כיצד לחכור לרכוש בית?
עשיתי רכישת חכירה בבית, ובתום השכירות השווי חזר נמוך ממחיר הרכישה המוסכם.
בעלות על בית היא חלום עבור רבים, ואתה לא צריך לתת לאשראי רע או חוסר חסכון למנוע ממך להיות בעל בית. אפשרות אחת היא כניסה לחוזה שכירות לבעלות (נקרא גם חוזה שכירות לבעלות). בהסדר זה אתה חותם על הסכם שכירות אופייני אך גם מקבל את הזכות לרכוש את הבית בתום תקופת השכירות. היצע הבתים להשכרה לבעלות הוא זעיר, ולכן החלק הקשה ביותר עשוי למצוא בית שאתה אוהב.
חלק 1 מתוך 4: מציאת בתים
- 1חפש באתרים מקוונים. ישנם אתרים רבים עם נכסים להשכרה לבעלות, אך ככל הנראה תצטרך לשלם דמי מנוי כדי להשתמש בהם. עם זאת, הם עשויים להיות השקעה טובה אם אתה מתקשה למצוא נכסים. חלק מהמצברים המקוונים הפופולריים יותר כוללים HousingList ו- IRentToOwn.
- 2סע סביב השכונה שלך. לפעמים, בעלים מפרסמים את בתיהם כהשכרה לבעלות על שלטי חצר. השלט אמור גם לספר לכם את שכר הדירה החודשי. אם יש שכונה בה אתה רוצה לגור, אז נסע לבדוק אם יש משהו זמין.
- 3שאל את המוכר אם הוא ישקול הסכם שכירות לבעלות. אולי תמצאו את הבית המושלם, אך המוכר מצפה שתקבלו משכנתא ותקנו אותו. אתה תמיד יכול לשאול אם הם יקבלו הסכם שכירות לבעלות.
- חפש בתים שנמצאים בשוק כבר הרבה זמן. הבעלים עשוי להיות מוטיבציה במיוחד במצב זה, מכיוון שהבית יושב שם ולא מרוויח כסף.
- 4עבוד עם סוכן נדל"ן כדי למצוא בתים. לסוכן שמכיר את השוק המקומי תהיה גישה לרישומים להשכרה לבעלות או שהוא מכיר אנשים ששוקלים אפשרות זו. אתה יכול למצוא סוכן נדל"ן על ידי עיון בספר הטלפונים שלך או בדיקה מקוונת.
עם חוזה רכישת חכירה, אתם נדרשים לקנות את הבית בתום תקופת השכירות.
חלק 2 מתוך 4: ביצוע בדיקת נאותות
- 1שאל את הבעלים מדוע הם מוכרים. אתה רוצה להימנע מקניית בית ממי שנמצא במצוקה כלכלית. הם עשויים להחליף הלוואות או להכריז על פשיטת רגל ולאבד את הבית תוך כדי. למרות שיש לך חוזה שכירות לבעלות, אתה יודח מהבית. בהתאם, שאל את המוכר מדוע הוא מוכר.
- סיבה טובה אחת היא שהמוכר עבר ולא יכול למכור את הבית.
- 2עשו בדיקת אשראי על הבעלים. ספר לבעל החששות שלך ובקש הרשאה לבצע בהם בדיקת אשראי. חפש חשבונות עבריינים או עומס חוב גדול, אשר הם סימנים שהבעלים במצב כלכלי רע. לשם כך תצטרך לדעת את הכנסות הבעלים.
- אתה יכול לקבל בדיקת אשראי מאחת מלשכות דיווח האשראי הגדולות במדינה, Experian, Equifax או TransUnion.
- 3משוך את רישומי הארנונה. בקר בשומה המס המקומי שלך וקבל את הרישומים על הנכס. אתה רוצה לבדוק שהמוכר אכן הבעלים של הנכס. תאמינו או לא, אבל הרמאים מציגים לעתים קרובות בתים למכירה שהם אפילו לא בבעלותם.
- בדקו גם האם ישנן תביעות מס על הנכס. אם יש, ייתכן שהמוכר נמצא במצוקה כלכלית והוא עלול לאבד את הבית בזמן שאתה שוכר אותו.
