איך להילחם בעיקול?
אם תחליט להילחם בעיקול, הגש תשובה בכתב לתלונת העיקול.
עיקול הוא הליך משפטי המאפשר למלווה משכנתא או עירייה בה אתה משלם ארנונה לתפוס את רכושך כדרך לשלם את מה שאתה חייב בתשלומים או מיסים חזרה. עם זאת, רק בגלל שהמלווה או המחוז מגישים נגדך תלונת עיקול, אין פירוש הדבר שהם יזכו אוטומטית. הידיעה כיצד להפסיק הליכי עיקול עשויה לסייע לך להחזיק גג מעל לראשך זמן רב ואף להציל את רכושך על הסף.
חלק 1 מתוך 4: ניסיון לעבוד עם המלווה
- 1פנו אל המלווה והסבירו את מצבכם. אם אתה חושב שתהיה בסיכון להפסיד תשלום חודשי או אולי מספר כזה, מה שמסכן אותך בעיקול, פנה מיד למלווה שלך. אל תטאטא את הבעיה מתחת לשטיח. עד כמה שזה נשמע מוזר, האינטרס של המלווה הוא לא לעקול אותך, מכיוון שהוא עולה קרוב ל 22400 € לפי הערכות מסוימות עבור המלווה לעקל. זה הזמן, הטרחה, והכסף יורד לטמיון עבור המלווה; הם רוצים להימנע מעיקול אם בכלל אפשרי. שיחה עם המלווה שלך תתחיל דיאלוג בו שני הצדדים יוכלו לדבר על פתרונות אפשריים לפני שהעיקול יהפוך לאופציה היחידה.
- יידע את המלווה אם הבעיות שלך זמניות. אם עברתם חשבונות רפואיים בלתי צפויים או פוטרתם, למשל, סביר יותר שהמלווה יעניק לכם דחייה עד שתגיעו לראש מעל המים. הם עשויים לבקש ממך לשלם תשלום בסכום חד פעמי, או אפילו להקפיא את התשלומים החודשיים שלך אם יתמזל מזלך.
- 2נסה לשנות את ההלוואה בדיאלוג שלך עם המלווה. מבחינת המלווה, 50% ממשהו עדיף על 100% מכלום. פירוש הדבר שלעתים קרובות הם יהיו מוכנים לשנות את תנאי ההלוואה שלך כדי שתשלם משהו, גם אם זה לא הסכום החודשי המקורי.
- נסה להאריך את תקופת ההפחתה. תקופת הפחת היא מילה מהודרת לכל חיי ההלוואה. אם אתה מאריך את חיי ההלוואה, התשלום החודשי שלך יירד.
- שנה את הריבית. שיעור הריבית של ההלוואה שלך נקבע על פי דירוג האשראי שלך, כמו גם גורמים אחרים. מספיק לומר שניתן להוריד אותו על מנת להפוך את התשלומים החודשיים לניהול יותר.
- לעבור מתעריף מתכוונן לתעריף קבוע. משכנתאות בריבית מתכווננת (ARM) מתחילות בדרך כלל בריבית נמוכה למדי ואז מצטברות לאורך חיי ההלוואה. הם נראים נחמד להתחיל איתם, אבל הם בסופו של דבר די יקרים. מעבר מ- ARM לשיעור קבוע - שבו הריבית נשארת זהה לכל תשלום חודשי - יכול לחסוך לך כסף רב וכן להפוך את התשלום החודשי לניהול הרבה יותר.
- 3בקש סובלנות. בקשת סובלנות היא דרך זמנית לעצור את הליך העיקול, אך זה עובד בהרבה מקרים. סובלנות מאפשרת לך לשלם תשלומים חלקיים או ללא תשלומי משכנתא למשך זמן מוגדר עליו הסכמתך והמלווה. בסופו של דבר עליכם לשלם את מלוא הסכום שנאסר. אתה עשוי להסכים לתשלום חד פעמי בכדי להתעדכן במשכנתא או לבצע תשלומים נוספים בנוסף לתשלומי המשכנתא החודשיים שלך.
- 4שקול להעסיק יועץ דיור. יועץ דיור יעבוד בשמך כדי להחזיר את הכספים שלך למציאתם ולמצוא פשרה בינך לבין המלווה כך שניתן יהיה למנוע עיקול. יועץ באיכות טובה יהיה בדרך כלל השקעה טובה, במיוחד אם הם יעזרו לכם להחזיק את הבית שלכם.
