כיצד לבצע חילופי 1031?
כדי להקל על החלפת 1031, תרצה להוסיף שפה מיוחדת המתייחסת לבורסת 1031 בהסכם הרכישה והמכירה עבור הנכס שוויתר לך.
בדרך כלל, כאשר אתה מוכר נכס המוחזק לצורך השקעה או למטרות עסקיות בשווי גדול מזה ששילמת עבורו במקור, כל רווח שתממש מהמכירה יחויב במס רווח הון. עם זאת, בורסת סעיף 1031 - הנקראת גם חילופי מסים נדחים - מאפשרת לך למכור נכס ולרכוש נכס חלופי בשיטת חליפין, ומאפשרת לדחות את הצורך בתשלום מיסי רווח הון הנובעים מהמכירה הראשונית. זה מאפשר לך, למעשה, להשקיע מחדש את הכנסות המכירה מבלי לשלם מיסים נוספים ולכן יכול להיות כלי רב עוצמה לחיסכון בכסף אם משתמשים בו נכון. כך, למשל, אם אתה הבעלים של נכס להשכרה (נניח, דירה) שאתה מעוניין למכור מכיוון שתרצה לרכוש נכס דומה במיקום אחר (נניח, כי אתה עובר דירה או בגלל שאתה רוצה לקחת יתרון של שוק דיור נוח), בורסת 1031 יכולה לעזור לך לעשות זאת תוך דחיית מס רווחי הון.
חלק 1 מתוך 2: עריכת חילופי 1031
- 1שקול להעסיק אנשי מקצוע שיעזרו לך. על מנת לבצע חילופי 1031 ולנווט בבטחה במורכבות ההוראות הרלוונטיות בקוד ההכנסה הפנימית, עליך (1) להיות בעל הבנה מתוחכמת לגבי חלקי קוד אירופה המסדירים 1031 חילופי מסים נדחים או (2) מצא איש מקצוע מוסמך שיעזור לך. מכיוון שחוקי המס משתנים ותקנות מס חדשות מונפקות מעת לעת, ההימור הטוב ביותר שלך להחלפת 1031 מוצלחת הוא להיעזר באיש מקצוע.
- עורך דין, מומחה למס או רואה חשבון לא רק יעזור לך להבין בדיוק מה אתה צריך לעשות כדי לבצע חילופי 1031 תקפים, אלא גם יכול להבטיח שלא תעשה שום טעויות במהלך התהליך.
- סוכן נדל"ן יעזור גם הוא - במיוחד אם הם היו חלק מחילופי 1031 לפני כן ועליהם לדעת איזו שפה להוסיף בחוזים הרלוונטיים בכדי להפוך את ההחלפה לחלק ככל האפשר.
- ברגע שתחליט לערוך חילופי 1031, הקפד לספר לכל אנשי המקצוע שתעבוד איתם במהלך ההחלפה (כלומר עורך הדין שלך, סוכן הנדל"ן שלך וכו ') על כוונתך כדי שיוכלו לסייע לך כראוי בניהול ההעברה.
- 2מצא קונה עבור הנכס שברצונך למכור. נכס זה המכונה בדרך כלל "הנכס הוויתור", מכיוון שזה הנכס עליו תוותרו תמורת אחר - הוא הנכס אותו תחליפו לאחר בעסקה זו על מנת לדחות מיסי רווחי הון. הצעד הבא שלך, אם כן, הוא למצוא מישהו שמוכן לרכוש את הנכס שלך בסכום שבו ברצונך למכור אותו.
- לאחר שמצאת מישהו שמוכן לרכוש את הנכס שוויתר עליו, תיכנס להסכם רכישה ומכירה עם הקונה.
- 3הכנס סעיף מיוחד להסכם הרכישה והמכירה. כדי להקל על החלפת 1031, תרצה להוסיף שפה מיוחדת המתייחסת לבורסת 1031 בהסכם הרכישה והמכירה עבור הנכס שוויתר לך. אתה יכול לעשות זאת בעצמך, אם תחליט לערוך את ההסכם לבד. אם שכרת את שירותיו של עורך דין להשלמת העסקה ועריכת ההסכם, הורה לו לכלול שפה 1031.
