איך לקנות בית שני?
כדי לקנות בית שני, התחל במחקר של מחירי בתים דומים באזור בו אתה מעוניין כדי לקבל מושג טוב לגבי העלות. סוכן נדל"ן מקומי עם ניסיון של לפחות 5 שנים יכול לעזור לכם לצמצם את החיפוש. לאחר שהתיישבת על בית, בטח מימון על ידי קבלת זכאות מראש למשכנתא והפריש כ -20% ממחיר הרכישה תמורת מקדמה. לאחר מכן, הגש הצעה על הבית וסיים את העסקה ברגע שההצעה שלך תתקבל על ידי המוכר. לקבלת טיפים לקבלת מחיקות מס, המשך לקרוא!
יותר מדי משפחות קונות בית שני יקר מדי, ומערכות על כך שהן יוכלו לשכור כאשר הן לא יושבים בבית השני.
לאנשים יש סיבות שונות לרצות לקנות בית שני; חלקם עשויים לרצות חופשה בחופשה, חלקם מחפשים הכנסות משכר דירה ואחרים רוצים לרכוש "עליון מתקן" לשנות הפרישה שלהם. אם אתם חושבים לקנות בית שני מכל סיבה שהיא, עליכם לשקול את כל היתרונות והחסרונות לפני שאתם מתחייבים למשכנתא אחרת.
חלק 1 מתוך 3: החלטה אם קנייה מתאימה לך
- 1התבונן בשוק הקנייה. האם בתים זולים כרגע או יקרים? נסה לחפש גרף של הכנסות משק הבית למחירי הדירות ולראות אם לעיר בה אתה מחפש יחס גבוה יחסית לערים אחרות. שים לב שכמה ערים כמו ניו יורק וסן פרנסיסקו עשויות להיות חסינות ביחס ליחס כזה.
- שוחח עם סוכן נדל"ן, או עם כמה סוכנים, על מחירם היחסי של בתים. גם אם לא תקבל תשובה מוחלטת (קשה לבדוק אם שוק הדיור זול או יקר, מכיוון שהמידע לא תמיד ברור), ייתכן שתקבל לידים בשווקים ספציפיים לחיפוש או אפילו גניבות בתים. מידע זה הוא בעל ערך.
- 2נניח שלא תוכל לשכור את ביתך השני. האם בית שני הוא עדיין השקעה בטוחה ללא שכירות שמרפדת את רשימת ההוצאות? אם זה לא, אתה צריך לשאול ברצינות לקנות בית שני. יותר מדי משפחות קונות בית שני יקר מדי, ומערכות על כך שהן יוכלו לשכור כאשר הן לא יושבים בבית השני. כאשר ההשכרה הופכת לבלתי ניתנת לביצוע, בלתי אפשרית או מייצרת הרבה פחות מהצפוי, בעלי הבית נותרים עם השקעה כושלת.
- 3ערכו רשימה של הוצאות אפשריות. הוסף את כל ההוצאות האפשריות של בעלות על בית. האם תוכלו להתאים את ההוצאות הללו לתקציב שלכם עם מקום פנוי? כן, תוכלו לבנות הון עצמי בביתכם השני, אך אם השקעה בבית שני תשאיר אתכם במצוקה קשה מדי חודש, אולי עדיף לכם לחכות עד שתשלמו את המשכנתא הראשונה שלכם, למשל. להלן כמה הוצאות אפשריות שיש לקחת בחשבון:
- ארנונה. שונה ממדינה למדינה; הארנונה השנתית הממוצעת בלוס אנג'לס הוא 900 € עבור 75,000 € הביתה, או 1,2%. אם ארנונה גבוהה במיוחד בעיירה שאתה שוקל, בדוק את שיעור הטחנה (מיסי נדל"ן) בערים השכנות. אתה יכול לחסוך הרבה כסף במיסי נדל"ן פשוט על ידי רכישת בית בעיירה הקרובה למיקום המועדף עליך שאין עליו נטל מס גבוה.
- שירותים בסיסיים. אלה צריכים להיות נמוכים בהרבה אם הבית לא מאוכלס בחלקים גדולים של השנה, אך אסור להתעלם ממנו.
