איך לקנות בית בבעלות בנק?
האם הבנק יאפשר לך לממן את אחד הבתים בבעלות הבנק שלהם עם ירידה של 10%?
רכישת בית בבעלות בנק יכולה להיות השקעה מסוכנת מכיוון שבעתים אלה בתים אלו לא הוחזקו כראוי על ידי בעלי בתים. לרוב הם "בתים מעוקלים" (מצבים בהם בעל הבית כבר לא היה מסוגל לבצע תשלומי משכנתא ולכן הבנק קיבל את הבעלות על הבית) ויכולים להיות כמעט בכל מצב. אתה יכול למצוא בתים בבעלות בנקים במכירות פומביות, דרך מתווכים ובאתרי נדל"ן, והידיעה כיצד לרכוש כזה יכולה לעזור לך להשיג בית במחיר מעולה.
חלק 1 מתוך 3: מציאת נכס בבעלות בנק
- 1קבע מה אתה מחפש. אם אתם מחפשים בית בבעלות הבנק, ככל הנראה אינכם נתלים במצב הבית - אך בהחלט מחפשים דברים אחרים. ערוך רשימה של דרישות שיש לך לעיקול שלך, כגון מיקום, טווח מחירים, כמה המצב גרוע, סוג הבית וכו '.
- חשוב להגיע לרשימה זו לפני מציאת סוכן נדל"ן, כך שתוכל להעביר להם מיד את הדרישות שלך. זה יעזור להם למצוא נכסים העונים על צרכיך.
- 2שאלו מומחה סוכני נדל"ן. מציאת נכסים בבעלות בנק אינה קלה כמו למצוא בית מסורתי. חלק מהרישומים גובים תשלום עבור גישה, ובעוד ישנם אתרי רישום בחינם, הרישומים טובים בהרבה באתרים בתשלום. מציאת סוכן נדל"ן מומחה שמכיר את משחק העיקול יכול לעזור לכם למצוא בתים שלעולם לא יהיו לכם לבד.
- 3השתתף במכירה פומבית. בתים רבים בבעלות בנקים נמכרים במהלך מכירות פומביות. שני סוגים של מכירות פומביות זמינים: מכירות עיקול פומביות ומכירות פומביות. על מנת להגיע לשלב המכירה הפומבית, הבית עובר תחילה דרך מכירה הפומבית של העיקול מיד לאחר הפירוק. אם הוא לא נמכר שם, הוא מוסר לסוכן. אם סוכן לא יכול למכור אותו, הוא ניתן לחברת מכירות פומביות.
- מכירות פומביות בדרך כלל מתקיימות במהירות ולפני שהספקתם לבדוק את הבית.
- חלקם דורשים גם לשלם במזומן.
סוכן הנדל"ן יציג לבנק גם את הצעתכם. - 4חפש באתרי בנקים וממשליים. תוכל למצוא בתים מעוקלים בשוק על ידי חיפוש פשוט באינטרנט עם המונחים "נכסי REO" או "עיקולים". התוצאות יחשפו רשימות הן באתרי ממשל והן בבנקים.
- 5השתמש באתרי נדל"ן. כמו כן ניתן למצוא בתים מעוקלים על אתרים מסורתיים הנדל"ן, אבל הבתים אלה נמצאים בידי סוכני נדל"ן. אם אתה הולך אחרי אחד מהבתים האלה, תצטרך להתמודד עם הסוכן במקום ישירות עם הבנק.
- אתרים פופולריים עם רישומי נדל"ן כוללים את Zillow ו- Redfin.
חלק 2 מתוך 3: התכוננות להציע הצעה
- 1קבל אישור מראש למשכנתא. אם אתה רציני בקניית בית בבעלות בנק, שקול לקבל אישור מראש להלוואת משכנתא מהבנק. אתה לא יכול באמת לשקול בית אלא אם כן אתה יודע כמה יש לך פנוי להוצאות. תכנן מעט תכנון כדי לוודא שציון האשראי שלך גבוה לפני הגשת הבקשה.
- כשאתה פונה לבקשת הלוואת משכנתא, עליך שיהיו בידך מסמכים כמו הוכחת הכנסה ונכסים, אימות עבודה ותיעוד זהות.
