כיצד להגיש בקשה למכירה קצרה?
בדרך כלל הם יבקשו ממך להשלים חבילת מכירה קצרה, שהיא כמו תהליך הגשת בקשה למכירה קצרה.
מכירת בית קצרה היא מכירת בית בפחות משווי המשכנתא. בנסיבות מסוימות, המלווה יאפשר לך להמשיך במכירה קצרה, אך זה לא אופייני. על המלווה להיות משוכנע כי אתה חווה קשיים כלכליים מוגזמים וכי אתה יכול למכור את הבית בקצר יותר ממה שהם יכולים להשיג במכירה פומבית של עיקול. למרות שמלווים בודדים עשויים להיראות טוב יותר במכירה קצרה מאשר בעיקול, העסקה תפגע באשראי שלך ותחשוף אותך למס מס הכנסה גבוה יותר. מכירה קצרה אינה ניסיון להקל ראש בזה.
חלק 1 מתוך 3: הגשת בקשה למכירה קצרה
- 1תעד את חוסר היכולת שלך להחזיר את המשכנתא. על מנת להסכים לקחת הפסד במכירה קצרה, על בעל העיקול להיות משוכנע שאין חלופות קיימא אחרות עבור בעל הבית. אסוף מסמכים המציגים את ההכנסה, הנכסים ומצב התעסוקה שלך במהלך החודשים או השנים האחרונות. מידע זה ישמש אז כתמיכה לטענותיך במכתב הקשיים. לדוגמה, ייתכן שתאסוף מסמכים כגון:
- תלושי שכר אחרונים.
- החזרי מס.
- גיליון העבודה, המציג את רווחים חודשיים והוצאות.
- דוחות חשבון בנק.
- 2קבעו את שווי השוק של הבית שלכם. מכירה קצרה של הבית שלך יכולה להיות הצעה מסוכנת עבורך ועבור המלווה שלך. לכן, בררו את שווי הבית עוד לפני שאתם ניגשים לבנק. אם אכן תגלה שהשווי נמוך מהמשכנתא, ידיעת הסכום המדויק יכולה לשפר את עמדת המיקוח שלך בהמשך. השתמש בכלים הבאים כדי לברר את ערך הבית שלך:
- השווה את שווי המשכנתא שלך למחירי המכירה של בתים דומים באזור שלך שנמכרו לאחרונה. חפש מידע זה במקומות כמו Realtor.com, Zillow ו- Trulia.
- שמאי מוסמך יבצע בדיקה מפורטת בביתך, וכתוצאה מכך הערכה מדויקת יותר. צרו קשר עם הבנק שלכם לקבלת רשימת שמאים מכובדים באזורכם.
- מתווכים משתמשים בניסיונם ובהשוואותיהם עם בתים אחרים בשכונתכם כדי לקבוע ערך. זה ייקרא חוות דעת של ברוקר (BPO). תחשוב על זה כעל דרך בינונית בין שמאי לבין Zillow.
- 3העריך את ההפסד למחזיק השעבוד. אסוף את הצהרת ההלוואות העדכנית ביותר, קח את שווי החוב על המשכנתא שלך והגרע סכום זה משווי הבית שלך.
- אם קיבלת את הערכת הבית ממספר מקורות, השתמש במגוון ערכי שוק, שכן הבנק יעשה הערכה משלו.
- בעלי שיעבודים מסכימים למכירות קצרות מכיוון שהם מאמינים שבעל הבית עשוי לקבל מחיר טוב יותר ומבטל את הבנק צורך להשתמש בעובדים שלו.
המלווה יפעל לאמת את כל המידע בחבילת המכירה הקצרה, תוך בחינה מדויקת של מכתב הקשיים. - 4כתוב את מכתב הקושי. למרות שאתה רוצה שמכתב הקושי יעורר הזדהות ויהיה משכנע, זה קודם כל מסמך פיננסי. זה לא אמור לקרוא כמו ספר זיכרונות. וודא שהוא כולל:
- שמך, כתובת הנכס ומספר הלוואת המשכנתא.
- הקשיים הכלכליים עצם. רוב המלווים ירצו לראות איזשהו שינוי במעמד שלך. גורמים כמו מצבי חירום רפואיים, מחלות ארוכות טווח, אובדן עבודה, גירושין או מוות של בן זוג, או ריבית פורחת.