- סעיף זה בהסכם אמור לקרוא משהו כמו: "הקונה מבין שכוונתו של המוכר להשתמש בעסקה זו כחלק מבורסת 1031, ומסכים בזאת לשתף פעולה עם המוכר כדי לבצע אותה."
- זה חשוב מכיוון שהקונה יצטרך לחתום על מסמכי החלפה מסוימים על מנת שתוכל להשלים בהצלחה את חילופי 1031 שלך.
- 4בחר מתווך מוסמך. היבט מרכזי של חילופי 1031 הוא שאתה לא פשוט מוכר נכס אחד ואז משתמש בתמורה ממכירה זו כדי לקנות אחר. במקום זאת, מכירת הנכס שנמסר וקניית הנכס החלופי מתנהלות כעסקה אחת. כדי להשיג זאת, בדרך כלל תשתמש במה שמכונה "מתווך מוסמך" - צד שלישי אשר יטפל בכספים במהלך הבורסה - לביצוע העסקה.
- ככלל, תשתמש בבנק או במשרד עורכי דין כמתווך המוסמך שלך.
כמה זמן עלי לשכור מרכזיה חדשה לפני שאוכל לעבור אליה כבית מגורי בעת ביצוע חילופי 1031? - 5התקשר בהסכם חילופי עם המתווך המוסמך. לאחר שזיהית מתווך מוסמך שבו ברצונך להשתמש, תיכנס להסכם חילופי עם המתווך המוסמך. הסכם זה יאפשר למתווך לקבל את הכספים ממכירת הנכס הוויתור שלך, להחזיק בכספים אלה, ובסופו של דבר להשתמש בהם לרכישת הנכס החלופי שלך.
- הסיבה לכך היא שכדי לקבל את הטבות דחיית המס של חילופי 1031, לא תהיה לך שליטה ישירה על הכספים ממכירת הנכס שוויתר לך, אחרת מס הכנסה יתייחס לכך כאל מכירה ורכישה שלאחר מכן - לא חילופי 1031.
- הסכם זה אמור לקבוע כי תקצה לזכויות המוכר שלך עבור הנכס הוויתר וזכויות הרוכש עבור הנכס החלופי למתווך שלך, כך שהוא יוכל לפעול בשמך מבלי שתשלוט ישירות בכספים המעורבים בבורסה.
- עליך להתקשר בהסכם זה עם מתווך מוסמך לפני מועד הסגירה למכירת הנכס שוויתר עליו.
- 6זהה נכס או נכסים שאתה מעוניין לקנות. נכס זה המכונה בדרך כלל "הנכס החלופי", מכיוון שזהו הנכס שיחליף את הנכס שוויתר לכם - הוא הנכס אותו תרכשו עם התמורה ממכירת הנכס שווינרתם על מנת לדחות רווחי הון. מיסים. עליך לזהות את הנכס / הנכסים החלופיים בכתב, לחתום על המסמך ולהעביר אותו למתווך המוסמך שלך בתוך פרק הזמן של 45 הימים.
- אתה יכול לזהות עד שלושה נכסים פוטנציאליים להחלפה ללא קשר לערכם. אם ברצונך לרכוש יותר משלושה נכסים חלופיים, תוכל לזהות יותר משלושה נכסים פוטנציאליים להחלפה, כל עוד שווי השוק ההוגן הכולל של הנכסים שזיהית לא יעלה על 200% ממחיר המכירה של הנכס הוויתר שלך.
- נכס / נכסים חלופיים זה אמור להיות בעל שווי שוק הוגן הגדול או שווה לנכס הוויתור שלך על מנת שההחלפה תידחה לחלוטין.
- אם הנכס החלופי הוא נכס מקרקעין, עליכם לספק את כתובת הרחוב ואת שם הנכס בזהותכם בכתב.
- יש לך 45 יום ממכירת הנכס שוויתר לך לבחור ולזהות נכס חלופי.
- 7הנח את המתווך המוסמך שלך להתקשר בהסכם רכישה ומכירה עם המוכר של הנכס החלופי שלך. השלב הבא הוא לגרום למתווך שלך להתקשר בהסכם מכר עם המוכר של הנכס החלופי שלך. המתווך שלך, על פי הסכם החליפין שלך, ישתמש בכספים שקיבל ממכירת הנכס שוויתר לך לרכישת הנכס החלופי. המוכר יעשה לך את הנכס, יקבל תשלום מהמתווך ואז תקבל את הנכס החלופי שלך.
