כיצד לרכוש בית באמצעות אפשרות חכירה?
על ידי משא ומתן על חוזה שכירות לרכישה, אתה יכול לגור בבית עד שאתה מוכן לרכוש אותו. ראשית, יהיה עליך למצוא מוכר שמוכן לעשות אפשרות להשכרה לקנייה. חפש בתים שנמצאים בשוק יותר מ- 6 חודשים, אשר עשוי להיות בעלים הפתוח לרעיון. אתה יכול גם לשכור סוכן נדל"ן שיעזור לך למצוא בתים להשכרה לרכישה, או להשתמש באתרי חכירה לבעלות כמו IRentToOwn ו- HousingList. לאחר שתמצאו בית שתוכלו להשכיר לרכישה, ככל הנראה תשלמו שכר דירה על הנכס הכולל פרמיית שכירות. פרמיה זו תחול על מחיר הרכישה. לדוגמא, אם שכר הדירה שלך הוא 930 € לחודש, אך 190 € ממנו הוא חלק מפרמיית השכירות, ש -190 € יועברו לרכישת הבית בכל חודש. בכל פעם שאתה מוכן ומסוגל לרכוש את הבית, אתה יכול לממש את האפשרות שלך לעשות זאת. לקבלת טיפים כיצד לבצע בדיקת אשראי, המשך לקרוא!
אם המוכר ניסח את החוזה, שים לב במיוחד אם ההסכם הוא "אופציית חכירה" או "רכישת חכירה".
אולי מצאתם את בית החלומות שלכם, אך האשראי שלכם לא מספיק גבוה בכדי לזכות בהלוואה או שאין לכם חסכון למקדמה. אל דאגה - חוזה שכירות עם אפשרות לרכישה עשוי להיות מושלם בשבילך. בהסדר זה אתה משלם שכר דירה ויש לך אפשרות לקנות את הנכס לאחר מספר שנים. חלק משכר הדירה שתשלמו יעבור למקדמה שלך, וכבונוס יהיה לך זמן לנקות את האשראי שלך לפני שאתה מבקש משכנתא.
חלק 1 מתוך 4: מציאת בית שכירות לרכישה
- 1בדוק אם יש בתים בשכונתך. בעלי בתים מפרסמים לעתים קרובות את בתיהם כמושכרים לבעלות. סעו סביב והביטו בשלטים. בדרך כלל, בשלט יצוין מחיר הרכישה ושכר הדירה החודשי. בדוק את כל השכונות בהן תרצה לחיות.
- 2בקש ממוכר לשקול הסדר שכירות לבעלות. מוכרים רבים מעולם לא חשבו להשכיר את ביתם לקונה פוטנציאלי. עם זאת, אם השוק איטי, הם עשויים לשקול זאת. אם אתה מוצא בית שאתה אוהב, שאל את המוכר אם הוא פתוח להסדר שכירות לבעלות.
- חפש באתרים כדי לראות אם בית נמצא בשוק כבר יותר מחצי שנה. אם כן, הבעלים עשוי לחפש להרוויח קצת כסף על כך, כך שהסדר השכירות לבעלות עשוי להיות מושלם.
- 3שכרו סוכן נדל"ן. סוכנים בדרך כלל יודעים על רישומים להשכרה לבעלות. הם עשויים גם לדעת על נכסים שישבו בשוק זמן רב. מצא סוכן נדל"ן באינטרנט או בספר הטלפונים שלך וקבע פגישת ייעוץ.
- 4חפש באינטרנט. אתרים כמו IRentToOwn ו- HousingList מכילים רישומים להשכרה לבעלות. יהיה עליך לשלם דמי מנוי כדי להשתמש ברבים מאתרים אלה. עם זאת, זו אפשרות טובה אם אינך מוצא שום דבר לבד ואינך רוצה להעסיק סוכן.
איך אני קונה בית בשכירות ואיך המיסים עובדים?
חלק 2 מתוך 4: חקר הבית והבעלים
- 1בדוק מדוע הבעלים מוכר. סיבות טובות כוללות את הבעלים שקנה בית חדש ועליו להשכיר את הנכס הנוכחי, או שהם נערכים לעבור לעבודה. כשאתה מסתכל על הבית, אתה יכול לשאול באופן לא ידוע מדוע הם מוכרים.
- הקשב לסימנים שהבעלים נמצא בבעיה כלכלית. לדוגמה, הם עשויים להיות מעורפלים, או שהם עשויים להתעקש שהם צריכים להביא מישהו לבית מהר.
- אם הבעלים יפשט את הרגל בזמן שאתה מחכיר, הם כנראה יאבדו את הבית וגם אתה תפונה במקביל. מסיבה זו תרצו מוכר יציב כלכלית.
- 2הפעל בדיקת אשראי. בקש את רשות הבעלים. הם עשויים למחות, אך להסביר את חששותיך ומסרבים להמשיך עד שתבצע בדיקה. אתה יכול ליצור קשר עם Experian, Equifax או TransUnion כדי להריץ את הבדיקה.
- חפש עומס חוב גדול, כגון כרטיסי אשראי מוגבלים או חשבונות באוספים. אלה סימני מצוקה כלכלית.
- 3ניתוח רשומות מס. אתה יכול לקבל רשומות ארנונה ממשרד שומה המחוז. ודא שהאדם שעבדת איתו הוא למעשה הבעלים. לפעמים, רמאים יעמידו פנים שהם בעלי בית שמעולם לא גרו בו!
