איך להשקיע בנדל"ן לפני בנייה?

מצא מתווך מקומי. יש מתווכים המתמחים בנדל"ן לפני בנייה. הם יסייעו לך בקביעת פגישות עם בונים. אם אתה מתמצא מספיק עם ניווט ברישומי וחוזי נדל"ן, ייתכן שתוכל לעשות זאת לבד. עם זאת, זהו אמצעי להפחתת עלויות שאולי לא ישתלם בטווח הארוך.

חפש תמחור שלב 1. ככל שתשלם פחות עבור הנכס, כך שולי הרווח שלך יהיו גדולים יותר לאחר השלמת הבנייה. השלב הראשון של המכירה הוא הזול ביותר. החיסרון הוא שקשה הרבה יותר לקבוע אם הבנייה תושלם במועד, אם בכלל.

בדוק מגבלות אזורים. לפני שתשקיעו בנכס, תצטרכו להיות בטוחים שניתן להשתמש בו למטרה המיועדת שלכם. שאל את סוכן המכירות לגבי מגבלות אזורים וחוקי שימוש בקרקע עבור הנכס כדי לוודא שהם משתלבים בתוכניות שלך. פנה לממשלת העיר או המחוז אם הסוכן נראה לא בטוח לגבי היבטים כלשהם בחוקי התכנון. גם אם על נכס סמוך יש סוג מסוים או מידת בנייה, אין זה אומר בהכרח שניתן להשתמש בקרקעות שלך לאותה מטרה, לכן בדוק היטב את חוקי התכנון לפני שתמשיך בהשקעה שלך.

• אם אתה רוכש קרקע גולמית, יש לסקר מחדש את הקרקע כדי לוודא היכן קו הרכוש שלך.

עשה מחקר משלך על האזור. סוכני נדל"ן עובדים איתך על מנת למצוא את הנכס הטוב ביותר. עם זאת, הם מקבלים עמלה בתשלום, בין אם הם נסגרים מחר ובין אם בעוד שנה מהיום. וודאו שהם אינם מכסים את האמת על אזור כביכול המתקרב. בצע חיפוש באינטרנט ושאל עסקים מקומיים אם האזור גדל.

תן לעצמך אפשרויות. סוכן הנדל"ן שלך ירצה לסגור איתך עסקה במהירות האפשרית. יתכן שתקבל רק כמה ימים לקבלת ההחלטה שלך. עם זאת, הבהירו להם כי ברצונכם שיהיו לכם כמה נכסי נדל"ן לבנייה מראש בבוא היום בו תחליטו. זה נותן לך הזדמנות לשקול עלויות מקדימה לעומת תשואות ארוכות טווח.

בחר את הפרויקטים שבהם ברצונך להשקיע. 3-6 החודשים הראשונים של שלב המכירה המוקדמת של הבנייה המוקדמת מורכבים משלב ההזמנה. כאשר תירשם לפרויקט העניין תקבל חוזה מהיזם. אם אתה עובד עם חברת יועצים הם יתאמו את מסירת הניירת הנדרשת.

זהה את משתמש הקצה האידיאלי של הנכס. כמשקיע, אתה רוכש נכס בכוונה למכור או להשכיר את הנכס בסופו של דבר למשתמש קצה. כדי להשיג את ההחזר הטוב ביותר על ההשקעה, יהיה עליך לזהות את משתמש הקצה האידיאלי שלך ואז למקד את בחירות הנכסים שלך ואת מאמצי המכירה שלך באותו משתמש קצה. משתמשי קצה עשויים להיות משקיעים אחרים, שוכרים, רוכשי דירות או שוכרי חופשה. לפני ההשקעה, ודא שקיים שוק מקומי משמעותי של משתמשי קצה עבור הנכס שלך. לאחר מכן, בדוק את היצע המאפיינים הדומים. אם יש מעט מדי משתמשי קצה או יותר מדי נכסים כמו שלך, ייתכן שיהיה קשה למכור את הנכס בהמשך הדרך.