- 4חפש דגלים אדומים אחרים של תרמית. מכיוון שמכירות חכירה לבעלות אינן נדירות, הן בעצם אינן מוסדרות. בהתאם, הרמאים פועלים לרוב בתחום זה, וכדאי לשים לב לסימנים לכך שעסקה עשויה להיות מוצלת. חפש את הדברים הבאים:
- שכר הדירה נמוך מדי. הרמאים מנסים לרוב למכור עסקאות "טוב מכדי להיות אמיתי", ושכר הדירה מתחת לשוק הוא דגל אדום מרכזי אחד.
- המוכר אינו מעוניין בהיסטוריית האשראי שלך. הרמאים בדרך כלל משכירים לאנשים עם אשראי נורא מכיוון שהם יודעים שלעולם לא תזכו למשכנתא. במקום זאת, תאבד את כל תשלומי שכר הדירה שלך.
- המוכר משתמש בשכירות מבלבלת או קשה להבנה.
- המוכר גובה ממך סכום בלתי סביר תמורת דמי בקשה.
- 5תעריך את הבית. אולי לא תקנה את הבית במשך כמה שנים, אבל אתה צריך לעשות את כל בדיקת הנאותות שלך עכשיו. ערכו הערכה כדי לאשר שהבית שווה את מה שתשלמו עבורו אם תממשו את האופציה שלכם לרכישה.
- עלות הערכה תלויה במגוון גורמים, כמו המיקום שלכם וגודל הבית. ככלל, הערכת שווי של מ 10002 בבית יכול לעלות בסביבות 370 €
- קבל הפניה מסוכן הנדל"ן שלך או בדוק בספרייה של האגודה האירופאית לשמאים.
- 6שלמו עבור בדק בית. בדיקה תגלה בעיות קשות או קלות בבית. השג הפניה מסוכן נדל"ן מקומי או מעו"ד. בדרך כלל, תשלם 220 € -600 עבור בדק בית, אך הם יכולים לחסוך לך אלפים אם הם יגלו בעיות.
- 7השג דוח כותרת. חפש לראות כמה זמן המוכר היה הבעלים של הבית. כמה שיותר ארוך, יותר טוב. מישהו שנמצא בבית זמן רב בנה הון עצמי מספיק וכנראה שהוא יציב יותר כלכלית. אתה יכול להשיג עותק של דוח הכותרת מחברת ביטוח כותרת.
- חברת ביטוח הכותרת תחייב אותך ככל הנראה 75 € עבור חיפוש זה.
- 8הערך את היסטוריית האשראי שלך אצל מתווך משכנתא. ייתכן שלא תזכה למשכנתא כרגע. לדוגמה, ציון האשראי שלך עשוי להיות נמוך מדי או שאין לך עבודה יציבה. עם זאת, בסוף תקופת החכירה, תזדקק למשכנתא אם אתה מקווה לקנות את הבית. אתה צריך לדעת עכשיו אם אתה זכאי.
- מצא מתווך משכנתאות ודון בגילוי לב בהיסטוריית האשראי שלך. שאל את המתווך אם יש משהו בהיסטוריה שלך שימנע ממך לקבל משכנתא בעוד כמה שנים.
תוכלו להסכים לקבוע את מחיר הרכישה בסוף הסכם השכירות כאשר תחליטו לקנות את הבית.
חלק 3 מתוך 4: משא ומתן על החוזה שלך
- 1מסכים למחיר הרכישה. יש כמה דרכים שונות לחישוב מחיר הרכישה. שקול איזו אפשרות מתאימה לך ביותר:
- אתה יכול לציין מחיר רכישה בחוזה שלך. לעיתים קרובות, מחיר זה יהיה מעט גבוה משווי השוק הנוכחי של הבית כדי להסביר עליית ערך.
- תוכלו להסכים לקבוע את מחיר הרכישה בסוף הסכם השכירות כאשר תחליטו לקנות את הבית.
- 2משא ומתן על אופציה לקנייה. יהיה עליכם לשלם עבור הזכות לקנות את הבית בתום תקופת השכירות. סכום כסף זה נקרא "תמורת האופציה". אין תעריף סטנדרטי, אך 3% ממחיר הרכישה הוא נפוץ. לדוגמא, אם מחיר הרכישה הוא 149000 €, אז האופציה תהיה כנראה סביב 4480 €
- אם אתה בוחר לקנות את הבית, אתה צריך להיות אשראי 100% מתמורת האופציה.