- 2שכרו סוכן נדל"ן. סוכני נדל"ן שיש להם ניסיון במכירת בתים מעוקלים הם הטובים ביותר לשקול שכירתם לציד הבית שלך. סוכן הנדל"ן שלך יכול לנהל משא ומתן עם הבנק כדי לחסוך לך את הטרחה הזו, כמו גם למצוא בתים שאין לך גישה אליהם כצרכן. סוכן הנדל"ן יציג לבנק גם את הצעתכם.
- בשוק העיקול, סוכן הנדל"ן שלך לא צריך להתקשר עם סוכני קונים אחרים על מנת להסתכל על הבית. המשמעות היא שהסוכן שלך יכול להראות לך מספר בתים בו זמנית.
- 3קבל בדק בית. לפני שתציע הצעה על בית, בדוק את הנכס ויבדוק אותו כדי שתדע שאתה מקבל את התמורה הטובה ביותר למחיר שלך, וכדי שתדע אילו סיכונים אתה לוקח על ידי רכישת הבית הזה. היתרון בציד בתים בין עיקולים הוא בכך שלא תצטרכו להציע הצעה לבית לפני ביצוע בדיקה.
- בדיקות בית יכולות גם לעזור לכם לקבוע את עלות התיקונים המשוערת ומצב הבית.
כשאתה קונה בית, בדיוק כמו כשאתה קונה מכונית, למעשה מחזיקים אותך בתואר. - 4הכינו שיעורי בית. התבונן סביב בשכונת העיקול שעליך לשים לב אליו כדי לקבוע באיזה טווח מחירים היה הבית אם הוא לא היה מעוקל. וודא כי ההצעה שלך ניתנת להשוואה לערכים אחרים אלה. חפש את המכירות האחרונות בשכונה באתרי נדל"ן (או בקש מהסוכן שלך) לקבוע מחירים אלה.
- 5הגן על עצמך כשאתה מציע את ההצעה. בקש מהסוכן שלך עצות כיצד להגן על ההצעה שלך. יתכן שהם יוכלו להמליץ על חוזה שיש בו מקרי מקרה במקרה שתרצה לחזור בו בשלב כלשהו בתהליך ההצעה.
- 6הגש הצעה. לבסוף, לאחר שהתכוננתם אליו, הגישו את ההצעה בפועל. המחיר שהבית רשום עליו נקבע ככל הנראה לפי שווי שוק, כך שלא תקבל הרבה מקום להתנועע עם המחיר המבוקש. עבוד עם הסוכן שלך כדי לקבוע את המחיר הטוב ביותר על סמך מחירי הבתים שנמכרו לאחרונה באזור, כמו גם אפשרות הכספים שלך.
- ספר לסוכן שלך איזה מחיר אתה רוצה והם יגישו את ההצעה לבנק.
טיפ מומחהאתה יכול לנסות לנהל משא ומתן, אבל להיות מודע לסיכונים. מתווך הנדל"ן קרל טובי מסביר: "ברוב הנסיבות הבנק יקבל הצעות מרובות, ולכן תמיד מומלץ להעלות את ההצעה הטובה ביותר במקום הראשון. אם אתה מוכן להסתכן באובדן הנכס ולא חושב שיש הצעות מרובות, ואז המשך המשא ומתן.
- 7צפו להצעה נגדית. למרות שביצעת את המחקר שלך והגעת למה שאתה סבור שהוא מחיר הוגן, סביר להניח שתקבל הצעה נגדית מכיוון שהבנק יחפש את המחיר הטוב ביותר שהוא יכול לקבל. אל תתפלאו מהצעה נגדית שאינה מספקת. הגש הצעה נוספת בתמורה אם אתה לא אוהב את זה.
- הבנק אולי לא ירצה לנהל משא ומתן על מחיר מכיוון שהוא בדרך כלל נקבע לפי שווי שוק, אך ייתכן שתבקש ריבית נמוכה יותר או עלויות סגירה נמוכות יותר.
- הבנקים בדרך כלל מונים כל הצעה במחיר מחירון, אך עדיין תוכל לקבל הצעה שמתקבלת לפי שווי שוק על ידי משא ומתן.
