כיצד לנהל משא ומתן על ההצעה הטובה ביותר על עיקול או טרפה עיקול?
הגש את ההצעה שלך: הגשת הצעה ב- REO דומה להצעת מחיר במכירה קצרה.
זה שאתה לא מומחה לא אומר שאתה צריך להיות מאוים מכדי להציע הצעה לעיקול. אינך צריך להתחיל להציע יותר ממה שאתה רוצה לשלם באופן אידיאלי מכיוון שאתה חושב שההצעה שלך תהיה נמוכה מדי. חקר בתים מעוקלים דומים והתאם את הצעתך לכל שעבוד או תיקון הדרוש. אם עשיתם שיעורי בית, ההצעה שלכם צריכה להיות הוגנת.
חלק 1 מתוך 5: זיהוי נכסי עיקול פוטנציאליים
- 1בדוק מקורות מקומיים. רישומי עיקול ניתן למצוא במגוון מקומות שונים. התחל בחיפוש אחר מכירות פומביות לעיקול בחלק האחורי של העיתון המקומי שלך. לאחר מכן תוכל לבקר באתר המכרז לקבלת מידע נוסף. לחלופין, כמה אתרי נדל"ן כמו Zillow.com ו- RealtyTrac.com יאפשרו לך לסנן בקלות חיפוש נדל"ן אחר נכסים מעוקלים.
- ניתן גם ליצור קשר עם סוכן נדל"ן המתמחה בעיקולים.
- 2צרו קשר עם מוסדות פיננסיים. לעיתים יהיו בבנק נכסים מעוקלים שבבעלותם באתרי האינטרנט שלהם. כדי למצוא אותם, חפש באופן מקוון את שם הבנק ואת "REO", שמייצג נדל"ן בבעלות. לאחר מכן תוכל לדפדף במאפיינים שבבעלותם.
- 3בחר בית. עיקולים יכולים להיראות כמו עסקאות נהדרות, אבל זה לא אומר שכולן. פעמים רבות, עיקולים במקומות גרועים יפחתו עוד יותר בערכם לאחר שקניתם. בדוק אם יש מקומות גרועים על ידי הערכת בתים דומים בקרבת מקום והאזור עצמו. אם בתים סמוכים רבים נמצאים גם בעיקול, סביר להניח שזה אומר שהנכס אינו קנייה טובה. באופן דומה, אם הנכס אינו נמצא בשירותים או ברובע בית ספר טוב, כדאי לכם להתרחק. חפש נכסים במצב טוב וממוקמים בשכונות טובות יותר.
- 4משא ומתן על מקור מימון לעלויות מחוץ לכיס. במקרים רבים קל יותר לרכוש עיקולים במזומן. למוכרים יש יותר מוטיבציה למכור לקונה במזומן וזה יכול לגרום לתהליך הסגירה להתקדם הרבה יותר מהר. עם זאת, קונים רבים של בתים מעוקלים עושים זאת באמצעות משכנתא. ניתן להשיג משכנתא עבור בתים מעוקלים באותו אופן שקיבלתם לרכישת דירה רגילה.
- הקפד להוסיף עלויות תיקונים, שיפוצים וסגירת עלויות בעת קביעת סכום ההפרשה או ההשאלה.
אם בתים סמוכים רבים נמצאים גם בעיקול, סביר להניח שזה אומר שהנכס אינו קנייה טובה.
חלק 2 מתוך 5: קביעת מחיר ההצעה הראשוני שלך
- 1חישוב מחיר מכירות עתידי צפוי. בדוק את המכירות האחרונות בשכונה עבור בתים דומים. חישב טווח מחיר ממוצע של 2 מ"ר והכפל במחיר היעד של כיכר הבית. לדוגמה, מחיר 110 € ל 140 € לכל מטר 2 עבור הביתה עם 1500 מ ' 2 יהיה מגוון של 168,000 € ל 207,000 € מחיר המכירה החציוני יהיה 188,000 €
- 2חישוב עלויות משוערות. עלויות האומדן עשויות לכלול תיקונים, עמלת מכירה, עלויות סגירה וריבית. עלויות תיקון נוספות עומדות על 10 עד 20 אחוזים ממחיר הרכישה. צפה עמלת מכירה של 6 אחוזים ו -2 עד 5 אחוזים עבור עלויות סגירה. לדוגמא, רוכש בית מעוקל שנרכש תמורת 112000 אירו יהיה ככל הנראה בין 18 ל -31 אחוז ממחיר המכירה בעלויות, או 20100 יורו ל -34700 אירו זה גם הסכום שקונה ישלם בדרך כלל מכיסו.
