כיצד להסביר שיפורים לדיירים?

דע מי מחשב לשיפור החכירה. מכיוון שהדייר משלם עבורם, הדייר הוא זה שמזין את הרישומים לשיפור החכירה. הדייר רושם את ההוצאה ההונית כנכס במאזן שלהם. ואז עלות השיפורים נרשמת כהפחתה בדוחות הרווח של הדייר לאורך זמן.

• לדוגמא, נניח שמספרה והספא השוכר שטחי מסחר מבעל הבית מוציא 26100 אירו על השיפורים הנדרשים. מספרה היא שתתעד את הנכסים וההוצאות הללו במאזן ובדוחות הרווח שלהם.

הגדר את תקופת הפחת. מס ההכנסה דורשת שיפורים במושכר יופחת על פני או את משך החכירה או אורך החיים השימושיים של השיפורים, לפי הקצר. אם כן, נניח שמספרה חתם על חוזה שכירות לחמש שנים עם בעל הבית, ומשך החיים השימושיים של שיפורי החכירה מוערך בשבע שנים. מכיוון שתקופת החכירה קצרה יותר מחיי השימוש השימושיים בשיפורים, יופחתו ההוצאות על פני תקופה של חמש שנים.

• מספרה תרשום 5220 אירו הפחתות בכל שנה לתקופה של חמש שנים בתיעוד חשבונאי משלהם (26100 אירו / 5 שנים = 5220 אירו לשנה).

הארכת תקופת הפחת. ניתן להאריך את תקופת הפחתות מעבר לתאריך התפוגה של חוזה השכירות. יש לעמוד בתנאים מסוימים המבטיחים כי הדייר יחדש את חוזה השכירות. לדוגמא, בעל הדירה יכול לספק אפשרות לחידוש מחיר מבצע. לחלופין, בעל הדירה עשוי לגבות קנס בגין אי חידוש השכירות. כל אחד מהתנאים הללו יעודד את הדייר מאוד לחדש את חוזה השכירות, כך שניתן להאריך את תקופת ההפחתה, וכתוצאה מכך הוצאות הפחת נמוכות יותר.

• לדוגמא, נניח שמספרה יכול להתחייב לחדש את חוזה השכירות לחמש שנים נוספות לאחר פקיעת התוקף מכיוון שבעל הבית מציע הנחה בשכר דירה אם הוא יחדש. במקרה זה, תקופת השכירות תהיה 10 שנים, ומשך השימוש של הציוד הוא עדיין שבע שנים.
• כעת, התקופה הקצרה יותר היא אורך החיים השימושי של השיפורים. לכן מספרה תפחית את ההוצאות הללו במשך שבע שנים. הוצאות הפחתות השנתיות יהיו 3730 € (26100 € / 7 שנים = 3730 € לשנה).

רשום את הפחת. רישום היומן להפחתה כולל חיוב לשורת הוצאות ההפחתות בדוח רווח והפסד של הדייר וזיכוי לחשבון ההפחתות המצטבר במאזן הדייר. רישום היומן נעשה בצורה זו על מנת להשיג את עקרון ההתאמה.

• עקרון ההתאמה בחשבונאות אומר שההוצאות מדווחות על ידי חברה באותה תקופה בהכנסות הקשורות. על פי עקרון ההתאמה, זה לא נכון שמספרת השיער תרשום את כל העלויות של שיפורי השכירות, 26100 אירו, בשנה הראשונה מכיוון שההכנסות הקשורות לשיפורים אלה ייווצרו במהלך השנים הקרובות.
• עם הפחתה, חלק מעלות השיפורים במושכר מועבר ממאזן הדייר לדוח רווח והפסד של הדייר, כך שניתן להתאים אותו להכנסות המתקבלות משימוש בסעיפים אלה.

להבין מי מהווה קצבאות לשיפור דיירים. קצבת השבחת הדייר היא סכום הכסף שהמשכיר מסכים לתרום לשיפור החכירה. אופן רישום הקצבה בדוחות הכספיים תלוי באופי ההסכם בין המשכיר לשוכר. יתכן שבעל הבית הסכים להחזיר לדייר את ההוצאות. לחלופין, הדייר עשוי לקבל שכר דירה בחינם או בהנחה למספר חודשים.