להשיג מימון. המימון עבור נכסי השקעה יכול להשתנות בהתאם להעדפות היזם ולתכונות הנכס. עם זאת, העסקה הממוצעת מתחילה בתשלום מקדמה של 5 או 10 אחוזים ממחיר הרכישה. היתרה, או חלק גדול ממנה, מגיעה לאחר סיום הנכס. חלק מהמשקיעים בוחרים להפוך את הנכסים האלה לפני שהסכום הכולל אמור להימצא, ומהמרים על העובדה ששווי הנכס ייערך משמעותית לפני נקודה זו. אחרים משלמים על הנכס ומחזיקים אותו עד שיימצא קונה במחיר המתאים.

• בשני המקרים תזדקק לכסף עבור המקדמה. בדרך כלל משלמים זאת בכספו של המשקיע עצמו, מכיוון שקבלת הלוואה למטרות השקעה יכולה להיות קשה.
• רכישת קרקע גולמית מעט יקרה יותר. עבור סוג זה של עסקה, בדרך כלל תצטרך להוריד בערך 25 אחוז. מציאת המלווה עשויה גם להיות מאתגרת. נסה להשתמש במתווך משכנתא כדי לאתר הלוואה בר השגה לרכישת קרקע.

סיים את הרכישה. עבדו עם מוכר הנכס לעריכת הסכם למכירת הנכס. ההסכם צריך לכלול ציר זמן לבניית אבני דרך עם סעיפים המאפשרים לך למשוך את ההשקעה שלך או להפחית את הסכום ששולם אם לא מתקיימים אבני דרך אלה. זה מקטין את הסיכון שלך במקרה שהנכס לא הושלם או הושלם חלקית.

חשוב על המימון. עדיין לא תהיה לך אפשרות למכור את הבית הנוכחי שלך ולעבור לנכס החדש. אלא אם כן העושר האישי שלך מספיק בכיסוי עלות הנדל"ן, יהיה עליך לקחת הלוואה. למרות שעלות הבית הנוכחי שלך לא תהיה זהה לנכס החדש, דמיין להכפיל את הסכום שאתה משלם עבור דיור בכל חודש.

• אם יש לך מספיק כסף כדי לכסות את העלויות מראש, חשוב על הסיכון לאבד את ביצת הקן שלך. כסף טוב ליום גשום תמיד טוב להיות בסביבה, ואתה יכול לחשוב פעמיים אם להסתכן בזה.
• החדשות הטובות הן שאולי שילמת את הלוואת הבית עבור הנכס החדש עד לסיום הבנייה. פירוש הדבר שתהיה בעל הנכס ללא תשלומים או מחרוזות.

דבר עם הבנק שלך. תגיד להם שאתה שוקל להשקיע בנדל"ן לפני בנייה בחודשים הקרובים. סביר להניח שתזדקק להלוואה, אך עדיין אין לך את המספרים הספציפיים. הם ילוו אותך בתהליך הלוואת הבית ובתקווה יתנו לך מושג, או אפילו אומדן, לגבי שיעורי הריבית שתזכה בהם. תוכל לשקול הלוואות ממוסדות פיננסיים אחרים כאשר אתה קונה את הנכס בפועל, אך זה יעזור לך לדעת לאילו שיעורים אתה יכול לצפות. זה גם ייתן לך הערכה מדויקת יותר של עלות ההשקעה הזו.

החליטו על מיקום. אם אתה עושה זאת רק כהשקעה, עיין בעיתונים פיננסיים לשווקי דיור מתקרבים. אתה רוצה להיכנס לנכס שערכו יעלה. אם אתה קונה נדל"ן לפני בנייה במקום כמקום בו תגור יום אחד, זה לגמרי תלוי בך. עם זאת, זכור כי השטח לא יהיה זהה לאחר סיום פרויקט הבנייה, שעשוי לארוך מספר שנים.

• נכסים על חוף הים הם רכישה מפתה, אך גורם לסכנות הסביבתיות הנוספות שדורשות פוליסת ביטוח יקרה.

