כיצד לבטל רכישת בית עקב בעיות שלא נחשפו?
עליך לבצע בדיקה תמיד כדי שתוכל לזהות בעיות לפני שתמשיך עם הרכישה.
אתה יכול לבטל חוזה נדל"ן אם אתה מגלה בעיות בבית שלא נחשפו בפניך. מרבית המדינות דורשות מהמוכרים למסור גילוי מסוים לרוכשים, ואם המוכר אינו מצהיר גילוי נדרש, תוכל לבטל. במצב זה, עליך לתעד את הבעיה ולבקש מהסוכן או מעורך הדין לשלוח למוכר מכתב לביטול החוזה. אם המכירה כבר עברה, תוכלו לתבוע כסף.
חלק 1 מתוך 3: תיעוד הבעיה
- 1זהה בעיות בנכס. בבניינים יש לעיתים קרובות הרבה בעיות, במיוחד בניינים ישנים יותר. עליכם לזהות את הבעיה שלא נחשפה. בעיות נפוצות כוללות:
- חלונות דולפים
- עבודה שנעשתה ללא אישורים נאותים
- בעיות טרמיטים
- היסטוריה של סכסוכי קו רכוש
- פגמים במכשירים עיקריים
- 2מצא את הצהרות הגילוי שלך. במדינות רבות, כגון קליפורניה, מוכר חייב למסור לך טופס גילוי נדל"ן סטטוטורי. טופס זה מכיל רשימת ביקורת של בעיות אפשריות במאפיין. עליך להוציא את רשימת הבדיקה שלך ולראות אם המוכר זיהה את הבעיה בטופס הגילוי.
- על המוכר מוטלת החובה גם לחשוף בעיות אחרות שאולי אינן מופיעות ברשימה. למעשה, על המוכרים מוטלת החובה להימנע מהונאה או מצג שווא. המשמעות היא שעליהם לחשוף עובדה כלשהי אם הם יודעים שהיא תשפיע על הרצוי או הערך של הנכס.
- 3תעשו בדיקה. עליך לבצע בדיקה תמיד כדי שתוכל לזהות בעיות לפני שתמשיך עם הרכישה. לעתים קרובות, המוכר ישכור את המפקח ויספק לך עותק של הדוח.
- אתה יכול לשכור פקח משלך. סוכן הנדל"ן שלך צריך להכיר מישהו בעל מוניטין.
- אינך צריך לבצע בדיקה על מנת לבטל את החוזה. זה מספיק אם גילית את הבעיה והמוכר לא חשף אותה. עם זאת, בדיקה מסייעת להגן עליך על ידי העלאת כל הבעיות האפשריות לאור.
- 4דבר עם הסוכן שלך. הסוכן שלך יכול לעזור לך לנתח את הבעיה ומה הצעדים הבאים שלך צריכים להיות. עליכם לדון גם האם אתם באמת רוצים לבטל את החוזה. כחלופה, תוכל להביא את הבעיה לידיעת המוכר ולבקש מהם לתקן אותה.
על המוכר מוטלת החובה גם לחשוף בעיות אחרות שאולי אינן מופיעות ברשימה.
חלק 2 מתוך 3: ביטול הרכישה
- 1בדוק אם יש לך חוזה מכר. יתכן שעדיין לא חתמת על הסכם רכישה. במצב זה, בדרך כלל תוכלו לבטל את הרכישה כרצונכם. בקשו מעורך הדין או סוכן הנדל"ן שלכם לשלוח מכתב לנציג המוכר. על המכתב לציין כי אתה מושך את הצעתך.
- מכיוון שלא חתמת על חוזה, לא היית צריך לשלם שום כסף רציני למוכר. לכן, אינך זקוק להחזר זה.
- עם זאת, אם שילמתם כסף רציני מסיבה כלשהי, עליכם לבקש מהמוכר להחזיר לכם אותו.
- 2ניתוח מצבך עם עורך דין. יתכן שלא תגלה בעיה עד שכבר חתמת על חוזה. החוקים של כל מדינה שונים, וייתכן שתרצה להיפגש עם עורך דין נדל"ן כדי לדבר על יציאה מהחוזה. כאשר תודיע למוכר על ביטול, הם יוכלו להגיב באחת מכמה דרכים:
- המוכר עשוי לקבל את הביטול ולהחזיר לך את הכסף הרציני. זו תהיה התוצאה האידיאלית.
- המוכר עשוי לקבל את הביטול, אך מעוניין להחזיק בכסף הכספי ביותר.
- ייתכן שהמוכר לא יקבל את הביטול ויתעקש להמשיך עם החוזה על ידי שליחת הודעה לביצוע. במצב זה, עליכם לדון עם עורך הדין מה יכולים להיות צעדיכם הבאים.