- הסכם רכישה ומכירה זה צריך לכלול 1031 שפות ספציפיות, בדומה להסכם הרכישה והמכירה עבור הנכס שוויתר.
- עליך להשלים את ההחלפה ולקבל את הכותרת לנכס החלופי שלך תוך 180 יום ממכירת הנכס שוויתר לך או למועד פירעון ההחזר למס הכנסה עבור השנה בה נמכר נכס כזה - המועד המוקדם מביניהם.
- 8הגש טופס מס הכנסה 8824. לאחר שתשלים את ההחלפה, על מנת לקבל את הטבת דחיית המס של הבורסה, עליך למלא ולהגיש את חילופי טופס מס הכנסה 8824 כמו סוג - בשנת המס בה התרחשה ההחלפה.
- טופס זה זמין באופן מקוון דרך אתר מס הכנסה.
- 9מלא את הדרישות החלות על דיווח המדינה. בורסה לפי סעיף 1031 היא תוצר של החוק הפדרלי, ולכן עליכם לדווח על חילופי דברים כאלה למס הכנסה. במדינות מסוימות, כמו קליפורניה, יש גם דרישות דיווח על מדינות ל -1031 מרכזיות המתנהלות בשטחן. יהיה עליך למלא ולהגיש טופס נוסף על מנת שחילופי 1031 שלך יצייתו לחוקי מדינתך.
- דיני מיסים מורכבים למדי, והדרך הטובה ביותר לברר אם למדינתך חובת דיווח של 1031 היא להתייעץ עם עורך דין מנוסה.
- אתה יכול גם לנסות לחפש מידע זה באופן מקוון באמצעות הביטוי "<< מדינתך >> 1031 דיווח" ולבדוק את התוצאות כדי לראות אם אתרי מדינה כלשהם מספקים טפסים למטרות דיווח מדינה.
חלק 2 מתוך 2: הימנעות מבעיות עם חילופי 1031 שלך
- 1ודא שהחלפה היא בין מאפיינים "כמו-סוג". על מנת שהמרכזיה שלך ב- 1031 תהיה תקפה, ההחלפה חייבת להיות בין מאפיינים מאותו סוג, או סוג זהה. האיכות או רמת ההשבחה של הנכס אינם מהווים גורם. ככלל, כל הנדל"ן (כלומר, אדמות ו / או בניינים) נחשב למין כמו כל הנדל"ן האחר. כמה דוגמאות העונות על דרישת החלפה מסוג "כמוהו" כוללות:
- אדמות שאינן בשימוש תמורת נכס להשכרה.
- נכס להשכרה חד-משפחתית בתמורה לנכס רב-משפחתי להשכרה.
- שטחי קמעונאות בתמורה למלון.
- חווה / חווה בתמורה למסלול גולף.
- שים לב כי נכסי מקרקעין הממוקמים באירופה לעולם אינם דומים לנכסי מקרקעין הממוקמים מחוץ לאירופה.
- אם אינך בטוח אם הנכסים המוחלפים הם כמו-סוג או, לצורך העניין, אם יש לך שאלות לגבי דרישות אלה או כל אחת מהדרישות הבאות, שקול את היתרונות של תשלום סכום כסף קטן (יחסית) עבור ייעוץ של איש מקצוע במקום לגלות מאוחר יותר שהחליפין שלך לא תקפים ושכל רווחים נלווים חייבים במס.
האם אוכל לבצע החלפת 1031 דירה מרובת משפחות בתמורה לנכס מגורים משפחתי 1-4 אותו אני מתכוון לשכור? - 2נזהר בעת החלפת רכוש אישי. אמנם הדרישה "כמו-סוג" רופפת יחסית בכל הנוגע לרכוש מקרקעין, אך הדרישות להחלפת רכוש אישי הן הרבה יותר מחמירות. לדוגמא, מכוניות ומשאיות - בעוד ששני הרכבים - אינם נחשבים כמו סוגים מבחינת מס הכנסה.
- אם אתה שוקל חילופי 1031 הכוללים רכוש אישי, הקפד לפנות לקבלת ייעוץ של עורך דין או רואה חשבון מוסמך בשאלה האם הנכס שאתה מתכנן להחליף עומד בדרישה דומה.
