כיצד לתבוע זכויות של מתנפלים?
אינך יכול להסתתר בסתר ברכוש של מישהו ואז לטעון להחזקה שלילית.
אנשים יכולים להשיג תואר חוקי לרכוש תחת הדוקטרינה המשפטית "החזקה שלילית", פשוט על ידי כיבוש הרכוש ועמידה בדרישות אחרות. דרישות אלה ישתנו בהתאם למדינה. עם זאת, הדרישות לתביעת "זכויות מתיישבים" דומות באופן כללי בין מדינות. עליכם להוכיח שהחזקתם בנכס באופן גלוי ולמשך זמן רצוף. לאחר מכן תצטרך להביא תביעה לבית המשפט על מנת לקבל את התואר לנכס.
חלק 1 מתוך 4: עמידה בדרישות להחזקה שלילית
- 1לכבוש את הנכס בצורה עוינת. הדרישה הראשונה להחזקה שלילית היא לכבוש את הרכוש בצורה "עוינת". ההגדרה של "עוינת" שונה בהרבה בהתאם למדינה.
- במיין, למשל, על הסקוטר להיות מודע לכך שהוא או הסגת גבול. עם זאת, בכמה מדינות אחרות כמו קונטיקט, "עוין" מוגדר פשוט ככיבוש. במילים אחרות, מדינות אלה אינן דורשות שתדע שהאדמה שייכת למישהו אחר.
- מדינות אחרות דורשות שההסגירה תהיה לא מכוונת או שההסגרה תהיה תמימה וטעיית תום לב באשר לבעלות.
- 2להחזיק את הנכס פיזית. האלמנט השני הוא שעליך להחזיק פיזית את הנכס ולהתייחס אליו כאל שלך. לדוגמא, על האדם המחזיק בפועל בקרקע לעשות שימוש ברכוש, דבר שעשוי להיות מוצג על ידי ניסיונות לבצע שיפורים ברכוש.
- 3לכבוש באופן פתוח ומוכר לשמצה. היסוד השלישי מחייב שתפנה את כיבוש הארץ שלך לברור לכולם. אינך יכול להסתתר בסתר ברכוש של מישהו ואז לטעון להחזקה שלילית.
- לדוגמה, תוכל להודיע על נוכחותך על ידי הקמת גדר, בניית תוספת או שפיכת בטון על שביל הגישה.
- 4לכבוש את הארץ ברציפות למשך תקופת זמן. האלמנט הרביעי מחייב את המתבצר להחזיק את הנכס באופן בלעדי ורציף למשך זמן מסוים. המשמעות היא שהמתקצר לא יכול לחלוק את הבעלות עם הבעלים או עם זרים אחרים. בנוסף, הסקוטר לא יכול לוותר על השימוש בנכס לתקופה מסוימת, אך לאחר מכן לחזור אליו ולתבוע בעלות על ידי החזקה שלילית.
- משך הזמן בו הכיבוש חייב להיות בלעדי ורציף משתנה בהתאם למדינה. בקליפורניה, למשל, על חורש להחזיק את האדמה ברציפות במשך חמש שנים. במדינות אחרות, כמו אלבמה ואריזונה, הזמן הנדרש להחזקה הוא 10 שנים.
- בנוסף, מדינות מסוימות כמו איידהו וקליפורניה דורשות שהמתבצר ישלם ארנונה בתקופת הזמן הקבועה בחוק.
- מדינות מסוימות גם דורשות כי לאדם התובע בעלות באמצעות החזקה שלילית יהיה מסמך או מעשה כלשהו שקשור לבעלות, גם אם המסמך אינו מדויק או שאין לו משקל חוקי.
חלק 2 מתוך 4: עתירה לבית המשפט בבקשה לתואר שקט
- 1נפגש עם עורך דין. דרישות המדינה להחזקה שלילית נוקשות. על מנת לוודא שאתה עומד בדרישות, עליך להיפגש עם עורך דין. עורך דין מנוסה יכול להציע ייעוץ משפטי תקין וגם לעזור לך להרכיב את התיק החזק ביותר האפשרי.
