איך לחשב את שיעור המכסה?
כדי להבין את שיעור המכסה של נכס, התחל בחישוב ההכנסה ברוטו שתרוויח ממנו מדי שנה באמצעות שכר דירה או מקורות הכנסה אחרים. לאחר מכן, גרע מזה את הוצאות התפעול שלך כדי לחשב את הרווח הנקי שלך. לבסוף, חלק את הרווח הנקי במחיר הרכישה של הנכס כדי לקבל את שיעור המכסה, שצריך לבוא לידי ביטוי באחוזים. לקבלת ייעוץ ממבקר הנדל"ן שלנו כיצד להשתמש במידע זה בעת השקעה בנדל"ן, המשך לקרוא!
שיעור המכסה (מבוטא כיחס הרווח הנקי של הנכס למחיר הרכישה שלו) מאפשר למשקיעים להשוות נכסים על ידי הערכת שיעור התשואה על ההשקעה שבוצעו בנכס.
משקיעי נדל"ן מסתמכים על מגוון סוגים של מידע כאשר הם מנהלים משא ומתן למען נכסים מניבים - למשל, הרצוי למיקום הנוכחי של הנכס ו / או כל שינוי צפוי בשכונה הם שני גורמים נפוצים. מידע מכריע אחד שעוזר למשקיעים לקבל את החלטתם נקרא שיעור היוון (או "שיעור מכסה"). שיעור המכסה (מבוטא כיחס הרווח הנקי של הנכס למחיר הרכישה שלו) מאפשר למשקיעים להשוות נכסים על ידי הערכת שיעור התשואה על ההשקעה שבוצעו בנכס. אם אתה שוקל נכס להשקעה, ייתכן שתרצה לחשב תחילה את שיעור המכסה ואז להשתמש בו כדי לעזור לך לקבל את ההחלטה שלך.
חלק 1 מתוך 2: חישוב שיעור המכסה
- 1חשב את ההכנסה השנתית ברוטו של נכס ההשקעה. ההכנסה ברוטו של פיסת נכס להשקעה תהיה בעיקר מבחינת גלילי שכירות. במילים אחרות, כאשר משקיע נדל"ן קונה בית, הוא בדרך כלל מרוויח ממנו כסף בעיקר על ידי השכרתו לדיירים. עם זאת, זה לא מקור ההכנסה היחיד האפשרי - הכנסות שונות יכולות גם לצבור מהנכס בצורה של מכונות אוטומטיות או מכונות כביסה המופעלות באמצעות מטבעות וכו '.
- לדוגמא, נניח שזה עתה רכשנו בית שאנחנו מתכוונים להשכיר לדיירים בשיעור של 560 € לחודש. בקצב זה, אנו יכולים לצפות להרוויח 750 × 12 = 6720 € לשנה בהכנסה ברוטו מהנכס.
- 2הפחת את ההוצאות התפעוליות הקשורות לנכס מההכנסה ברוטו. כל פיסת נדל"ן מגיעה עם עלויות תפעול. בדרך כלל מדובר בצורת תחזוקה, ביטוח, מיסים, שירותים, עלויות מקום פנוי וניהול נכסים. השתמש באומדנים מדויקים למספרים אלה והחסר אותם מההכנסה ברוטו שמצאת לעיל. זה ימצא את הרווח הנקי של הנכס.
- לדוגמא, בואו נגיד שאחרי שנבדק את נכס השכירות שלנו, אנו מוצאים כי אנו יכולים לצפות לשלם 670 אירו בניהול נכסים, 340 אירו בתחזוקה, 530 אירו מיסים ו -490 אירו ביטוח לשנה עבור הנכס שלנו. 9000 - 900 - 450 - 710 - 650 = 4690 €, הרווח הנקי של הנכס שלנו.
- שים לב ששיעור המכסה אינו מתחשב בהוצאות העסקיות של הנכס - כולל עלויות הרכישה של הנכס, תשלומי משכנתא, עמלות וכו '. מכיוון שפריטים אלה משקפים את מעמדו של המשקיע מול המלווה והם משתנים באופיים, הם משפיעים לרעה על השוואה ניטרלית ששיעור המכסה נועד לספק.
שיעור המכסה שווה להכנסה התפעולית נטו חלקי מחיר הנכס. - 3חלק את הרווח הנקי במחיר הרכישה של הנכס. שיעור המכסה הוא היחס בין הרווח הנקי של הנכס לבין מחירו המקורי או עלות ההון. שיעור המכסה מתבטא באחוזים.
