איך מכינים חוזי מקרקעין?
חוזה הנדל"ן שלך צריך לזהות אילו עלויות סגירה ישלם המוכר ואילו עלות ישלם הקונה.
לקנות או למכור בית, על הקונה והמוכר לחתום כל אחד על הסכם לרכישת בית. מסמך זה יזהה את תנאי המכירה העיקריים, כגון מחיר הרכישה ומי משלם את עלויות הסגירה. זה גם יסביר את כל המקרים שיש לעמוד בהם לפני שהחוזה הופך להיות מחייב את שני הצדדים. כדי להכין חוזה זה, עליך למצוא חוזים לדוגמה שנוצרו על ידי המדינה שלך ואז לשנות אותם בהתאם.
חלק 1 מתוך 4: התחלת ניסוח החוזה
- 1מצא טפסים. יש מדינות שיצרו הסכמי רכישת נדל"ן מודפסים בהם תוכלו להשתמש. עליך לחפש באינטרנט ולראות אם טופס זמין. הקלד "מדינתך" ו"הסכם רכישת נדל"ן "למנוע החיפוש המועדף עליך.
- ביוטה, למשל, על סוכני נדל"ן להשתמש בטופס המודפס שמסרה המדינה. עם זאת, אם אינך סוכן נדל"ן, תוכל לשנות את הטופס.
- ייתכן שקבוצות אחרות, כמו עמותות מתווכים, יצרו גם טופס שתוכלו להשתמש בו. חפש גם כאלה.
- 2פרמט את המסמך שלך. אתה רוצה הסכם רכישת נדל"ן שקל לקריאה. בהתאם לכך, עליך להגדיר את הסכם הרכישה על ידי פתיחת מסמך עיבוד תמליל ריק והגדרת הגופן למשהו קריא.
- זכור להשתמש גם בגופן מודגש בכל המסמך. לדוגמה, אתה יכול לשים כותרות קטעים מודגשות. פעולה זו מקלה על הקורא לסרוק ולמצוא את המידע שהוא מחפש.
- ניתן גם להגדיר את החוזה כתבנית על ידי הכנסת שורות ריקות במקום המידע שישתנה מחוזה לחוזה. באופן זה תוכלו להשתמש בחוזה יותר מפעם אחת.
- 3כותרת המסמך. בחלק העליון של המסמך, עליך להוסיף את הכותרת " חוזה רכישת נדל"ן מודגש. אתה יכול למרכז את הכותרת בין השוליים השמאלית והימנית.
- 4זהה את הצדדים ואת הרכוש. עליכם לזהות את הצדדים גם בתחילת החוזה. עליכם להוסיף את כתובת הנכס. יתכן שתצטרך לכלול את התיאור המשפטי של הנכס או לצרף עותק של התיאור המשפטי.
- בשפה לדוגמא ניתן היה לקרוא: "מייקל ג'ונס ('הקונה') מציע ומסכים לקנות מקלי סמית '(' מוכר '), בתנאים והתנאים המפורטים בחוזה זה (' חוזה '), את הנכס המתואר באופן חוקי כ [הוסף תיאור] ('נכס'). "
על חוזה המקרקעין לציין בבירור את מועד הקונה לקבל את ההצעה.
חלק 2 מתוך 4: קביעת תנאי החוזה
- 1זהה את סכום הכסף הרציני. הכסף הרווח ביותר הוא סכום הכסף שהקונה נותן למוכר כדי להראות שהם רציניים במבצע. עליכם לזהות את הסכום ולציין היכן יוחזק הכסף הרציני בזמן שאתם ממתינים למכירה הסופית שתעבור.
- בשפה לדוגמה ניתן היה לקרוא: "הכסף המרוויח ביותר בסך 37300 אירו במזומן יופקד בחשבון הנאמנות של המתווך המוכר ביום הבנקאות החוקי הראשון לאחר קבלת הצעה זו."
- 2ציין את מחיר הרכישה. אתה רוצה לציין במפורש את מחיר הרכישה ואז לציין שהכסף הרציני יוחל על מחיר הרכישה. לדוגמה, תוכל לכתוב:
- "מחיר הרכישה הכולל הוא 224000 € לאחר זיכוי כסף רציני, יתרת היתרה תשולם על ידי הקונה בסגירה."