רשמו תקופות שכירות ללא שכירות או מופחתות. הדייר וגם המשכיר נדרשים להכיר בשכר הדירה על בסיס קו ישר לאורך תקופת השכירות. המשמעות היא כי סכום השכירות הכולל לאורך תקופת החכירה צריך להיות מחולק במספר החודשים בחכירה כך שאותו סכום דמי שכירות יירשם בכל חודש, גם בחודשי שכירות ללא שכירות או מופחתים.

• לדוגמא, נניח שבחכירה למספרה נקבע כי שכר הדירה החודשי יעמוד על 1490 אירו לתקופה של 60 חודשים וכי בעל הבית הסכים לתרום 7460 אירו לשיפור החכירה בצורה של שכר דירה בחינם לחמישה חודשים.
• בדוגמה זו מספרה משלמת 1490 אירו לחודש למשך 55 חודשים, או 82100 אירו בסך הכל (1490 אירו x 55 = 82100 אירו).
• תקופת השכירות היא 60 חודשים, כך ששכר הדירה החודשי שיש לרשום כהוצאה עבור הדייר וככנסות המשכיר חייב להיות 1370 € (82100 € / 60 = 1370 €).

רשמו החזרים עבור שיפורי חכירה לדייר. אם בעל הדירה מחזיר לדייר עבור שיפורי חכירה, זה נחשב כתמריץ שכירות. על השוכר וגם על בעל הדירה לרשום את מלוא סכום התמריץ במאזנים שלהם. ואז התמריץ נרשם כשכר דירה נדחה לאורך חיי השכירות.

• בעל הדירה רושם את הערך הגולמי של התמריץ כנכס במאזן. ואז הנכס הוצאות לאורך תקופת החכירה כהפחתה של הכנסות משכירות.
• הדייר רושם את הערך הגולמי של התמריץ כהתחייבות במאזן. ואז ההתחייבות נרשמת כהפחתה של הוצאות השכירות לאורך תקופת השכירות.
• נניח שבדוגמה שלעיל, בעל הדירה נתן לדייר 7460 אירו לשימוש בשיפור חכירה. בעל הבית ירשום 7460 אירו כנכס במאזן. אם חוזה השכירות היה למשך 60 חודשים, ההפחתה החודשית להכנסות משכירות שיירשמו בדוח רווח והפסד תהיה 120 € (7460 € / 60 = 120 €).
• באותה דוגמה, הדייר היה רושם התחייבות של 7460 € תחת רכוש קבוע במאזן שלהם. זה יקוזז על ידי הפחתה של 120 € בהוצאות השכירות בכל חודש לאורך תקופת השכירות.

להבין מי מהווה שיפורים של הדיירים. מכיוון שבעל הבית משלם עבור שיפורי דיירים, כל ההוצאות עבור שיפורים אלה נרשמות על ידי המשכיר. התייחסות לשיפור הדיירים כאל הוצאות הון רגילות בדוחות הכספיים של המשכיר.

• סכום ההוצאות הכולל נרשם כנכס במאזן המשכיר. ואז, בכל חודש, הוצאות הפחת נרשמות בדוחות ההכנסה של המשכיר.

חשב את הסכום המפחת של השיפורים. על מנת לרשום במדויק הוצאות הון, דע את העלות הכוללת של שיפורי הדייר. אתה צריך לדעת את אורך החיים השימושיים של השיפורים. לבסוף, דע את ערך ההצלה של כל אחד מהנכסים.

• הפחת את סכום ההצלה מסך ההוצאה. זהו הסכום שיופחת מדי חודש בחשבונות המשכיר.
• לדוגמא, נניח שבעל הבית שילם 26100 € עבור שיפורי הון. אורך החיים השימושי הוא 7 שנים (או 84 חודשים). ערך ההצלה הוא 1040 €, לכן הסכום הפחת הוא 25100 € (26100 € - 1040 € = 25100 €).