- עם זאת, אם תבחר שלא לקנות את הבית, אז תפקיע את שיקול האופציה.
- 3הימנע מחוזי "רכישת שכירות". עם חוזה רכישת חכירה, אתם נדרשים לקנות את הבית בתום תקופת השכירות. סוג זה של חוזה נועל אותך, ואתה יכול להיתבע אם לא תמשיך לקנות את הבית. כדי להגן על עצמך, עליך לחפש במקום זאת חוזה אופציה לחכירה.
- 4הגדר את אורך השכירות. מרבית חוזי השכירות לבעלות נמשכים שנתיים עד חמש שנים. דאג לתת לעצמך מספיק זמן לשיפור פרופיל האשראי שלך, כך שתוכל לזכות במשכנתא בסוף תקופת השכירות.
- לדוגמה, ייתכן שתצטרך להמתין שלוש שנים עד שפשיטת רגל תיפול מדוח האשראי שלך. במצב זה, אל תחתום על הסכם שכירות לשנתיים.
- שוחח על פרק זמן זה ועל האסטרטגיה הפיננסית שעליך לנקוט עם מתווך משכנתא.
- 5קבעו את שכר הדירה. שכר הדירה שלך צריך להיות גבוה משיעור השוק. הסכום מעל שער השוק נקרא פרמיית שכר הדירה, והיא תצטבר ככל שתשכרו. בעת רכישת הנכס, סכום מצטבר זה יחול על מחיר הרכישה כזיכוי לשכירות.
- לדוגמה, שכר הדירה החודשי שלך עשוי להיות 1120 € אולי 20% מהסכום יצטבר כזיכוי שכר הדירה שלך (220 €). לאחר שלוש שנים תחסוך 8060 €
- 6להחליט מי אחראי לתחזוקה. בעל הבית עדיין הבעלים של הבית, ולכן עליהם להיות אחראים על התחזוקה. עם זאת, במצבי חכירה לבעלות, השוכר אחראי לעיתים. אתה רוצה שהחוזה שלך יציין בבירור מי אחראי למה. הקצה אחריות לדברים בינך לבין הקונה:
- תחזוקה שוטפת, כמו כיסוח הדשא.
- תחזוקה גדולה כמו תיקון הגג.
- דמי איגוד בעלי בתים, אם רלוונטי.
- מס רכוש.
- ביטוח.
- 7בדוק את החוזה עם עורך דין לפני חתימה. אתה או הבעלים יכולים לנסח את החוזה. יש חוזים לדוגמא באינטרנט שאתה יכול להשתמש בהם. אם המוכר עורך את החוזה, דאג לקרוא אותו בעיון ולהראות אותו לעורך דין.
- השג הפניה לעורך דין מקרקעין על ידי פנייה לאיגוד עורכי הדין המקומי או הממלכתי. קבעו התייעצות ובקשו מעורך הדין לבדוק את החוזה שלכם לפני שאתם חותמים.
חלק 4 מתוך 4: קבלת משכנתא
- 1בדוק את ציון האשראי שלך. ייתכן שתרצה לשכור לבעלות כי האשראי שלך אינו חזק מספיק בכדי לזכות במשכנתא. עם זאת, בסופו של דבר תצטרך לשפר את ציון האשראי שלך כדי שתוכל לקבל משכנתא. ככלל, תזדקק לפחות ל -640 כדי לזכות במשכנתא קונבנציונאלית.
- אתה יכול לקבל עותק של ציון האשראי שלך דרך אתרים כמו myfico.com. זכור כי אתרים אחרים כמו אשראי קרמה מציעים ציוני Vantage 3,0, אשר אינם משמשים בהלוואות משכנתא.
- אם נכנסת לייעוץ אשראי, אז יועץ יכול לקבל עותק של ציון האשראי שלך.
- בדוק את כרטיסי האשראי שלך. לפעמים הציון שלך מופיע בדוח חודשי.