- נניח שרכשנו את הנכס שלנו תמורת 29900 € בהתחשב במידע זה, כעת יש לנו את כל מה שאנחנו צריכים לדעת כדי למצוא את שיעור התקרה שלנו. ראה למטה:
- 6720 € (הכנסה ברוטו)
- -670 € (ניהול נכסים)
- -340 € (תחזוקה)
- -530 € (מיסים)
- -490 € (ביטוח)
- = 4690 € (רווח נקי) / 29900 € (מחיר רכישה) = 0,157 = 15,7% שיעור מכסה
- נניח שרכשנו את הנכס שלנו תמורת 29900 € בהתחשב במידע זה, כעת יש לנו את כל מה שאנחנו צריכים לדעת כדי למצוא את שיעור התקרה שלנו. ראה למטה:
חלק 2 מתוך 2: שימוש מושכל בשיעורי מכסה
- 1השתמש בשיעורי מכסה כדי להשוות במהירות הזדמנויות השקעה דומות. שיעור כובע בעצם מייצג את התשואה אחוז מוערך משקיע עלול להפוך על רכישה כל-מזומנים של הנכס. בשל כך, שיעור המכסה הוא נתון טוב לשימוש בהשוואה בין רכישה פוטנציאלית להזדמנויות השקעה אחרות בעלות אופי דומה. שיעורי המכסה מאפשרים השוואה מהירה ומחוספסת של פוטנציאל ההשתכרות של נכסי השקעה ויכולים לעזור לכם לצמצם את רשימת הבחירות.
- לדוגמא, נניח כי אנו שוקלים לקנות שתי רכוש באותה שכונה. לאחד יש שיעור מכסה של 8%, ואילו לשני יש שיעור מכסה של 13%. השוואה ראשונית זו מעדיפה את הנכס השני. יש לו שיעור מכסה גבוה יותר, ולכן הוא צפוי לייצר יותר כסף עבור כל דולר שתוציא עליו.
- 2אל תשתמש בשיעור המכסה כגורם היחיד בעת קביעת מצב ההשקעה. בעוד ששיעור המכסים מציע הזדמנות לערוך השוואה מהירה וקלה בין שניים או יותר רכוש, הם רחוקים מהגורמים היחידים שיש לקחת בחשבון. השקעות נדל"ן יכולות להיות די מסובכות - השקעות פשוטות לכאורה יכולות להיות כפופות לכוחות השוק ולאירועים בלתי צפויים שמעבר לחישוב שיעור הריבית הפשוט. לכל הפחות, תרצה לשקול את פוטנציאל הצמיחה של הכנסות הנכס שלך, כמו גם כל שינוי צפוי בערך הנכס עצמו.
- לדוגמא, נניח שאתה קונה נכס ב 750 €, 000 ואתה מצפה להרוויח ממנו 74600 € לשנה - זה נותן לך שיעור תקרה של 10%. אם שוק הדיור המקומי ישתנה ושווי הנכס יעלה לפתע 1120 €, 000, יתכן שיהיה לך שיעור מכסה פחות משתלם של 6,66%. במקרה זה, זה יכול להיות חכם למכור את הנכס ולהשתמש ברווחים לצורך השקעה נוספת. עם זאת, יתכן גם שרמות ההכנסה עלו, או שרמות ההוצאות ירדו. הקפד לבדוק את כל הגורמים המעורבים בעת קביעת שיעור המכסה.
שיעור המכסה הוא היחס בין הרווח הנקי של הנכס לבין מחירו המקורי או עלות ההון. - 3השתמש בשיעור המכסה כדי להצדיק את רמת ההכנסה של נכס ההשקעה. אם ידוע לך על שיעור המכסה של נכסים באזור נכס ההשקעה שלך, תוכל להשתמש במידע זה כדי לקבוע כמה הכנסה נטו הנכס שלך יצטרך לייצר כדי שההשקעה תהיה "שווה את זה". לשם כך, פשוט הכפל את מחיר המבוקש של הנכס בשיעור המכסה של נכסים דומים באזור כדי למצוא את רמת ההכנסה נטו "המומלצת" שלך. שים לב כי למעשה מדובר בפתרון המשוואה (רווח נקי / מחיר מבוקש) = שער מכסה עבור "רווח נקי".
- לדוגמא, אם קנינו נכס תמורת 299000 € באזור בו לרוב הנכסים הדומים שיעור של כ- 8% מכסה, אנו עשויים למצוא את רמת ההכנסה "המומלצת" שלנו על ידי הכפלת 400000 × 0,08 = 23900 €. זה מייצג את כמות הרווח הנקי שהנכס יצטרך לייצר בשנה כדי לקבל שיעור גבול של 8%. עם זאת, זכור כי אינך יכול לקבוע את שיעורי השכירות בהתבסס על שיעור המכסה. הם חייבים להתבסס על שיעורי שוק ולשקול כיצד השכרה זו תשתווה להשכרות אחרות באזור.