חלק 3 מתוך 3: סגירת העסקה
- 1קבל חיפוש בכותרת. למרות שבבית בבעלות בנק יש בדרך כלל כותרת ברורה, לעולם אל תניח שזה המקרה. חפש רשומות ציבוריות או בקש מהסוכן שלך לעזור לך למצוא שיעבודים או מיסים חייבים על הנכס שאתה מעוניין בו.
- שכור חברת כותרות שתפעיל את חיפוש הכותרת, וודא שמדובר בחיפוש מלא ומבוטח, כדי להיות בטוח שלא יהיה סנאפ פיננסי כשתסגור את העסקה.
- ודא שהבנק משלם עבור השירותים הסופיים וכל קנסות אכיפת קוד שאינם רשומים כשעבודים.
מציאת סוכן נדל"ן מומחה שמכיר את משחק העיקול יכול לעזור לכם למצוא בתים שלעולם לא יהיו לכם לבד. - 2היו מוכנים לחכות. היו מוכנים להמתין שבועות ואף חודשים עד שאבק המשא ומתן ישקע. בנקים בדרך כלל מבצעים קניות במחיר הטוב ביותר שהם יכולים לקבל על נכס מעוקל, כך שהם עשויים להחזיק קונה אחר אם ההצעה שלך נמוכה מדי.
- 3הכן את המימון שלך. ברגע שבנק מסכים על המחיר שלך וימכור לך את הבית, השג את סוכן הנדל"ן והמלווה שלך כדי להשיג את הכסף שאתה צריך לשלם עבור הבית. בערעורך על מזומן, עליך לכלול הערכות לגבי שיפוצים, נאמנות, עלויות סגירה, בלו וכל עלויות אחרות שאתה צופה.
- עלויות הסגירה משתנות עם כל רכישת בית, אך יכולות לכלול עמלת דוח אשראי, עמלה עבור טיפול בהלוואה, שכר טרחת עורכי דין, חיובי פיקוח, ביטוח כותרת, ועוד רבים אחרים.
- אם אתה מקבל מימון, המלווה יכין אומדן של עלויות הסגירה. אם אתה משלם במזומן, סוכן הנדל"ן יכול להכין את האומדן.
- 4קבל את המפתחות עם סיום העסקה. לאחר קבלת ההצעה שלך, ניתן לסגור את העסקה באופן רשמי. בדרך כלל סוכן הנדל"ן שלך יקבל את המפתחות וימסור לך אותם כאשר אתה חותם על הניירות הסופיים לבית.
- כשאתה קונה בית, בדיוק כמו כשאתה קונה מכונית, למעשה מחזיקים אותך בתואר. זה חלק מהתהליך ברגע שההצעה שלך תתקבל. זה גם הזמן שאתה מסכים לשלם עלויות סגירה.
- היה מדויק ככל האפשר בעת הערכת שווי נכסי העיקול. המלווים אינם מספקים קצבאות לתיקונים. זה דבר שעליך לקחת בחשבון כשאתה גולש ברשימות עיקול.
- היזהר בהשתתפות במכירות פומביות. לבתים שלא ניתן לבדוק תחילה יש סיכוי להזדקק לתיקון נרחב.
שאלות ותשובות
- האם הבנק יאפשר לך לממן את אחד הבתים בבעלות הבנק שלהם עם ירידה של 10%?רוב הבנקים יאפשרו מקדמה של 10%. על המלווה שתבחר להחזיק את המשכנתא או שטר האמון אם הם דורשים יותר או לא.
- האם בתים בבעלות בנק משלמים עלויות סגירה?לפעמים הם כן. אם אתה זקוק לשכר עלויות הסגירה, בקש אותן. אם הם יגידו לא, תצטרך להמשיך הלאה.
- האם אתה צריך שיהיה לך מזומן כדי לקנות בית מעוקל?בדרך כלל, תוכל לממן נכס מעוקל, אך בדוק עם המלווה שלך כדי לוודא שהוא ילוות לך את הכסף עבור הנכס. לא כל הבתים ניתנים למימון בעזרת סוג ההלוואה שאולי מנסים לרכוש אותה. אל תנסה להסתיר את נושאי הבית מהמלווה. גלה את זה לפני שאתה בכלל מציע את ההצעה כדי שלא יהיו הפתעות אחר כך. החתום יכול לשים קץ לרכישה אם לא מתבצעים תיקונים מסוימים ולעיתים קרובות המוכר לא יבצע אותם.
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
