כיצד לנקוט פעולה נגד בעלים משותף של הנכס שלך?
הדרישות להדיח בעל נכס באמצעות החזקה שלילית שונות ממדינה למדינה, ובדרך כלל הן קשות יותר אם אתה מנסה להדיח בעלים משותף של הנכס.
אולי הפכתם בשמחה וברצון לבעלים משותפים של נדל"ן עם מישהו אחר, אך כעת היחסים ביניכם הפכו להיות רצופים ובלתי נסבלים - בין אם מסיבות אישיות ובין אם משום שלכל אחד מהם יש רעיונות שונים לגבי מה צריך לעשות עם הנכס שבבעלותכם. יכול להיות שהיחסים היו מתוחים מההתחלה, כשירשתם במשותף קרקע עם קרוב משפחה שאינכם אוהבים. יש לך כמה אפשרויות אם ברצונך לנקוט צעדים נגד הבעלים המשותף של הנכס שלך, שלכל אחד מהם יתרונות וחסרונות משלו.
שיטה 1 מתוך 3: קניית הבעלים האחר
- 1קבלו הערכה של הנכס. לפני שתשוחח עם הבעלים האחר על האפשרות לקנות אותם, עליך לקבל מושג טוב לגבי שווי הנכס כדי שתוכל לכמת את עניין הבעלות שלו בנכס.
- גם אם הנכס הוערך בעבר, בדרך כלל תרצה לקבל הערכה חדשה אם השנייה בת מספר שנים.
- ייתכן שתרצה להעלות את הנושא עם הבעלים האחר, כך שהם לפחות מודעים לכך שאתה מקבל את הנכס מוערך ויש לך הזדמנות לשכור שמאי משלהם כדי לספק חוות דעת שנייה.
- 2התייעץ עם איש מקצוע בתחום הנדל"ן. מומלץ לדבר עם עו"ד או מתווך נדל"ן לפני שתתחיל לנהל משא ומתן עם הבעלים האחר כדי שתוכל להיות בטוח שההחלפה מתנהלת כראוי וכל הסכם שנכנס תואם את דרישות החוק.
- הנדל"ן ברוקר יכול לתת לך תובנה השוק הפוטנציאלי עבור הנכס - אשר עשוי להיות שונה מהשווי המוערך שלה - ואת התוצאות החיוביות מפתח השלילי של זה, מנקודת מבט הנדל"ן.
- עו"ד מנוסה הנדל"ן תוכל להעריך את האפשרויות המשפטיות שלך ולהודיע לך אילו צעדים עליך לנקוט כדי לפתור את המחלוקת בינך לבין הבעלים המשותפים.
- אנשי מקצוע אלה עשויים גם לספק מידע אחר בהתאם להבדלים בינך לבין הבעלים המשותף.
- לדוגמא, אם אתה והבעלים המשותף עומדים בסתירה מכיוון שהבעלים המשותף רוצה לפתח את הנכס ואתה לא, עו"ד יכול לייעץ לך לגבי מגבלות אזורים באזור שייקחו את הפיתוח אם לא בלתי אפשרי.
- 3משא ומתן על מחיר. עליכם לשבת עם הבעלים המשותף וכל אנשי המקצוע שנשכרו לדון בערך הכולל של הנכס ובשווי העניין שלהם בנכס. יחד תוכלו לבצע עסקה לרכישתם.
- כדאי לך להציע שימוש במגשר אם התקשורת בינך לבין הבעלים המשותף של הנכס שלך מתוחה במיוחד. ברוב המקרים המתווך קדימה ואחורה בין שני הצדדים והם מקדישים מעט זמן למשא ומתן פנים אל פנים.
- אם אתה מסוגל לשבת עם הבעלים המשותף ולדון במצב באופן תרבותי ומקצועי, עשה כמיטב יכולתך לסכם בקצרה את המחלוקת ואת העובדות שהובילו להחלטתך לרכוש אותן.
- בדבקות בעובדות, תאר את הנקודות שהובילו להערכת שווי האינטרס של הבעלים המשותף בנכס.
- הציגו את ההערכה והגישו הצעה. אל תתחיל עם הסכום המקסימלי שאתה מוכן לשלם לבעלים המשותף, כי זה לא ישאיר מקום לנהל משא ומתן.
