כיצד לאשר את האותנטיות של כותרת נכס?
על מנת להבטיח את סחירות הכותרת, או להגן מפני כותרת שאינה ניתנת לשווקה, אתה יכול לערוך חיפוש בכותרת, לבקש ברית כותרת או לרכוש ביטוח כותרת.
אם אתה רוכש נכס מקרקעין (aka, בית או אדמה) או משתמש בבית שלך כבטוחה בהלוואה (למשל, קבלת משכנתא), רוב הסיכויים שתצטרך לאמת את שם הנכס. כאשר אתה מאמת כותרת של נכס, אתה למעשה נוקט בפעולה כלשהי כדי להבטיח את סחירותו של הכותרת הזו (או להגן מפני כותרת שלא ניתן לשווק). כותרת סחירה היא נקייה מכל ספק סביר באשר לתקפותה. כותרת תיחשב בדרך כלל כסחירה אם רוכש סביר ישלם שווי שוק הוגן עבור הנכס. על מנת להבטיח את סחירות הכותרת, או להגן מפני כותרת שאינה ניתנת לשיווק, אתה יכול לערוך חיפוש בכותרת, לבקש ברית כותרת או לרכוש ביטוח כותרת.
שיטה 1 מתוך 4: הבנת כותרות של נכסי מקרקעין
- 1דע מהו כותרת נכס. בעלות על נכס היא מונח מקיף המתייחס לזכויות המשפטיות פרט צריך הנכס מדובר. בעל הכותרת לפיסת נכס פירושו שיש לך זכויות בעלות על אותו נכס ואתה יכול לבחור לעשות איתו את מה שאתה רוצה. לכן, כותרת אינה פריט מוחשי; זה רק מונח משפטי שמעביר את הזכויות שלך למשהו.
- 2להבין את ההבדל בין כותרת לבין מעשה. בעוד שכותרת אינה פריט מוחשי, מעשה הוא המסמך הכתוב החוקי המעביר את הכותרת מאדם לאדם אחר.
- לדוגמה, נניח שלאדם יש תואר ל- Blueacre, פיסת אדמה בקליפורניה. אם זה המקרה, לאדם יש זכויות משפטיות מסוימות על Blueacre מכיוון שהוא מחזיק בתואר. אם אדם רוצה למכור את Blueacre לבריטני, אדם היה נותן לה מעשה (לא תואר). על ידי מתן מעשה לבריטני, אדם העביר למעשה את התואר מעצמו לבריטני.
- מאמר זה ידון במה צריכה בריטני לעשות לפני שיינתן לה המעשה על מנת להבטיח שאדם יוכל להעביר אליה את התואר.
- 3דע מתי אתה צריך לאמת כותרת. שאלות כותרות תמיד יעלו בשני מצבים נפוצים. אם אתה נמצא באחד מהמצבים האלה, עליך לקרוא מאמר זה כדי לקבוע כיצד לנתח את הכותרת.
- ראשית, יהיה עליך לנתח את הכותרת כאשר אתה רוכש נכס ממישהו אחר (למשל קניית בית).
- שנית, יהיה עליך לנתח את הכותרת כאשר אתה משתמש בנכס משלך כבטוחה (למשל כאשר אתה מקבל משכנתא).
כותרת נכס היא מונח מקיף המתייחס לזכויות המשפטיות שיש לאדם בנכס המדובר.
שיטה 2 מתוך 4: עריכת חיפוש בכותרת מקרקעין
- 1שקול להעסיק איש מקצוע. לפני שתתחיל בחיפוש הכותרות שלך, חשוב לשכור עורך דין מקרקעין או מחפש תואר, בוחן או מורשה. אנשים אלה מתפרנסים מביצוע חיפושי כותרות ומכיוון שרשומות קרקע ציבוריות יכולות לעתים קרובות להיות מבלבלות וקשות להבנה, זה יכול להיות רעיון טוב להזמין.
