איך לקנות בית למכירה על ידי הבעלים?
ישנם יתרונות וחסרונות לרכישת בית שמוכר למכירה על ידי הבעלים (FSBO).
ישנם יתרונות וחסרונות לרכישת בית שמוכר למכירה על ידי הבעלים (FSBO). אתה יכול להימנע מתשלום דמי סוכן, ואתה יכול לדבר ישירות עם המוכר. לא יהיה לך ניסיון רב כמו מומחה נדל"ן, ולכן יתכן ויהיה קשה יותר לנווט את התהליך. בעלי בתים רבים משתמשים ב- FSBO כדי לבדוק את מימי שוק הדיור ובדרך כלל מוכרים רק אם מגיעים למחיר הצפוי (ולעתים קרובות הגבוה) שלהם. לא משנה מה המטרה שלך, משיכת עו"ד נדל"ן, מפקח בית מקצועי וסוכן קונה תקל על התהליך.
חלק 1 מתוך 4: קניות לבית
- 1קבל אישור מראש. מוכר צריך לדעת שאתה רציני ויכול להרשות לעצמו לרכוש את ביתו. נפגש עם מלווה כדי לקבל אישור מראש להלוואה. המלווה ישקול את הגורמים הבאים:
- ההכנסה שלך.
- ציון אשראי.
- חוב קיים.
- היסטוריית הלוואות קודמת.
- חשבון חיסכון.
- 2חפש בתים. ישנן מספר דרכים למצוא בית FSBO. עשה מחקר משלך לפני שאתה מבקר במשרד נדל"ן. הנה כמה מקורות שתוכל לבדוק:
- אתרים של מערכות שירות רישום מרובות אזורי (MLS).
- אתרי FSBO.
- מודעות מסווגות בעיתון המקומי שלך.
- מודעות מסווגות מקוונות.
- סעו בשכונות בהן אתם מעוניינים.
- 3שקול לעבוד עם סוכן הקונה. אם אתה קונה בית בפעם הראשונה או שאינך בטוח לגבי תהליך רכישת הבית, ייתכן שתרצה לעבוד עם סוכן הרוכש. סוכן קונה יכול להדריך אותך בתהליך. סוכן של קונה פועל בשמך להדריך אותך בתהליך הסגירה ואינו מייצג את האינטרסים של המוכר.
- שכר טרחת הסוכן יהיה ככל הנראה תוספת למחיר המוסכם של הבית או ששולם על ידי הקונה שכן מטרתם של מרבית בעלי FSBO היא להימנע מעמלות נדל"ן.
- העמלה היא בדרך כלל 2,5-3% ממחיר המכירה.
- עבודה עם סוכן הקונה אינה הכרחית. אתה יכול לעשות קניות ולהציע הצעה בבית בלי כזה.
- הסוכן שלך צריך להיות נציג קונים מוסמך. בקרו באתר האיגוד הלאומי של מתווכים או באתר האיגוד הלאומי של סוכני קונים בלעדיים. למצוא סוכן מוסמך.
- דבר עם הסוכן שלך לפני שתעסיק אותם. חשוב שתסתדר איתם ותפתח זיקה תוך כדי חיפוש בתים.
- בקש לקבל את פרטי הקשר של שלושת הלקוחות האחרונים שלך. אם הם מרוצים ויש להם דברים טובים לומר, כנראה שמצאת סוכן טוב. זה סימן רע אם הסוכן מסרב לתת לך הפניות.
התקשר או שלח בדוא"ל לבעלים כדי להביע את התעניינותך וקבע זמן לצפייה בבית.
חלק 2 מתוך 4: חקירת הבית
- 1דבר עם הבעלים. התקשר או שלח בדוא"ל לבעלים כדי להביע את התעניינותך וקבע זמן לצפייה בבית. שאל את הבעלים כמה שיותר שאלות שאתה צריך. השאלות שעליך לשאול כוללות:
- למה אתה מוכר?
