איך משלמים משכנתא ל 30 שנה תוך 10 שנים?
בעוד שהכפלת תשלום המשכנתא שלך יכולה להפחית את תקופת המשכנתא למשך 30 שנים ל -10 שנים, היא צריכה להיות אפשרית כלכלית.
משכנתא היא לרוב ההלוואה הגדולה ביותר שאותה ייקח אדם במהלך חייו, ובשל כך עלויות הריבית לאורך זמן יכולות להיות מדהימות. אחת הדרכים הבטוחות להפחתת עלויות אלו היא על ידי תשלום משכנתא מוקדם. זה מקטין את עלויות הריבית הכוללות באופן משמעותי על ידי הקטנת תקופת המשכנתא ולכן יש לשלם את משך הזמן של הריבית. אמנם ישנן כמה אפשרויות זמינות לפירעון משכנתא מוקדם, אך השאלה הראשונה שיש לענות עליה היא האם תשלום משכנתא מוקדם הוא תקין כלכלית או לא. בניגוד לדעה הרווחת, לא תמיד תשלום משכנתא מוקדם הוא הבחירה הטובה ביותר.
חלק 1 מתוך 3: החלטה אם תשלום משכנתא מוקדם מתאים לכם
- 1הבנת עלות ההזדמנות של הון. בין אם תשלום משכנתא מוקדם הוא הנכון עבורך, ואם לא, מה שאתה צריך לשלם (או לתוכו) תלוי במושג פשוט מאוד המכונה "עלות הזדמנות של הון".
- בפשטות, עלות ההזדמנות של הון היא רעיון שקובע שכאשר אתה משתמש בכסף שלך למשהו, יש משהו אחר שאתה לא משתמש בו בכסף שלך. הדבר שאתה לא משתמש בו בכסף שלך נתפס כעלות. לדוגמא, אם תבחר לקחת חיסכון של 750 € ולמקם אותו בחשבון צ'קים שמשלם ריבית שנתית של 0,25%, אתה מפספס את ההזדמנות להשקיע את אותו כסף בקרן שוק הכסף שעשויה לשלם 1% ריבית שנתית, או בשוק המניות (שהחזירה היסטורית כ- 8% מדי שנה).
- לכן, אם תבחרו למקם את כספכם במזומן, צריך שיהיה בכך יתרון משמעותי, מספיק כדי לקזז את "העלות" של אי השקעה במשהו עם תשואה גבוהה יותר. זה יכול להיות כדי לשלם חשבונות קרובים, למשל, או להקים עתודת מזומנים לשעת חירום עם כספים אליהם תוכלו לגשת באופן מיידי.
- הרעיון העיקרי הוא שאתה צריך לשים את הכסף שלך בכל מקום בו אתה יכול לקבל את ההחזר הגדול ביותר האפשרי.
- 2בחן את מקורות החוב האחרים שלך. עם התחשבות בעלות ההזדמנות של הון, מה "העלות" של תשלום משכנתא מוקדם? זה יכול להיות די קשה לשלם משכנתא מוקדם אם יש לך מקורות אחרים לחובות בריבית גבוהה. אם תשלומי המשכנתא המוגדלים שלך מקשים על תשלום חובות אחרים בריבית גבוהה, אתה עלול למצוא עצמך חוב יותר לאורך זמן.
- נכון לעכשיו, משכנתאות הן חלק מהחובות הזולים ביותר שיש בשל העובדה שהמשכנתא מובטחת על ידי הבית שלך, מה שמפחית את הסיכון למלווה. לכן הסיכויים טובים שכל חוב אחר שיש לך יקר יותר על בסיס ריבית מאשר המשכנתא שלך.
- אם יש לך חוב כלשהו בכרטיס אשראי, קו חוב אשראי, הלוואות אוטומטיות או הלוואות לסטודנטים, התשלום עבור הנחות הראשונים צריך להיות בראש סדר העדיפויות. למה? מכיוון שמקורות חוב אלה עולים לרוב בין 7 - 20% בשנה, לעומת 3-5% למשכנתא. לכן, ההחזר על תשלום מקורות החוב האחרים הראשונים גבוה בהרבה.