- בדוק תמיד את ההכנסות שמתיימרות להגיע מנכס ההכנסה, כמו גם את ההוצאות, אם אפשר. תנאי הקשור להצעה לרכישת הנכס צריך לכלול בדיקה של הסכמי השכירות לאימות גלילי השכירות. ניתן לאמת את ההוצאות באמצעות פנייה לספקי צד שלישי.
- כאשר בוחנים את שווי הנכס, שמאים יסתכלו על מכירות דומות, על הערך החלופי של הנכס וכן על נקיטת גישה הכנסה לנכס. גישת ההכנסה שוקלת את התשואה הנדרשת על ההון והחוב.
לבסוף, חלק את הרווח הנקי במחיר הרכישה של הנכס כדי לקבל את שיעור המכסה, שצריך לבוא לידי ביטוי באחוזים.
- שיעור המכסה אינו משקף את הסיכון העתידי. המשקיע אינו יכול להסתמך על שיעור המכסה כדי להניח שהנכס ימשיך להכנס או לערכו הנוכחי. הנכס והשכירות המשויכים אליו יכולים לרדת או להעריך. ההוצאות יכולות לעלות בו זמנית. שיעור המכסה אינו מציע תחזית לגבי הסיכון העתידי.
קרא גם: איך קונים מניות זהב?
שאלות ותשובות
- בחישוב שיעור השיעור, האם אוכל להשתמש בתשלומי המשכנתא השנתיים?לא. חוב אינו הוצאה מקובלת לכלול בעת חישוב NOI, מכיוון שלא כל העסקאות דורשות חוב (כלומר כל המזומנים). חוב הוא בחירה, ואילו חשמל והוצאות חיוניות אחרות אינן.
- מה נחשב לשיעור מכסה סביר?זה יוחלט על ידי גורמים מקומיים. ניתן למצוא את השיעור הממוצע על ידי שיחה עם משקיעים אחרים באזור.
- כיצד המלווים משתמשים בשיעור CAP ו- NOI לקביעת ערך הנכס?המלווים יסתמכו על חישובים אלה (כפי שהוכנו בשמאות) כדי לקבוע אם ההלוואה לשווי תואמת את פרמטרי ההלוואות שנקבעו על ידי הבנק. לדוגמה, בנק רשאי להגדיר את דרישות ההלוואות שלו לא יותר מ- 75% LTV (הלוואה לערך), כלומר ההלוואה לא יכולה לעלות על 75% מהשווי. שיעורי ה- NOI ו- CAP, יחד עם קומפוזיציות (מכירות קרקע דומות וכדומה) וגורמי סיכון יחסית (מיקום, שימוש מותר וכו '), כולם משלבים יחד כדי לספק ערך שהבנק יסתמך עליו בקביעת סכום הבנק. מסכים להלוות. אם הערך נכנס נמוך מדי בהערכה, קרנות ההלוואות יכולות לקצץ. הערה: שמאות לא תמיד מדויקות ב 100%!
- האם ה- P & I בנכס ההשקעה כלול אם תהיה הלוואה בעלויות התפעול?P & I אינו נכלל בעת חישוב שיעורי CAP או כאשר משתמשים בשיעור CAP לקביעת מחיר רכישה.
- האם להכניס הכנסות מבתי לא מאוכלס כהכנסה אפשרית?אולי. נכסים נטושים רבים עשויים שלא להשכיר לעולם, וקשה לחשב הכנסה אם אינך מקבל אותה. באופן אידיאלי, שיעור מכסה של 10% ומעלה שווה את ההשקעה שלך. אחרת, תשכח מזה, במיוחד אם אתה גר הרחק מהנכס שלך. עלויות ניהול נכסים יכולות להסתכם במהירות.
- כיצד אוכל למצוא שיעור גבול לאזור מקומי?שוחח עם משקיעים אחרים ו / או מתווכים באזורך כדי לקבל מושג טוב על השוק המקומי שלך. אתה יכול גם להצטרף למועדוני השקעות נדל"ן מקומיים.
- כיצד אוכל להבין את מחיר המכירה כשאני יודע רק את ה- NOI ואת שיעור המכסה?אתה יכול למצוא רק אומדן שווי הוגן סביר, ולא מחיר מכירה מכיוון שהשוק המקומי יכתיב זאת. עם זאת, לקחת את שיעור המכסה שלך על ידי ה- NOI בניכוי כל משכנתא ו- P&I תהיה הדרך הטובה ביותר למצוא שווי הוגן בהנחה ששיעור המכסה שלך דומה למאפיינים אחרים בעלי ערך ושווי זהים. NOI / 0,08 (8% שיעור מכסה) = ערך. NOI של 20K יהיה שווי הוגן בטווח של 190000 €. אם שיעור המכסה משתנה וה- NOI נשאר קבוע, הערך עולה או יורד הפוך. NOI - הוצאות משכנתא / 6% = שווי סביב 249000 €, כאשר כאילו המכסה היה 10%, היית קרוב יותר ל 149000 € שווי הוגן.