- כמה זמן הבית נמצא בשוק?
- יש בעיות עם השכונה או עם השכנים שלך?
- מה כלול במכירה? לדוגמא, שאלו על מכשירי חשמל (מקרר, מכונת כביסה, מייבש, מיקרוגל וכו '), קישוטים (וילונות, שטיחים וכו') וריהוט.
- האם יש לבית בעיות?
- האם היו שיפוצים או תיקונים גדולים?
- בן כמה הבית, מכשירי החשמל, הגג, מערכת החימום והקירור, מערכות האינסטלציה ומערכות החשמל?
- ממה אתה נהנה לחיות בבית הזה?
- עבור בתים כפריים, שאלו כיצד מספקים שירותים (חשמל, מים, גז וכו '), האם זכויות מינרלים כלולות, ואם קיימים הקלות על הנכס.
- 2העריך את השכונה. חקור את האזור שמסביב. שאל את הסוכן או את מיקומי בית הספר למחקר, שירותים בקרבת מקום כמו קניות או מצרכים ואפשרויות תחבורה. שאל על התאחדות בעלי הבית וכל העמלות הנלוות או מגבלות אחרות. חקר סיכון שיטפון / שיטפון, סטטיסטיקה של פשע וסיכונים אחרים הקשורים לאזור. שוחח עם הסוכן כדי להבין את הדמוגרפיה של השכונה ואת כל ההתפתחויות המתרחשות בה (ג'נטריפיקציה, מעבר מבעלי בתים ישנים לצעירים או להיפך וכו ').
- 3השג דו"ח רמז. CLUE מייצג בורסת חיתום מקיפה. דוח זה ייתן לך היסטוריה של 5 שנים של כל תביעות הביטוח שהוגשו לבית שאתה מעוניין בו. עליך לבקש אישור מהמוכר לפני שתנהל את הדוח. זה יעלה לך 15 € או פחות.
- הדוח יזהה את כל הבעיות שיש לבית עשוי להעניק וייתן לך מושג לגבי שיעורי הביטוח לבית.
- חברות ביטוח בדרך כלל משתמשות בתביעות עבר לחישוב שיעורי הביטוח.
- רק הבעלים אם נכס יכול לגשת לדוח CLUE. בקש מהמוכר לבקש דוח. המוכר יכול להתקשר למספר 1-866-312-8076 או לבקר באתר LexisNexis כדי להגיש בקשה מקוונת.
- 4סקור ארנונה. בקש מהסוכן שלך או מבעלי הבית הנוכחי מידע בנוגע לארנונה. יתכנו מיסים המוערכים על ידי מחוזי העירייה, המחוז ו / או בתי הספר המקומיים. בקש מידע בנוגע לשיעורי המס. מהי חבות המס הרגילה לבית? האם זה נשאר עקבי בין שנים או משתנה באופן בלתי צפוי? נסה להבין כמה ארנונה תשלם בשנים הראשונות שלך בבית.
- 5תבדקי את הבית. ייתכן שבעל הבית לא יספר לך על כל הבעיות בביתו, או שהוא אולי לא מכיר חלק מהבעיות. מפקח בית יבדוק היטב את הנכס וייתן לכם את כל המידע הדרוש לכם בכדי לקבל החלטה. על פקח הבית לבדוק:
- חיווט חשמלי
- רמות לחות
- רמות פחמן חד חמצני
- אזבסט
- עופרת שדות אלקטרומגנטיים
- ראדון
- בדיקות בדרך כלל אינן מתרחשות עד שתגיש הצעה, אך אתה תמיד יכול לבקש מהמוכר לתת לך לקבל מוקדם יותר בתהליך. היו נוכחים במהלך הבדיקה כדי שתוכלו לשאול שאלות ולראות דברים ממקור ראשון.
- בקר באתר האינטרנט של האיגוד האירופי למפקחי בית או התקשר למספר 1-800-743-2744 כדי למצוא מפקח מוסמך.