- אם אתה רואה פגמים ברורים ממרחק, כגון גינון גרוע, שביל כניסה פגום ו / או גג הזקוק לתיקון, אז אתה יכול לצפות שיידרש תיקון נוסף באזורים שאינך רואה. הוסף עלויות אלה לאומדן שלך.
- העריך את עלות תיקון הנזק הספציפי והוסף את העלויות הנוספות לכרית של 10 עד 20 אחוז שהקמת בעבר. לדוגמה, אם תיקוני גגות יעלו 3730 €, הוסף 3730 € לאומדן הקודם שלך.
- 3חישוב רווח יעד. אתה יכול להשתמש בנתון דולר מוגדר או באחוזים. כדי לחשב אחוז, הכפל את העלות הממוצעת שלך. לפי אחוז ההחזר הרצוי שלך. אומדן רווח ממוקד לפני מס של 30 אחוזים מעלויות הכיס הממוצע שלך (27400 €) יהיה 8230 €
- 4חישוב טווח העלויות האפשריות והרווח הממוקד. הוסף את העלויות המשוערות לרווח הממוקד כדי לחשב טווח שבין 28400 € ל 42900 €
- 5קבע את טווח ההצעות הראשוני. מחסרים את העלויות הצפויות והרווח הממוקד ממחיר המכירה הממוצע האפשרי. לדוגמה, אם מחיר המכירה האפשרי יהיה 188000 € וטווח העלויות הוא 28400 € עד 42900 €, ההצעה הראשונית שלך צריכה להיות בין 145000 € ל 159000 €
זה שאתה לא מומחה לא אומר שאתה צריך להיות מאוים מכדי להציע הצעה לעיקול.
חלק 3 מתוך 5: משא ומתן עם בעל הבית
- 1צרו קשר עם הנאמן או עורך הדין. לבעל הבית עשויים להיות חודשים לאחר הוצאת הודעת המחדל (NOD) או ליס פנדנס (LIS) כדי להחזיר את ברירת המחדל שלהם או למכור את הבית במכירה קצרה. הנאמן או עורך הדין יוכלו לומר לכם אם הנכס עדיין עומד בפני עיקול. אין טעם לבזבז זמן בניסיון להציע הצעה לבית שכבר אינו זמין.
- שם עורך הדין ופרטי יצירת הקשר צריכים להיות ב- NOD או ב- LIS.
- 2צרו קשר עם בעל הבית. אם בעל הבית עדיין לא רשם את הבית כמכירה קצרה, כדאי שתשלח גלויה שתביע את התעניינותך בנכס. זכרו להיות רגישים למצב של בעל הבית; נסו להימנע מאזכור עיקול בגלויה. מומלץ גם להזמין סוכן נדל"ן אם תעדיף ליצור קשר ישיר עם הבעלים.
- מכירה קצרה היא כאשר בעל הבית מוכר את הנכס בפחות מהסכום החייב על המשכנתא. עם זאת, המכירה חייבת להיות מאושרת על ידי הבנק המחזיק בשטר ותהליך זה יכול להימשך חודשים.
- דוגמה טובה לגלויה לא עוינת שמביאה את הנקודה היא משהו כזה: "אני מעוניין לקנות את הנכס שלך. אשמח לבחון אותו מקרוב ולהציע לך הצעה תחרותית. אל תהסס פנה אלי בנוחיותך. (XXX) XXX-XXXX. "
- אם בעל הבית מאפשר לכם את הנכס, תוכלו לקבל מושג טוב יותר על התיקונים הדרושים. זה גם ייתן לך מושג מה אתה צריך להציע לבית.