- כדי למצוא עורך דין, בקר בלשכת עורכי הדין של המדינה שלך, שאמורה להפעיל שירות הפניות.
- אם עלויות הן דאגה, נוכח לדעת כי במדינות רבות עורכי דין יכולים כעת להציע שירותים משפטיים "בלתי מאוגדים". המשמעות היא שעורך הדין יכול לבצע משימות דיסקרטיות (כגון עריכת הצעה או מתן ייעוץ) תמורת תשלום. במקום שעורך דין ישתלט על כל הייצוג, תוכל להפחית את עלויות המשפט שלך על ידי מציאת עורך דין שמוכן לבצע את כל המשימות שאתה לא יכול להתמודד בעצמך.
- שאל אילו סוגים של הסדרים מציע עורך הדין בעת קביעת התייעצות.
עם זאת, הדרישות לתביעת "זכויות מתיישבים" דומות באופן כללי בין מדינות. - 2בצע חיפוש כותרת. כדי לשכנע את התואר, יהיה עליכם לתבוע את כל מי שיש לו אינטרס בעלות בנכס. בהתאם לכך, עליך לדעת מיהם אנשים אלה. עליכם לבצע חיפוש כותרות.
- אתה יכול לשכור חברת כותרות שתבצע חיפוש כותרות. ניתן למצוא חברות כותרות בדפי זהב שלך או באופן מקוון על ידי הקלדת "חברת כותרות" ואת העיר או המחוז שלך בדפדפן אינטרנט.
- אם אינך יכול למצוא בעלים כלשהו, עדיין תוכל להביא לפעולה שקטה בכותרת. במקום לנקוב בשמות נאשמים בודדים, תתבע את "ג'ון האם", שאותו תזהה כמי שיש לו אינטרס בנכס.
- 3אתר את בית המשפט המתאים. יהיה עליכם להגיש תביעת שקט שקטה בבית המשפט המקומי במחוז בו נמצאת כל הקרקעות או חלקן. אתה יכול למצוא כתובת בית משפט זו על ידי חיפוש באינטרנט או בספר טלפונים.
- 4צור עצומה. בבית המשפט עשוי להיות טופס מודפס "מלא את הריק" לפעולות שקטות של הכותרת. שאל את פקיד בית המשפט אם קיים אחד כזה. אם לא, תצטרך לערוך עצומה משלך על ידי ביצוע השלבים הבאים.
- דוגמה לטופס ריק נמצאת כאן, מפנסילבניה.
- 5פתח מסמך עיבוד תמליל ריק. אתה יכול להתחיל לנסח עצומה משלך על ידי פתיחת מסמך עיבוד התמלילים המועדף עליך. הגדר את הגופן לגודל ולסגנון סטנדרטיים (למשל, Times New Roman 12 נקודות) והפוך את רווח השורות לריווח כפול.
- 6הכנס כיתוב וכותרת. בראש המסמך הכיתוב. כיתוב מפרט את שם בית המשפט ומיקומו, כמו גם את הצדדים ואת מספר התיק. אם אתה מביא את העתירה, אז אתה "העותר". בעל התקליט של הנכס הוא "המשיב".
- השתמש בדוגמה זו כמדריך כיצד עליכם למקם את המידע: שם בית המשפט בראשו, ואז הצדדים מיושרים משמאל, ומספר התיק מימין. תקבל את מספר התיק בעת הגשת העתירה.
- אם אינך יודע מי הבעלים של הקרקע, היית מפרט את "ג'ון עושה 1-100, או כל אדם אחר, ידוע או לא ידוע, שיש לו עניין בנכס."
- לאחר שהזנתם את פרטי הכותרת, כותרו על העצומה כמה שורות מתחת לכיתוב. באותיות מודגשות, מרוכזות, מכותרות על התנועה "פעולה לכותרת שקטה " או "תלונה על כותרת שקטה".
