איך לקנות בית במכירה פומבית?

כדי לקנות בית במכירה פומבית, התחל לבדוק אם המכרז מאפשר למציעים ממומנים או שמדובר במזומן בלבד.

בין אם אתם משקיעים בנכס או קונים לעצמכם בית, רכישת בית במכירה פומבית עשויה לעזור לכם להשיג עסקה טובה. בתים שנמכרים במכירה פומבית הם בדרך כלל עיקולים, אך גם בעלי שעבוד מס ומכירת אחוזות מכרים פומבית. אתה יכול למצוא בתים למכירה פומבית בעיתון המקומי שלך, באינטרנט או דרך סוכן נדל"ן. לאחר מכן, יהיה עליכם למצוא בית שמעניין אתכם ולהשתתף במכירה פומבית. אם אתה המציע הזוכה במכירה פומבית, יהיה עליך להשלים את המכירה בחלון קצר.

שיטה 1 מתוך 5: מציאת בתים למכירה פומבית

1
בדוק בעיתון המקומי שלך הודעות אודות עיקולים מקומיים. הבנקים נדרשים לפרסם מידע על עיקולים בעיתון המקומי. זה יכלול פרטים אודות הנכס, מתי ואיפה המכרז הנכס, וכמה כסף יצטרך המציע הזוכה לשלם ביום המכירה הפומבית.
- עם זאת, רישומים אלה לא יגידו לכם את השטח המרובע או פרטי פנים אחרים של הבית. תוכלו לחפש בכתובת הבית כדי לברר מידע נוסף, אך זה לא תמיד זמין.
2
חפש באתרים שמרכיבים רישומים במכירה פומבית עבור עיקולים או שיעבודים. גלילה באתר מכירות פומביות יכולה להיות הדרך הנוחה ביותר ללמוד על מכירות פומביות קרובות. בנוסף לאתרים מקומיים, תוכל לבדוק אתרים לאומיים הכוללים מידע על מכירות פומביות מכל רחבי הארץ, כולל היכן אתה גר. להלן האתרים הפופולריים ביותר למכירות פומביות ביתיות:
- פאני מיי מארחת אתר זה: https://homepath.com/
- משרד השיכון והפיתוח העירוני בארה"ב מפעיל אתר זה: https://hudhomestore.com/Home/Index.aspx
- ה- FDIC מתחזק אתר זה: https://fdic.gov/buying/own/
3
צרו קשר עם סוכן נדל"ן המטפל בנכסים בבעלות נדל"ן (REO). בתים שיוצאו למכירה פומבית נקראים נכסי REO, וחלק מסוכני הנדל"ן מתמחים בסיוע לרוכשים לרכוש נכסים אלה. הם יכולים לספק לך רשימה של נכסים זמינים באזורך, וייתכן שהם יוכלו לקחת אותך לטיול דרך הנכס. הם גם ילוו אתכם בתהליך המכירה הפומבית ובניירת הניירת הכרוכה בקניית בית במכירה פומבית.
- סוכן הנדל"ן שלך יוסיף את שכר טרחתם בעלות רכישת הנכס שלך אם אתה קונה בית.
- סוכן הנדל"ן יכול גם לעזור לך למצוא מכרזי נדל"ן קרובים.
4
צפה ברישום מכירה פומבית שמעניין אותך. בדוק את הרישומים לעיתים קרובות, מכיוון שנכסים חדשים יעלו למכירה פומבית. קרא כל רישום כדי למצוא נכס שעשוי לעבוד עבורך. לאחר מכן, תרצה לחקור נכס זה לפני שתזין הצעה.
- קח את הזמן שלך כשאתה מחפש נכס.
- בתים שנמכרים במכירה פומבית יהיו כפי שהם, כך שתהיה אחראי לתיקון כל נזק לרכוש.

בקרו בבית הפתוח אם מציעים בית המכירות פומביות.