- הוצאות שדרוג / אחזקה. בית הוא יצור חי - הוא מזדקן, מזדקן, זקוק לסיוע. גורם בעלויות שיפוצים ושירותי אחזקה שוטפים, כגון גינון. יש לשמור על החצר והגינה של בית שני אם יש לך דיירים, או אם אתה נעדר חלק מהשנה. בחודשי הקיץ עשבים שוטים ועשב לא חתוך מפרסמים כי הנכס אינו מאוכלס. באקלים קר, שביל שביל לא מפוצץ ומסלולי הליכה לא מגובים הם הזמנות לוונדליזם או גניבה.
- ביטוח מוגבר. עלות הביטוח עשויה להיות גבוהה יותר מכיוון שהנכס יהיה פנוי בחלק מהשנה, או בגלל שיש לך דיירים.
- שירותי ניהול נכסים. חברת ניהול נכסים אמורה להיות גורם עלות גדול בחישובים שלך, במיוחד אם אתה קונה בית שני שנמצא הרחק ממגוריך הראשיים. אם תשכיר את הנכס, תצטרך לקבוע שמישהו יספק תיקוני חירום עבור הדיירים שלך. אם יש לכם בית נופש מרוחק, עליכם לוודא שמישהו יוכל לבדוק צינורות קפיאה או נזילות בגג או כל נזק אפשרי אחר לביתכם בהיעדרכם.
- 4אל בהכרח יבצע בנקאות על אותם זיכויי מס שקיבלת עבור הבית הראשון שלך. בדוק עם מס הכנסה כדי לגלות מה יהיו השלכות המס של בית שני. עבור אנשים רבים עלויות המס של בעלות על בית שני עולות על זיכויי המס, במיוחד אם אתה גר בבית יותר ימים ממה שאתה משכיר אותו.
- לדוגמה, אם אתה משכיר את ביתך למשך פחות מ -14 יום, אינך צריך להכריז על רווחים כלשהם. אם אתה תופס את הבית שלך פחות מ -14 יום בשנה, הנכס שלך נחשב לעסק ועד 18700 € לשנה בהפסדים ניתן לנכות.
- 5התייעץ עם רואה חשבון או יועץ מס לפני שתמשיך בחיפוש אחר בית שני. רואה חשבון או יועץ מס יוכלו לספק לכם מידע מדויק ועדכני אודות מחיקות מס, הלוואות, שיעורי ריבית וכו '. לדוגמא, ככל הנראה תוכלו לצפות למשכנתא יקרה יותר, עם ריבית גבוהה יותר, ללא קשר להיסטוריית האשראי שלך - בית שני בדרך כלל פשוט עולה אבטחה יותר.
כדי לקנות בית שני, התחל במחקר של מחירי דירות דומים באזור בו אתה מעוניין כדי לקבל מושג טוב לגבי העלות.
חלק 2 מתוך 3: נקיטת הצעדים הנכונים הראשונים
- 1שקול שכירות ראשונה באזור בו אתה מתכנן לקנות. הרבה אנשים טועים בקניית נכס בשוק שהם לא יודעים עליו דבר ובסופו של יום הם בסופו של דבר לא ממש דואגים לו. גם אם אתם מתכננים להשתמש בבית השני כהשקעה ולהשכיר אותו, בסופו של דבר זה צריך להיות מקום בו תוכלו לראות את עצמכם גרים, ולו רק כמה שבועות בשנה. שכרו לפחות זמן מה באזור בכדי לוודא שנוח לכם לחיות שם.
- 2דבר עם המקומיים והיה אחד בעצמך. גלה מה המקומיים אוהבים באזור; לאן הם חושבים שזה הולך; כמה זמן הם גרים שם וכו 'מקומיים יכולים לתת לך תובנה נהדרת לגבי האופן שבו האזור מסתדר. השתמש במידע זה כדי לקבוע אם רכישת נכס באזור היא השקעה ארוכת טווח.