לעשות קצת תכנון חיים. בהתאם לפרויקט שעליו תחליטו לקנות, פרק זה בחייכם עשוי להימשך מספר שנים. האם יש לך יציבות לביצוע סוג זה? האם אתה חושב לבצע שינויים משמעותיים בחייך בינתיים, כמו למשל להביא ילדים לעולם? השקעות חכמות עשויות להיות דרך להקל עליכם את שינויי החיים העתידיים, אך זכרו שהתפתחויות בלתי צפויות עשויות לגרום לכם להתחרט על הוצאה זו.

• למרבה הצער, אין שום דבר שאתה יכול לעשות כדי להאיץ את הפרויקט. אינך יכול לחגור כובע קשה ולהפעיל את אחד העגורים. יהיה עליך לקבל שאתה נתון לחסדיו של קצב הבנאי.

בדוק את חומרי הבניין. דרך טובה לקבוע את שווי הנכס לאחר סיום הבנייה היא שאלת חומרי הבניין. אלא אם כן אתה אדריכל או מתווך מנוסה, ייתכן שלא תהיה מודע ליתרונות היחסיים של חומרים מסוימים. שוחח עם סוכן הנדל"ן שלך או יועץ אחר להשקעות נדל"ן. חיפוש בסיסי באינטרנט עשוי לתת לכם מושג לגבי ערך החומר, אך עליכם לעשות מחקר ממצה יותר.

• אם אתה קונה את הנכס למגורים בסופו של דבר, עיין בחומרי הבית הנוכחי שלך. אם אתה אוהב את החומרים שממנו עשוי הבית הנוכחי שלך, חפש חומרים דומים בנכס החדש.

שאל על הוספת מצבי מעבר. זו תניה בחוזה המזכה אותך לראות את הנכס באופן אישי. אתה יכול לציין שברצונך לעיין בו כעת, לפני שתחתום על החוזה הראשוני, או לפני שתחתום על ניירות המכירה הסופיים לאחר סיום הבנייה. תצטרך להיות מלווה על ידי הבנאי, וכנראה חבוש כובע קשה.

• עבור צעדים ראשוניים זו דרך טובה לחפש חסרונות שאינך מבחין בהם בטלפון או להסתכל במפה, כגון ריחות מוזרים, אדמה ירודה, רעשי דרך וכו '. מגבה בשלב זה.
• צעדים אחרונים הם דרך טובה לאתר פגמים בבנייה. האם חומרי הבנייה הם למעשה מה שתיארו בתחילה? בהתאם לתנאי החוזה שלך, ייתכן שיהיה לך תשלום גדול יותר בגיבוי בשלב זה.

סקור והשלם את הניירת הנדרשת. חוזה המכירה ילווה בהפקדה להחזר, לרוב 10% ממחיר הרכישה. הפיקדון מוחזק בפקדון עם חברת כותרת שנבחרה ויוחזר במלואו במידה ותרצו לבטל את הזמנתכם. שלב ההזמנה של פרויקט נמשך בדרך כלל עד שהפרויקט נמכר לפחות ב -70%.

עיין בכל המסמכים עם רואה החשבון או עורך הדין שלך. תקופת ההזמנה יכולה להימשך בין מספר ימים ל -6 חודשים. עם זאת, לאחר שנמסר החוזה הסופי, לרוב יש לרוכש 15 יום לעיין במסמכים. בשלב זה תוכלו לבחור להתחייב להתקדם או לבטל. בקשו מהמומחים לוודא שהחוזה אינו נצלני בשום צורה שהיא.

נווט בתקופה שלאחר ההתקשרות. לאחר החתימה תתבקש לספק כ -20% ממחיר הרכישה שלך או יתרת הכסף הרציני שלך. יתרה זו אמורה להפחית את פיקדון ההזמנה הראשוני שלך. זה לוקח בערך 18-24 חודשים לאחר הגשת החוזה הקשה שלך לבנייה וסגירה כדי להשלים.