- היו עייפים מאותם יועצי דיור אשר "מבטיחים" דוכן או עוצרים בתהליך העיקול. יועצים אלה גובים לעיתים קרובות סכומים מופקעים (תחשוב אלפי דולרים) ולעתים רק מעכבים את ההליכים, ולא משאירים לך יותר טוב ממה שהתחלת. בקר באתר האינטרנט של משרד השיכון ופיתוח עירוני כדי לראות רשימה מלאה של יועצי דיור מאושרים.
- 5הגש תשובה בכתב אם אין לך אמון. אם תחליט להילחם בעיקול, הגש תשובה בכתב לתלונת העיקול. הגשת תשובה והשתתפות בדיון מונעת מהמלווה או המחוז מלהשיג פסק דין ברירת מחדל נגדך.
- חקרו את ההגנות לעיקול - אלו הסיבות לכך שמלווה המשכנתא או המחוז לא אמורים לזכות, כמו בחירת ההגנה לעיקול שמתאימה לנסיבותיכם, כתיבת תשובה, כולל הגנתכם לעיקול והגשת התשובה בכתב ל בית המשפט המחוזי בו הגישה המלווה או העירייה את תלונת העיקול.
- 6שלם את יתרת ברירת המחדל אם יש לך שטר אמון. קחו בחשבון שלא תוכלו להגיש תשובה בכתב אם יש שטר אמון, אותו תוכלו לקבוע על ידי בדיקה האם חתמתם על המשכנתא לצורך הלוואה או על שטר אמון. אם אכן קיים לך אמון, המלווה יכול לעקל את הנכס מחוץ לאולם בית המשפט ונדרש להודיע רק.
- לכל מדינה יש חוקים שונים לגבי ההודעה, אך בדרך כלל מדובר במכתב מוסמך בנוסף לפרסום על הדלת שמודיע לך על העיקול. אם אתה משלם את ברירת המחדל לפני העיקול, אתה יכול לעצור את זה.
זה הזמן, הטרחה, והכסף יורד לטמיון עבור המלווה; הם רוצים להימנע מעיקול אם בכלל אפשרי.
חלק 2 מתוך 4: לחימה בעיקול
- 1תן למלווה "לייצר את השטר. " כאשר אתה חותם על מסמך משכנתא, יש שטר חוב שהמלווים אמורים לשמור שמפרט את כל הפרטים של הסכם ההלוואה. במהלך תנופת הדיור, מלווים חסרי מצפון חיתמו כל כך הרבה מסמכי הלוואה והגישו אותם או מכרו אותם, והסתפקו בידיעה שהם הרוויחו כסף. כעת, לא ניתן למצוא רבים מהמסמכים, בין השאר משום שהם נשלחו בעת איגוח המשכנתא. הסיפור הקצר הוא זה: אם המלווה לא יכול למצוא את השטר, ניתן למעשה לדחות את העיקול, אם לא להפסיקו לחלוטין.
- זכור כי ההערה צריכה להיות זמינה להורדה בחשבונך המקוון.
- הפיכת המלווה "לייצר את השטר" יכולה להיות יעילה, במיוחד אם המלווה השתמש באמצעים פחות מלוחים כדי לגרום לך להסכים להלוואה, אך זו אינה אסטרטגיה ארוכת טווח להצלחה. אתה יכול לקנות זמן רב אם המלווה לא יכול לייצר את השטר, אך ברוב המקרים לא תוכל להפסיק את העיקול לאחר שנמצא השטר.
- 2שקול למכור את הבית לפני המכירה הפומבית של הבית. אם תצליחו למכור את הבית לפני שעיקול הבית שלכם אכן יתבהר, תוכלו לשמור על כל ההון העצמי שעדיין השקעתם בבית. אולי קשה למכור את הבית שלך בתפנית מהירה כל כך, אבל זה בהחלט אפשרי, במיוחד כשהשוק מתחמם. קרא כאן לעצות נוספות כיצד למכור את ביתך במהירות.
- 3שאלה את שרשרת הכותרת. כאשר נכס עומד להיות עוקל, מאגר מידע מנסה לוודא שהבעלות על המשכנתא - מרגע שחתמתם על הניירות ועד לרגע הנוכחי - ברורה וחד משמעית. בדרך זו, בתי המשפט יכולים להכיר בחוקיות העיקול. מכיוון שכל כך הרבה משכנתאות אוגדו בניירות ערך מורכבים ונסחרו בשוק, שרשרת הכותרת לרוב אינה ברורה ומעורפלת. אם אתה יכול להטיל ספק בהצלחה במסד הנתונים העוקב אחר שרשרת הכותרת, ייתכן שתוכל לשמור על הבית שלך.
