כיצד ניתן לקבל הלוואת מפרט לבנייה?
מכיוון ש"הלוואת מפרט "הינה הלוואה לפרויקט בנייה ללא כל קונים מחויבים, הרי שהיא מטבעה מסוכנת יותר מאשר הלוואות בנייה רבות אחרות.
"הלוואת מפרט" היא רק מונח בענף להלוואה על נכס ספקולטיבי שהיזם כבר לא מכר. מכיוון שהמכירה עדיין לא הוסדרה, ההלוואה היא "ספקולטיבית". אם אתה מנסה לממן פרויקט בניה ספקולטיבי, זה יכול להיות מבלבל. הלוואות בנייה הן חלק קטן משוק ההלוואות הכולל, והלוואות ספקולטיביות מייצגות רק חלק מהלוואות הבנייה. עם זאת, אם הפוטנציאל של הפרויקט שלך חזק ואתה מוכן לעשות קצת יותר עבודת רגליים ממה שאתה יכול לעשות עבור הלוואת משכנתא קונבנציונלית, יש לך סיכוי מצוין להשיג אישור.
שיטה 1 מתוך 3: מקסימום הסיכויים שלך להעפיל להלוואה
- 1מצא מגרש משופר. מכיוון ש"הלוואת מפרט "הינה הלוואה לפרויקט בניה ללא כל קונים מחויבים, הרי שהיא מטבעה מסוכנת יותר מאשר הלוואות בנייה רבות אחרות. לכן תוכלו למקסם את סיכוייכם להעפיל להלוואה אם תבחרו לבנות על מגרש שאינו מפותח לחלוטין. במילים אחרות, צריך "לשפר" את האדמה.
- לאדמה גולמית, בניגוד לאדמה משופרת, אין כבישים, שפתיים, קווי מים או ביוב או חיבורים חשמליים. קרקע משופרת היא בעלת ערך רב יותר וסביר להניח שהיא תהיה בקרבת מרחבים עירוניים ומרכזי אוכלוסייה, ולכן סביר יותר שתוכלו למצוא קונה לפרויקט הבנייה שהושלם.
- 2בחר פרויקט שתוכל להשלים במהירות. הלוואות לבנייה הן בדרך כלל הלוואות לטווח קצר - הן נמשכות רק לאורך הפרויקט, והכסף משולם בשלבים ולא בבת אחת. אם אתה לא מקבל הלוואות לפרויקטים מיוחדים, עדיף להתחיל בפרויקטים שניתן להסתיים במהירות כדי למזער את הסיכון של המלווה.
- אמנם הלוואת הבנייה פעילה, אך התשלומים מבוססים על הריבית עבור סכום הכסף המושתל, ולכן התשלומים בדרך כלל נמוכים בהתחלה. כאשר הפרויקט מסתיים, הכסף מגיע לפירעון בבת אחת. הלווה משלם את יתרת ההלוואה באופן מיידי, או שהם מקבלים הלוואה נוספת (בדרך כלל הלוואת משכנתא) כדי לספק את יתרת הלוואת הבנייה.
- 3השתמש בקרקע כהון עצמי. דרך נוספת למקסם את הסיכויים לקבל הלוואת בנייה היא לתת למלווה הון עצמי בקרקע. למעשה, חלק מהמלווים אף ידרשו ממך לעשות זאת. אתה יכול להשתמש הוא כמקדמה כולה, חלק ממקדמה, או שילוב כלשהו של השניים.
- על ידי העמדת המגרש כמקדמה, ההלוואה "מובטחת", כלומר ניתן להחזיר את הכסף המושאל במקרה של מחדל על ידי תפיסה של הרכוש המאובטח.
- המלווים בדרך כלל לא יזכו את כל ההון שלכם כבטוחה. אז אם היה לך 74600 € הון עצמי בקרקעות ואתה רוצה להשתמש בערך ההון שלך כמקדמה עבור הלוואת הבנייה, הם עשויים לתת לך זיכוי עבור ההון העצמי בסך 59700 €
דרך נוספת למקסם את הסיכויים לקבל הלוואת בנייה היא לתת למלווה הון עצמי בקרקע. - 4הביאו שותפים. דרך נוספת לשפר את הסיכויים לקבל אישור להלוואת בנייה היא הכנסת שותפים לפרויקט. שותפים יכולים לעשות כמה דברים כדי לעזור לסיכוייכם לקבל אישור להלוואה. ראשית, שותף עם היסטוריית אשראי טובה משלך יהפוך את המיזם ליותר אשראי. שותף יכול גם לעזור בתשלום מקדמה. לבסוף, שותף יכול לשפר את תמונת הנכסים של האנשים המבקשים את ההלוואה אם יחס חובם לנכס חזק יותר מזה של המבקש העיקרי.
- כמובן שבן זוג שחייב יותר מהמועמד העיקרי יכול לגרום למצב הכספי להיראות חלש יותר ולא חזק יותר. הכנסת שותף תביא גם לרווחים שלך.