שיטה 2 מתוך 5: בדיקת הבית

1
ניתוח רשימת הנכסים כדי לקבוע את מצב הנכס. חלק מהבתים המועמדים למכירה פומבית הם במצב טוב, אך אחרים אינם מדורגים. רישום הנכסים עשוי להציע פרטים על צורתו הנוכחית של הנכס. זה עשוי לומר לך אם הנכס מטופל היטב או שהוא מבנה לאחרונה. באופן דומה, היא עשויה להתריע בפני בעיות בכך שהיא קובעת כי הנכס זקוק לתחזוקה, סבל מהצפה או שהוא ריק.
- אם אתה עובד עם סוכן נדל"ן או עורך דין, בקש מהם שיעזרו לך לבדוק את הרישום כדי לחפש ניסוחים שעשויים להצביע על בעיה בבית.
2
חפש את הבית ברשימות אינטרנט, כגון הודעה קודמת של MLS. חפש בכתובת באופן מקוון כדי לחפש הודעות נוכחות או ישנות של שירות רישום מרובה (MLS), שעשויות להכיל תמונות ופרטי הבית. מקובל שבתים יישארו באתרי נדל"ן גם לאחר מכירתם. בנוסף, חפש רשומות מקרקעין ציבוריות באינטרנט למידע על מחיר המכירה האחרון, הערך המוערך וחובות המס.
- אם אינך יכול לחפש רשומות קרקע ציבוריות באופן מקוון, תוכל לשוחח עם משרד פקיד המחוז שלך כדי לגלות מי יכול לעזור לך באזור שלך. בחלק מהמקומות יש חוקים המגבילים גישה למידע זה.
3
חפשו את הנכס כמיטב יכולותיכם. מכיוון שהמלווה אינו הבעלים של הבית, סביר להניח שלא תזכה לראות בתוכו אלא אם כן אתה עובד עם סוכן נדל"ן שיש לו גישה. כדי לבדוק את הבית, סעו על ידו וצילמו את החלק החיצוני.
- אל תיכנסו אל הנכס אלא אם כן הבעלים הנוכחי מזמין אתכם להיכנס, מה שלא סביר שיקרה. אם תנסה להיכנס לנכס ללא אישור, ככל הנראה תיעצר.
4
בקרו בבית הפתוח אם מציעים בית המכירות פומביות. יש בתי מכירות פומביות שיתארחו בבית פתוח כדי לאפשר לקונים פוטנציאליים לראות את הנכס. עם זאת, זה לא קורה לעתים קרובות מאוד. אם יש בית פתוח, השתתף בו כדי שתוכל ללכת ברכוש ולשאול שאלות.
- בית פתוח צפוי לקרות יותר אם הבית שממכרז הוא חלק מאחוזה גדולה יותר.
- ברוב המקרים לא תזכה להיכנס לנכס שעומד למכירה פומבית.
5
חפש כותרת מלאה על הנכס שברצונך לרכוש. בחיפוש הכותרת ימצאו חובות שטרם נותרו קשורים לבית, כגון מיסים שלא שולמו או שיעבודים. בנוסף, יתכן שבבית יש משכנתא שנייה נגדו. הבעלים החדש יהיה אחראי על סליקת חובות אלה, לכן חשוב לבחון אותם בעת קביעת הצעת המחיר הגבוהה ביותר שלך.
- חלק מהמוכרים המוכרים במכירות פומביות יספקו מידע זה לפני המכרז. עם זאת, עורך דין נדל"ן יכול לבצע חיפוש כותרת עבורך כדי לוודא שכל המידע מדויק. זה יכול לחסוך לך כסף בטווח הארוך, שכן זה עוזר לך להימנע מרכישת נכס עם חוב צמוד אליו.

עליך לספק את הפיקדון המתקדם לבית המכירות לפני שתוכל להשתתף במכרז.

שיטה 3 מתוך 5: קבלת מימון

1
בדוק אם המכרז יאפשר למציעים ממומנים או במזומן בלבד. בהתאם לכללי המכירה הפומבית, יתכן שתצטרך לשלם עבור הבית במזומן ביום הרכישה או זמן קצר לאחר מכן. עם זאת, זה לא תמיד המקרה. יתכן שתוכל לממן את הרכישה שלך באמצעות משכנתא שאושרה מראש. רישום המכירה הפומבית יסביר את הכללים לבית אותו אתם מעוניינים לקנות.
- אם אין לך מספיק מזומנים לרכישת בית שאינו מאפשר מימון, ייתכן שתוכל לקבל הלוואה אישית שתסייע לכיסוי ההפרש. עם זאת, תצטרך לקבל את ההלוואה לפני שתציע הצעה על הבית.
טיפ מומחה