- 3ודא שהנכסים המעורבים בבורסה עומדים בדרישת השימוש של 1031. כדי להחליף נכסים באמצעות סעיף 1031, יש להחזיק את כל הנכסים המעורבים בבורסה לשימוש (1) לשימוש בסחר או בעסק או (2) השקעה. אם הנכס משמש בעיקר מסיבות אישיות, כמו בית מגורים ראשוני או בית נופש, אינך יכול להשתמש בו להשלמת חילופי 1031.
- 4ודא שהנכסים המעורבים בבורסה אינם כלולים. ישנם סוגים מסוימים של נכסים שאינם נכללים באופן ספציפי מחילופי 1031, ועליך לוודא שהחלפה המיועדת שלך אינה כוללת אף אחד מסוגי נכסים אלה. הם:
- מלאי או מלאי בסחר (כלומר, נכס המוחזק בעיקר למכירה).
- מניות, איגרות חוב או שטרות.
- ניירות ערך או חוב אחרים.
- אינטרסים של שותפות.
- תעודות אמון.
- 5שימו לב למועדים הרלוונטיים. ישנן שתי מגבלות זמן חשובות להצבת חילופי 1031 שעליך לעקוב אחריה. אם לא תקפיד על מועדים אלה, חילופי 1031 שלך לא יהיו תקפים. לא סביר שתוכל לקבל הארכה באחד ממועדי המועד הללו.
- זכור, יש לך 45 יום מיום סגירתך במכירת הנכס הוויתר שלך כדי לזהות נכס / נכסים פוטנציאליים חלופיים, ובדרך כלל עליך להשלים את ההחלפה תוך 180 יום מתאריך זה.
- לוחות זמנים אלה כוללים ימי עסקים, חגים וסופי שבוע.
- תקופת הזיהוי של 45 הימים עוברת מהר מאוד. ברגע שאתה יודע שאתה עומד להשלים חילופי 1031, עליך להתחיל לעבוד עם המתווך / סוכן הנדל"ן שלך על מנת לזהות נכס חלופי פוטנציאלי במהירות האפשרית.
- אם חילופי 1031 שלך כוללים מזומנים או הכנסות אחרות שאינן רכוש דומה, בנוסף לרכוש מסוג זה, תחויב במס על רווחים אלה. כתוצאה מכך, עליך תמיד לשאוף לרכוש נכס ששוויו או גדול יותר מהנכס אותו אתה מוותר, כך שלא יישאר כל הכנסות ממכירת הנכס שנמסר.
זה חשוב מכיוון שהקונה יצטרך לחתום על מסמכי החלפה מסוימים על מנת שתשלים בהצלחה את חילופי 1031 שלך. - זכור שהמתווך המוסמך שלך יטפל בכל הכספים במהלך ההחלפה. אם תקבל ישירות את התמורה מהמכירה, תפסול את עצמך מהדחה של מס החליפין 1031.
- אם הנכס החלופי שתקבל בבורסה היה בבעלות מישהו שקשור אליך, אינך יכול למכור נכס זה למשך שנתיים אם ברצונך לשמור על הטבות המס של בורסת 1031.
- חילופי מסים נדחים לפי סעיף 1031 הם מבנים משפטיים ומס מורכבים. התייעץ תמיד עם היועצים המשפטיים שלך, המסים ו / או הפיננסים לפני שתשלים עסקת חליפין מס 1031 נדחית.
קרא גם: איך לקנות בית בלי כסף נמוך?
שאלות ותשובות
- בכוונתי להשקיע בנדל"ן שממומן באמצעות קהל מקוון. האם אוכל להשתמש ברווחי ההון שלי לרכישת אינטרסים מקוונים אחרים של נדל"ן באמצעות חילופי 1031 אם אשקיע דרך חשבון השותפות המוגבלת שלי?החל מינואר 2018 רק נכסי מקרקעין זכאים להחלפה 1031. אינטרסים בחברה או בקרן, בין אם הם מחזיקים בנדל"ן ובין אם לאו, אינם דומים לנכסי מקרקעין. אתה חייב להיות הבעלים של "העפר" או עניין לא מחולק בו.