- כיצד אוכל לחשב את שיעור המכסה על NOI?שיעור המכסה שווה להכנסה התפעולית נטו חלקי מחיר הנכס.
- האם יש לקחת בחשבון עלות תיקון ראשונית ברשימת ההוצאות אם הנכס אינו מוכן למעבר דירה?אם העלויות הן חד פעמיות, בניגוד לתחזוקה שוטפת, יש להוסיף אותן לעלות הנכס.
- האם להוסיף עלויות הנכס עלויות סגירה ודמי מתווך?בעת קביעת העלות לרכישת הנכס כדי להגדיר את הבסיס הראשוני של עלות הנכס, כל העמלות שיושקעו להשגת הנכס יהיו חלק מעלות הנכס. משקיע אמור להיות מסוגל לנכות עלויות אלה בהחזר המס שלהם. על מנת לפחות את הנכס, יש להפריד את הבניין ואת הקרקע ועדיף לעבוד עם רו"ח בהתמודדות עם מה שניתן למחוק, ומה יש לבצע היוון / פחת.
שאלות ללא מענה
- האם לא צריך לכלול שיפוץ בעלות הרכישה אם ההשכרה זקוקה לעבודה?
תגובות (23)
- השתמשתי במידע ככלי הדרכה לתעסוקה.
- מאמר זה באמת יעזור לי לקבל החלטה האם להשקיע בנכס הכנסה ואם כן כיצד לעשות זאת. מדהים!
- זה היה הכי אינפורמטיבי ופינה עבורי הרבה אזורים אפורים. תודה רבה על שהמידע זמין.
- אני חדש בענף שמאות הנדל"ן, ולא ידעתי מהו שיעור מכסה או כיצד לחשב אותו. מאמר זה היה ברור, תמציתי וקל להבנה.
- שלב אחר שלב עם איור היה מועיל. קל מאוד להבנה.
- זה הסביר את הנושא נהדר.
- זה עזר לי להבין את ההיגיון בשיעור המכסים.
- הסבר מצוין עזר לרענן אותי במהירות. תודה.
- אני רוצה להשקיע במגורים של RE ולפני שנים ידעתי על שיעורי מכסה, אבל עכשיו בגיל 86 לא זכרתי. בדק כמה אתרים אחרים אבל שלך הוא ללא ספק הטוב ביותר. כל כך נחמד איך שאתה פורש את הכל. תודה.
- מאמר זה עזר לי המון. קראתי אחרים וזה היה מסובך. אני אוהב איך המאמר פירק כל חלק לפי דוגמה, עם תמונה והדגמה כיצד לבצע את שיעור המכסה. כל הכבוד טוב וקל להבנה.
- הייתי צריך לחשב את שיעור המכסה על נכס שחשבתי לקנות, וזה הפך את החישובים לפשוטים מאוד.
- אני בעלים חדשים של נכס להשכרה ולא הייתי בטוח בחלק מהתנאים כגון שיעור מכסה ורשת משולשת. מאמר זה הוסבר בצורה ברורה ופשוטה. עכשיו אני מבין.:)
- זה היה מאמר מועיל מאוד. איורים טובים מאוד והוראות צעד אחר צעד הקלו מאוד על הבנת התהליך. תודה!!
- מבקר בפעם הראשונה; אני מתרשם! תודה!
- תודה על הפוסט הזה. זה מועיל וקל להבנה.
- רציתי ללמוד על שיעורי המכסה, השימוש בהם וכיצד להשתמש בהם ככלי השקעה. המאמר היה מאוד מועיל, הוא היה פשוט והוסבר בצורה שהצלחתי להבין ולהשתמש במודלים מורכבים יותר. תודה.
- אני מתווך שהיה זקוק לרענון מהיר כיצד לחשב את שיעור המכסה של נכס רב-משפחתי.
- פשוט מאוד להבנה ויעיל.
- יכולתי להסתכל במהירות על החישובים ולראות איך להגיע למסקנה.
- הסבר ישיר מקיף טוב עם כישורים מתאימים לנקודת התחלה נהדרת.
- מוסבר טוב מאוד. אהבתי את המצגת עם הדמויות וכו 'תודה!
- היה מאוד מועיל לבקש מידע נוסף.
- הסבר מאוד קל וברור.
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