- הפוך בעצמך למקומי (בזמן שאתה שוכר תמורת כישוף) כדי שתוכל לחקור כמה גורמים שיעלו את ערך הבית הפוטנציאלי שלך:
- קרבה לבתי ספר טובים
- אפשרויות תחבורה אמינות ונרחבות
- אפשרויות קניות
- קרבה לבתי חולים, כמו גם נוכחות שוטרים ואש
- פשע נמוך
- הפוך בעצמך למקומי (בזמן שאתה שוכר תמורת כישוף) כדי שתוכל לחקור כמה גורמים שיעלו את ערך הבית הפוטנציאלי שלך:
- 3תסתכל על מה "מכוניות" מוכרות באזור. מחשבים ניידים, או מחירי בתים דומים, צריכים לתת לכם מושג טוב כמה יקר הבית הממוצע באזורכם. אתה יכול לדבר ישירות עם סוכני נדל"ן לקבלת נתוני comp. המפתח ל- Comps הוא בחינת מחירי מכירה במקום מחירי רישום. השתמש בתכשיטים כמדריך גס - רק בגלל שארבע המיטות, 3 המרחצאות ברחוב שנמכרו תמורת 429000 €, לא אומר שארבע המיטות, 3 המרחצאות שאתה מעוניין בכך.
- 4התחל להכיר את האחריות של בעל הבית אם אתה מתכוון לשכור. אם אתה רוצה להשתמש בבית השני שלך כדי להשכיר ולהקים הון עצמי, עליך לדעת מה מצופה ממך. אל תשים את עצמך תחת אש חוקית על ידי עצלות או בורות במכוון - זה יחזור לנשוך אותך. להלן רק כמה דברים שכדאי להתחיל לחקור כבעל בית פוטנציאלי:
- דע כיצד לפנות דייר או לסיים חוזה שכירות.
- למד את חוקי המדינה שלך לגבי פיקדונות ביטחון, מה הם יכולים - ניקוי, שכר דירה ללא תשלום, נזק מוגזם - ולא ניתן - שדרוגים של מכשירים, בלאי רגיל, שיפוץ - לשימוש.
- דע כיצד לבנות את יישומי השכירות ותהליכי סינון הדיירים. חוקים נגד אפליה מחייבים אותך באופן חוקי לפעול על פי פרוטוקול.
- דע את חובותיך בכל הנוגע לתיקון ותחזוקה שוטפים.
- הגן על עצמך מאחריות בכל הנוגע לפגיעה בדייר. אתה אחראי לכל תאונה קשה בה מעורב דייר שהייתה באחריותו של הדייר להגן או לתקן במועד.
- דע את רשימת זכויות הדייר, במיוחד בנוגע לפרטיות. ברוב המדינות, עליך להודיע לדייר 24 שעות אם אתה מתכוון לתקן או להציג את הנכס, למעט במקרי חירום.
- 5קבל סוכן נדל"ן. סוכן נדל"ן טוב, בעל ניסיון של לפחות 5 שנים באזור אותו אתם מחפשים, יהיה הסנגור שלכם לאורך כל חווית הקנייה. סוכנים יעזרו לך לצמצם את חיפוש הדיור שלך עד שנמחק את כל ההתאמות הטובות ביותר. לאחר מכן, לאחר שתסיים את הרכישה, סוכן נדל"ן טוב יישאר איתך בקשר לאחר המכירה. זה הופך להיות חשוב יותר ויותר עבור בעלי בתים אשר ביתם העיקרי נמצא הרחק מביתם השני.
חברת ניהול נכסים צריכה להיות גורם עלות גדול בחישובים שלך, במיוחד אם אתה קונה בית שני שנמצא רחוק ממגוריך הראשיים.
חלק 3 מתוך 3: השלמת העסקה
- 1מימון מאובטח לפני שתחליט על בית. קבלת הסמכה מוקדמת ואז המשכנתא נגררת תודיע לך איזה סוג בית אתה יכול להרשות לעצמך לקנות. מכיוון שזה ככל הנראה יהיה משכנתא לא. 2, צפו לשלם עליו ריבית גבוהה יותר, ואולי תזכו בפחות. לאחר שתקבע את התקציב הכולל שלך, הקדיש כסף לתשלום מקדמה.