- האם מחיר הנכס החלופי הוא הסכום ששולם עבור הנכס אותו הייתי רוצה למכור ואז להחליף או הסכום שאקבל בפועל?אינך יכול לקבל כל הכנסות מהמכירה. זה חייב להיות "חילופי דברים" אמיתיים.
- האם המתווך מחזיק את כל התמורה ממכירת נכס או רק מרווחי ההון?כדי לערוך החלפה דחויה לחלוטין, על המתווך להחזיק את כל התמורה מהמכירה, ויש להחליף את כל שווי הנכס שוויתר. לדוגמא, אם אתה מוכר נכס תמורת 74600 €, עליך לקנות נכס חלופי בסך 74600 € לפחות
- האם אוכל להחליף רכישת בית למכירת קרקעות חשופות?כן. אני עושה זאת עכשיו וקיבלתי הוראה שאלו יהיו כשירים כל עוד הקרקע מיועדת לשמש נכס להשקעה.
- האם אוכל להחליף מדירה לקניון חשפנות?כן, כל עוד מחיר המכירה של קניון הסטריפ שווה או יותר ממחיר הדירות.
- האם מתווך הנדל"ן של המוכר יכול להיות המתווך המוסמך לעסקת החליפין 1031 ולהחזיק את תמורת המכירה בחשבון הנאמנות שלהם?מתווך הנדל"ן של המוכר לא יהווה מתווך מוסמך מכיוון שהם כבר פועלים כ"סוכן "או כשלוחה של המוכר. עורך דין אישי של מוכר, רו"ח וסוכן נדל"ן הם דוגמאות לגורמים פסולים.
- היי, אני מתווך נדל"ן. המוכר מבקש מהלקוח שלי לשתף פעולה עם חילופי 1031 ללא עלות לקונה. מעולם לא הייתי מעורב בחילופי 1031. באיזה צעד עלי לנקוט כדי להגן על הלקוח שלי ועל עצמי בעסקה זו?על הקונה להסכים בחוזה לשתף פעולה עם הבורסה כנקודה רגעית, למוכר אין רכוש ולא כסף. לכן חברת הנאמנות והמנחה חשובים. המפתח הוא לעולם לא לגעת בכספים ממכירת הנכס. השתמש במחזיק נאמנות כדי להיות המנחה של ההחלפה. המנחה באמצעות הנאמנות מעביר את כספי המכירה לרכישה שלך, וההחלפה מתבצעת מבלי שהמוכר קיבל את הכספים, ויצר בורסה ללא מס. אם יש כסף שנשאר, הוא יותאם בתוצאה מס רגילה על ידי נאמנות.
- האם ניתן לשלב יותר מנכס אחד כנכס "ויתור" בבורסה 1031?כן, ניתן לשלב מספר נכסים שוויתרו ונכסי החלפה מרובים בחילוף אחד של 1031.
שאלות ללא מענה
- האם אוכל לבצע החלפת 1031 דירה מרובת משפחות בתמורה לנכס מגורים משפחתי 1-4 אותו אני מתכוון לשכור?
- כמה זמן עלי לשכור מרכזיה חדשה לפני שאוכל לעבור אליה כבית מגורי בעת ביצוע חילופי 1031?
- כיצד אוכל להשתמש בשיעור קיומי ולקחת חלק במזומן? האם יהיה קנס מס?
- הנכס שאני מוכר הוא על שמי בלבד,, האם האם ניתן לרכוש את הנכס החדש שנרכש בחשבון חליפין גם בשמי וגם בשם אחר?
- האם אוכל להתקשר בהסכם רכישה של נכס חלופי לפני שאמכור את הנכס שוויתר?
תגובות (6)
- זוהי סקירה נהדרת של תהליך ההחלפה 1031. אני מתווך והלקוח שלי רוצה לעשות 1031.
- כל מילה במאמר הייתה מועילה ונכתבה באנגלית פשוטה ומובנת.
- הסבר ברור מהי חילופי דברים מסוג 1031 וכיצד כדאי להשיג חילופי משפטי ללא שגיאות.
- אני בטוח כעת להחליט את החלטתי: 1031 במקום לסמוך על דעותיהם של אחרים. תודה.
- מאוד אינפורמטיבי לגבי היסודות. ברור, תמציתי, וקל מאוד.
- טוב מאוד, זה איפשר לי להימנע מטעויות.
קרא גם:
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