- 3הודע למוכר שאתה מבטל. עליך להודיע למוכר שאתה מבטל את חוזה המכירה ולזהות את הבעיה שלא נחשפה. לאחר מכן עורך הדין או סוכן הנדל"ן שלך יכולים לערוך "הסכם ביטול חוזה רכישה" ולשלוח אותו למוכר. על המוכר לחתום גם על מכתב זה, אשר אמור להכיל את המידע הבא:
- כתובת הנכס
- תאריך החוזים
- את שמות הצדדים לחוזה
- בקשה להחזר הכסף הרציני
- הצהרה כי כל הצדדים מסכימים לבטל את הסכם הרכישה וכל שאר ההסכמים ביניהם
- 4הגש תביעה לביטול, במידת הצורך. המוכר אולי לא ירצה לאפשר לך לקנות את הבית. במצב זה תוכלו להביא תביעה בגין "ביטול", שהיא ביטול החוזה.
- עורך הדין שלך יצטרך לנסח את התלונה ולהגיש בקשה לביטול. לאחר מכן עורך הדין שלך ישלח עותק של התלונה ומסמכים אחרים על המוכר, שיש לו סיכוי להשיב לתביעה שלך.
- 5להשתתף בבית המשפט. אם המוכר מעוניין להילחם בביטול, עליך לקרוא את תגובתם ולאסוף ראיות כדי להציג בפני השופט. בדרך כלל תזדקק לעותק של הסכם הרכישה, כל הודעה ששלחת למוכר וראיות לבעיה שהמוכר לא גילה.
- אם תזכה, השופט יחתום על צו ביטול, שמבטל את החוזה. אתה יכול לקבל פסק דין מאושר מפקיד בית המשפט.
חלק 3 מתוך 3: תביעה לאחר הרכישה
- 1זהה את הטעיה או אי הגילוי. אם תעבור עם הרכישה ותגלה פגם לאחר המכירה, תוכל לתבוע בגין פציעתך. לעתים קרובות, אתה יכול לתבוע בגין מצג שווא או אי גילוי. עליכם לזהות מצג שווא ספציפי או אי גילוי נאות של המוכר או סוכנו.
- אי גילוי נאות הוא אי גילוי מידע חשוב אודות הנכס. לדוגמא, לא לומר לקונה ששיפוץ נעשה ללא היתר, זה לא גילוי נאות.
- מצג שווא הוא שגיאה מוטעית לגבי תכונה משמעותית של הנכס. לדוגמא, האמירה "גג חדש הונח בשנה שעברה" היא מצג שווא אם הגג לא הוחלף מזה 25 שנה.
- מצג שווא יכול להיות מכוון, כלומר האדם שיקר בכוונה על מנת לגרום לך לחתום על החוזה.
- מצג שווא יכול לנבוע גם מחוסר זהירות כאשר המוכר לא בדק כראוי את הנכס. אלה מצג שווא רשלני.
- מצג שווא יכול להיות גם חף מפשע, כלומר ההצהרה הייתה שגויה למרות שלאדם שמסר אותה יש סיבה סבירה להאמין שהיא נכונה. במדינות מסוימות, יתכן שתוכלו לתבוע בגין מצג שווא תמים.
אתה יכול לבטל חוזה נדל"ן אם אתה מגלה בעיות בבית שלא נחשפו בפניך. - 2תעד את הבעיה. יהיה עליך להראות לשופט כי הבעיה קיימת על מנת להביא לתביעה. אתה צריך לקבל ראיות, כגון תצלומים או דוח ממפקח. על מנת לתבוע, עליך גם להציג את הדברים הבאים:
- הבעיה הייתה לפני שקניתם את הבית. אם הבעיה התפתחה מאוחר יותר, לא ניתן להטיל אחריות על המוכר. באופן כללי, אתה יכול להראות מתי הבעיה התפתחה בהתבסס על מידת הנזק הנרחב. נזקי מים קשים מגג דולף כנראה לא התפתחו בן לילה.
- לא ידעת לבעיה. ככלל, אינך יכול לתבוע אם היית מודע לבעיה משום שהיא הייתה כה ברורה, כמו סדק ענק בתקרה.
- הסתמכת על הטעיה או אי הגילוי.
- 3חשב את הנזקים שלך. אתה יכול לקבל פיצוי כספי במסגרת התביעה שלך. הכסף נועד לפצות אותך בגין הפגיעה שספגת כתוצאה מהגילוי הלא נכון או מצג שווא. על מנת לחשב את נזקיך, עליך לחפש את הדברים הבאים:
- כמה הוצאתם לתיקון הנכס. אם לבניין היה גג דולף, היית צריך לקבל קבלות עבור כסף שהוצא על תיקון הגג.
- הערך האמיתי של הנכס. אתה יכול לקבל החזר עבור סכום ששילמת ביתר עבור הנכס בהתחשב במצבו האמיתי. לדוגמה, ייתכן ששילמת 149000 € עבור בית. עם זאת, בהתחשב בפגמים שלה, זה מוערך ב 97000 € זה אומר שאתה יכול לקבל 52200 € כפיצוי.