- לדוגמה, אם יש לך משכנתא עם ריבית של 5% וכרטיס אשראי עם ריבית של 20%, החלת 370 € נוספים על המשכנתא תחסוך לך ריבית של 19 €, לעומת 75 € על ידי החלת אותו תשלום על כרטיס האשראי שלך. זה 56 € יותר ש"הרוויחו "על ידי תשלום כרטיס האשראי שלכם תחילה.
- 3העריך את חיסכון החירום שלך. עלות ההזדמנות לתשלום המשכנתא שלך מהר יותר יכולה להיות משמעותית גם אם אין לך ביצת קן מספקת של חיסכון חירום. על ידי החלת תשלומים נוספים למשכנתא שלך, אתה מונע מעצמך את המזומנים הדרושים כדי לשרוד אובדן עבודה או מצב חירום אחר אם אין לך חיסכון קודם.
- לא תהיה לכם אפשרות לבטל את המשכנתא המשולמת, ולכן חשוב שיהיו לכם חסכונות נזילים (נגישים בקלות), במקום שיהיה קשור בביתכם. תשלום בתשלום מלא לבית אינו מועיל אם אתה מאבד את מקור ההכנסה שלך או במקרה חירום ואתה זקוק למזומן באופן מיידי.
- מומחים ממליצים להחזיק הכנסה בשווי של 3-6 חודשים במזומן.
- 4ודא שתוכניות 401 (k) המותאמות למעביד ממקסמות תחילה. אם המעסיק שלך תואם את תרומות 401 (k) שלך, ודא שאתה מנצל את מלוא היתרונות. אם המעסיק שלך תורם 50% מכל דולר שאתה תורם, זה החזר השקעה של 50%. התשואה בפועל ככל הנראה גבוהה עוד יותר בהתחשב בתוכניות אלה מושקעות לעיתים קרובות במניות ואג"ח.
- זה חוזר לעלות הזדמנות. הוספת 370 € נוספים לחודש למשכנתא שלך לריבית של 5% תחסוך לך 5% ריבית על הסכום ששולם בכל שנה, אך עלות ההזדמנות תהיה החזר החזר של מעל 50% שתקבל מהשקעת אותו סכום 401 (k) המותאם למעסיק שלך.
זה יכול להיות די קשה לשלם משכנתא מוקדם אם יש לך מקורות אחרים לחובות בריבית גבוהה. - 5בחן את אפשרויות ההשקעה שלך. לפני שתגדיל את התשלומים למשכנתא שלך, בדוק אפשרויות חלופיות להשקעה. כפי שצוין קודם, המפתח הוא לבחור באופציה שתציע תשואה גבוהה יותר. לכן זה לא יהיה חכם להוסיף כסף למשכנתא כדי לחסוך 5% בשנה (למשל), אם אתה יכול להשקיע את כספיך בקרן אינדקס ולהרוויח 8%.
- השקעה כרוכה בסיכון ניכר, ולכן תשואות גבוהות אינן וודאיות עמוקות ותלויות לא רק בתנאי השוק, אלא במיומנות ובידע שלך כמשקיע. תשלום משכנתא, לעומת זאת, מציע תשואה מסוימת.
- לכן, אם אתה שונא סיכון ומעדיף תשואה קטנה מסוימת על פני תשואה גדולה יותר לא ודא, תשלום משכנתא תחילה עשוי להיות נבון יותר. הדבר נכון במיוחד אם אינך מרגיש בטוח בידע שלך או ביכולת ההשקעה שלך.
- 6שקול מימון מחדש. עם זאת, שיעורי הריבית עשויים להיות גבוהים יותר וישנם עלויות נוספות הכרוכות בשיבוך מחדש. מימון מחדש כדי להשיג ריבית נמוכה יותר, בדרך כלל הגיוני אם הריבית נמוכה בשיעור של 1,5% - 2% מהשיעור הנוכחי שלך.
חלק 2 מתוך 3: הכפלת התשלום החודשי שלך
- 1קבע בדיוק כיצד הכפלת תשלום המשכנתא תשפיע על התמורה שלך. ככלל, הכפלת התשלום החודשי הנוכחי שלך תשלם את ההלוואה שלך בריבית קבועה למשך 30 שנה בפחות מ -10 שנים. לדוגמא, משכנתא של 74600 אירו בשיעור של 6% מחייבת תשלום של 450 אירו למשך 30 שנה. אם תכפיל את התשלום, ההלוואה תשולם תוך 109 חודשים או תשע שנים וחודש. תוכל למצוא מחשבוני משכנתא באינטרנט שיעזרו לך לראות כיצד הגדלת התשלום שלך תשפיע על המשכנתא הספציפית שלך.