- לעזרה בשכירת עו"ד נדל"ן, עיין במאמר המדריך הנהדר הזה.
- לקבלת עזרה בשכירת איש מקצוע בעל תואר, שוחח עם עורך דין מקרקעין או עם סוכן הנדל"ן שלך. אם אתה משתמש בבית שלך כבטוחה, שוחח עם קצין ההלוואות שלך.
- 2גש למשרד מקליט המחוז שלך. אם אתה מבצע חיפוש בכותרת בעצמך, התחל בלכתוב ללשכת מקליט המחוז במחוז בו נמצאת האדמה המדוברת. מקליט מחוז אחראי על הקלטת מעשים ומסמכים אחרים המשפיעים על זכויות במקרקעין.
- כשאתה מגיע למשרד מקליט המחוז, שאל את פקיד הקבלה היכן נמצאים רשומות הקרקע הציבוריות שלהם. אלה המסמכים שתצטרך לחפש בהם.
- 3הביא מידע חיוני על הנכס המדובר. כשאתה הולך למשרד מקליט המחוז, הקפד להביא איתך מידע חשוב מסוים על הנכס שאתה מחפש. יהיה עליך להביא את כתובת הנכס, את מזהה המס, את מספר המגרש ואת מספר החבילה.
- אם אין לך מידע זה בהישג יד, ניתן למצוא אותו במשרד שומה המס במחוז בו נמצא הנכס.
- 4חפש רשומות קרקע ציבוריות. לאחר שמצאת את רישומי המקרקעין הציבוריים, תשתמש במידע הרכוש שהבאת כדי למצוא את הרשומות הנוגעות לרכוש שאתה עוסק בו. לאחר שמצאת את הרשומות הרלוונטיות, הם בדרך כלל יהיו מאורגנים באחת משתי דרכים:
- ראשית, הרשומות עשויות להיות מאורגנות במדד מענקי מענקים. כאן, כל מסמך מוקלט באינדקס הן באינדקס מענקים והן באינדקס מענקים, כאשר כל ערך מאורגן באלף בית לפי שם המשפחה של המעניק או שם המשפחה של המענק. המעניק הוא האדם שמעביר את התואר והמענק הוא המקבל את התואר. כדי לחפש במדדים אלה, תצטרך להקים שרשרת כותרת עבור חלקת האדמה. לשם כך תצטרך לבנות את חוליית השרשרת על ידי קישור. תתחיל בחיפוש אחר הזכאי הידוע ביותר (הבעלים הנוכחי של הקרקע) ותעקוב אחר הבעלות, מעשה בשטר, עד שתגיע לנקודה שהקרקע הייתה בבעלות הממשלה. לאחר מכן תעבור למדד הענקים ותתחיל עם הנותן הראשון בשרשרת (אני מקווה שהממשלה). תתקדם בזמן, ותסתכל תחת שמו של כל נותן, במעשה, כדי לראות אם מישהו העביר עניין למישהו שאינו נמצא בשרשרת הכותרת שיצרת במדד המענק. אם שתי הרשתות מתאימות, סביר להניח שרשת הכותרת שלך נקייה (אם כי אין פירוש הדבר שהכותרת ברורה).
- שנית, רשומות רשומות להירשם באינדקס דרכי, שהוא אינדקס יחיד המכיל כל מסמך המשפיע על חלקת האדמה המדוברת. כאן תצטרך לנפות את המסמכים וליצור את שרשרת הכותרת שלך.
- 5ניתוח הממצאים שלך. לאחר שמצאת את רישומי הקרקעות הציבוריים הרלוונטיים, יהיה עליך לנתח אותם כדי לקבוע את איכות הכותרת. כשאתה בודק רשומות ציבוריות אתה מחפש שני דברים.