- השתמש בדוגמה זו כמדריך כיצד עליכם למקם את המידע: שם בית המשפט בראשו, ואז הצדדים מיושרים משמאל, ומספר התיק מימין. תקבל את מספר התיק בעת הגשת העתירה.
- 7ניסח את גוף העתירה. גוף העתירה יכלול מידע חיוני אודות הסכסוך. מספר את הפסקאות שלך. על הגוף לכלול:
- שמך, כתובתך והאם אתה מייצג את עצמך באופן עצמאי. אם יש לך עורך דין, כלול את שם עורך הדין שלך וכתובתו.
- סוג: "הנה באה התובעת, ג'יין סמית ', מ- 1222 Northwest Road, שיקגו, IL, המייצגת את עצמה באופן עצמאי, לתואר שקט לרכוש מקרקעין..."
- שמו וכתובתו של המשיב (או בעל הרשומה של הנכס). אם אינכם מכירים את הבעלים, ציינו שם "כל אדם, ידוע או לא ידוע, הטוען לאינטרס בנכס." מומלץ גם לכלול את השפה הזו גם אם תוכלו לזהות את הבעלים.
- שפת הדוגמה עשויה להיות: "... נגד הנאשם, [הוסף שם וכתובת] וכל אדם, ידוע או לא ידוע, הטוען לאינטרס בנכס."
- שמך, כתובתך והאם אתה מייצג את עצמך באופן עצמאי. אם יש לך עורך דין, כלול את שם עורך הדין שלך וכתובתו.
- 8זהה את הנכס. עליכם לזהות את הנכס על ידי התיאור המשפטי שלו (נמצא בשטר) וכתובת הרחוב או הכינוי המקובל. עיין במדריך כיצד לקבל תיאור משפטי של נכס לעזרה במציאת התיאור המשפטי.
- להלן שפה לדוגמה: "הנכס האמיתי נמצא בכתובת [הכנס תיאור משפטי]. כתובת הרחוב של הנכס היא...."
- 9כלול את החוק והעובדות הטוענים לכל מרכיב בעל החזקה שלילית. עליכם לזהות את החוק המאפשר החזקה לרעה ואז לרשום עובדות התומכות בבקשתכם: החזקה עוינת, כיבוש פיזי, גלוי ושמצה וכו '.
הדרישה הראשונה להחזקה שלילית היא לכבוש את הרכוש בצורה "עוינת". - 10הוסף מסקנה. תמיד לסיים את העתירה בתפילה להקלה. שפת הדוגמה עשויה להיות:
- "לפיכך, התובע מבקש בכבוד שבית משפט מכובד זה ימצא לטובתו ונגד המשיב, וייתן פסק דין המורה לרשם המעשים להעביר את הנכס שנמצא ב [הוסף תיאור משפטי] לתובע, וכן להעניק לתובעים אחרים. הקלה כנדרש ומתאים. "
- 11הכנס חסימת חתימה. אתה חייב לחתום על הצעתך. כלול גם הצהרת אימות. שפת הדוגמה עשויה להיות:
- "אני [הכנס שם] מאשר בזאת כי ההצהרות המפורטות בתלונה שלעיל נכונות ונכונות למיטב ידיעתי, מידע ואמנתי."
- כלול גם את התאריך.
- 12הוסף חסום נוטריון. כנראה שתצטרך לאשר את העתירה שלך באישור. תוכל למצוא שפת נוטריון מתאימה למדינתך על ידי חיפוש באינטרנט. הקלד "אישור" או "נוטריון" יחד עם המדינה שלך.
- רק לחתום מול נוטריון. צריך להיות נוטריון בבית המשפט. לחילופין, לבנקים גדולים רבים יש נוטריונים.