- שים לב שרבים מהמלווים גובים קנס לפני תשלום של חודש עד שישה חודשים בתשלומי ריבית כדי לשלם משכנתא מוקדם.
- בדוק את המשכנתא או שטר האמון שלך כדי לראות אם קנס לפני התשלום יוערך.
- אם הגשת בקשה, אתה יכול לצפות לקנס לפני תשלום של תשלומי ריבית בין חודש לשישה חודשים.
- 2קבע כמה מימון עומד לרשותך להגדלת התשלום שלך. בעוד שהכפלת תשלום המשכנתא שלך יכולה להפחית את תקופת המשכנתא למשך 30 שנים ל -10 שנים, היא צריכה להיות אפשרית כלכלית. לשם כך, עליך לבחון את מצבך הכלכלי הנוכחי כדי ליצור תמונה של הכספים שלך. התחל בפתיחת גיליון אלקטרוני של Excel או פיסת נייר ריקה.
- צור עמודה המפרטת את כל הרווחים החודשיים שלך, עם סכום בתחתית. הקפד לכלול את כל ההכנסות, וודא שאתה מפחית ניכויים כמו מיסים, ביטוחים, או 401 (k) תרומות.
- צור עמודה שנייה שמגבשת את ההוצאות הקבועות שלך. מדובר בהוצאות שלא ניתן לשנות במהלך חודש ובדרך כלל יכללו דברים כמו תשלום המשכנתא הנוכחי שלך, שירותים, אוכל וכל החזר חוב אחר.
- מחסרים את סכום העמודה השנייה מסכום העמודה הראשונה. זה יספק תחושה של כמה מזומנים תוכלו להתאים באופן תיאורטי כדי להתאים לתשלום משכנתא גדול יותר.
- שקול להשתמש בתוכנת תקצוב כדי לסייע במשימה זו. תוכניות טובות כוללות מנטה, קוויקן או תקציב פלוס. ל- Microsoft Excel יש גם כמה תבניות תקציב בחינם.
- 3הפחת את תשלום המשכנתא המוגדל מהסכום שנותר. לדוגמא, נניח לאחר הפחתת ההוצאות הקבועות שלך מההכנסה שלך, נותר לך 750 €. אם תשלום המשכנתא הנוכחי שלך הוא 220 אירו לחודש, הכפלת פירוש הדבר שתצטרך להפחית 220 אירו מ- € 750 שנותר לך.
- הסכום המתקבל - 520 € - הוא הסכום שעליכם להיות מסוגל לשלם עבור כל הוצאות הדיסקרטיות שנותרו עימכם, בכדי לעמוד בתשלום המשכנתא הכפול שלכם.
- 4צור תקציב המאפשר לך לחיות מהכספים שנותרו. אם נותרו לכם 520 אירו לאחר שתשלמו את תשלום המשכנתא המוגדל שלכם ואת כל ההוצאות הקבועות שלכם, 520 אירו זה הסכום שאתם חייבים להיות מסוגלים לחיות בתוכו.
- אם אתה מוצא שההוצאות החודשיות המשתנות שלך עולות על סכום זה, תצטרך למצוא אזורים שבהם תוכל להפחית את ההוצאות. הפתרונות הנפוצים כוללים אכילה בחוץ, הורדת שדרוג חבילות טלפון או כבלים לגרסאות בסיסיות יותר, הליכה יותר ונהיגה פחות והפחתה קטנה רכישות יומיות שיכולות להצטבר לסכומים גדולים מדי חודש (כמו רכישות קפה).
- יש שפע של טיפים וטריקים לתקצוב זמינים ברשת
תוכל למצוא מחשבוני משכנתא באינטרנט שיעזרו לך לראות כיצד הגדלת התשלום שלך תשפיע על המשכנתא הספציפית שלך. - 5שלח כפול מתשלום המשכנתא הרגיל שלך מדי חודש. אם הכפלת התשלום שלך מתאימה לתקציב שלך, עקוב אחר התוכנית שלך ושלח את התשלום כפול מדי חודש. לחלופין, אם אתה מעדיף, תוכל לשלוח את אותו תשלום פעמיים בחודש. זה נקרא תשלומי משכנתא דו שבועיים. אתה יכול לעבוד עם המלווה שלך כדי להגדיר את אלה או שאתה יכול פשוט לשלוח את התשלום הנוסף בכל חודש.