- יחד עם זאת, אינך מעוניין שההצעה הראשונית שלך תהיה כה נמוכה עד כי הבעלים המשותף נעלב.
עליך גם לשלם את כל ארנונה על הנכס כל עוד אתה ברשותו. - 4נסח הסכם כתוב. כל מכירה או העברה של עניין בבעלות במקרקעין חייבת להיות בכתב כדי שיהיה לה כל השפעה משפטית. אם שכרת עורך דין או מתווך, הם עשויים לערוך עבורך את ההסכם.
- על ההסכם בכתב לזהות את הנכס באופן ספציפי ולציין את עניין הבעלות המועבר. השתמש בתיאור הנכס המופיע בשטר.
- אם עד כה לא עבדת עם איש מקצוע, כדאי לך לשקול להעסיק מישהו שינסח את ההסכם כדי שתדע שהוא מכסה את כל מה שהוא צריך לכסות ויהיה ניתן לאכיפה משפטית.
- זכור כי ככל הנראה, אם אתה קונה את הבעלים האחר, סכום כסף משמעותי מחליף ידיים. הגן על ההשקעה על ידי וודא שההסכם הכתוב מתבצע כהלכה והבעלים המשותף לשעבר אינו יכול לגרום לך לבעיות בעתיד.
- 5חתמו והקליטו את ההסכם בכתב. כדי לסיים את העברת הבעלות, עליכם וגם הבעלים המשותף לחתום על ההסכם על פי ההליך הנדרש בחוק הקניין של מדינתכם, ואז להקליט את המסמך אצל רשם המחוזים של המחוז בו נמצא הנכס.
- בדרך כלל גם אתה וגם הבעלים המשותף חייבים לחתום על המסמכים בנוכחות ציבור נוטריונים או עדים אחרים. לפקיד המחוז יהיה מידע על תהליך החתימה הנדרש.
- אחד ההסכם נחתם, צרו שני עותקים ממנו, כך שגם לכם וגם לבעלים השותף יש עותק לרישומיכם. אם ההסכם אושר על ידי נוטריון, ייתכן שתרצה לחתום על שלושה עותקים, כך שכולם מקוריים עם חותמת מורמת של הנוטריון.
- זכור כי תצטרך לשלם אגרה קטנה - בדרך כלל מתחת ל 75 € - בכדי שההסכם יירשם.
שיטה 2 מתוך 3: חלוקת הרכוש
- 1שוחח עם הבעלים המשותף. החוק קובע שני סוגים של חלוקת רכוש או "חלוקה" - מחיצה מרצון, בה שני הבעלים המשותפים מסכימים לחלק את הרכוש, או מחיצת חובה, בה שופט מורה על חלוקת הרכוש.
- תלוי עד כמה היחסים מתוחים בינך לבין הבעלים האחר, יתכן שהם אינם מוכנים לחלק את הנכס. עם זאת, כאשר מתמודדים עם הסיכוי לתביעה הם עשויים להיות מוכנים יותר להתפשר.
- שלח לבעלים האחר מכתב בכתב ובו יידע כי ברצונך לחלק את הנכס ומעדיף להגיש עתירה מרצון לבית המשפט.
- עתירות מרצון בדרך כלל מאושרות על ידי שופטים, בעוד שמחיצות חובה הן הרבה יותר קשות להשגה ועשויות לדרוש זמן והוצאות משמעותיות משני הצדדים.
- זכור כי המחיצה לא חייבת להיות 50/50. לדוגמא, נניח שהבעלים המשותף הוא אחיך, ושניכם ירשתם את רכוש ההורים שלכם. אחיך רוצה לבנות קניון חשפנות בחלק מכמה דונמים, ואילו אתה רוצה לשמור על הוריך בבית ובחצר שלמים.
- במצב זה, ייתכן שתוכל להציע לאחיך חלק קטן יותר מהאדמות לפיתוחן של חנויות הקמעונאות, תוך שמירה על חיץ משמעותי בין הנכס המסחרי והבית למען הפרטיות והביטחון.
- 2להציע גישור. במיוחד אם אתה והבעלים האחר לא מסתדרים טוב מאוד או מתקשים לתקשר, מתווך צד שלישי ניטרלי יוכל להקל על דיון שמוביל לחלוקה מרצון של הנכס.
