כיצד לנהל משא ומתן על מעשה במקום עיקול?
אתה יכול לנהל משא ומתן על מעשה במקום עיקול גם אם כבר החל תהליך העיקול.
כאשר אתה מפסיק לבצע תשלומי משכנתא, הבנק יכול להביא הליכי עיקול. אבל מה אם אתה רוצה להימנע מהטרחה וההוצאות? אפשרות אחת היא לחתום על המעשה לבנק וללכת משם. אם משא ומתן נכון, שטר במקום עיקול יכול לפטור אתכם מכל ההתחייבויות הכספיות הקשורות לביתכם. יתרה מכך, הבנק עשוי להסכים שלא לדווח על העיקול ללשכות דיווח האשראי, מה שאומר שהוא לא יופיע בדוח שלך.
חלק 1 מתוך 3: איסוף מידע נדרש
- 1פנה למחלקת הפחתת ההפסדים של המלווה שלך. מצא את החברה שבבעלותך המשכנתא שלך והתקשר אליהם. הסבירו את מצבכם ובקשו חבילת הפחתת אובדן.
- דבר באופן כללי. לדוגמא, אתה יכול לומר, "היי. אני דיאן סמית ויש לי איתך משכנתא לבית שלי. איבדתי את עבודתי ואינני יכול לשלם יותר. הייתי רוצה לבדוק מעשה במקום של עיקול. "
- 2איסוף מידע פיננסי. יהיה עליכם להציג לבנק מסמכים פיננסיים רבים, אותם עליכם לאסוף בהקדם האפשרי. לדוגמה, מצא את הדברים הבאים:
- החזרי מס לאחרונה
- הוכחה לכל ההכנסות, כגון שני תשלומי שכר אחרונים או דוח רווח והפסד
- הוכחת חוב לתשלומים חודשיים עבור הלוואות רכב, הלוואות סטודנט, ואת כרטיסי אשראי
- רשימת ההוצאות החודשיות
- שתי דוחות אחרונים לכל חשבונות הבנק
- הצהרת משכנתא
- 3זהה את המצוקה שלך. אתה זכאי להפחתת אובדן רק אם סבל מצרה שאינך בשליטתך. לדוגמא, להלן קשיים שכיחים הגורמים לאנשים להיכנס לפיגור בתשלומי המשכנתא שלהם:
- איבד עבודה
- הכנסה מופחתת
- מחלה
- הוצאות רפואיות
- מוות של בן / בת זוג
- להתגרש
- אסון טבע (כגון רעידת אדמה, מפולת, טורנדו וכו ')
- משכנתא בריבית מתכווננת שעולה
האם ניתן לעבד שטר במקום עיקול רק אצל הקונה העיקרי ולא הקונה המשותף? - 4נסח תצהיר או מכתב קשיים. יהיה עליך להגיש אחד מהמסמכים הללו למלווה שלך במסגרת הבקשה שלך. למלווה שלך עשוי להיות טופס תצהיר מודפס אשר יבקש ממך לסמן תיבות מסוימות.
- לחלופין, ייתכן שיהיה עליך לנסח מכתב בו אתה מסכם את מצוקתך. אם אתה מתקשה כלכלית, הסביר כיצד זה ככל הנראה קשיים ארוכי טווח.
- נגיעה נחמדה היא להזכיר עד כמה תהליך העיקול נמשך ויקר.
- 5שקול את האפשרויות האחרות שלך. למרות שאתה רוצה להמשיך במעשה במקום עיקול, אתה צריך לפחות לשקול את האפשרויות האחרות שלך. לדבר עם מחלקה קלת הפסד על אפשרויות אחרות כגון מכירות בחסרות, forbearances, וכן שינויי הלוואה.
- אתה יכול גם להיפגש עם יועץ HUD כדי לדון באפשרויות שלך. מצא כאן יועץ שאושר על ידי HUD: https://hud.gov/offices/hsg/sfh/hcc/hcs.cfm. לחץ על המדינה שלך.