- לפני שאתם מזמינים פקח, שאלו כמה זה יעלה ואם תוכלו להיות שם. אם המפקח לא רוצה שתהיה בבדיקה, בחר מפקח אחר.
טיפ מומחהאפילו המומחים שוכרים מפקח בית. יזם הנדל"ן, נתן מילר, אומר לנו: "אם אני רציני לגבי נכס, אני תמיד הולך להעסיק מפקח בית. המפקח הזה יעבור דרך כל סנטימטר מרובע של אותו בית, ויזחל דרך עליית הגג. ואת העכברוש שורץ מרתף (בתקווה שלא). הם ילכו בכל המקומות האלה לא הייתי רוצה ללכת, ולמצוא את כל הבעיות לא הייתי רוצה.
בקשו מהם לחתום על ההצעה ולסיים את מחיר המכירה כדי שתוכלו להתחיל בתהליך הסגירה.
חלק 3 מתוך 4: הצעת מחיר
- 1השג דו"ח שווי של בתים שכנים. יש להשתמש במחיר המבוקש של המוכר כנקודת התחלה בלבד. מתווכים בדרך כלל עוזרים למוכרים לקבוע מחיר, אך המוכר שלכם לא עובד עם מתווך. מצא את ערך הרכוש של הבתים הסמוכים בכדי לתת לך מושג מה שווה הבית בפועל.
- בדקו גם את מחירי המכירה האחרונים של בתים הדומים לבית בו אתם מעוניינים.
- אתה יכול לקבל שמאות מאתרים כגון Zillow, ABC נדל"ן ושמאי אלקטרוני. השמאי האלקטרוני אתר מציע הדו"ח המדויק ביותר עולה 22 €
- 2קבע את מחיר ההצעה שלך. ביסס את מחיר ההצעה שלך על המחיר המבוקש, על שווי השוק של הבית, על ערך הבתים הסמוכים ועל שוק הדיור הנוכחי. אם שוק הדיור חזק באזורך, יתכן שתצטרך להציע הצעה הגבוהה מהמחיר המבוקש. אם השוק אינו חזק, יתכן שתוכל להציע מתחת או ממש במחיר המבוקש.
- לדוגמה, אם המחיר המבוקש הוא 149000 €, ושווי הבית המשוער היה 127000 €, אתה יכול להתחיל בהצעה של 114000 € (90% משווי השוק). הצעה זו תהיה מקובלת בשוק שאינו חזק במיוחד.
- אם השוק היה חזק, אתה יכול להתחיל עם הערך המוערך של הבית: 127000 €
- אם תציע הצעה נמוכה מדי, המוכר עשוי לדחות מיד את ההצעה שלך. עבוד עם עורך הדין שלך כדי לקבוע את הצעתך.
- עליכם גם לקבוע את מחיר ההצעה המקסימלי בעצמכם, שיתבסס על כמה אתם יכולים להרשות לעצמכם וכמה אתם מוכנים לשלם עבור הבית.
- ידיעת מחיר הצעה מקסימלי תאפשר לך להנחות משא ומתן נמוך מהמגבלה שלך או לדעת מתי להמשיך ולהוריד משא ומתן.
- 3עבודה עם עורך דין מקרקעין. חוזה מכר ותהליך סגירה מסובכים. עורך דין נדל"ן יכול לעזור לך לנווט בתהליך זה ולהבטיח שיש לך דרך לצאת מהחוזה שלך אם יש בעיות בבדיקת הבית או עם המוכר.
- עורך הדין שלך יכול גם לעזור לך לנהל משא ומתן מי ישלם את דמי העברת הכותרת ומסים.
- תביא את עורך הדין שלך למקרקעין בשלב מוקדם.
- בחר עורך דין מקומי שמכיר את השכונה בה אתה קונה.
- עורך דין בדרך כלל גובה שכר טרחה אחיד או מחייב אותך לשלם לפי שעות. אם אתה משלם לפי שעות, התייצב הכי מוכן שאתה יכול להפחית את משך הזמן שאתה משלם.
