ההתדיינות בעניינים אלה.
- 3ניסיון להתיישב. אם המקרה שלך שורד פסק דין מקוצר, תוכל לשקול להסדיר לפני המשפט. ניסויים יכולים להיות יקרים להפליא ולוקחים זמן רב. לעיתים קרובות, הנאשמים יהיו מוכנים להסדיר על מנת להימנע מעלויות אלה. התחל שיחות הסדר באמצעות כנסים בלתי רשמיים עם הצד השני.
- אם משא ומתן בלתי פורמלי לא עובד, נסה גישור. במהלך הגישור, צד שלישי ניטרלי ישב עם שני הצדדים כדי לנסות למצוא בסיס משותף. המתווך לא יזריק דעות משלו ולא ייקח צד.
- אם הגישור נכשל, נסה בוררות לא מחייבת. במהלך בוררות, צד ג 'דמוי שופט ישמע ראיות משני הצדדים. ואז, הבורר יערוך חוות דעת המציינת מי הוא חושב שהיא צריכה לנצח בתיק ומדוע. מכיוון שמדובר בבוררות לא מחייבת, אף צד לא יידרש לציית לדעת הבורר אלא אם כן הוא מסכים להיות מחויב.
- 4ארגן את הראיות שלך. עליכם לעיין בעיתונים שלכם ולהציע רשימת עדים ומסמכים שיעזרו להוכיח כי הקונה הפר את החוזה. אתה תהיה עד אחד. אתה יכול להעיד על כינון החוזה וכיצד למדת שהקונה לא יעבור עם המכירה.
- יהיה עליך להציג הוכחות גם את הסכם הרכישה והמכירה שלך. עליך לשים עליו מדבקת תצוגה כדי שתוכל להזין אותה לראיה. תוכלו למצוא מדבקות תצוגה בחנות ציוד משרדי או על ידי שאלת פקיד בית המשפט.
- 5השתתף בכל דיונים אחרונים לפני משפט. לפני תחילת המשפט, השופט שלך יכנס את שני הצדדים לדון בתהליך המשפט ולקבוע אותו. במהלך פגישה זו, השופט ייצור מפת דרכים למשפט ולוח זמנים עם קלט ממך ומהנאשם. חשוב להעלות כל נושא שאתה רוצה לדון בו במהלך פגישה זו. אם נושא נכשל בתזמון, השופט לא יאפשר לך לטעון טענות בנושא במהלך המשפט.
- 6צפה במשפט. אם יש לך עורך דין, עליו לטפל בכל היבטי המשפט. עם זאת, אם אתה מייצג את עצמך, היית מרוויח מישיבה במשפט. אולמות בתי המשפט הם בדרך כלל ציבוריים, לכן עליכם להיכנס ולבדוק אם משפט מתמשך. שב מאחור ושים לב לדברים הבאים:
- כיצד פועלים הצדדים. איפה הם יושבים? איך הם פונים לשופט? איפה הם עומדים כשהם שואלים עד?
- איך עדים מעידים. אילו סוגים של שאלות נשאלים? איך לבושים עדים?
במצב זה, ייתכן שתרצה לחפש "ביצועים ספציפיים", שהיא פקודה של בית המשפט לבצע את המכירה.
חלק 4 מתוך 4: ללכת לבית המשפט
- 1שאל את העדים שלך. יתכן שיהיו לך עדים עם מידע מועיל. לדוגמה, סוכן הנדל"ן שלך יכול היה לגלות שהקונה דחה את המכירה. יתכן שתזדקק לסוכן שיעיד על הנאמר.
- זכור לא לשאול את העדים שלך שאלות מובילות. שאלה מובילה מציעה תשובה משלה ובדרך כלל ניתן לענות עליה ב"כן "או" לא ".
- ראה עדי שאלה בעת ייצוג עצמך לקבלת מידע נוסף כיצד לחקור עדים.
- 2העיד בשמך. תצטרך גם להעיד. ללא עורך דין, אתה יכול כנראה למסור את עדותך לשופט בצורה של נאום. עם זאת, עורך הדין של הקונה עדיין יוכל לחקור אותך. זכור את העצות הבאות לחקירה נגדית מוצלחת:
- תמיד תגיד את האמת. אתה תישבע בשבועה לומר את האמת, אז זכור לעמוד בה.
- הקשיבו היטב לשאלה. אם אינך מצליח להבין את השאלה, בקש לנסח אותה מחדש או לחזור עליה.
- אל תנחש או תתן הערכות. אתה יכול לומר "אני לא יודע" או "אני לא זוכר."
- הישאר רגוע. אם אתה מקבל רעש, אז אתה לא נראה אמין כמו שהיית נשאר אם אתה רגוע. למרות שהסנגור אולי ינסה לשקשק אותך, תבין שזה לא אישי. נשמו עמוק ואל תרגישו ממהרים.
- הימנע מהומור. התייחס לאירוע ברצינות.
- 3חקירה נגדית של עדי הקונה. לאחר שתגיש את התיק שלך, הקונה יגיע למקום השני. הקונה עשוי להעמיד עדים, בהתאם להגנתם.
- לדוגמא, אם הנאשם טוען שהשתמשת במצג שווא כדי לגרום להם לחתום על החוזה, מישהו עשוי להעיד על מה שלטענת אמרת.
- 4ספק את טיעון הסיום שלך. מכיוון שאתה מחפש תרופה שוויונית, שופט (לא חבר מושבעים) ידון בעניינך. אתה תביא את טיעון הסיום שלך לשופט. זכור לפגוע בכל הנקודות שלך:
- היה לך חוזה תקף מכיוון שכל הנסיבות התקיימו והחוזה היה מוגדר מספיק.
- היית מוכן ומוכן לסגור את המכירה.
- הקונה הפר את החוזה ללא כל הצדקה.
- כל ההגנות של הקונה כוזבות או לא מוכחות.
- אתה זכאי להופעה ספציפית.
- 5קבל את פסק הדין. השופט עשוי להגיש את פסק הדין באופן מיידי, או שהשופט יכול לקחת את הנושא תחת ייעוץ ולתת פסק דין בהמשך. אם תזכה, השופט עשוי לתזמן את התאריך שבו יש לסגור את המכירה.
- אם אתה מפסיד, עליך לשקול להגיש ערעור. בערעור אתה מבקש מבית משפט עליון לבטל את פסק הדין מכיוון שהשופט טעה. יש לך זמן מוגבל להגיש הודעת ערעור (בדרך כלל 30 יום או פחות), אז שוחח במהירות עם עורך דין ודון אם עליך לערער.
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