לכל בית מכירות פומביות יש הוראות פומביות משלו. מכירות פומביות מסוימות מאפשרות לכם להציע טלפונים או באופן אישי ביום הגדול, בעוד שאחרות דורשות מכם להציע באופן אישי. לעתים קרובות, הבית יפרט כי יש צורך באחוז מסוים למטה במזומן או בשובר הקופה ביום המכירה הפומבית. שאר הכסף יכול להיות במזומן או בהלוואה, אך יש לשלם אותו די מהר.
2
בדוק את שיעורי המלווים במשכנתא באזור מגוריך. אתה יכול לבדוק תעריפים באינטרנט או לבקר בבנקים המקומיים שלך באיגודי אשראי כדי לדון בשיעורים באופן אישי. ייתכן שתקבל שיעור טוב יותר אם תעבור בבנק או באיגוד אשראי שיש לך חשבון. בחר את התעריף הנמוך ביותר או מציע את התנאים הטובים ביותר.
- עיין בתנאים ובהגבלות כדי לוודא שהם נוחים לך. במקרים מסוימים, תעריפים נמוכים עשויים לכלול תנאים מחמירים יותר או שמגיעים עם דמי מקור גבוהים יותר.
- דמי המקור נגבים בעת הנפקת ההלוואה. ספר את הסכום הזה בעלות ההלוואה שלך.
3
קבל זכאות מראש למשכנתא אם אינך יכול לשלם במזומן. אם המכירה הפומבית שלך מאפשרת למציעים ממומנים לרכוש נכס, הגש בקשה למשכנתא שלך לפני ההשתתפות במכירה הפומבית. זה מאפשר לך להוכיח שאתה יכול להשלים את הרכישה אם אתה המציע הזוכה. הביא איתך את מכתב ההכשרה שלך למכירה הפומבית כדי להוכיח כי יש לך את הכספים.
- יש בתי מכירות פומביות שהעדיפו מלווים שהם מעודדים קונים לעבוד איתם. אתה יכול לבדוק את הרישום למידע זה או להתקשר לבית המכירות הפומביות ברשימה לקבלת מידע נוסף.
4
הגדר תקציב להצעתך המקסימלית בהתבסס על השוק. חשוב להיכנס למכרז בידיעה כמה אתה יכול לשלם, במיוחד אם צפוי תשלום ביום הרכישה. בקש ממתווך הנדל"ן שלך רשימות מכירות אחרונות עבור נכסים דומים באזור. כאפשרות אחרת, בצע חיפוש באינטרנט כדי למצוא כמה בתים דומים מוכרים באזור שלך. ואז, קבע כמה כסף אתה באמת יכול לשלם.
- קבעו את המקסימום שתוכלו להרשות לעצמכם על ידי צירוף המזומנים שיש לכם בתוספת סכום המשכנתא שאושרה מראש. התקציב שלך לא יכול להיות גבוה מסכום זה.
5
הפחת עלויות תיקון פוטנציאליות מהתקציב שלך, במידת הצורך. אם הנכס עשוי להזדקק לתיקונים, כלול עלויות תיקון אפשריות בתקציב שלך. שוחח עם קבלן או חפש באינטרנט כדי למצוא אומדני תיקון עבור סוג העבודה שאתה מצפה לבצע בנכס. הפחת עלויות פוטנציאליות אלה מהצעת המחיר המקסימלית שלך, כך שלא תשלם בטעות יותר ממה שאתה יכול להרשות לעצמך.
- לדוגמה, ייתכן שתראה מתמונות של הנכס כי יש להחליף את כל הארונות. אתה יכול לחפש את העלות המשוערת של החלפת ארונות מטבח ולהחסיר את זה מהתקציב שלך.

אם המכירה הפומבית שלך מאפשרת למציעים ממומנים לרכוש נכס, הגש בקשה למשכנתא שלך לפני ההשתתפות במכירה הפומבית.