- שכר טרחת עורך דין. בהתאם לחוזה ולדיני המדינה שלך, ייתכן שתוכל לקבל החזר עבור הסכום שהוצא על עורכי דין.
- פיצויים עונשיים. אתה עלול גם לקבל פיצויים עונשיים. אלה נועדו להעניש מעשי עוולה מכוונת.
- 4להחליט את מי לתבוע. אתה יכול לתבוע את המוכר בגין כל מצג שווא או שקרים במכירת הבית. עם זאת, יתכן שתוכלו לתבוע גם את סוכן המוכר / המתווך על כל מצג שווא או אי גילוי, במיוחד אם הם צפו בבעיה או נאמר לה על כך.
- ייתכן שתוכל לתבוע פקח אם הוא לא גילה את הבעיה.
- אתה צריך לדבר עם עורך הדין שלך על מי לתבוע. לא כל מדינה מאפשרת לך לתבוע סוכן נדל"ן.
- 5הימנע מעיכוב. אתה מקבל רק פרק זמן מוגבל לתבוע מישהו בגין מצג שווא או אי גילוי. פרק זמן זה נקרא "חוק ההתיישנות". אתה יכול לברר עם עורך הדין שלך כדי לוודא שאתה נמצא בתקופה הקבועה בחוק.
- ההתיישנות של כל מדינה שונה. הם נבדלים גם בהתאם לסיבת התביעה, כגון אי גילוי נאות או מצג שווא. באופן כללי, לעומת זאת, מדובר בשנתיים עד עשר שנים.
- 6בדוק אם הסכמת לפתור את הסכסוך מחוץ לבית המשפט. עליך לקרוא את החוזה שלך ולבדוק אם הסכמת לתווך כל סכסוך לפני שתפנה לבית המשפט. בגישור אתה והמוכר נפגשים עם צד שלישי ניטרלי, המגשר, שעוזר לך להגיע להסכמה. מטרת הגישור היא להימנע מתביעות יקרות.
- יתכן שגם הייתם מסכימים לבורר את הסכסוך במקום. בוררות היא כמו משפט. עם זאת, הבוררות מתנהלת בפני הרכב פוסקים, ולא שופטים. בוררים הם בדרך כלל עורכי דין או שופטים לשעבר שאתה משלם כדי להכריע בסכסוך. בניגוד למשפטים בבית משפט, בוררות היא פרטית ולעיתים מהירה יותר.
- 7שלח מכתב דרישה. אתה צריך לנסות לגרום לגורם האחראי להחזיר לך את הנזק. אתה יכול לשלוח מכתב דרישה, המציין את היקף הנזק וכי הסתמכת על הטעיה או אי הגילוי בעת רכישת הנכס. תן למוכר מועד אחרון להחזר כספי.
- שלח את הדואר בדואר מאושר של מכתב הביקוש, קבל את ההחזר המבוקש ושמור עותק לרישומך.
לאחר מכן עורך הדין או סוכן הנדל"ן שלך יכולים לערוך "הסכם ביטול חוזה רכישה" ולשלוח אותו למוכר. - 8להגיש תלונה לבית המשפט. אתה מתחיל בתביעה בגין הטעיה על ידי הגשת תלונה לבית משפט מתאים ושליחת עותק לנאשם. עורך הדין שלך יכול לערוך מסמך זה. הוא יזהה את המידע הבא עבור השופט:
- הצדדים לסכסוך (אתה ואת מי שאתה תובע כ"נאשמים ")
- מדוע לבית המשפט יש סמכות על המחלוקת
- העובדות סביב הסכסוך
- עילות התביעה המשפטיות שלך (כגון מצג שווא או אי גילוי)
- מה שאתה רוצה שהשופט ייתן לך ("תפילתך להקלה")
- 9קרא את תגובת הנאשם. הנאשם יכול להשיב לתלונה על ידי הגשת "תשובה" או "בקשה לסילוק". הם ישלחו מסמך זה לעורך הדין שלך. עליכם ועורך הדין שלכם לנתח את התגובה.
- בתשובה, הנאשם יגיב לכל טענה שהעלאת. הם עשויים גם להעלות הגנות מסוימות, כמו שחיכיתם זמן רב מדי לתבוע.
- בבקשה לדחייה, הנאשם יטען שתלונתך לוקה בחסר כלשהו. לדוגמה, יתכן שתבעו בבית משפט שגוי, או שלא טענת מספיק עובדות בכדי לבטא עילת תביעה תקפה.
- 10התכונן למשפט. התביעות ארוכות ומסובכות. עורך הדין שלך צריך לייעץ לך לגבי מה שיקרה. יהיו אפשרויות להסתדר עם הנאשמים בדרך. הישאר בקשר עם עורך הדין שלך והשתתף בכמה שיותר דיונים בבית המשפט.
- למידע נוסף על אגוזי התביעה, ראה זכייה בתביעה אזרחית.
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