- 3הגש הצעה. אם בעל הבית מעוניין למכור לך את הבית כמכירה קצרה, הגיע הזמן לנהל משא ומתן על תשלום. הגש הצעה בקצה הנמוך של הטווח שלך עם סיכוי לבדיקה במקום.
- הקפידו להשיג חיפוש כותרות ושכרו קבלן ו / או שמאי שיביט על הבית אם תוכלו
- ככל הנראה היו קשיים וקשיים שהובילו לכך שבעל הבית מחדל בהלוואה. בעל הבית עשוי להיות פתוח יותר אם אתה יכול לתת לו או לה להמשיך ולגור בבית כשוכר במשך החודשיים הראשונים לאחר המכירה. אתה יכול גם להציע לשלם עלויות דיור בחודשיים הראשונים לאחר שהבעלים ימצא בית חדש
- זכור, אתה לא רוצה להיראות נואש כשאתה מנהל משא ומתן עם מישהו על שום דבר. אחרת, הצד השני ירגיש חולשה מצדך וישתמש בה כמנוף. הישאר קריר ונראה חסר עניין. דבר על ההצעה שלך בצורה כזו שאתה נתקל כמי שמתנדב לעזור לבעל הבית. אם המשא ומתן קשה, הזמין צד שלישי (עורך דין או סוכן נדל"ן) שינחה עבורך.
- היו מוכנים לבצע הפקדה בתום לב אצל סוכן נאמנות כדי לאשר את האופי הרציני של ההצעה. במידת האפשר, ספק מסירת הפיקדון לבעל הבית בתנאי לסגירה. אתה רוצה להיות בטוח שהבית יורד מהשוק עד שאתה רוכש או שהוא הולך.
חלק 4 מתוך 5: משא ומתן על המחיר הטוב ביותר במכירה פומבית
- 1היו עדים לתהליך המכירה הפומבית. אולי תרצה להשתתף בכמה מכירות עיקול כצופה כדי לקבל מושג איך הם יכולים להיות. הקפידו לשים לב במיוחד לעיקולים דומים ולמה שאנשים מציעים עבורם. זה יכול לעזור לך ליצור מושג כמה אתה צריך להציע.
- אתה יכול להיכנס לאינטרנט כדי לחפש עיקולים שיעמדו על גוש המכירה הפומבית.
- 2צרו קשר עם המוכר שצוין ברשימה. לבעל הבית עשויים להיות עד חמישה ימי עסקים לפני מכירת העיקול כדי לשלם את ברירת המחדל. ניתן לדחות או לסיים מכרזי עיקול בהתראה קצרה. יהיה עליך לדבר עם עורך הדין או הנאמן כדי לברר אם הרישום עדיין עדכני. שאל כמה שאתה יכול לגבי הנכס במהלך תקופה זו.
- שאל על מידת התחזוקה הדרושה על הנכס.
- שאל כמה זמן זה פונה. נכסים שלא היו מאוכלסים זמן מה עשויים לדרוש יותר תחזוקה.
- אם הנכס נמצא בשוק זמן מה, שאל מדוע לא נראה שיש ביקוש אליו.
- 3חקר את הנכס. באופן אידיאלי תרצה לבצע חיפוש בכותרת כדי למצוא שיעבודים או חובות כלשהם על הנכס ולהעסיק אנשי מקצוע שיעניקו לך את הערכתם. עם זאת, מכיוון שמכרזי עיקול יכולים להיות קצבים מאוד, יתכן שלא תספיקו לעשות את כל זה לפני המכירה. ברר ככל האפשר אודות הנכס ושמור עליו בעת ביצוע הצעת המחיר שלך.