- הקפד להביא איתך זיהוי אישי מספיק כאשר אתה נפגש עם הנוטריון. רישיון נהיגה או דרכון תקף אמור להספיק.
- 13צרף תעודת שירות. עליכם לציין כיצד יתבצע השירות לבעל התקליטים של הנכס. תוכלו לעשות זאת על ידי הקלדת הדברים בתחתית העתירה:
- "אני מאשר בזאת כי הגשתי עותק של עתירה זו לכל הצדדים האחרים או לעורכי הדין הרשומים שלהם באמצעות [דואר / שירות אישי / אחר]." לאחר מכן הדפיס וחתום את שמך, כולל התאריך.
- 14הגישו את העתירה. קח את העתירה וכל הקבצים המצורפים אליה (כגון העתק מהמעשה) לפקיד בית המשפט. הכין מספר עותקים והבקש מהפקיד להחתים את כל העותקים שלך. עותק אחד מיועד למשיב ולפחות עותק אחד מיועד לתיעוד שלך. תגיש את המקור.
- ככל הנראה תצטרך לשלם דמי הגשה. סכום האגרה ישתנה בהתאם למדינה ולמחוז. אם אינך יכול להרשות לעצמך את התשלום, בקש טופס ויתור על תשלום ומלא אותו.
- 15שלח הודעה לבעל התקליטים. עליך למסור לבעל הרשומות של הנכס את התביעה. אתה עושה זאת על ידי הגשת עותק של תלונתך / עתירתך וכן זימון. זימון הוא טופס משפטי המודיע למשיב על התביעה ואומר לו כמה זמן יש לו להגיש תשובה בכתב. על הפקיד להדפיס את הזימון או לתת לך טופס למילוי.
- באופן כללי, תוכל להגיש הודעה באמצעות השריף או שרת תהליכים, אם אתה יודע היכן הנאשם מתגורר.
- אם אינך מכיר את הבעלים, סביר להניח שתצטרך לתת הודעה על ידי פרסום. בקש מהפקיד את ההליך. הודעה על ידי פרסום מחייבת בדרך כלל לשלם עבור פרסומת בעיתון מקומי. הפרסומת צריכה להופיע מספר ימים.
חלק 3 מתוך 4: הכנה למשפט שלך
- 1אסוף עדויות להחזקה פיזית. כדי להראות שאתה אכלס את הנכס, אסוף ראיות לחשבונות שירות המציגים שימוש בחשמל, גז או נפט חימום. אסוף גם הוכחת תשלום כדי להראות שאתה זה שאתה משתמש ומשלם עבור השירותים.
- אתה יכול גם שיהיו עדים שמעידים כי החזקת את הנכס. לדוגמא, אם השתמשת בקרקע הסמוכה לנכס שלך לאחסון ציוד, אז שכנים אחרים יכולים להעיד שהשתמשת בנכס.
- 2קבל הוכחה כי אכלסת את הנכס בגלוי. צלם תמונות של כל השיפורים המשמעותיים שביצעת בנכס, למשל הקמת גדר או אסם, או הנחת שביל כניסה חדש.
- השתמש בתמונות לפני ואחרי כדי להציג את הנכס לפני השיפור ואז עם השיפור.
בנוסף, הסקוטר לא יכול לוותר על השימוש בנכס לתקופה מסוימת, אך לאחר מכן לחזור אליו מאוחר יותר ולתבוע בעלות על ידי החזקה שלילית. - 3הראה שכבשת את הארץ ברציפות. תזדקק לראיות מספיקות כדי להראות שהחזקה הפיזית שלך הייתה למשך הזמן הנדרש על ידי מדינתך. תשתמש באותן ראיות בהן תשתמש כדי להראות בעלות:
- עדות (כולל שלך)
- רשומות שירות
- 4השג העתק מהמעשה. אם טרם הגשת תביעה לפני הגשת התביעה שלך, עליך לקבל עותק של המעשה. וודא שמדובר בעותק מאושר.