- בדרך כלל תוכלו למצוא שירותי גישור בקהילה אשר יערכו פגישת גישור בתשלום נמוך יחסית, מה שיכול להעדיף גישור כלכלית על פני תביעה.
- מכיוון שהיא אינה יריבה, גישור יכול להיות בעל ערך רב במיוחד אם הבעלים המשותף הוא מישהו שאיתו אתה רוצה להמשיך בקשר לאחר יישוב סכסוך הרכוש.
- גישור נותן לך גם את היתרון של שליטה. אתה והבעלים האחרים יכולים להחליט כיצד לחלק את הנכס בצורה הטובה ביותר עבור כל ההוצאות שביצעת על מנת לשמור או לשפר אותו.
- אם אכן תגיעו להסכמה באמצעות גישור, וודאו שהוא נכתב בכתב ונחתם על ידי שניכם. ייתכן שיהיה צורך לאשר את ההסכם הזה ולהקליט אותו עם רשם המחוז שבו נמצא הנכס.
אתה יכול לחזק את תביעת החזקה השלילית שלך על ידי שליחת הבעלים המשותף להודעה בכתב כי אתה מתכוון לקחת בעלות מלאה על הנכס על ידי החזקה שלילית. - 3התייעץ עם עורך דין. אם עליך להגיש תביעה בגין חלוקת חובה של הנכס, עליך להזמין עורך דין נדל"ן מנוסה שיסייע לך בניווט בתהליך ויבטיח כי העסקה תושלם בצורה חלקה ככל האפשר.
- יתכנו תנאים שצוינו על ידי בית המשפט לחלוקת החובה של הנכס. עורך דין יכול לחזות אותם וכן לספק עצות כיצד להימנע מהם.
- אמנם יש לך זכות מוחלטת לחלוקת רכוש, אך לא בהכרח יש לך את הזכות להכתיב את אופן חלוקת הנכס, ומחיצת חובה עלולה לגרום למכירה כפויה של הנכס.
- אם אתה מעדיף שתהיה מחיצה בעין, בה אתה שומר על הבעלות המלאה בחלק מהנכס והבעלים האחר הוא הבעלים של שאר חלקיו, עורך דין יכול לעזור להביע העדפה זו.
- 4הגישו את התביעה שלכם. עליך להגיש תלונה או עתירה לפקיד בית המשפט במחוז בו נמצא הנכס כדי לפתוח בתביעתך. מסמך זה מבקש מהשופט לפצל את הנכס בינך לבין הבעלים המשותף, ובדרך כלל יש להגישו אם העתירה היא מרצון או חובה.
- זכור כי האם תוכל לבקש את חלוקת הנכס בצורה מסוימת, לשופט יש שיקול דעת לחלק את הנכס כפי שהוא או היא רואים לנכון לחשב את ההוצאות שביצע אחד מהבעלים המשותפים.
- יהיה עליך לשלם דמי הגשה בעת הגשת התביעה שלך, בדרך כלל כמה מאות דולרים.
- לאחר הגשת העתירה שלך, הפקיד בדרך כלל מוציא הודעה שתוקלט במשרד רשמת המחוז. הודעה זו מאפשרת לכל מי שיש לו עניין בנכס לדעת כי הנכס כרגע נושא להליך מחיצה.
- כמו כן, עליך להגיש לבעל האחר עותק מהעתירה שלך וזימון להופעה בבית המשפט.
- 5המתן לתגובה. לאחר הגשת העתירה שלך, לבעל האחר יש פרק זמן קצר להגיש תשובה או תגובה אחרת לפקיד בית המשפט המציין אם הוא מסכים עם חלוקת הנכס.
- במקרים בהם הגשת עתירה לחלוקה מרצון, תהליך זה עשוי להיות פשוט בהרבה. בדרך כלל אתה לא צריך לחכות לתגובה מהבעלים האחר, ואולי אפילו לא תצטרך להופיע בבית המשפט.
- אם הבעלים האחר מחליט שלא להילחם במחיצה, יתכן שהוא לא יגיב. מצד שני, הם עשויים להעדיף חלוקה אחרת של הנכס ולהגיש תגובה המעידה על העדפתם.
- יש גם סיכוי שהבעלים האחר יתנגד לכך שהנכס יחולק. המקרה שלך יהיה קשה יותר במצב זה ועלול לגרום למכירה כפויה של הנכס.