- המאגר שמנהל תיעוד של שרשרת הכותרת נקרא מערכת הרישום האלקטרוני למשכנתאות, או MERS. היא הוקמה במיוחד במטרה לעקוב אחר שרשרת הכותרת, משימה גבוהה בהתחשב בשיעור איגוח המשכנתאות רבות ואז נסחרה. אך יש ערכאות משפטיות מפקפקות בלגיטימיות של MERS. הגנת עיקול פופולרית אחת נשענת על אילוץ המלווה לאמת באופן עצמאי את שרשרת הכותרת מבלי להשתמש ב- MERS.
- על מנת להציל את ביתך מעיקול באמצעות שרשרת ההגנה על התואר, כנראה שתזדקק לעורך דין. זה אולי קצת יותר יקר מכמה מהאפשרויות האחרות, אבל זו הגנה שצוברת במהירות מתיחה.
- 4משא ומתן על מעשה במקום עיקול. אם יש לך כמה אפשרויות אחרות, אתה תמיד יכול לשאול את מחלקת הפחתת ההפסדים של המלווה אם הם מוכנים לקבל שטר במקום עיקול. זהו מסמך שבו אתה מסכים באופן חוקי להעביר את הבעלות על המעשה לידי המלווה בתמורה ליכולת להתרחק בלי להביא דבר למלווה. אם אתה לא חושב שתוכל להחזיק את הבית שלך, אפשרות זו יכולה להיות אטרקטיבית במיוחד אם אתה חייב סכום משמעותי על תשלומים חודשי בפיגור.
- יתכן שתוכלו לנהל משא ומתן על עסקת מזומנים לכיסוי חלק מהוצאות ההובלה שלכם. המלווה מספק בדרך כלל כמה אלפי דולרים עבור זה, לכן דאג לבקש זאת אם אתה מחזיר את המעשה.
בקשת סובלנות היא דרך זמנית לעצור את הליך העיקול, אך זה עובד בהרבה מקרים.
חלק 3 מתוך 4: הפסקת עיקול על ידי הכרזת פשיטת רגל
- 1להבין פשיטת רגל אישית. פשיטת רגל היא תהליך של ביטול חלק או את כל החובות שלך בתמורה לתשלומים רגילים או לתפוס נכס שלך. למרות שזה אולי לא נראה כמו אפשרות מעוררת קנאה, זו הדרך החכמה ביותר לצאת ממשכנתא תת - מימית עבור בעלי בתים רבים. כאשר אתה מגיש בקשה לפשיטת רגל, ניתן להפסיק את הליכי העיקול באמצעות שהייה אוטומטית.
- על מנת לזכות בפשיטת רגל, עליך לבצע בדיקת אמצעים, ייעוץ אשראי לפני פשיטת רגל וכן לרכוש את הניירת הנכונה כגון מסמכי מס.
- 2החלט בין הגשת פרק 7 לפרק 13 לפשיטת רגל. למעשה יש שני סוגים שונים של הצהרות פשיטת רגל, שלכל אחד מהם חוקים ומפרט ייחודיים משלהם. כאשר הם מתייחסים להפסקת עיקול, הם מתוארים בקצרה להלן:
- בפרק 7 פשיטת רגל, אתה מבקש לקבל את מרבית חובותיך, אם לא את כולם, על ידי בתי המשפט. בתמורה לפטור זה, בתי המשפט יכולים לקחת כל נכס שאינו פטור מגבייה, למכור אותו ולחלק את התמורה לנושים שלך. בפרק 7 לא תוכלו לשמור על ביתכם, אך תוכלו לעצור את העיקול לפחות במשך כמה חודשים.
- עבור פשיטת רגל פרק 7, תוכל לשמור על הבית שלך אם הוא הנכס היחיד בבעלותך אם אתה מתגורר כיום יש. למרות שהחוב יופטר, עליכם להמשיך ולשלם תשלומים על הבית בכדי לשמור עליו. אם לא תבצע את התשלומים, המלווה יכול לעקל את הנכס. במדינות מסוימות, תוכל לפרוק את החוב ולעבור החוצה ללא כל פנייה, אך במדינות אחרות המלווה יוכל לבוא אחריך לחוב.