- יתכן שאתה זכאי לתוכנית שטר-חכירה אם פאני מיי היא הבעלים של המשכנתא שלך. במסגרת תוכנית זו, תוכלו להישאר בבית עד 12 חודשים ולהחכיר אותו בקצב השוק.
חלק 2 מתוך 3: משא ומתן עם הבנק
- 1הגש את בקשתך. עברו על הניירת ובדקו כדי לוודא שהמידע מלא ומדויק. ואז צרו עותק לרישומיכם. שלחו את הבקשה ועותקי המסמכים התומכים לכתובת שצוינה.
- 2קרא את חוות דעתו של המתווך. לאחר הגשת בקשה, הבנק יורה על חוות דעת של מתווך, הקובע את שווי השוק ההוגן של הנכס שלך. התבונן בדעה זו מקרוב. הוא יקבע אם הבנק יכול לתבוע אותך לאחר קבלת המעשה.
- לדוגמה, ייתכן שתחויב 149,000 € על הבית. אם שווי השוק ההוגן הוא 112000 אירו בלבד, ייתכן שהבנק ירצה לתבוע אותך בגין ההפרש - 37300 אירו. הוא יכול לבקש "שיפוט מחסור".
- עם זאת, אם הבית שווה 164000 €, אז אין שום סיבה שהבנק יתבע אותך.
- 3זהה את חוקי המדינה שלך. לפני שתנהל משא ומתן עם הבנק, תרצה לדעת את חוקי מדינתך בבנק המבקש לפסוק מחסור לאחר קבלת שטר במקום עיקול. וושינגטון, למשל, מונעת מבנקים לבקש שיפוטי מחסור.
- אתה יכול למצוא את חוק המדינה שלך באופן מקוון או על ידי פגישה עם יועץ שאושר על ידי HUD או עורך דין פרטי.
למרות שאתה רוצה להמשיך במעשה במקום עיקול, אתה צריך לפחות לשקול את האפשרויות האחרות שלך. - 4דרש שביעות רצון מלאה מהחוב. מבחינה היסטורית, בנקים נהגו לשחרר את הלווים מכל מחסור לאחר שקיבלו שטר במקום עיקול. עם זאת, יותר ויותר בנקים תובעים היום את סכום המחסור. עליכם לנהל משא ומתן להסכם עם הבנק שלא יתבעו אתכם בגין מחסור כלשהו.
- יש לך סיבות מוצקות מדוע הבנק לא יתבע אותך. לדוגמא, יתכן שאין לך כסף. אם הבנק יתבע אותך הם לא יקבלו כלום כי אין לך רכוש יקר ערך שהוא יכול לעקל עליו.
- 5משא ומתן על מונחים חשובים אחרים. שקול את הדברים הבאים. להכות הסכם עם המלווה שלך לפני שתסכים לחתום על המעשה שלך:
- בקש מהמלווה שלא לדווח על מידע שלילי ללשכות האשראי הלאומיות. אם הם מדווחים על עיקול, הוא יכול להישאר בדוח האשראי שלך במשך שנים.
- בחר תאריך שבו אתה צריך לעזוב את הנכס. יתכן שתצטרך לעזוב את הבית מיד לאחר העברת המעשה, או שתוכל להישאר מספר חודשים.
- 6התייעץ עם עורך דין אם הבנק לא יסכים. הבין שלבנק יש את רוב המינוף במשא ומתן: הם לא צריכים לקחת ממך את הנכס שלך. בהתאם לכך, תוכלו ליהנות מייעוץ של עורך דין אם הבנק מתנגד להצעותיכם.
- אתה יכול למצוא עו"ד על ידי פנייה לאגודת עורכי הדין המקומית או הממלכתית ובקשת הפניה לעו"ד נדל"ן.
- התקשר לעורך הדין וקבע פגישה. שאל כמה הם גובים.
חלק 3 מתוך 3: השלמת התהליך
- 1נסו למכור את הבית שלכם. חלק מהמלווים ידרשו שתנסה למכור את ביתך לפי שווי שוק הוגן לפני שהם ימשיכו בשטר במקום עיקול. אם זו דרישה, עליכם לעשות את מירב המאמצים למכור.