- אם נדרשת החלטת שופט, על שניכם להתייצב בבית המשפט עם עורכי הדין שלכם ולהתווכח בעד או נגד חלוקת הרכוש.
שיטה 3 מתוך 3: שימוש ברכישה שלילית
- 1חקר את חוק המדינה שלך. הדרישות להדיח בעל נכס באמצעות החזקה שלילית שונות ממדינה למדינה, ובדרך כלל הן קשות יותר אם אתה מנסה להדיח בעלים משותף של הנכס.
- ככלל, עליך לשמור על החזקה ממשית ובלעדית של הנכס. החזקה הזו חייבת להיות "פתוחה וידועה לשמצה", ביטוי משפטי שמשמעותו בעצם שכולם מכירים אותך ורק אתה בעל הנכס.
- החזקה שלך חייבת להיות עוינת או לרעה כלפי הבעלים האחר, מה שאומר שבדרך כלל שמרת מהם להיכנס לנכס או סירבת לאפשר להם להשתמש בו.
- עליך גם לשלם את כל ארנונה על הנכס כל עוד אתה ברשותו.
אינך יכול לתבוע בעלות שלילית אם לבעל האחר עדיין יש גישה לנכס, לכן עליך לנקוט נגדם על ידי החלפת מנעולים, בניית גדר או שמירה אחרת מהנכס. - 2להוציא פיזית את הבעלים האחר. אינך יכול לתבוע בעלות שלילית אם לבעל האחר עדיין יש גישה לנכס, לכן עליך לנקוט נגדם על ידי החלפת מנעולים, בניית גדר או שמירה אחרת מהנכס.
- שלילת זכויות בנכס - כגון סירוב לשים את שמו של הבעלים האחר על השטר - היא דרך נוספת להשיג הדרת הבעלים האחר מהנכס לצורך החזקה לרעה.
- שלילת כותרת בדרך כלל הגיונית יותר אם הבעלים השני גר הרחק מהנכס ולעתים נדירות מבקר באזור.
- 3שלח הודעה בכתב על כוונתך. אתה יכול לחזק את תביעת החזקה השלילית שלך על ידי שליחת הבעלים המשותף להודעה בכתב כי אתה מתכוון לקחת בעלות מלאה על הנכס על ידי החזקה שלילית.
- זכור כי שליחת הודעה בכתב עשויה להזמין תביעה. עם זאת, מטרתו של דיני החזקה שלילית נובעת מתכליתם של תקנות התיישנות, בכך שלאחר שחלף פרק זמן משמעותי קשה להוכיח טענות.
- בדיוק כמו בתקופת התיישנות אתה מאבד את זכותך להגיש תביעה לאחר פרק זמן מסוים, אם הבעלים המשותף מאפשר לך לשמור על החזקה שלילית בנכס במשך שנים רבות מבלי לעשות דבר בכדי לעמוד על זכויותיהם, הרכוש הופך להיות שלך.
- 4הישארו על הנכס. החזקה שלילית פועלת במקביל לתקנון ההתיישנות בכל מדינה, אך בדרך כלל עליכם לשמור על החזקה מוחלטת של הנכס במשך מספר שנים לפני שתוכלו להיפטר מהבעלים האחר.
- משך הזמן שעליך לשמור ברשותו ברציפות (ולהדיר את הבעלים האחר בתהליך) משתנה מאוד ממדינה למדינה.
- במדינות מסוימות אתה צריך לשמור על החזקה שלילית רק במשך שלוש עד חמש שנים, בעוד שמדינות אחרות דורשות לפחות 10 שנים.
- לאחר שחלף פרק זמן זה, לבעלים האחרים אין עוד שום זכות חוקית לנכס.
שאלות ותשובות
- איך אוכל להילחם במישהו שטוען שהיא הבעלים של הנכס / הקרקע למרות שאין לה שום הוכחות או הוכחות? יש לה רק תואר קרקע מזויף.זה תלוי כיצד טענת השווא שלה משפיעה עליך. יש חוקים נגד הונאה וסחיטה, שלא לדבר על הסגת גבול. אם היא מוכרת את הנכס שלך למישהו אחר, אתה יכול לנסות לקבל צו מניעה לשעת חירום כדי למנוע קידום הונאותיה.
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