- בשנת פשיטת רגל פרק 13, אתה מסכים תוכנית להחזיר את כל או רוב החובות שלך על פני תקופת זמן מסוימת. הזמן שיש לך להחזיר את החוב, כמו גם את תוכנית ההחזר עצמה, תלוי בכמות שאתה מרוויח, כמו גם בסוגי החובות שבבעלותך כרגע. עם פרק 13, אתה אמור להיות מסוגל לשמור על הבית שלך, במיוחד אם אתה חושב שתוכל לבצע תשלומים בעתיד. תוכנית ההחזר נמשכת בדרך כלל שלוש עד חמש שנים.
- 3הגש את עתירת פשיטת הרגל לבית המשפט המקומי לפשיטת רגל בארה"ב. נפגש עם עורך דין והצהיר על פשיטת רגל שלך. התחל לבצע תשלומים. לאחר זמן מה, השתתף בפגישת הנושים. זהו פגישה בינך ונאמן לפשיטת רגל. עם זאת, גם הנושים שלך עשויים להשתתף. פגישה זו תתן לך תחושה טובה יותר היכן נמצאים הליכי עיקול.
- עורכי דין לפשיטת רגל בדרך כלל גובים את שכר טרחתם לפני שמתחילה פשיטת רגל מכיוון שהם לא רוצים שתפשט את הרגל כתוצאה משכר הטרחה שלהם. העמלות עשויות לעלות 1120 € עד 2240 € ומעלה, תלוי עד כמה המצב שלך מסובך. מצא עורך דין שגובה שכר טרחה אחיד ויש לו ניסיון בפשיטות רגל.
אם יש לי הוכחה מטעם HUD שאומרת שהמלווה שלי עשה עיקול לא חוקי, ונאמר לי לבטל את מכירת השריף והם המשיכו להמשיך בתהליך העיקול.
חלק 4 מתוך 4: לדעת מה לא לעשות בעיקול
- 1אל תחתום על כותרת הנכס לחברה אחרת. חברות מסוימות מפתות משפחות נואשות למלכודת על ידי הבטחה לקבל את המשכנתא הנוכחית ואז לחתום שוב על המשכנתא. ובכל זאת זה קורה לעיתים נדירות. לא פעם החברה מוציאה הון מהבית, מאפשרת להמשיך בהליכי עיקול ומשליכה את הבית כמו שקית בוטנים רטובים. והכי גרוע, אתה לא יכול לעשות שום דבר כי הכותרת של הנכס כבר לא על שמך.
- 2אין לפנות לייעוץ מארגון שאינו מאושר. חיפוש ייעוץ הוא כלי חשוב עבור בעלי בתים רבים הנלחמים על מנת לשמור על השליטה בביתם. עם זאת כרישים רבים מנצלים אנשים על ידי דרישה לעמלות תלולות מקדימה ולהעלאת ריבית לאחר שהאבק שקע. הקפד וטרינר לכל שירות ייעוץ בו אתה משתמש ברשימת יועצי הדיור המאושרים של הוד.
- 3אל תמנע ממסמכי בית משפט או מבקשות. למרות שלא נראה באופק, חוסר יכולת להיות אסטרטגיית התמודדות ראויה לחלק מבעיות החיים, היא בדרך כלל לא דרך טובה להיתלות בבית. כבד מיד את כל הבקשות שמגיעות מבית המשפט או מהמלווה, מכיוון שכישלון בכך עלול לגרום לאגרות נכבדות ואף לצרות משפטיות.
- אתה יכול להשלים ולהגיש פשיטת רגל לבד, אך ייתכן שתצטרך עורך דין שיעזור לך. לדוגמא, הנאמן עשוי לדרוש ממך לשכור עורך דין שישתתף בפגישת הנושים. יש לזכור כי פשיטת רגל היא תהליך מסובך מאוד, לכן תצטרכו להזמין עורך דין, במיוחד כאשר אתם מנסים לדחות עיקול.
קרא גם: איך להתכסות במכירת משכנתא?
שאלות ותשובות
- איזה ניירת עלי לבקש / לקבל כעת לאחר שהבנק הסכים להפסיק את העיקול?בקש מכתב המראה כי העיקול הופסק וסיבה לכך. יש לדחות את התיק גם במערכת בתי המשפט אם הוא הגיע לאותה נקודה.
- מה אוכל לעשות אם אינני יכול לעמוד עוד בתשלומים עקב מות בן / בת הזוג?התקשר למספר הטלפון המופיע על הצהרת המשכנתא שלך והסבר את מצבך. הם יציעו לך אפשרויות, בהתאם למצבך.