- ראשית, אתה מחפש לבדוק אם לאדם שמנסה למכור לך את הקרקע יש אכן תואר חוקי לקרקע זו. אם אינך קונה קרקע אלא משתמש בנכס שלך כבטוחה, אתה מבקש לוודא שיש לך זכויות חוקיות במקרקעין. פעולה זו תהיה קלה לאחר שתבצע חיפוש ברשומות הקרקע הציבוריות. כל שעליך לעשות הוא לוודא שתוכל לאתר את הבעלות על הנכס למוכר הנוכחי (או לעצמך), תלוי בסיבה שאתה מחפש. לאחר שיצרת שרשרת של כותרת, פשוט תסתכל דרך אותה שרשרת ותוודא שכל הקישורים תקפים ומובילים לבעלים הנוכחי הנכון. במילים אחרות, אתה מסתכל בשרשרת הכותרות כדי לוודא שבכל פעם שהנכס הועבר, זה נעשה באופן חוקי ונכון.
- שנית, אתה רוצה להסתכל ברשומות הקרקע הציבוריות כדי לראות אם ישנן שעבודים על הקרקע. שעבוד הוא "זכות או אינטרס שקיימים במישהו שאינו בעל עיזבון ושמגביל או פוגע בהעברת העיזבון או מוריד את ערכו. דוגמאות לשעבודים כוללות שיעבודים, הקלות, אמות, משכנתאות או מיסים שלא שולמו.
לאחר שמצאת את רישומי הקרקעות הציבוריים הרלוונטיים, יהיה עליך לנתח אותם כדי לקבוע את איכות הכותרת.
שיטה 3 מתוך 4: קבלת ברית כותרת
- 1הבן ברית כותרות. ברית כותרת היא הבטחה, שניתנה על ידי מוכר פיסת נכס במסמך השטר, כי למוכר יכולת למכור את הקרקע אותה הם מנסים למכור.
- 2בקש מעשה ספציפי כדי להגן על עצמך. לפני שאתה רוכש בית או קרקע, עליך לבקש מהמוכר להעביר סוג מסוים של שטר. סוגים שונים של מעשים מציעים רמות שונות של הבטחת כותרות. בקש את סוג המעשה שיספק לך את ההגנה שאתה מחפש. עם זאת, ככל שתבקש הגנה רבה יותר, ייתכן שתצטרך לשלם עבור הנכס. סוג המעשים השונה כולל:
- שטר האחריות. מעשה זה מציע את ההגנה הגבוהה ביותר לקונה מכיוון שהמוכר מבטיח לכם כי הם מחזיקים בנכס באופן חוקי וכי אין שעבודים על הנכס. שטר אחריות הוא גם ערבות לכותרת, מה שאומר שהמוכר עשוי להיות אחראי אם תגלה לאחר הרכישה שהתואר לקוי. לדוגמא, אם אתה קונה חלקת אדמה וניתנת לך כתב אחריות, המוכר יהיה אחראי וייאלץ לשלם פיצויים אם יתברר שלא הייתה להם הזכות למכור את הקרקע, או אם יתברר שיש שעבוד על הארץ.
- מעשה Quitclaim. מעשה זה אינו מציע שום הגנה עבורך. אם המוכר מעביר אליך נכס בכתב ביטול, המוכר אינו מתחייב לגבי הכותרת ומעביר רק עניין רב בנכס כמו שיש למוכר בפועל. לדוגמא, אם אתה קונה חלקת אדמה וניתנת לך שטר ביטול, המוכר לא יהיה אחראי לכל החסר. אם יתברר שהמוכר לא היה הבעלים של הקרקע בפועל, אתה עלול לאבד את הנכס לבעלים החוקיים. אם יתברר שיש שעבוד על הקרקע, אתה תהיה אחראי על אותו שעבוד במקום על המוכר.
- 3דע אילו ברית מובטחת. אם אתה מקבל שטר אחריות, לא רק שהמוכר מבטיח תואר, אלא גם מבטיח מספר הבטחות טבועות. כאשר העברת הכותרת בשטר אחריות, המוכר מבטיח את הדברים הבאים, בין אם בכתב כתוב כך במפורש ובין אם לאו:
- ברית עונת. כאן, המוכר מבטיח שהוא הבעלים של העיזבון שהוא טוען להעביר אליך.