- על מנת לקבל את המשכנתא השנייה היקרה, המלווים יחפשו לעיתים קרובות יחס חוב להכנסה (DTI) של פחות מ -36%. משמעות הדבר היא כי סך החובות שלך, כולל המשכנתא הראשונה שלך, צריך להיות רק כשליש מהכסף שאתה מביא בכל חודש. לדוגמא, לבעלי בתים שלוקחים 5220 אירו חודשי ויש להם חובות של 1870 אירו יש DTI של 35%.
- היו מוכנים להניח 20% ממחיר הרכישה. כסף זה יצטרך לבוא מהחיסכון האישי שלכם או מההון העצמי במגוריכם הנוכחיים. תוכל גם לשקול הלוואה כנגד פוליסת ביטוח החיים שלך או קרן הפנסיה שלך.
- 2הגש הצעה. הגש הצעה על בית שני שאתה אוהב. מצפה להציע כמה הצעות שבסופו של דבר יוצעו הצעות מחיר לפני שאתה נוחת בהצעה.
- 3נקוט צעדים כדי להתחיל בהגנה על הבית החדש שלך. הבית השני שלך הוא השקעה, כך שתרצה לוודא שאתה דואג להגן עליו. הנה כמה דברים שאתה יכול לעשות כדי להגן על הנכס החדש שלך:
- קבל בדק בית לפני הרכישה. אתה רוצה להיות מודע לבעיות או נזקים מתמשכים שמוכר לא חשף לפני המכירה.
- קבל ביטוח כותרת.
- קבל ביטוח מפגעים (רעידת אדמה, שיטפון, שריפה וכו ')
לא יזיק להתיידד עם רשויות החוק המקומיות עם השכנים באזור בו אתה מתכנן לקנות בית שני, במיוחד אם לא תכנס את הבית לעיתים קרובות.
- צרו קשר עם סוכני נדל"ן באזור בו אתם מעוניינים. שאלו אותם לגבי נכסי השכרה באותו מקום. מומלץ גם לברר אודות הכלכלה המקומית, מכיוון שיש לכך השפעה עצומה על ערכי הנכסים.
- לא יזיק להתיידד עם רשויות החוק המקומיות עם השכנים באזור בו אתה מתכנן לקנות בית שני, במיוחד אם לא תכנס את הבית לעיתים קרובות. אם השכנים מכירים אותך או שפגשו אותך, הם נוטים יותר ליצור איתך קשר אם הם מבחינים במשהו לא בסדר.
- קרא ספרים על הפיכת בעל בית אם אתה חושב שתרצה להשכיר את הבית השני שלך. גלה מהן התקנות המדיניות והפדרליות לפני שאתה הופך את הבית השני שלך להשכרה. ההשכרה תיאלץ לעמוד בכל קודי הבטיחות, כולל אזעקות עשן קוויות ושתי יציאות. פריטים כמו אלה עשויים להיראות קלים, אך אלא אם כן אתה נוח מאוד, תצטרך לשלם לאיש מקצוע על מנת לבצע תיקונים והתקנות בביתך השני אם הוא אינו עומד בכל דרישות הבטיחות והביצוע.
- כדאי לשקול לקבל מגבלות גבוהות יותר על ביטוח מפגעים לבית שני, גם אם אין צורך במגבלות גבוהות יותר. אתה לא תהיה בבית השני שלך כל הזמן, כך שתצטרך כיסוי מלא לאש, גניבות או מעשי טבע אחרים, כגון שיטפונות ונזקי רוח. * מומלץ לחשוב על הוספת ביטוח אחריות נוספת, במיוחד אם אתם מתכננים להשכיר את בית הנופש לאחרים.
קרא גם: איך לקנות בית בשוודיה?
תגובות (1)
- נקודת התחלה קלה מאוד לקריאה לכל מי ששוקל רכישת בית שני. עכשיו אני יודע אילו תחומים אני צריך לחקור ולהשיג הבנה רבה יותר לפני שאני מתחייב. תודה לך על המידע!
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