- 5לפתח סיפור מרתק. הלוואות ספציפיות נקראות לעיתים קרובות "הלוואות סיפור", ומסיבה טובה. מכיוון שאין קונה, המלווה מלווה כסף על אפשרות. זה הרבה יותר מסוכן. כמובן מאליו, אתה צריך לעבוד קשה יותר כדי למכור את רעיון ההלוואה למלווה. על מנת לפתות את המלווה לקחת את הסיכון, עליכם לבנות סיפור על הפרויקט - היכן הוא התחיל, מה אתם רוצים לעשות איתו, ואיפה זה יגיע בסופו של דבר. עשו מה שאתם יכולים בכדי למסגר את ההלוואה כהזדמנות ולא כסיכון.
- מתווך יכול לעזור מאוד בתחום זה.
- מיקום פרויקט הוא תמיד גורם מרכזי בחוזק ההשקעה בנדל"ן. מכיוון שאתה מאמין במיקום, גרום למלווה להאמין במיקום. הסביר מדוע תשתית האזור, דפוסי הפיתוח והמאפיינים הספציפיים של פרויקט הבנייה שלך הופכים את זה למיזם כדאי.
- לדוגמה, אם יש לך מחסור בנכסי השכרה באזור שלך ומכללה שנמצאת במרחק של כשישים מייל משם מאוחדת עם האוניברסיטה המקומית, אלה שני גורמים - ביקוש הולך וגובר והיצע הולך ופוחת - שעשוי להפוך את הפרויקט שלך לדירה חדשה. בניית מיזם כדאי.
שיטה 2 מתוך 3: מציאת מלווה
- 1פנה למתווך. מתווך יכול לנהל משא ומתן על האפשרויות שלך עבורך, ולכן כדאי ליצור קשר עם אחד כזה. זה יכול לעזור לפשט את התהליך עבורך ולהבטיח שהכל יתנהל בצורה חלקה ככל האפשר.
- 2דבר עם בנק גדול. הבנקים הגדולים מציעים יתרונות בדרך של יתרונות לגודל. מכיוון שהם גדולים משאר השחקנים בשוק, הם יכולים להרשות לעצמם שולי רווח קטנים יותר מאשר מלווים קטנים יותר. לכן הם יכולים להציע שיעורים נמוכים יותר מאשר מלווים קטנים יותר. מכיוון שפחות כסף הוא הכסף הטוב ביותר, המלווים הללו צריכים להיות הראשונים אליהם ניגשים. עם זאת, המלווים הגדולים נוטים להיות שמרניים יותר ביחס להלוואות בנייה ופיתוח מאשר בנקים קהילתיים.
- לדוגמה, מרווח של 2% על 0,70 מיליון אירו הוא 14900 € מרווח של 5% על 187000 € הוא רק 9330 €
- הבנקים הגדולים הם שמרניים יותר מכמה סיבות. האחת, הם לא יודעים על שוק מקומי כמו בנק בנק קהילתי. תמיד יש גורמים אידיוסינקרטיים וקשים לכימות שיכולים לגרום למשהו להיות סיכון טוב או רע, ואלו קשה יותר לזהות מרחוק. שניים, גם אם בנק גדול יותר ממונף פחות מבנק קטן יותר, הערך הדולרי המוחלט הוא עדיין גורם - מחסור של 0,70 מיליארד יורו הוא כמעט תמיד עסקה גדולה יותר ממחסור של 74600 אירו.
"הלוואת מפרט" היא רק מונח בענף להלוואה על נכס ספקולטיבי שהיזם כבר לא מכר. - 3גשו לבנק קהילתי. כאמור לעיל, לבנק קהילתי יהיה מומחיות רבה יותר בשוק מקומי מאשר בבנק לאומי. הם מקור המימון העיקרי לפרויקטים לבנייה ברחבי ארה"ב. מומחיות זו יכולה להקל על מכירת בנק קהילתי על "סיפור ההלוואה" שלך מאשר על בנק גדול יותר. בנוסף, מכיוון שקשה יותר קשה לבנק קהילתי להרוויח כסף מכמויות עצומות של הלוואות ביתיות ואוטומטיות קטנות יותר, עליהם להיות אגרסיביים יותר במציאת מקורות רווח.
- בעוד שבנק קהילתי ותיק אולי יוכל לתת לך שיעור טוב יותר, בדרך כלל בנקים מקומיים חדשים מחפשים הזדמנויות להרוויח בצורה אגרסיבית יותר. אמנם הם לא יוכלו להלוות די הרבה, אך הם עשויים להיות מוכנים יותר לקחת סיכון כאשר מלווה מבוסס יותר אינו רואה את הצורך.