- 3הסבירו אילו מתקנים כלולים במכירה. בנוסף למכירת הנכס, ייתכן שתמכור פריטים בבית או בנכס. עליכם לזהות אותם בנפרד. לדוגמה, אתה יכול לכלול את הדברים הבאים במכירה:
- מכונת כביסה
- מיבש
- מקרר
- מיקרוגל
- אינסטלציה
- גופי חימום ומיזוג אוויר
- טווח תנורים ומבשלים למעלה
- מדיח כלים
- מאווררי תקרה, גופי תאורה ונורות
- מוטות וילון, וילונות, ותריסים
- דלתות וחלונות סערה
- סיוף
- 4בחר את תאריך הסגירה. עליכם לרשום את תאריך הסגירה, שהוא גם היום בו הרוכש מקבל את הנכס. אתה יכול לכלול גם סעיף לפיו על המוכר להסיר את כל הרכוש האישי לפני הסגירה.
- בשפה לדוגמה ניתן היה לקרוא: "תאריך הסגירה יהיה ב -20 במאי 2016 או לפני כן. ההחזקה תינתן לקונה באותו זמן. המוכר מסכים לשמור על הנכס במצב דומה ומסכים שלקונה תהיה הזכות לבדוק לפני סגירה. המוכר יסיר את כל הרכוש האישי שלא כלול במחיר הרכישה לפני הסגירה. "
- 5הסבירו מי משלם את עלויות הסגירה. סגירת עסקת נדל"ן כרוכה בעמלות ובמיסים רבים אותם יש לשלם. אלה "עלויות הסגירה". חוזה הנדל"ן שלך צריך לזהות אילו עלויות סגירה ישלם המוכר ואילו עלות ישלם הקונה. לדוגמה, תוכל לחלק אותם כך:
- המוכר ישלם את ההלוואה והשיעבודים הקיימים הקשורים למכירת הנכס. המוכר משלם בדרך כלל את פוליסת ביטוח הכותרת, כמו גם את דמי הסדר המוכר ועמלות הנדל"ן.
- הקונה רשאי לשלם מיסי העברה, דמי רישום בגין המעשה, כל דמי העברה, עמלות הסדר וכל הוצאות ההלוואות של הקונה.
- 6הקצה את הארנונה. על הקונה והמוכר להסכים גם כיצד לחלק את הארנונה. ניתן לחלק אותם באופן יחסי לפי סכום מוסכם או על פי אחוזים על בסיס משך הזמן של כל צד. לחלופין, צד אחד יכול להסכים לשלם את כל המסים.
אתה יכול להסכים בחוזה המקרקעין כיצד לפתור סכסוכים אלה לפני הסגירה או אחריה.
חלק 3 מתוך 4: הסבר על מצבים ואחריות
- 1הבן מקרי מקרה. מגירה היא תנאי שיש לעמוד בו לפני שהחוזה יכול להיות מחייב מבחינה משפטית. אם לא מתקיים מקרה, הקונה לא צריך להמשיך ברכישה. קיימים מצבים רבים שמקורים ירצו בחוזה, כגון הדברים הבאים:
- הערכה
- בדק בית
- מימון, כגון זמינות משכנתא או מכירה מוצלחת של בית הקונה
- 2הוסף מצבי שמאות. זה יגן על הקונה במקרה שהבית מוערך בשווי נמוך מהצפוי. עליכם לציין גם האם הצדדים יבצעו משא ומתן מחדש על המחיר אם השווי היה נמוך.
- אתה יכול לכתוב, "הצעה זו מותנית בשמאת הנכס במחיר הרכישה לפחות. אם השווי נמוך ממחיר הרכישה, הצדדים רשאים לשאת ולתת מחדש על מחיר הרכישה."