- 4הגדר מראש את הצעת המחיר המקסימלית שלך. קל להיתפס במכירות פומביות מהירות ולהציע הצעות מחיר עבור יותר ממה שאתה רוצה על עיקולים בבית. השתמש בנתונים ההשוואתיים שלך ממאפייני עיקול דומים, מכרזי עיקול אחרים והערכות תיקון וחובות. אם מישהו יעלה על הצעת המחיר המקסימלית שלך, אל תציע הצעה גבוהה יותר בתסכול. תלמד בדרך הקשה שלא כדאי.
לחלופין, כמה אתרי נדל"ן כמו Zillow.com ו- RealtyTrac.com יאפשרו לך לסנן בקלות חיפוש נדל"ן אחר נכסים מעוקלים.
חלק 5 מתוך 5: משא ומתן למחיר הטוב ביותר עבור נכסים בבעלות נדל"ן (REO)
- 1צרו קשר עם המלווה. נכס בבעלות נדל"ן (REO) או בבעלות בנקאית הוא נדל"ן שבבעלות הבנק שהחזיק את המשכנתא. אם אין לך גישה לרישום REO, תוכל לברר את שמו וכתובתו של הבנק בבעלות על הנכס באמצעות מעריך הנכסים המקומי. יתכן שתצטרך להגיש בקשה ישירה לבנק כדי להיות מסוגל לראות את רשימות ה- REO שלו.
- לדוגמה, וולס פארגו מאפשר לך לחפש נכסי REO שבבעלות החברה.
- 2שכרו סוכן נדל"ן. אמנם זה לא הכרחי לחלוטין, אך בנקים ומלווים פחות מוכנים לשתף פעולה עם קונים חסרי ניסיון. גם אם זו לא הפעם הראשונה שרכשתם בית מעוקל, השגת ייצוג של סוכן נדל"ן יכולה להגדיל את הסיכויים שלכם.
- 3בדקו את הבית. כמו בשלבי טרום העיקול והמכירה הפומבית הציבורית בתהליך העיקול, תרצה לדעת את תנאי הכותרת ולבצע הערכה מקצועית של הנכס. אתה רוצה לקחת בחשבון את עלות התיקונים בעת ביצוע ההצעה שלך ולהחסיר אותם מהסכום הכולל.
- 4הגש את ההצעה שלך: הגשת הצעה ב- REO דומה להצעת מחיר במכירה קצרה. ההבדל הוא שבעל הבית אינו מעורב. קל לחשוב שקבלת עסקה טובה היא בלתי אפשרית בלי שבעל בית לחוץ ומיואש מקווה לקצץ בהפסקה.
- 5הימנע מניהול משא ומתן כאילו אתה עובד עם בעל בית. הבנקים לא יתעניינו בתמריצים מסורתיים כמו עלויות סגירה נמוכות יותר וסגירות מהירות. אתה הולך לנהל משא ומתן כמעט אך ורק על מחיר כאשר אתה קונה נכסי REO.
- 6הפעילו סבלנות. ייתכן שההצעה שלך לא תתקבל בהתחלה. עם זאת, לעתים קרובות בנקים יורידו מרצונם את המחיר לאורך זמן מכיוון שהנכס לא נמכר. שמור על קשר עם איש הקשר שלך בבנק והקפד לבצע צ'ק-אין בכל חודש לגבי מצב הנכס. ייתכן שתוכל לקנות אותו כמה חודשים בהמשך הדרך במחיר שאתה רוצה.
- 7הציעו הצעה תחרותית. אתה לא היחיד שמחפש נכסי REO. מציעים אחרים יסתכלו ככל הנראה על אותה פיסת נדל"ן. לכן, הצעת המחיר שלך צריכה להיות נמוכה, אך תחרותית. אחרת, תעבור למישהו שהציע יותר כסף.
- זכרו שמחקר הוא הגורם החשוב ביותר להשגת מציאה טובה על נכס מעוקל. מכיוון שמכירות יכולות לקרות במהירות, לא תמיד ניתן יהיה להשיג את כל המידע הרצוי, אך עליכם לפחות לחקור מחירים ממכירות דומות. אם אינך יכול לבצע חיפוש בכותרת או לבחון את הנכס, הקדש כספים לחובות ותיקונים פוטנציאליים.
קרא גם:
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