חלק 3 מתוך 3: מימון מחדש של המשכנתא
- 1להבין מימון מחדש. מימון מחדש יכול להוות אלטרנטיבה אטרקטיבית או תוספת להכפלת התשלומים החודשיים שלך. מימון מחדש כולל החלפת ההלוואה הישנה שלך בהלוואה חדשה שתנאים שונים בה. תנאים אלה יכולים לכלול ריבית נמוכה יותר או קצרת טווח.
- מימון מחדש יכול לאפשר לך לקצר את ההלוואה שלך מבלי שתצטרך להגדיל באופן דרמטי את התשלומים שלך אם אתה מממן מחדש לריבית נמוכה בהרבה.
- למשכנתא בריבית קבועה למשך 30 שנה על בית של 74600 אירו, מימון מחדש מ -9% ל -5,5% מקצץ את התקופה במחצית ל -15 שנים, עם שינוי קל בלבד בתשלום החודשי מ 600 € ל 610 €
- כדי שזה יעבוד, חייבים להיות ריביות נמוכות יותר. פנה למלווה שלך כדי לאשר. אם לא, מימון מחדש יקצר את תקופתך, אך סביר להניח שיגדיל את התשלום שלך.
- לעיתים קרובות, בהלוואות לטווח קצר יש שיעורי ריבית נמוכים יותר, כך שגם אם התשלום החודשי הכולל שלך יהיה גבוה יותר, תחסוך מאוד ריבית לאורך זמן בגלל שיעור נמוך יותר וטווח קצר יותר.
- 2מחקר כדי לקבוע אם אתה יכול להרשות לעצמך להמיר את המשכנתא שלך למשך 30 שנה למשכנתא ל -10 שנים. תוכל למצוא מחשבוני משכנתא באופן מקוון שיעזור לך לקבוע מה יהיה התשלום שלך למשכנתא ל -10 שנים. תוכל גם ליצור קשר עם המלווה שלך שיעזור לך להבין מה יהיה התשלום החדש שלך. כלל אצבע טוב הוא שהתשלום שלך כמעט יוכפל כשאתה ממיר משכנתא ל -30 שנה למשכנתא ל -10 שנים.
- 3בדוק את המצב הכלכלי שלך כדי לראות אם אתה יכול להרשות לעצמך תשלום משכנתא גבוה יותר ואת העמלות הקשורות למימון מחדש. התשלומים יהיו גבוהים משמעותית במשכנתא החדשה שלך ל -10 שנים. שקול היטב את מצבך הכלכלי והאם הגיוני שתעבור למשכנתא ל -10 שנים. זה לעולם לא חכם להקריב חסכונות כדי לשלם את המשכנתא מכיוון שאתה עשוי להזדקק להם למקרי חירום. כמו כן, יש עמלות מימון מחדש שיש לקחת בחשבון.
- מלווים רבים גובים קנס לפני תשלום של חודש עד שישה חודשים של תשלומי ריבית תמורת תשלום מוקדם. בדוק את המשכנתא הקיימת שלך כדי לראות אם יחול קנס לפני תשלום.
- העמלות בגין סגירת מימון מחדש עשויות לכלול עלויות לסגירה, שמאות, חיפוש כותרות וביטוח כותרות, סקר, התחלת הלוואות, ויכולות להגיע בין 3-4% מהסכום המחודש הכולל.,
- אם הריבית לא תפחת ב-1,5-2% לפחות, אולי לא כדאי לממן מחדש את המשכנתא. אתה עדיין אמור להיות מסוגל לבצע תשלומי משכנתא גבוהים יותר גם אם אינך מממן מחדש.