- לבסוף, על מכתב המצוקה לבקש שחרור מוחלט מחוב המשכנתא. אלא אם כן הם מקבלים את התמורה מהמכירה כשביעות רצון מהחוב, אתה עדיין יכול להיות אחראי להמשך, "פסק דין למחסור".
- זכרו שתמיד יש אפשרות לפשיטת רגל אישית אם המכירה הקצרה או שינוי ההלוואה אינם מקובלים. עם זאת, המלווים מעדיפים להימנע מהליך פשיטת הרגל במידת האפשר.
- 5צרו קשר עם המלווה שלכם. לאחר שכתבת את מכתב המצוקה שלך, פנה למחלקת הפחתת הפסדים בבנק שלך. אמנם קווי המתאר הבסיסיים של מכירה קצרה דומים בכל מוסדות ההלוואות, אך לכל בנק קיימים מערכי נהלים משלו לבדיקת בקשות למכירה קצרה.
- חלק מהמלווים לא ישקול מכירה קצרה עד שיהיה לך קונה פוטנציאלי, אך אלה הם במיעוט. בדרך כלל הם יבקשו ממך להשלים חבילת מכירה קצרה, שהיא כמו תהליך הגשת בקשה למכירה קצרה.
- 6אסוף את המידע להשלמת חבילת המכירה הקצרה. חבילת המכירה בחסר מצייר דיוקן מפורט של המצב הכלכלי האישי שלך. המלווה רוצה שהמידע יקבע אם מצבך עשוי להשתפר בעתיד ואם המכירה הקצרה יכולה לעזור להם. אסוף את הדברים הבאים:
- הערך הנוכחי של הבית (עם הערכתך בכתב) וההבדל בין הערך למה שאתה חייב.
- החזרי מס ו- W-2 חוזרים שנתיים אחורה.
- תשלומי שכר של חודשיים או שלושה, יחד עם הצהרות בנק לאותה תקופה.
- חשבונות ארנונה.
- כל המידע שיש לך אודות נכסים או התחייבויות נוספים. אם יש לך סירות, חשבונות פרישה, הלוואות אוטומטיות וכו ', עליך לחשוף אותם.
- מכתב הקושי. מכיוון שהמכירה הקצרה ניתנת על פי שיקול דעתו של המלווה, הם רוצים סיבות משכנעות לאפשר זאת.
- 7המתן לתשובת המלווה. המלווה יפעל לאמת את כל המידע בחבילת המכירה הקצרה, תוך בחינה מדויקת של מכתב הקשיים. לאחר האימות, הם יקבעו את הסכום הנמוך ביותר שהם יכולים לקבל עבור הנכס, אם כי הם ישמרו על סודיות המספר הזה. אם הם חושבים שתוכלו למכור את הבית מעל מחיר המכירה המינימלי הנדרש שלהם, ככל הנראה הם יאשרו את המכירה הקצרה.
חלק 2 מתוך 3: השלמת המכירה
- 1העסיק עורך דין. לאחר שהמלווה הסכים למכירה קצרה, תזדקק לעורך דין כדי להגן על זכויותיך ולהבטיח כי כל ההליכים יישמרו כהלכה. זה גם מאפשר למלווה לדעת כי פשיטת רגל נותרה אפשרות אם נוצרים תנאים מסוימים, כגון מחסור. חפש באינטרנט כדי למצוא עורך דין נדל"ן נבדק ומנוסה באזור מגוריך.
אם הבנק שלך מסכים למכירה הקצרה, הם עומדים להתעקש שתשתמש במתווך כדי לשווק את הנכס ללא מכירה על ידי הבעלים המותר. - 2מצא מתווך. אם הבנק שלך מסכים למכירה הקצרה, הם עומדים להתעקש שתשתמש במתווך כדי לשווק את הנכס ללא מס למכירה על ידי הבעלים המותר. בחר מתווך שיוכל לשווק את ביתך באגרסיביות, מכיר את תהליך המכירה הקצרה ובעל רקורד מוכח של הצלחה.
- המלווה שלך ירצה עותק של הסכם רישום חתום והושלם בין הקונה למתווך.
- הבנק שלך אמנם ישהה את תהליך העיקול בזמן שתנסה להשלים את המכירה הקצרה, אך הוא לא יחזיק מעמד ללא הגבלת זמן (מגבלת הזמן היא בדרך כלל 120 יום). לכן חשוב לקבוע מחיר תחרותי ולשווק באגרסיביות.