- 2תשלם חובות. שום דבר לא יעלה את ציון האשראי שלך מהר יותר מתשלום החובות שלך, ובמיוחד חובות כרטיסי אשראי. צרו תקציב ועמדו בו. זכור לבצע תשלומים חודשיים בזמן.
- ייעוץ אשראי עשוי גם לעזור לך. יועץ אשראי יכול לעזור לך לפתח תקציב. הם יכולים גם לנהל משא ומתן עם חברות כרטיסי האשראי להורדת הריבית ולוויתור על עמלות או קנסות.
- 3הסר מידע לא מדויק מהיסטוריית האשראי שלך. משוך עותק בחינם של דוח האשראי שלך ועבר אותו. דוחות רבים מכילים מידע לא מדויק, אשר יכול להוריד את הציון שלך. לדוגמא, חשבון עלול להיות מדווח בצורה לא מדויקת כסגור או כברירת מחדל. כמו כן, הדוח שלך עשוי להכיל חשבונות שאינם שייכים לך.
- אם אתה מוצא מידע לא מדויק, מחלוק עליו עם סוכנות דיווחי האשראי שיש לה מידע שגוי. אתה יכול לערער ברשת.
- 4לממש את האופציה שלך. דאג לספר לבעלים שאתה מתכוון לרכוש את הבית. קרא את החוזה שלך כדי לראות כיצד עליך לממש את האופציה. זכור לספר לבעלים לפני המועד האחרון.
- ייתכן שתוכל גם להאריך את חוזה השכירות שלך, אך המוכר יצטרך להסכים.
- 5קבל אישור מראש למשכנתא. בתהליך האישור המקדים, מלווה משכנתא יבדוק את הכנסותיך, נכסיך והתחייבויות החוב החודשיות שלך. מלא בקשת משכנתא וספק מסמכים תומכים, כגון תלושי השכר שלך, טפסים W-2 וצהרי בנק. אם יאושר, תקבל מכתב המסביר לך כמה תוכל לשאול.
- השג אישור מראש לא יותר מ- 60-90 יום לפני הסגירה. האישור אינו תקף מעבר לנקודה זו.
- 6סגור על הבית. לפני שבנק ילווה לך כסף, הוא יצטרך לבצע בדיקת נאותות: הערכה, בדיקה וכו '. תסקור את תנאי המשכנתא שלך וכל הגילוי מהמוכר לגבי מצב הבית. באופן אידיאלי, תוכלו לסגור תוך 45 יום מרגע מימוש האופציה שלכם.
בהסדר זה אתה חותם על הסכם שכירות אופייני אך גם מקבל את הזכות לרכוש את הבית בתום תקופת השכירות.
- לפני שתחתום על הסכם שכירות לבעלות, עליך להיפגש עם יועץ דיור מוסמך HUD כדי לבדוק את האפשרויות שלך. לדוגמה, ישנן תוכניות זמינות המסייעות לשוכרים לעבור לבעלות על בית מבלי לדרוש ממך לחתום על הסכם שכירות לבעלות. חייגו 800-569-4287 כדי למצוא את היועץ הקרוב ביותר.
- דאגו לשאת בביטוח של שוכר בזמן מגורים בבית.
- חשוב היטב לפני כניסה לחוזה שכירות לבעלות. אם בסופו של דבר לא תקנו את הנכס, ככל הנראה תאבדו גם את כספי האופציה וגם את אשראי השכירות שהצטבר.
- בצע תמיד את תשלומי שכר הדירה שלך בזמן. בחלק מהחוזים יצוין כי אתה מפקיע כל כסף אם אתה מפסיד אפילו תשלום אחד.
קרא גם: כיצד להגיב לבעל תגמול?
שאלות ותשובות
- עשיתי רכישת חכירה בבית, ובתום השכירות השווי חזר נמוך ממחיר הרכישה המוסכם. קדימה אני מחזיר לי את הפיקדון שאינו ניתן להחזר?בקר בעורך דין מקרקעין והראה להם עותק מהחוזה שלך. הם יכולים לייעץ לך.
תגובות (1)
- המאמר מאוד אינפורמטיבי ופותח עיניים עבורי. הגעתי לכאן כי אני שוקל לרכוש רכוש בתהליך זה.
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
