כיצד למצוא קודי יעוד ישנים?
פקודות ייעוד הן עניין של תיעוד ציבורי, ולכן בדרך כלל ניתן למצוא קודי ייעוד ישנים על ידי הגשת בקשה במועצת הייעוד בעיר או במחוז או במשרד התכנון.
לפני שאתה קונה נכס, עליך לוודא שהשימוש שאליו ברצונך לשים נכס זה תואם את דרישות הייעוד הקיימות. זה יכול להוות אתגר אם הנכס ששמת עליו עין פנוי כרגע, או אם הבעלים הקיים עוסק בשימוש שאינו תואם. במצבים אלה, בין היתר, יתכן שתצטרך למצוא קודי יעוד ישנים כדי לקבוע את היסטוריית הייעוד של הנכס והאם השימוש שלך בנכס יהיה מותר.
חלק 1 מתוך 3: לימוד מגבלות אזוריות קודמות
- 1לרכוש מסמכי נכס עדכניים. אם ברצונך ללמוד על היסטוריית הייעוד של נכס, בדרך כלל עליך לדעת את מספר החבילה של הנכס או את התיאור החוקי, אשר ניתן למצוא בשטר הנכס.
- המעשים נרשמים בלשכת פקידת המחוז. תזדקק לכתובת של הנכס כדי לקבל גישה לשטר.
- לפקידות או להקלטות במחוז יש מאגרים אלקטרוניים של מידע על נכסים אליהם תוכלו לגשת באופן מקוון.
- במשרד שומה המס המחוזי שלך עשוי להיות מידע חשוב לגבי הבעלות על הנכס שיכול לעזור לך במחקר הייעוד שלך. יתכן שתוכל לחפש רשומות אלה באופן מקוון.
- 2השלם חיפוש כותרת על הנכס. אם אתם מתכננים לרכוש את הנכס, בדרך כלל תבצעו חיפוש כותרות בכל מקרה. חיפוש הכותרת יכול ליידע אותך מתי וכיצד רכש הבעלים הנוכחי את הנכס, וכן את השימושים הקודמים בנכס.
- אתה יכול לשכור חברת חיפוש כותרות שתעשה עבורך את העבודה הזו, אך במקרים רבים תוכל לעשות זאת בעצמך ולחסוך מעט כסף.
- עם זאת, זכור כי אם אתה מתכנן לבצע חיפוש בכותרת לבד, ייתכן שיהיה צורך בהשקעת זמן משמעותית, בהתחשב בכך שתצטרך למיין מסמכי נייר שונים ביד.
- חיפוש כותרת יכול לחשוף מספר בעיות הנוגעות רכוש, שחלקם עשוי להשפיע השימוש המוצע שלך. לדוגמה, הנכס עשוי להיות כפוף להקלה על ידי בעל הנכס השכן.
- 3משוך קודים בארכיון. פקודות ייעוד הן עניין של תיעוד ציבורי, ולכן בדרך כלל ניתן למצוא קודי ייעוד ישנים על ידי הגשת בקשה במועצת הייעוד בעיר או במחוז או במשרד התכנון. יתכן שתוכל למצוא קודים בארכיון באופן מקוון.
- ברוב הערים או המחוזות שהקודים שלהם בארכיון זמינים באינטרנט, מוצגים רק קודים ישנים שחלפו כמה שנים אחורה. אם אתה זקוק לקוד ישן יותר, ייתכן שיהיה עליך לעשות טיול למשרד.
- בערים מסוימות יש גם ספריות מקוונות שיאפשרו לך להציג מסמכי ייעוד והיסטוריה של נכס ספציפי.
- לדוגמא, בעיר פילדלפיה יש ארכיון יעוד מקוון המאפשר לך לחפש לפי כתובת נכס.
- הזנת כתובת בפילדלפיה מחזירה את כל מסמכי הייעוד הקשורים לאותו נכס, אותם תוכלו להציג ולהדפיס עבור הרשומות שלכם.