- 4אסוף את המסמכים שאתה צריך כדי להגיש בקשה למימון מחדש. יהיה עליך להוכיח את הכנסותיך ואת חובותיך החוב החודשי למלווה שלך. אם אתה מממן מחדש באמצעות אותו המלווה, הם עשויים רק לבדוק את האשראי, דוחות הבנק שלך או דוחות רווח והפסד. מלווים אחרים עשויים לבקש מידע נוסף. תלוי במלווה, יתכן שתצטרך לספק עותקים של חלק או כל המסמכים הללו למלווה שלך:
- תלושי שכר
- הצהרות בנק
- החזרי מס הכנסה
- הצהרות בכרטיסי אשראי
- הוכחת חובות חודשיים אחרים (כלומר הלוואות לרכב)
- דוח אשראי וציון (המלווה רשאי להשיג זאת בכוחות עצמו)
אם תשלומי המשכנתא המוגדלים שלך מקשים על תשלום חובות אחרים בריבית גבוהה, אתה עלול למצוא עצמך חוב יותר לאורך זמן. - 5הגש בקשה למחזר מימון המשכנתא הקיימת לטווח של 10 שנים, עם המלווה שלך. פנה למלווה שלך כדי להגיש בקשה למימון מחדש. רוב הבנקים מאפשרים לך להגיש בקשה אישית בסניף, דרך הטלפון או באופן מקוון. הגש את הבקשה שלך בכל דרך שהכי קלה לך. אם אתה פונה לסניף, דאג לקחת את כל המסמכים שלך איתך. אם אתה מגיש בקשה טלפונית, סביר להניח שתשלח את המסמכים שלך למלווה שלך. ניתן לצפות בתשלום בקשה של בין 56 € ל -220 €.
- פנה תמיד למספר מלווים כדי להשוות שיעורים. ככל שאתה פונה למלווים רבים יותר, כך גדל הסיכוי שתקבל שיעור נוח יותר.
- 6לסגור את העסקה. אם המימון מחדש יאושר, המלווה שלך יודיע לך על כך. בשלב זה, מומלץ לבקש מעורך דין מקרקעין שיסייע לכם בסגירת העסקה. עורך הדין יכול לוודא שתיעוד מימון מחדש מנוסח כהלכה. ודא שאתה מקבל עותקים של הלוואת המשכנתא החדשה ל -10 שנים כדי לשמור בתיקים האישיים שלך. זכור שיש עמלות הקשורות לסגירות.
- סגירת שכר טרחת עורך דין. שכר הטרחה עבור שירותי עורך הדין הסוגר יכול לנוע בין 370 € ל 750 € ומעלה.
- חיפוש כותרת ודמי ביטוח כותרת. במקרים מסוימים, ייתכן שתצטרך לשלם עבור חיפוש כותרת וביטוח כותרת בכדי להבטיח כי אין שעבודים על הנכס ואתה הבעלים החוקי. עמלות אלה יתבססו על מחיר הרכישה או על הסכום הממומן מחדש. לרוב מימון מחדש, אין צורך בחיפוש כותרת אם הבעלים נשאר זהה, אך יש להנפיק פוליסת ביטוח חדשה עבור ההלוואה המחודשת.
- אגרת שמאות. יתכן שתצטרך להעריך את הבית שלך. אם ביצעת לאחרונה הערכה, יתכן שהמלווה לא ידרוש זאת במימון מחדש. אם אתה חייב לשלם עבור זה, הערכה יכולה לעלות בין 220 € ל -520 € במקרים מסוימים, עם זאת, ייתכן שתצטרך רק חוות דעת על מחיר המתווך במקום הערכה מלאה. מתווך או סוכן נדל"ן יתנו את דעתם למלווה לגבי מה שווה הבית.
- עמלת מקור הלוואה. ייתכן גם שתגבה עמלת התחלת הלוואה לבנק כדי לעבד את ההלוואה ולהכין את המסמכים. עמלה זו עשויה להגיע עד לחצי אחוז או יותר מקרן ההלוואה. עליכם תמיד לקרוא את אומדן תום הלב שנתן לכם המלווה כדי שתבינו מה העמלות. יתכן שתוכלו לנהל משא ומתן עם המלווה על העמלות הללו.
- המידע שנמסר לעיל מהווה מידע כללי הקשור לחוק. זה לא מהווה ייעוץ משפטי.
- אם אתם פונים לייעוץ משפטי, עליכם להתייעץ עם עורך דין.
תגובות (1)
- בעלי ואני נמצאים בתהליך של רכישת בית חדש בפעם הראשונה, אז רציתי לדעת כיצד נוכל לקצץ את המשכנתא שלנו ב -10 שנים. המידע כאן היה מצוין. עכשיו אני יודע בדיוק מה לעשות ואני לא יכול לחכות לספר לבעלי כשהוא חוזר מהעבודה. תודה על עזרתך.
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