- 3הכנס מגירה לגבי בדיקות. בדיקה מציעה הגנה הן למוכרים והן לקונים. הקונה יכול לחזור מהמכירה אם הבדיקה תגלה נזק שלא דווח עליו. כמו כן, המוכר יכול להימנע מתביעה על ידי גילוי נזק, שרק פקח יוכל למצוא. אתה בהחלט צריך לכלול מגירה לגבי בדק בית. עליכם לציין אילו אפשרויות יש לצדדים אם מתגלים בעיות:
- הקונה יכול פשוט לקבל את התנאי הקיים ולהמשיך ברכישה.
- המוכר יכול לתקן את התנאי ולבקש לאשר שהפקח תוקן.
- הצדדים רשאים לנהל משא ומתן להסדר, כגון הפחתה במחיר הרכישה.
- לקונה יש אפשרות לבטל את החוזה אם לא ניתן להגיע להסכם.
- 4כלול מגירה במימון קונים. מצב זה מגן על הקונה כך שלא יצטרכו להמשיך עם הרכישה אם הם לא יכולים להגיע לכסף. אתה יכול לכלול מצבים שונים, בהתאם לנסיבות:
- מגירה שהקונה ישיג הלוואה ויספק למוכר מכתב התחייבות מהמלווה.
- מקרה שעל הקונה להיות מסוגל למכור את ביתו: "הצעה זו מותנית במכירת וסגירת נכסי הקונה הממוקמת בכתובת 6231 Mullholland Drive, Any City, קליפורניה, 12345 בפרק הזמן לסגירת נכסי המוכר."
- 5הוסף אחריות מוכר. על המוכר בדרך כלל להתחייב (להבטיח) כי דברים מסוימים נכונים. הקונה יכול להסתמך על הבטחות אלה, ואם ההבטחה תתברר כלא נכון, לבטל את החוזה. אחריות נקראת גם "ייצוגים". מוכרים יכולים לכלול אחריות רבות, כגון:
- הם ישדרו לקונה תואר טוב ומשווק
- הם ירכשו ויספקו פוליסת ביטוח כותרת
- הנכס אינו מפר אזורים וקודים אחרים
- אין פריצות, הקלות או נסיגות בנכס
- 6הסבר אפשרויות לאחר הפרת החוזה. אם צד אחד לא מצליח לעמוד בהתחייבויותיו על פי חוזה המקרקעין, לצד השני יש בדרך כלל אפשרויות. אתה יכול לפרט בחוזה את האפשרויות האלו.
- אתה יכול לכתוב, "אם אחד מהצדדים לא ימלא את התחייבויותיו על פי חוזה זה, הצד השני יכול לעשות אחת מהפעולות הבאות: (1) לבטל את החוזה, (2) לתבוע בבית המשפט בגין ביצוע ספציפי, (3) לתבוע פיצוי ונזקים ממשיים. "
- 7הסבירו כיצד תוכלו לפתור סכסוכים. לעיתים סכסוכים הם מינוריים ואף אחד מהצדדים אינו רוצה לבטל את החוזה או לתבוע. אתה יכול להסכים בחוזה המקרקעין כיצד לפתור סכסוכים אלה לפני הסגירה או אחריה. לדוגמה, תוכל להסכים לתווך סכסוכים. בתיווך, צד שלישי ניטרלי מאזין לסכסוך ומנסה לעזור לשני הצדדים להגיע לפתרון.
- סעיף גישור לדוגמא יקבע: "כל המחלוקות הנוגעות לחוזה זה יועברו תחילה לגישור. הצדדים יבחרו במשותף מגשר ויחלקו 50-50 בעלויות הגישור. אם הגישור אינו מצליח, הצדדים יכולים לפנות לסעדים אחרים. כמפורט בחוזה זה. "
המוכר משלם בדרך כלל את פוליסת ביטוח הכותרת, כמו גם את דמי הסדר המוכר ועמלות הנדל"ן.
חלק 4 מתוך 4: השלמת החוזה
- 1תאר את עמלות הנדל"ן. בחוזה אתה רוצה שהמוכר יסכים שהחברה הסוגרת תוכל לנכות אחוזים מהמכירה ולתת אותה למתווך הנדל"ן כעמלה שלהם. עליכם לזהות את הסכום, שניתן לציין כאחוז ממחיר הרכישה. אם יותר ממתווך אחד או חברת נדל"ן אמורים לקבל עמלה, רשום מידע עבור כל אחד מהם.