- אתה צריך גם עותק של כל המעשה שיש לך. יכול להיות שקיבלתם מעשה פגום או מעשה מרמה. מכיוון שדרישה במדינות רבות היא שפעלתם בצבע של מעשה, תזדקק להוכחה לכל מעשה שעליו הסתמכת. זה עשוי להיות שונה מזה הרשמי במשרד המקליט.
- 5אסוף הוכחה ששילמת מיסים. יש מדינות שדורשות שמישהו ישלם מיסים לפני שהוא תובע אדמות על ידי החזקה שלילית. גם אם מדינתך לא תעשה זאת, המסים שלך יכולים להוות הוכחה לכך שהחזקה שלך הייתה פתוחה, במיוחד כאשר הערך המוערך של הנכס עולה בגלל שיפורים.
- לקבלת עותקים של תשלומי המס שלך, פנה למחלקה המתאימה, שהיא בדרך כלל גזבר המחוז או משרד השומה.
- 6עדי זימון, במידת הצורך. אם אתה זקוק לעדים שיעידו במשפט, עליך להגיש להם זימון. אתה אמור להיות מסוגל לקבל טפסי זימון מפקיד בית המשפט.
חלק 4 מתוך 4: השתתפות במשפט שלך
- 1להגיע מוקדם. אתה צריך לתת לעצמך הרבה זמן להגיע לבית המשפט ולמצוא את אולם המשפט בו יתנהל משפטך. יתכן שתצטרך לעבור אבטחה. תקציב שעה למציאת חניה והגעה לאולם בזמן.
- אם אפשר, השאר את הטלפון הסלולרי שלך בחוץ ברכב. לפחות, ודא שהוא מכובה.
- וודאו שצרכתם את כל המזון והמשקאות לפני הכניסה לאולם.
- 2מסרו הצהרת פתיחה. כעותרת, תלך ראשונה. עליך לפרוש בקצרה את מה שאתה מתכוון להוכיח. חשוב על הצהרת הפתיחה כמפת דרכים של המקרה שלך.
- במדינות רבות, ככל הנראה אינך יכול לנהל משפט מושבעים על תואר שקט בתואר, כך שתגיש את טיעונך בפני השופט.
- 3עדים וראיות בהווה. אם יש לך עורך דין, אז הוא או היא יקראו עדים, כולל אותך. אם אתה ממשיך ללא עורך דין, תצטרך למסור את עדותך לשופט בצורה של נאום. עליכם להתכונן לנאום זה על ידי רישום מתאר אילו נקודות אתם רוצים להעלות. תסתכל על האלמנטים שאתה חייב להוכיח:
- עליכם לציין מתי החזקתם את הנכס בפעם הראשונה ואיך הגעתם להחזיק אותו. קניתם חלקת אדמה והנחתם כי הנכס שבמחלוקת היה חלק מאדמתכם המעושה?
- עליך לבקש להודות בראיות כל דבר שמראה כי החזקה שלך הייתה פתוחה ושמצה, כמו גם מתמשכת. אתה יכול להשתמש בעדות עד, בתצלומים או בסרטונים, או בחשבונות שירות כדי לקבוע עובדות אלה.
- 4חקירה עדים נגדית. לאחר שתסיים להציג את עניינך, תהיה למשיב אפשרות להציג עדים וראיות. ניתן לשאול שאלות בחקירה נגדית.
עליכם לציין כיצד יתבצע השירות לבעל התקליטים של הנכס. - 5הביא טיעון סיום. בטיעון הסיום שלך, עליך לעבור על הדרישות להחזקה שלילית ולהזכיר לשופט אילו ראיות שהצגת מוכיחות כל אלמנט. נסה גם להפריך את כל טיעוני הנגד שנעשו על ידי המשיב.