- קירב את ביתך למצב מעבר דירה. זה אמצעי תיקון מפגעים ברור, כגון חוטי חשמל חשופים, חורים ברצפה, ואת מדרגות רעועות. אבל זה גם אומר לתת לביתכם נקיון יסודי ואולי שכבת צבע רעננה.
- התחייבו להגיע לקונים פוטנציאליים. אתה יכול לעבוד עם סוכן נדל"ן, אבל זה עולה כסף. במקום זאת, חשוב לפרסם באינטרנט באתרים כגון קרייגסליסט. אתה יכול גם להעלות פליירים בחנות המכולת ובספרייה המקומית שלך.
- אתה כנראה לא יכול לנהל משא ומתן עם קונים אם הבנק רוצה שתמכור את הבית לפי שווי שוק. עם זאת, תעד את המאמצים שלך למכור את הבית שלך. אתה רוצה להראות לבנק שניסית כמיטב יכולתך למצוא קונה.
- 2שלם שיעבודים אחרים. באופן כללי, בנק יקבל שטר במקום עיקול רק אם אין שעבודים אחרים על הנכס, כגון משכנתא שנייה, שעבוד מכונאי, שעבוד מס וכו '. אם יש לך שעבודים אחרים, הבנק שלך עשוי לתת לך הזדמנות. לשלם אותם ולהסיר אותם.
- חריג קיים אם במקרה אותו הבנק מחזיק בשעבוד האחר בנכס.
- זה יכול להיות תהליך מסובך. יהיה עליך להתקשר לאדם עם השעבוד ולנהל משא ומתן על תשלום. אז עליך לאשר שהם שחררו את השעבוד על ידי הגשת ניירת מתאימה.
אם משא ומתן נכון, שטר במקום עיקול יכול לפטור אתכם מכל ההתחייבויות הכספיות הקשורות לביתכם. - 3עיין בתצהיר estoppel לפני החתימה. מסמך זה יסביר אם הבנק שומר לעצמו את הזכות לבקש פסק דין מחסור כלפיך. בהתאם, עליך לקרוא אותו בעיון ולא לחתום עד שתסכים לתנאי ההסכם.
- אתה רוצה שהמסמך יאמר שהעסקה היא "בשביעות רצון מלאה מהחוב" או שהבנק מסכים שלא לתבוע אותך על פסק דין אישי.
- הראה מסמך זה לעורך הדין שלך אם אינך מבין זאת. אתה רוצה לחתום רק אם אתה מסכים עם כל מה שבתצהיר.
- 4חתמו על שטר מענק. מסמך זה מעביר את הנכס ממך לבנק. הבנק צריך להכין את המסמך הזה, אם כי אתה יכול להציג אותו גם לעורך הדין שלך.
- המעשה במקום הליך העיקול נמשך כ- 90 יום.
- 5נקה את הבית שלך. אסור לאשפה של הבית או להשאיר אותו במצב נורא. למרות שאינך צריך לבצע גמילה מוחלטת לביתך, עליך לבצע את הפעולות הבאות לפני שאתה עוזב:
- הסר פסולת
- לפנות את כל האשפה, מבפנים ומבחוץ
- לבצע תיקונים בסיסיים, כגון תיקון חורים ברצפות ובקירות
- להסיר את כל החפצים האישיים
- יש השלכות מס הכרוכות במעשה במקום עיקול. לדוגמה, ייתכן שיהיה עליך לדווח על כל יתרת חסר כהכנסה. אתה צריך להיפגש עם רואה חשבון אם יש לך שאלות.
- אתה יכול לנהל משא ומתן על מעשה במקום עיקול גם אם כבר החל תהליך העיקול.
קרא גם: איך להגן על עצמך מפני עיקול?
שאלות ותשובות
- האם ניתן לעבד שטר במקום עיקול רק אצל הקונה העיקרי ולא הקונה המשותף?עליך לדבר עם עורך דין כדי לדון במצבך המדויק.
תגובות (1)
- מעולה. לא היה לי מושג שבנק אי פעם ישקול לא להרוס לך את האשראי.
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