- בשפת הדוגמה ניתן היה לקרוא, "המוכר מאשר לחברת הסגירה לנכות מהמוכר ולשלם עמלות כדלקמן בסגירה: [שם חברת הנדל"ן יקבל 3% ממחיר הרכישה."
- 2הקצה סיכון לאובדן. הנכס עלול להיפגע לאחר תאריך חתימת ההסכם אך לפני תאריך הסגירה. בהתאם לכך, עליך להקצות את סיכון ההפסד לשני הצדדים. ככלל, המוכר ייקח על עצמו את הסיכון להפסד עד למועד הסגירה.
- אתה יכול לכתוב, "אם חלק מהנכס נפגע או נהרס על ידי שיטפון, רעידת אדמה, שריפה, ונדליזם או מעשה אלוהים לפני סגירתו, הסיכון לאובדן או נזק יישא על ידי המוכר. עם זאת, אם העלויות של תיקון ההפסד עולה על 10% ממחיר הרכישה, ואז המוכר או הקונה רשאים לבחור לבטל חוזה זה על ידי מתן הודעה בכתב לצד השני. פיקדונות הכסף הכספיים ביותר יוחזרו לקונה. "
- 3בחר את בחירת החוק שלך. עליכם לכלול משפט המציין איזה חוק יחול על החוזה אם יש סכסוך משפטי. עליכם לבחור בחוק המדינה בה נמצא הנכס.
- לדוגמה, אתה יכול לכתוב, "על חוזה זה יחול החוקים של מדינת אוהיו."
- 4כלול סעיף מיזוג. אתה רוצה לוודא שכולם מבינים שהחוזה בכתב מייצג את ההסכם כולו. בהתאם לכך, ברצונך לכלול סעיף "מיזוג" הקובע כי אין הסכמים קודמים תקפים.
- לדוגמה, אתה יכול לכתוב, "חוזה זה מכיל את כל התנאים, ההסכמים וההסכמים בין הצדדים ביחס לנושא. הוא גובר על הסכמים קודמים, הבנות והתכתבויות, בין אם בכתב או בעל פה. חוזה זה מייצג את ההשלמה המלאה הצהרה על תנאיה ולא ניתן לשנותה אלא על ידי הסכם בכתב שנחתם על ידי שני הצדדים. כל ויתור חייב להיות בכתב ולא ניתן להסיק מההתנהגות. "
- 5תן לקונה מועד אחרון לקבלה. על חוזה המקרקעין לציין בבירור את מועד הקונה לקבל את ההצעה. לאחר נקודה זו, ההצעה תפוג.
- בשפה לדוגמה ניתן היה לקרוא, "תאריך תפוגה ושעה של תוקף ההצעה: 3 בפברואר 2016. אם לא יתקבל על ידי תאריך ושעה זה, תוקף הצעה זו יפוג. בכל עת לפני שהצד השני יודיע על קבלתו, המוכר רשאי למשוך את ההצעה ולהודיע על המשיכה. לצד השני. לאחר מכן המפיץ יעביר הודעה על משיכה. "
- 6כלול חסימות חתימה. צריך שיהיו חסימות חתימה עבור המוכר והקונה כל אחד. ודא שיש שורות למידע הבא:
- שם
- כותרת
- תאריך
- כתובת
- מספר פקס או כתובת דוא"ל
- 7הראה את החוזה לעורך דין. מאמר זה מתאר חוזה מקרקעין המתאים למכירת בית בסיסית. הצרכים שלך עשויים להשתנות. כדי לבדוק שכללת הכל, עליך לתאם פגישה עם עורך דין מקרקעין שיוכל לבדוק את החוזה ולהציע הצעות.
- אתה יכול למצוא עורך דין נדל"ן על ידי פנייה לאיגוד עורכי הדין המקומי או הממלכתי ובקשת הפניה.
- התקשרו מבעוד מועד ושאלו את עורך הדין כמה זה יעלה לבדיקת חוזה.
קרא גם: איך לקנות בית נטוש?
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