- 4שקול לקנות אופציה. תשלום למוכר על אופציה לרכישת הבית מוריד את הבית מהשוק, מספק זמן רב יותר לפני הסגירה ונותן אפשרויות לסילוק (מכירה או מעבר דירה). יש לכסות את מחיר האופציה במחיר המכירה הסופי אם הוא נסגר או יתאושש אם תנאי האופציה לא מתקיימים על ידי המוכר. עם זאת, הבן כי מחיר האופציה עלול ללכת לאיבוד אם הבית לא נרכש.
- 5ניסחו מגבלות הצעה. ההצעה תכלול מצבים שנועדו להגן עליך מפני פגמים בלתי צפויים בבית. המקרים לעתים קרובות מאפשרים לך לבדוק את הבית הלאה ו / או להמשיך בתהליך הסגירה ולצאת מההצעה שלך אם מתעוררים נושאים מסוימים. לדוגמא, מגבלות יכולות להיות הבית המוערך במחיר המכירה המוסכם ומעלה, היכולת שלך למצוא מימון מקובל (לדעתך), הכותרת עוברת בחינם וברורה, סכום ההפקדה ו / או החזרת פיקדונות כלשהם אם המכירה לא נסגרת.
- 6תציע הצעה. פנה למוכר או עבוד באמצעות הסוכן שלך כדי להגיש את הצעתך. הקפד להגיש את זה במלואו עם המצבים המבוקשים שלך ומחיר ההצעה הספציפי. ייתכן שתרצה שעורך הדין שלך יבדוק את ההצעה פעם נוספת לפני שתשלח אותה.
- 7משא ומתן על מחיר ההצעה. יתכן שהמוכר לא יקבל את הצעתך ואז יתנגד לה. המוכר עשוי לקוות שתחלק את ההפרש או שההצעה הנגדית עשויה להיות איתנה ולא ניתנת למשא ומתן. המוכר עשוי גם לדחות על הסף את הצעתך.
- אם המוכר מקווה לפיצול, מצא סכום שנמצא בין ההצעה הנגדית לבין ההצעה המקורית שלך. לדוגמה, אם הצעת 114,000 € והמוכר עמד מול 144000 €, אתה יכול להציע 129000 €
- אם המוכר מנוגד ואומר שהוא לא מוכן לנהל משא ומתן נוסף, אתה יכול לקבל את ההצעה או לומר למוכר להודיע לך אם יש לו שינוי בלב.
- אם אתה יכול להרשות לעצמך לחכות, המוכר עשוי לשנות את דעתו ויהיה מוכן לנהל משא ומתן.
- 8משא ומתן על מגבלות הצעה. יתכנו מגבלות נוספות על ההצעה ככל שתהליך הסגירה יתקדם. מגבלות עלולות לכלול את המוכר המעניק מימון (אשר יועיל לאנשים מבוגרים ללא משכנתא ביתית עם ריבית נמוכה יותר עבור הקונה), משכנתא שנייה של המוכר להפחתת מזומני הכיס של הקונה, מעבר מאוחר, או המכירה המושלמת של ביתו הקיים של הקונה, בין היתר.
- 9קבל את ההסכם של הקונה בהצעה. קבל אישור מהקונה על מחיר ההצעה שלך ועל מצב הנסיבות הספציפיות בהצעה שלך. בקשו מהם לחתום על ההצעה ולסיים את מחיר המכירה כדי שתוכלו להתחיל בתהליך הסגירה. לאחר הסכם זה, הקונה והמוכר נכנסים לתקופת נאמנות, בדרך כלל נע בין שבועיים לחודש, במהלכה מתקיימים תנאי ההצעה.
שמעתי שכך סוחרי סמים קונים את הבתים הגדולים האלה, אבל איך הם מתחמקים מאימות מקור הכנסה?