ברוב הערים או המחוזות שהקודים שלהם בארכיון זמינים באינטרנט, מוצגים רק קודים ישנים שחלפו כמה שנים אחורה. - 4המחקר שינה קטגוריות והגדרות. אמנם יש קטגוריות ייעוד בסיסיות זהות כמעט בכל מקום בארה"ב, אך העיר או המחוז הספציפי שלך עשויים לחלק את הקטגוריות האלה כדי לתת מענה לשימושים ספציפיים יותר.
- לדוגמא, תקנות יעוד עשויות לדרוש שיהיה לכם מספר ספציפי של חנייה מחוץ לרחוב ללקוחות עסקיים, במיוחד בשכונות לשימוש מעורב הכוללות מגורים ונכסים מסחריים.
- תקנות ייעוד אחרות, כמו אלה השולטות בגודלן ובמיקומן של שלטים מסחריים, עשויות להשתנות אף על פי שתכנון הייחוס אינו משתנה.
חלק 2 מתוך 3: הערכת השימוש הנוכחי של הנכס
- 1דבר עם הבעלים הנוכחי. אחת הדרכים הקלות ביותר לברר את האזורים הנוכחיים לנכס היא לדבר עם הבעלים הנוכחי, במיוחד אם הם גרים ונמצאים כיום בשימוש בנכס. זה לא יכול להיות מועיל, עם זאת, אם הנכס פנוי.
- בעל מגרש פנוי בדרך כלל יבצע את העבודה כדי לקבוע את יעוד הנכס לפני שירשום אותו למכירה, אך אין זה אומר שלא צריך לבדוק זאת גם לבד.
- עם זאת, במצבים רבים, במיוחד אם הבעלים אינו מקומי, יתכן שלא תוכל לקבל מידע רב אודות נכסים ריקים.
- בעלים המשתמשים כיום בנכס יכולים בדרך כלל לספק מידע נוסף. לדוגמא, אם הם הגישו בקשה לשונות או השתתפו בשימוע יעוד, הם יוכלו לספר לך מה קרה.
- 2קבל עותק של מפת הייעוד הנוכחית. בוועדת התכנון או בלוח הייעוד יש בדרך כלל עותק של מפת הייעוד עבור העיר או המחוז בו נמצא הנכס. מציאת הנכס במפת הייעוד יכולה לתת לך הבנה טובה יותר לגבי השימושים המותרים שם.
- לאחר שאיתרתם את הנכס, תוכלו גם לשקול אזורים שכנים. לדוגמא, אם הנכס מיועד למגורים אך גובל באזור מסחרי, ייתכן שיהיה קל יותר להשיג שונות אם יש צורך.
- מפת הייעוד יכולה גם לתת לך הבנה גדולה של השכונה בה נמצא הנכס וסוגי הנכסים שהוא סמוך אליו.
- 3התייעץ עם רשות יעוד. מישהו במשרד התכנון העירוני או המחוזי יכול לעזור לך לפרש את מפת הייעוד, וגם להבין אם אולי הנכס שאתה מסתכל עליו היה מיועד שלא כהלכה. טעויות יכולות להתרחש, במיוחד באזורים צפופים הכוללים מאפיינים רבים המיועדים לשימושים מרובים.
- הצוות במשרד לתכנון העיר או המחוז מומחים בקריאה ובפרשנות של מפת הייעוד, כך שהם אמורים להיות מסוגלים לענות על כל שאלה שיש לכם.
- וודא שאתה מבין לא רק כיצד מייעדים את הנכס, אלא כל התנאים העשויים לחול על אותו מיקום מסוים.
- אם אתה חושד שהשימוש המתוכנן שלך אינו תואם את הייעוד הנוכחי, אך אתה עדיין מעוניין בנכס, צוות משרד התכנון יכול לתת לך מידע כיצד להגיש בקשה לשונות או כל אפשרות אחרת העומדת לרשותך.