- 3משא ומתן עם הקונה. ברגע שיש לך אישור למכור את הבית בקצרה, תהליך מכירתו דומה למכירה קונבנציונאלית. עם זאת, המשא ומתן למכירה קצרה מחייב פעולת איזון טובה יותר.
- עליכם להיות מודעים לצורך להשיג את המחיר הגבוה ביותר האפשרי, ולהאזן את זה מול השעון שמתקתק בבנק שמעכב הליכי עיקול. ככל שהמחיר גבוה יותר, כך גדל הסיכוי שהבנק יקבל אותו.
- קבל הצעות רציניות בכתב. זה עוזר לך לשמור על הקונים האפשריים בקצב מתאים, זה עוזר לך לקבוע מה עשוי הבנק להיות מוכן לקבל, וזה מצביע בפני הבנק שאתה עושה את מירב המאמצים למכור את הבית.
- 4שמור על הבנק מודע לכל ההצעות. אתה אף פעם לא יודע בדיוק מה הבנק יהיה מוכן לקבל - זוכר, הם שומרים על מחיר המינימום שלהם בסודיות. יש להם שיקולים משלהם, והם עשויים לקבל משהו נמוך או גבוה בהרבה ממה שהיית מצפה.
- אם הבנק אכן מקבל את ההצעה, קבל את קבלתם בכתב, המתן עד שמימון הרוכש יעבור וסגר את העסקה.
- 5וודא שאתה מקבל הצהרת פשרה מהמלווה. הצהרת פשרה היא רק אישור בכתב על קבלת הבנק לשינוי ההלוואה. הוא קובע כי עמדת בתנאי המשכנתא ומשוחררת מכל התחייבות נוספת הקשורה אליו.
- המכירה לא צריכה לכלול כל אחריות אישית בגין דמי מכירה ושחרור אחריות מוחלט. בקש מעורך הדין שלך לבחון את ההסדר לפני חתימתו.
- 6נקוט במעשה במקום עיקול. אם הבנק לא מקבל הצעות מספקות, אתה מסתכן בכך שיפעל מחדש בעיקול. אם זה יקרה, בדקו אם הבנק פשוט יקבל את המעשה לבית - המעשה במקום עיקול. זה ישפיע לרעה על האשראי שלך, אך לא באותה מידה עיקול.
אמנם קווי המתאר הבסיסיים של מכירה קצרה דומים בכל מוסדות ההלוואות, אך לכל בנק קיימים מערך נהלים משלו לבדיקת בקשות למכירה קצרה.
חלק 3 מתוך 3: היערכות לתוצאות מכירה קצרה
- 1אל תמכור את ביתך ב"מחסור ". המחסור הוא ההבדל בין מחיר המכירה לבין שווי המשכנתא. הסיבה שבגללה כל כך חשוב לפרט במפורש שהמכירה הקצרה מבטלת את חוב המשכנתא הכולל היא שהבנק יכול לחייב אותך באחריות למחסור אחרת.
- אם סכום המחסור גדול והבנק מחייב אותך באחריות, אולי עדיף לך להציע להם את השטר או להכריז על פשיטת רגל.
- 2חשב את כל מיסי ההכנסה המגיעים על חוב שנמחל. בנסיבות מסוימות הסכום הנסלח במחסור נחשב להכנסה על ידי מס הכנסה, מה שמוסיף עלבון לפגיעה. אם היית במצב כלכלי טוב, לא היית צריך למכור את הבית כדי להתחיל בתשלום מיסים נוסף זה כמו לקחת שני צעדים קדימה, צעד אחד אחורה.
- המחסור נחשב להכנסה על ידי מס הכנסה, ואילו הפסד ההון על הבית הוא הפסד הון, ולכן יתכן שיהיו מיסים.
- 3צפה שמכירה קצרה תשפיע על ציון האשראי שלך. בעוד שמלווים בודדים רבים עשויים לראות במכירה קצרה עדיפה על עיקול, יש להם השפעה שווה על ציון ה- FICO שלך - וזה לפי החברה שהמציאה את ציוני ה- FICO, פייר אייזיק. חובות רעים נופלים מדוח האשראי שלך לאחר 7 שנים ופשיטות רגל לאחר 10 שנים.
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