חלק 4 מתוך 4: סגירה ברכישת הבית
- 1תעריך את הבית. המלווה שלך יבחר שמאי כדי לבדוק אם הבית אכן שווה את מה שהצעת לשלם. אם ההערכה נמוכה מההצעה שלך, המוכר יצטרך להוריד את המחיר.
- הקפד לבקש שמאי שמכיר את השכונה בה נמצא ביתך.
- אם אתה צריך למצוא שמאי, בקר באתר האיגוד האירופי לשמאים או באתר מכון השמאות כדי למצוא שמאי מוסמך באזור מגוריך. שאלו כמה הם יגבו.
- אם אינך מסכים עם ההערכה הראשונה, תוכל לבקש הערכה שנייה.
- מגירה בהצעה צריכה להיות הבית המוערך במחיר ההצעה ומעלה.
- 2תבדקי את הבית. אם לא היית מסוגל לערוך בדיקת בית מוקדם יותר, אתה יכול לעשות זאת כעת. שוב, מצא פקח בית מוסמך. אם יש בעיות בבית, אתה יכול לבקש מהמוכר לתקן אותן או לחזור בה מהצעתך. בהצעה שלך אמור להיות מגירה לבעיות שנחשפו ולא נחשפו, מי משלם עבור תיקונים, כל מגבלה וכללים אחרים הנוגעים לתוצאות הבדיקה.
- אם ההצעה שלך הייתה נמוכה, סביר להניח שהמוכר ישלם עבור התיקונים. אם הצעתם גבוהה יותר, המוכר עשוי לשלם עבור התיקונים.
- המלווה שלך עשוי גם לבקש תיקונים לפני סגירת נאמנות.
- 3עברו על החוזה. שב עם עורך הדין שלך ועבר שוב על חוזה המכירה. כדאי לבצע גם בדיקה סופית בשלב זה. אתה רוצה לוודא שבוצעו תיקונים במשא ומתן ושהבית לא נפגע במהלך נאמנות.
- אם המוכר משאיר כמה מכשירי חשמל, ודא שהם נמצאים שם.
- אל תחתום על שום ניירות עד שתרגיש בנוח עם תנאי החוזה, ויש לך הבנה ברורה של הכל.
- 4ודא שהתקיימו תנאי מגירה. עברו על ההצעה המוסכמת שלכם כדי לראות שתנאי המגירה המשא ומתן שלכם התקיימו. לטפל בבעיות מגירה לא פתורות. בקש מעורך הדין שלך לעזור לך בבדיקה זו.
- 5עבוד עם חברת כותרות. חברת כותרות תעשה חיפוש כותרת ותסייע בתהליך הסגירה. בקש מהעורך דין שלך המלצות. אתה יכול גם למצוא חברת כותרות על ידי פנייה לאגודה האירופית לכותרות הארץ. עורך הדין וחברת התואר שלך יעבדו יחד.
- 6השלם את העסקה. לאחר שמלאים את כל הטפסים שלכם וגם אתם וגם המוכר מרוצים, הגיע הזמן לחתום על הניירות ולקבל את המפתחות. אתה רשאי להיפגש עם המוכר ביום הסגירה או לא.
- אם אתה עובד עם סוכן קונה, תחתום במשרדו.
- אם אתה מטפל בכך לבד, תחתום במשרד נאמנות או בחברת הביטוח.
- אם המוכר דורש כסף רציני, אל תשלם למוכר ישירות. החזק את הכסף בחשבון נאמנות.
שאלות ותשובות
- שמעתי שכך סוחרי סמים קונים את הבתים הגדולים האלה, אבל איך הם מתחמקים מאימות מקור הכנסה? האם תהליכים אלה הם חובה, והאם מוכרים מסוימים מתעלמים מהם?אם קונה משלם מזומן מסיבה כלשהי, אין צורך בשום "אימות הכנסה". המוכר מקבל את המזומנים, חותם על המעשה, מוסר את המפתחות, מסיים.
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