שיטה 4 מתוך 5: השתתפות במכרז

1
הבא את ההפקדה המתקדמת שלך בצ'ק של קופאית, בהזמנת כסף או במזומן. ההפקדה המתקדמת מסופקת תמיד ברישום המכירה הפומבית. לרוב מדובר על 5-10% ממחיר הרכישה הצפוי של הבית. עליך לספק את הפיקדון המתקדם לבית המכירות לפני שתוכל להשתתף במכרז.
- כדוגמה, בית שעשוי להימכר תמורת 149000 € יהיה פיקדון מתקדם של 7460 € ל 14900 €
2
הגע למכרז שעה מוקדם כדי שלא תחמיץ את המכירה. רוב המכירות הפומביות נערכות בבית המשפט המקומי, אך חברת המכירות הפומבית עשויה להחליט לארח את המכרז במקום אחר, כמו למשל בחדר ישיבות במלונות. מיקום זה ייכלל ברשימה. מרבית מכרזי הנדל"ן נמשכים מספר דקות בלבד, ולכן חשוב להגיע מוקדם.
- זה נורמלי שמכרזי נדל"ן יבוטלו, מכיוון שהבעלים עשוי לשלם את חובם.
3
הירשם וקבל את משוט ההצעה שלך. היכנסו למכרז והשלמו את כל הניירת הנדרשת. לאחר שמילאתם את הניירת, תקבלו משוט שתוכלו להעלות בכדי להגיש את הצעתכם.
- חלק מהבתים עשויים להיות במכירה פומבית מקוונת. אם זה המקרה, בדוק את רשימת הבית שברצונך לרכוש כדי לגלות מתי ההצעה נפתחת ונסגרת. הקפד להזין את הצעת המחיר שלך במהלך חלון זה.
- מכירות עיקול מתארחות בדרך כלל על ידי נאמני הבנק, בעוד שמכרזי שעבוד מס מתארחים בדרך כלל על ידי שריף. אם אתה מתמודד על מכירה פומבית של אחוזות, סביר להניח שהמכרז יהיה מי שמטפל במכירות האחוזה.
4
הרם את ההנעה שלך כדי להציע הצעה לרכוש שאתה רוצה לרכוש. המכרז יקרא הצעה. אם זה מחיר שאתה מוכן לשלם, החזק את ההנעה שלך כדי להראות שאתה מציע. המכרז ימשיך לקרוא את הצעות המחיר ההולכות וגדלות עד שלא יונפו עוד משוטים. האדם שהציע את ההצעה הגבוהה ביותר יזכה במכרז.
- ההצעה ההתחלתית עשויה להיות הסכום החייב על הנכס, אך יכול להיות שהוא פחות, תלוי במצב. הצעת המחיר ההתחלתית עשויה להיות פחותה מהחייבת על הנכס אם המלווה מעוניין לעודד הצעות מחיר או שהבית שווה פחות מהחייב.
- זכור כי במכירות פומביות מסוימות יש הצעה עתודה, כך שהנכס לא יכול להגיע למציע הזוכה אם לא תגיע אל העתודה. אלה נקראים מכירות פומביות לאישור המלווים. במכירה פומבית מוחלטת, המציע הזוכה תמיד מקבל את הנכס.