- ברית זכות העברה. כאן, המוכר מבטיח כי יש להם את הזכות להעביר את הנכס אליך, ואין שום מגבלות על יכולתם למכור.
- ברית נגד שעבודים. זה מבטיח כי אין שעבודים על האדמה.
- ברית להנאה שקטה. כאן, המוכר מבטיח שלא תטריד אותך מתביעות בעלות של צד ג '.
- ברית אחריות. זה מבטיח כי המוכר יגן עליך אם יש טענות כלשהן לצד שלישי.
- אמנה להבטחות נוספות. לבסוף, המוכר מבטיח לבצע את כל מה שנחוץ כדי לשכלל את התואר שלך אם יתברר שהוא לא מושלם.
כאשר אתה מאמת כותרת של נכס, אתה למעשה נוקט בפעולה כלשהי כדי להבטיח את סחירותו של הכותרת הזו (או להגן מפני כותרת שלא ניתן לשווק).
שיטה 4 מתוך 4: רכישת ביטוח כותרת
- 1צרו קשר עם חברת ביטוח כותרת. על מנת להבטיח את עצמך מפני פגמים בכותרת, עליך לשקול תמיד לרכוש ביטוח בעלות. כדי להתחיל בתהליך זה, פנה אל חברת ביטוח בעל שם מכובד באזור מגוריך ודון באפשרויותיהן. ישנן מספר חברות ביטוח בעלות כותרת, וכדאי שתחקור את כולן לפני שתבחר. הנה כמה אפשרויות טובות:
- 2דע איזה ביטוח כותרת מכסה. בעוד שביטוח כותרת מכסה סיכונים שהם עניין של רישום ציבורי, זו השיטה היחידה במאמר זה שמרחיבה את ההגנה על סיכונים שאינם רשומים.
- "מדיניות סטנדרטית מגנה בדרך כלל מפני: סכנות מחוץ לרשומות כגון זיוף, התחזות או חוסר יכולת של צד לכל עסקה הכרוכה בבעלות על הארץ; האפשרות שלמעשה לא הועבר שטר רישום בכוונה להעביר כותרת; ההפסד שעלול לנבוע משעבוד מיסי העיזבון הפדרלי; וההוצאות, כולל שכר טרחת עורכי דין, שנגרמו להגנת התואר.
- 3דע איזה ביטוח כותרת אינו מכסה. בעוד שביטוח כותרת יכול להגן מפני מספר ליקויים בתואר, ביטוח כותרת בדרך כלל אינו מגן עליך, המבוטח, מפני ליקויים בתואר שהיו ידועים לך לפני רכישת הפוליסה אך לא נמסרו לחברת הביטוח. כמו כן, המדיניות הסטנדרטית שלך לא תגן מפני כל שעבוד או פגם שהיה ניתן לוודא באמצעות בדיקה פיזית של הנכס.
- 4שקול כיסוי נוסף. אם אתה מודאג מרמת הכיסוי של פוליסת ביטוח כותרת מסוימת, בדרך כלל תוכל לכסות יותר על ידי רכישת כיסוי מורחב.
- 5ביטוח רכישה. לאחר שבחרת חברה ופוליסה, תרכוש את הפוליסה. באופן כללי, ביטוח כותרת יהיה פשוט תשלום חד פעמי במועד הסגירה של הבית החדש שנרכש. עלות הביטוח היא בדרך כלל 0,5% ממחיר הרכישה של הבית. לדוגמה, בית שנרכש תמורת 149000 אירו יישא בעלות של 750 אירו לביטוח כותרת.
תגובות (1)
- עזר לי לקבל מושג טוב יותר (ברור יותר) של ביטוח כותרת.
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