- 4חקר מלווים שאינם מוסדרים. מלווים שאינם מוסדרים (המכונים בדרך כלל "קבוצות פיננסיות" או "שותפי השקעה") יכולים להוות מקורות טובים למימון אם הבנקים דוחים אתכם. כמובן מאליו, המלווים הללו בדרך כלל מחפשים הון עצמי בפרויקטים שהם מממנים. לכן הם נוטים פחות להדגיש את המצב הכספי שלך וסביר יותר להדגיש את יכולתך להשלים את הפרויקט ואת ערך הפרויקט שהושלם.
- בעוד שלרוב הלוואות אלו הינן בעלות ריביות גבוהות יותר, הן בדרך כלל גם הלוואות "ללא שימוש". הלוואה שאינה מקורה הינה הלוואה המאפשרת למלווה לתפוס את נכס הביטחונות אך שום דבר אחר.
- וודאו שבאמת שלמתם את פרטי השוק לפני שאתם מבקשים ממלווה מסוג זה הלוואה. אחת הדרכים בהן הם מעריכים את יכולתו של הקבלן לבצע את הפרויקט היא על ידי שאלת שאלות מפורטות יותר אודות השוק המקומי מאשר מלווים קונבנציונליים יותר. שימו לב במיוחד לסוגים דומים של פרויקטים של בנייה שמתנהלים או שמתוכננים לצאת לדרך, למחירי המכירה של יחידות דומות באזור ולרמות הביקוש העתידיות עד לסיום הפרויקט.
- 5ראה מה אתה יכול לעשות בכדי להקים קבוצת משקיעים פרטיים. משקיעים פרטיים אינם מוסדות כלל, אלא אנשים אמידים המחפשים הזדמנויות השקעה. ככזה, קשה לעשות הכללות רבות לגביהם. עם זאת, אתה יכול לצפות לכמה דברים כמובן מאליו:
- סיפור ההלוואה ויכולת הביצוע של הפרויקט יהיו ככל הנראה חשובים יותר למלווים מסוג זה מאשר למלווים מסוגים אחרים.
- משקיעים פרטיים נוטים יותר לגבות ריביות ו / או מניות הון גבוהות יותר. בנוסף, הלוואות ממשקיעים פרטיים אינן בדרך כלל הלוואות שאינן מקורות. אם אתה לא מצליח להחזיר את המשקיעים, הם יכולים לנסות לתפוס כמה שיותר מהנכסים שלך כדי לספק את החוב.
שיטה 3 מתוך 3: הגשת בקשה להלוואה
- 1אסוף מסמכים על המצב הכספי שלך. לא משנה מה רמת הדגש שהמלווה שם על המצב הכספי שלך, כולם ירצו לדעת על כך. בעוד שמלווים מסוימים עשויים לבקש פחות או יותר, עליך לצפות לספק את הדברים הבאים:
- דוחות המס הקודמים שלך.
- דוחות בנק.
- רשימת נכסים והתחייבויות.
- דוחות רווח והפסד של העסק שלך.
הלווה משלם את יתרת ההלוואה באופן מיידי, או שהם מקבלים הלוואה נוספת (בדרך כלל הלוואת משכנתא) כדי לספק את יתרת הלוואת הבנייה. - 2אסוף מידע על הנכס. למרות שכל המידע הזה לא חל על פרויקט בנייה על אדמה גולמית או משופרת מינימלית, עליך להציג כמה שיותר מהדברים הבאים:
- ברית מגן, מגבלות מעשה, ואם אתה הבעלים של הרכוש, המעשה לארץ.
- דוחות הכנסה והוצאה, עותקים של חוזי שכירות ישנים, גיל הנכס, סוג הבנייה ושטח מרובע של היחידות. אלה יחולו על שיפוץ גדול בנכס שכבר קיים.
- האישורים ותפקידי האדריכל, הקבלן ומנהל הבנייה.
- שרטוטים והצהרות ביטוח.
- תקציב ורשימת חומרים.
- 3צור לוח זמנים לעבודה ולוח זמנים המתאים לצייר. הגרלות המתוזמנות צריכות להתאים לעבודה המתבצעת בפרויקט. לדוגמא, ההגרלות צריכות להוסיף עד 100% מההלוואה, וסכומי הגרלה צריכים להיות הגיוניים ביחס לסוג העבודה שמסתיימת.
- בדרך כלל, הגרלות הראשונות והאחרונות קטנות מהגרלות האמצעיות. הגרלות הראשונות היו מכסות היתרים, סגירת עלויות ושלבי הבנייה הראשוניים, כמו הריסה והנחת היסוד. מבנה בנוי מהיסוד והחוץ כלפי פנים, כך שמסגור וקירוי יכסה את הציורים הבאים, ואילו חשמל, אינסטלציה, קיר גבס וקישוט פנים יגיעו מאוחר יותר.
קרא גם: כיצד להגיש בקשה לפשיטת רגל כעסק?
תגובות (2)
- פרטים, הגדרות והצעות להבטחת הלוואת מפרט.
- מידע בעל ערך. תודה.
קרא גם:
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