- כיצד תוכל לעצור עיקול בגין ארנונה בחזרה שלא שולמה כאשר אתה מוכן לשלם אותם בתכנית תשלום אך אינך יכול להרשות לעצמו את התשלומים שהם רוצים שתשלם מדי חודש?במצב זה, רוב המחוזות אינם יכולים לעכב אותך עד שתעבור שלוש שנים בפיגור, אז אל תיתן לזה להגיע לפיגור רב. אם זה מאוחר מדי והליכי עיקול כבר החלו, עליך להסתכל בהלוואות כספים כדי לשלם לפחות שנה אחת מסים אחוריים, דבר שעשוי לעצור את העיקול. יתכן שיש לך גם הון עצמי בבית וייתכן שתוכל לבצע מימון מחדש או הלוואת הון עצמי כדי לאסוף את הכסף הדרוש כדי לחסוך אותו מעיקול. פשיטת רגל עשויה גם לעצור את העיקול אך עדיף לבדוק עם עורך דין כדי למצוא את האפשרות הטובה ביותר בהתאם לנסיבותיך.
- מה עם אלמנת מלחמה ותיקה שעומדת לאבד את ביתה?שוחח עם יועץ דיור ב- hud.gov ועם עורך דין כדי ללמוד על האפשרויות שלך. המלווים בדרך כלל רוצים לעבוד איתך כדי לעזור לך להציל את הבית, אז דבר גם עם המלווה שלך.
- אני בפרק 13 פשיטת רגל. אצא עוד 12 חודשים. תוך כדי פשיטת רגל ניסיתי לשלם את המשכנתא שלי; זה נשלח בחזרה. ארבע שנים לא ביצעתי תשלום. מה עלי לעשות הלאה?לא בטוח איך הצלחת את זה, אבל אם לא תביא את המלווה או את נציגם לעבוד איתך על התשלומים שהוחמצו, הם יבואו לביטחונות שלהם, הבית.
- האם אני אחראי על חוב משכנתא שאמי עשתה אם היא נפטרה ושמי על המעשה?זה תלוי. המשכנתא מובטחת על ידי הבית. אם ההלוואה היא על שם אמא שלך ושמך מופיע גם בשטר, אינך אחראי להלוואה. עם זאת, אם אתה לא משלם את זה או מניח אותו ואת ברירת המחדל של ההלוואה, המלווה יכול לקחת את הבית כבטוחה. אם יש לכם הון עצמי בבית, עליכם למכור אותו או לשלם את ההלוואה ולמכור אותה במועד מאוחר יותר.
- אם יש לי שתי משכנתאות על נכס והן מאובטחות, האם יש דרך להסתלק ולא חייבת כלום?הייתי מניח שלא, לאיגוח חוב אין השפעה ממשית על התרחקות מהבית או מההלוואה, אם יש הון עצמי בבית זה יהיה קל אבל לא כל כך חכם. יהיה עליכם לבצע מכירה קצרה, למכור אותה בעצמכם או לעשות פרק 7 בפשיטת רגל. עם זאת, החוקים שונים ממדינה למדינה, ולכן קשה לומר בוודאות ללא פרטים.
- עבור הלוואת דיור SA, הם לא רוצים לעשות סידורים. מה אני יכול לעשות?עליכם לשכור עו"ד שיעבוד עם המלווה מטעמכם לצורך ביצוע הסדרים.
- אם יש לי הוכחה מטעם HUD שאומרת שהמלווה שלי עשה עיקול לא חוקי, ונאמר לי לבטל את מכירת השריף והם המשיכו להמשיך בתהליך העיקול. כמה זה יעלה לי להילחם בזה בבית המשפט?עדיף שיהיה לך התייעצות עם עורך דין לשם כך. הם אמורים להיות מסוגלים לתדרך אותך לגבי העלויות בין אם תשכור אותם ובין אם לא. הם יכולים לדון במה שיידרש כדי להגיש לבד ו / או להשתמש בשירותיהם.
שאלות ללא מענה
- קניתי דירה במכירה פומבית מהעמותה. מאוחר יותר גיליתי שהוא עוקל על ידי הבנק, ויתקיים מכירה פומבית בתאריך 39. האם זה חוקי?
תגובות (3)
- הייתי זקוק לעזרה בכמה דברים במהלך עיקול מוצל.
- המידע היה מאוד מועיל, כרגע עומד בפני עיקול כעת.
- טיפים עזרו מאוד.
קרא גם:
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