- השתמש בתערוכות בטיעון הסיום. אם ההוכחה שלך מורכבת מרשומות מס, חשבונות שירות ותצלומים, אז תרצה להשתמש בהם בטיעון הסיום שלך. לדוגמא, אתה יכול לומר, "בשנת 2011 בניתי את האסם הזה, שהיה צריך להזהיר את כולם בעיירה על התפוסה הגלויה והידועה לשמצה שלי באדמה. האסם מוצג כאן, בתערוכה 3." ואז הועמד לשופט את התערוכה.
- 6ערוך הזמנה. המפלגה הרווחת נדרשת בדרך כלל לנסח צו, המנציח את קביעתו של השופט בתיק. בחדר המשפט יש למלא טפסי הזמנה ריקים למילוי. לאחר מילויו, הצד השני יבדוק אותו ואז יגיש אותו לפקיד לחתימת השופט.
- 7ערעור, במידת הצורך. אם הפסדת במשפט וברצונך לערער, תוכל לבקש מהפקיד את טופס הודעת הערעור. עליך למלא אותו ולהגיש אותו. הליך הערעורים משתנה בהתאם למדינה, אך בדרך כלל יהיו לך כ -30 יום למלא אותו ולהגישו לבית משפט קמא. שאל את הפקיד למי עליך להגיש את הטופס.
- אם תבחר לערער, עליך להיעזר בעורך דין. הערעורים הם מסובכים ולעתים קרובות קשה מאוד לנצח. עליך לפנות לייעוץ של עורך דין לפני שתעבור ערעור.
- אדמות ציבוריות בדרך כלל פטורות מחזקה שלילית. פירוש הדבר כי אינך יכול לקבל זכויות בקרקע בבעלות הממשלות המקומיות, הממלכתיות או הפדרליות.
- שופטים יכולים להסס מאוד להעניק תואר על ידי החזקה שלילית. בהתאם לכך, ייתכן שלא תרצה להביא חליפה לתואר שקט. במקום זאת, אתה יכול פשוט להמשיך לכבוש את האדמה עד שהבעלים החוקיים יביא חליפה שתוציא אותך. אז אתה יכול להגן על עצמך באמצעות החזקה שלילית כהגנה.
קרא גם: איך להגן על עצמך מפני אמנים?
שאלות ותשובות
- האם אני צריך להגיש תיקים או לעשות משהו לפני שאני עובר לנכס הנטוש, או שאני פשוט מפעיל את שירותי השירות ועובר לגור בו?בתיאוריה, אתה יכול להתחיל את הסגת הגבול שלך ברכוש של מישהו אחר בכל עת שתרצה. זה שהוא פנוי לא אומר שהוא נטוש. ייתכן שהבעלים שכר שומר שיוכל להסיר אותך מיד כעבריין על ידי התקשרות למשטרה. עם זאת, לאחר שהקמת מקום מגורים על פי חוקי המדינה שלך, זה הופך להיות יותר סכסוך אזרחי שבמסגרתו הבעלים עשוי להזדקק לתבוע כדי לסלק אותך מהנכס.
- כיצד אוכל להשיג תואר ברור של הנפטר, ללא יורשים?מציאת "אין יורשים" תהיה קביעה של בית משפט לניסיון, ותשתנה בהתאם לחוקי מדינתך (או מדינתך). בכל מקרה, נכס ללא יורשים כנראה אף אחד לא משלם את ארנונה, כלומר המחוז או העירייה יתפסו בסופו של דבר את התואר. ברגע שזה קורה, החוקים של מדינתך (או מדינתך) בדבר סילוק עודפי נדל"ן עשויים לסדר את ההליך (לפרסם מכירה פומבית ציבורית או למכור למנודד). אם אין באמת יורשים, ברוב מדינות ארה"ב הכותרת הופכת לנחלת אוצר המדינה, ולאחר מכן ניתן להשתמש בהליכים דומים לצורך עריכת מכירה פומבית ציבורית וכדומה.
תגובות (1)
- אהבתי לקרוא את זה, זה נתן לי קצת תובנות על האופן שבו החוק עובד.
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