שיטה 5 מתוך 5: השלמת הרכישה

1
שלם את דמי המכירה הפומבית שלך ואת הכסף הרציני לפני שעזבת את המכירה הפומבית. המציע הזוכה ישלם כל דמי הצעה או מכירה פומבית הקשורים לבית. בנוסף, אתה צפוי לשלם מקדמה. עליכם לשלם זאת לפני שאתם עוזבים את המכירה הפומבית, אחרת ככל הנראה תאבדו את הנכס ואת הכסף שהנחתם עד כה.
- ברוב המקרים תשלמו באמצעות צ'ק קופה, הזמנת כסף או מזומן. בדוק את רישום המכירה הפומבית כדי לגלות כיצד בית המכירות שלך לוקח תשלומים.
2
הגש אישור קבלת מכירה למשרד מקליט המחוז. באזורים מסוימים, מסמך זה נקרא ביצוע קבלת מכירה. בתעודת קבלת המכירה עולה כי אתה רוכש את הנכס מהמלווה או מהבעלים. זה מתחיל בהעברת הנכס לשמך.
- אם אתה משלם יותר מ 7460 € במזומן עבור הנכס, תצטרך גם להגיש טופס מס הכנסה הפנימי (IRS) 8300. מסמך זה מסביר כמה שילמת למלווה או לבעלים וסוג הכספים שסיפקת. אם קנית עיקול, המלווה רשאי להשלים מסמך זה בשמך.
3
קנה ביטוח כותרת בכדי להגן עליך מפני חובות קיימים. גם אם ערכת חיפוש בכותרת, עדיין ניתן לרשת חובות מהבעלים הקודם. הדרך הטובה ביותר להגן על עצמך מפני חובות אלה היא לקנות ביטוח כותרת על התואר שלך לפני שאתה משתלט על הבית. בדרך זו, ביטוח הכותרת יכסה את כל החובות שטרם תלמדו עליהם בעתיד.
- אינך צריך לקנות ביטוח בעלות, אך הוא מגן עליך מפני שיעבודים, משכנתאות וארנונה בלתי צפויים שכבר הוטלו על הנכס החדש שלך.
- סוכן הנדל"ן שלך יכול לעזור לך למצוא חברת ביטוח כותרת, או לחפש אחת באזור שלך על ידי כניסה לאינטרנט.
4
צפו כי המכירה תאושר על ידי בית המשפט ב -30 הימים הבאים. בתי המשפט המקומיים יבדקו את המכירה הפומבית ויאשררו את המכירה. במקרים מסוימים זה עשוי לארוך רק כמה ימים, אך ייתכן שתצטרך לחכות חודש שלם. לא תשתלט על הנכס אלא לאחר תקופה זו.
- בתי המשפט יבדקו את הניירת כדי לוודא שלמלווה או לגורם אחר יש את הזכות למכור את הבית.
- זה נותן לך זמן לסיים את הניירת שלך ולהבטיח את שאר המימון שלך.
5
סיים את הלוואת הבית שלך, אם יש לך. עכשיו שאתה יודע את מחיר הרכישה של הבית החדש שלך, אתה יכול להשלים את ההלוואה שלך. בקר במלווה שלך באופן אישי או היכנס לאתר האינטרנט שלהם כדי למלא את הטפסים הדרושים. לאחר מכן, חתמו על הניירת הנדרשת.
- אם המלווה שלך זקוק לבדיקה, תוכל להשלים אותה במהלך תקופה זו.
- מלא את הניירת שלך בהקדם האפשרי, כך שתוכל לשלם עבור הבית במהירות.
6
שלם את היתרה וקבל את שטר הנאמן שלך ביום ההתיישבות שלך. בית המכירות או בתי המשפט המקומיים יקבעו לכם יום פשרה. זה היום שבו תסיים את העסקה ותקבל בעלות על הבית שלך. אתה צפוי לשלם את כל העמלות המצטיינות, ואז בית המכירות יספק לך את שטר הנאמן שלך שמראה שאתה הבעלים של הנכס.
- לאחר יום ההתיישבות שלך, אתה הבעלים הרשמי של הבית ואתה יכול לקחת בעלות על הנכס.

טיפ מומחה לכל בית מכירות פומביות יש הוראות מכירה פומבית משלו.

טיפים

עבודה מול סוכן נדל"ן ועו"ד מקרקעין תעזור לכם להשלים את רכישת הבית בפחות סיכון. למרות שהעלות מעט גבוהה יותר, אנשי מקצוע אלה יכולים לעזור לכם להימנע מרכישת בית הנושא חוב כבד או במצב גרוע.
מרבית המכרזים מאפשרים לכם לרכוש בית עם משכנתא ולא במזומן. עם זאת, עליכם להיות מאושרים מראש לקבלת המשכנתא ועליכם להיות בעלי הכספים לתשלום הסכום המופיע במכירה הפומבית.

קרא גם: איך לקנות בית נטוש?

אזהרות

במקרים מסוימים, חוקים ופקודות מקומיות מאפשרים לבעלים לתבוע את ביתם במכירה פומבית אם הם משלמים מסים או שעבודים חזרה בתוך פרק זמן מסוים, שלרוב הוא 120 יום. מכיוון שמלווים אינם נדרשים להמתין לתקופה זו לפני שמכרים במכירה פומבית את הבית, יתכן ובעל הבית שנרכש במכירה פומבית יכול להיות מוחזר על ידי הבעלים, בהתאם לחוקים באזורכם.
אם הבעלים לשעבר או הדייר שלהם עדיין נמצאים בנכס לאחר שקנית אותו, יהיה עליך להתחיל בהליכי פינוי כדי לגרום להם לעזוב.

איך לקנות בית במכירה פומבית?

צעדים