אם קצין הייעוד אינו מאשר את בקשתך, בדרך כלל יש לך אפשרות לערער עליה בפני מועצת המיון. - 4בדוק תנאים לשימושים מסוימים. גם אם השימוש שתכננת בנכס נכנס לקטגוריה הכוללת, לעיר או למחוז שלך עשויים להיות תנאים ספציפיים הקשורים לשימושים מסוימים. זהו סיכון מסוים אם הנכס מיועד לשימושים מרובים.
- תלוי כמה זמן הבעלים הנוכחי היה הבעלים של הנכס, הם עשויים אפילו לא להיות מודעים לתנאים מסוימים בנכס.
- זה עשוי להיות נכון גם אם הבעלים הנוכחי קנה את הנכס והשתמש בו כפי שהיה ללא שום תוספות או התפתחויות.
- במצבים אחרים, התנאים עשויים להשתנות מאז שקנה הבעלים הנוכחי את הנכס, אך בפקודה נקבע כי השינוי לא ייכנס לתוקף עד שיימכר הנכס.
חלק 3 מתוך 3: החלת קודי יעוד ישנים לשימושים עתידיים
- 1התייעץ עם עורך דין. אם תמונת היעוד של הנכס מורכבת, שיחה עם עורך דין מקומי שיש לו ניסיון בחוקי השימוש בקרקע המקומיים שלך יכולה לעזור לך להבין את כל זה. אמנם שכר טרחת עו"ד עשוי להיות תלול, אך בדרך כלל תחסוך כסף בהשוואה לעלויות של הפרת פקודת יעוד.
- עליכם למצוא עו"ד הבקיא בפקודת החיוב בעירכם או במחוז, ויש לו ניסיון בוועדת התכנון או בפני ועדת התכנון.
- אם אינך מכיר עורכי דין המתאימים לפרופיל זה, תוכל לשאול סוכן נדל"ן או איש מקצוע אחר בתחום הנדל"ן אם יש להם המלצות כלשהן.
- מקום נוסף לבדיקה הוא אתר המדינה שלך או לשכת עורכי הדין המקומית שלך. שם, בדרך כלל תוכלו למצוא מדריך לחיפוש של עורכי דין המורשים להתאמן באזורים שלכם, בהם תוכלו להשתמש כדי למצוא מישהו שיעבוד עבורכם.
- הקפד לשאול כל עורך דין שאתה מראיין שאלות ספציפיות לגבי הרקע שלהם בעבודה עם תיקי יעוד. באופן אידיאלי, תוכלו למצוא מישהו שהביא תוצאות טובות במצבים דומים לשלכם.
- 2קבע אם השימוש המוצע שלך תואם את הייעוד הנוכחי. ללא קשר למה שעשו הבעלים הנוכחיים או הקודמים, אם השימוש המוצע שלך בנכס נופל בגדר הייעוד הנוכחי של הנכס, לא תהיה לך שום בעיה.
- יש לך כבר מושג כללי טוב על כך ממחקרך אודות הייעוד בעבר ובהווה של הנכס.
- אם יש לך שאלות לגבי האופן בו פקודת הייעוד תפעל במצבך, שאל עו"ד או שוחח עם מישהו במשרד הייעוד.
- זכור כי השימוש שלך בנכס אינו בהכרח נקבע על פי השימוש של הבעלים הקודם - במיוחד אם הם הגישו בקשה לשונות, או אם השימוש בהם הוחלף בפקודה שנחקקה לאחרונה.
- 3גלה אם ניתן למלא את הנכס. הבעלים הנוכחי עשוי להשתמש בנכס באופן שאינו תואם את קוד הייעוד הנוכחי, בדרך כלל אישור לשימוש שאינו תואם אינו מועבר אליך אם אתה קונה את הנכס.
- עם זאת, בנסיבות מסוימות שימוש שאינו תואם יכול להימשך כמוסב לקוד הייעוד כחריג, גם אם הנכס נמכר.
- עורך הדין שלך יוכל לספר לך יותר על חריגים אלה ולנתח האם תוכל להמשיך באותו שימוש שאינו תואם את הבעלים הנוכחי.
- היכן שניתן להשתמש בסביבות, הדבר נובע מכך שאופי הנכס מתנהל עם הנכס עצמו, ולא עם הבעלות על הנכס.
- עם זאת, אם הבעלים הנוכחי פועל תחת שונות, זה פועל עם הבעלים ולא עם הנכס עצמו.
- גם אם אתה מסוגל לסבא בשימוש שלך, אתה לא יכול להיות מיועד לעשות שדרוגים כלשהם בנכס או בפעולות, וייתכנו מגבלות נוספות על השימוש שלך.
במצבים אלה, בין היתר, יתכן שתצטרך למצוא קודי יעוד ישנים כדי לקבוע את היסטוריית הייעוד של הנכס והאם השימוש שלך בנכס יהיה מותר. - 4דבר עם בעלי נכסים שכנים. אם נראה כי תצטרך להגיש בקשה לשונות או אישור מותנה אחר מוועדת התכנון, כאשר בעלי הנכסים הסמוכים מאחוריך יכולים לחולל הבדל עצום בסיכוייך לאושר.
- לדוגמא, אם אתה מתכנן להמשיך באותו שימוש כמו הבעלים הנוכחי, לשכנים שלא הושפעו לרעה מפעילות הבעלים הנוכחי לא תהיה שום בעיה שלך.
- יתכן שיהיה לך קל יותר לקבל את תמיכת השכן אם אתה מתכנן לקנות מגרש פנוי. כל עוד השימוש שלך אינו משבש באופן נדיר, רוב השכנים ימצאו את זה עדיף על פני מגרש ריק.
- אם השימוש שלך היה שונה מזה של הבעלים הנוכחי, בשיחה עם בעלי נכסים שכנים אתה רוצה להדגיש שהשימוש שלך יגרום למינימום הפרעות וישפר את אופי השכונה.
- 5שקול אם תוכל להגיש בקשה לשונות. כדי להגיש בקשה לשונות, יהיה עליך לקבל את הטפסים המתאימים מוועדת הייעוד המקומית או מוועדת התכנון ולהגיש אותם לאישור לפני שתוכל להתחיל להשתמש בהם.
- תזמון יכול להיות חשוב כאן מכיוון שאתה צריך להיות הבעלים של הנכס לפני שתוכל להגיש בקשה לשונות יעוד.
- עם זאת, אינך יכול להתחיל להשתמש שלך שאינו תואם עד למתן שונות. תלוי כמה זמן לוקח התהליך, האדמה שלך יכולה לשבת מספר חודשים לפני שתוכל להשתמש בה.
- בדרך כלל בקשתך תוערך על ידי קצין יעוד יחיד, אשר יבדוק את פקודת הייעוד ואת רכושך ויקבע.
- אם קצין הייעוד אינו מאשר את בקשתך, בדרך כלל יש לך אפשרות לערער עליה בפני מועצת המיון.
- אם אתה חושב שתצטרך להגיש בקשה לשונות, דבר על כך קודם עם עורך הדין שלך. אם הסיכויים נמוכים יחסית שתוענק שונות, יתכן והאינטרס שלך יהיה למצוא נכס אחר ללא אתגרים רבים כל כך.
קרא גם: איך לקנות בית נטוש?
שאלות ותשובות
- האם פקודות הייעוד שונות בחנות?"חנות" היא שימוש ידוע אחד בנכס ובהחלט יכול להיות מוסדר בחוקי ייעוד בדרכים השונות משימושים אחרים כגון דירות חד-משפחתיות או מפעלים.
- מה הפירוש של LMR2?LMR2 משמש בחוקי ייעוד אוסטרליים להתייחס ל"אזורי מגורים נמוכים בינוני, סוג 2", כלומר מספר קומות ואולי דרישות גיל 2.
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