- אתה יכול גם לבדוק אם הוטלו שיעבודות מס על הנכס. שיעבודי מס הם דגלים אדומים ענקיים, כך שאם תמצאו כאלה אז תלכו.
- חפש גם שיעבודים אחרים, כגון שיעבודים של מכונאים או שיעבודים שהונחו על הנכס על ידי מי שזכה בתביעה נגד הבעלים.
- 4שימו לב לדגלים אדומים. רמאים רבים מחפשים קונה סביר, לכן עליכם להגן על עצמכם. היזהר מהסימנים הבאים לכך שהסדר חכירה לבעלות הוא מוצל:
- המוכר רוצה לגבות דמי שכירות מתחת לשוק.
- המוכר לא רוצה לבדוק את היסטוריית האשראי שלך.
- אתה מחויב בדמי בקשה.
- אתה לא יכול להבין את חוזה השכירות והמוכר לא רוצה לענות על שאלותיך.
- 5קבל הערכה. אתה רוצה לדעת כמה שווה הבית, למקרה שאתה מסכים לקנות אותו בסוף תקופת השכירות. השג הפניה לשמאי מסוכן הנדל"ן שלך. אתה יכול גם לחפש בספרייה של האגודה האירופית לשמאים.
- העלויות משתנות, תלוי במיקום ובגודל הבית. קבל הצעת מחיר לפני שכירת השמאי.
- 6תבדקי את הבית. גלה כעת פגמים חמורים (או קלים) בבית. יהיה חבל לשכור לשנתיים ואז לגלות שיש לבית פגם מבני גדול. סוכן הנדל"ן שלך יכול להמליץ על פקח, שכנראה יגבה 220 € -600 עבור בדיקה.
- 7עיין בדוח הכותרת. דוח כותרת יגיד לך כמה זמן המוכר היה הבעלים של הבית. באופן אידיאלי, המוכר יגור בבית מספר שנים. מישהו שבבעלותו הבית במשך זמן רב צריך לבנות הון עצמי בבית והוא כנראה יציב יותר.
- פנה לחברת ביטוח כותרת לקבלת עותק של דוח הכותרת.
- 8בדוק אם תזכה למשכנתא בהמשך. אינך זקוק למשכנתא בזמן שאתה שוכר. עם זאת, תזדקק לבית מאוחר יותר, אם תבחר לקנות את הבית בתום תקופת השכירות. ודא שהאשראי שלך לא כל כך גרוע שאתה לא זכאי.
- ברוקר משכנתא יכול לסקור את היסטוריית האשראי שלך ולחזות אם תוכל להעפיל משכנתא בעוד שנים.
- יתכן שיש להם טיפים לשיפור האשראי שלך בינתיים.
בהסכם רכישת חכירה עליכם לקנות את הבית עם סיום תקופת החכירה.
חלק 3 מתוך 4: משא ומתן על חוזה
- 1משא ומתן על מחיר הרכישה. החוזה שלך יצטרך לזהות כמה תשלם אם תבחר לקנות את הבית לאחר תקופת החכירה. באופן כללי, ישנן שתי דרכים בהן ניתן לקבוע את המחיר:
- אתה יכול להכניס את המחיר להסכם שלך. בדרך כלל תקבע את המחיר מעט גבוה מערכו המוערך של הבית בכדי להסביר את עליית מחירי הדירות. זה מסוכן. שוק הדיור עלול לקרוס עד שתתכונן לרכוש את הבית, אך אתה עדיין צריך לשלם את הסכום בחוזה.
- לחלופין, ייתכן שתחליט לקבוע מחיר בסיום חוזה השכירות. לדוגמה, תוכל לבצע הערכה שנייה באותו זמן.
- 2שלם על האופציה. האופציה מעניקה לך את הזכות הבלעדית לרכוש את הבית בתקופת האופציה. יהיה עליך לשלם עבור הרשאה זו, בדרך כלל 3% ממחיר הרכישה. לדוגמה, אם מחיר הרכישה הוא 112000 €, כנראה שתשלם סביב 3360 €
- בדרך כלל סכום האופציה מתקזז כנגד מחיר הרכישה. עם זאת, אם בסופו של דבר אתה מסרב לרכוש את הבית, תאבד את תשלום האופציה.
- 3קבע את משך השכירות שלך. חוזי שכירות לבעלות נמשכים בדרך כלל בין שנתיים לחמש שנים. עם זאת, זה אמור להימשך זמן רב ככל שיידרש לך כדי לשפר את היסטוריית האשראי שלך, כך שתוכל לקבל משכנתא אם תבחר לקנות.
- עיין בהיסטוריית האשראי שלך. מידע שלילי כלשהו, כגון חשבונות גבייה, אינו נופל במשך שבע שנים. ודא שתקופת החכירה לא מסתיימת לפני שנמנע מידע שלילי זה.
- 4משא ומתן על שכר הדירה החודשי שלך. הסכום בדרך כלל גבוה משיעור השוק. סכום עודף זה נקרא "פרמיית שכר דירה", והוא מצטבר בזמן שאתה שוכר. אם תחליט לקנות את הבית, פרמיית שכר הדירה שלך מוחלת על מחיר הרכישה.
- לדוגמה, שכר הדירה בשוק עשוי להיות 750 אירו. עם זאת, תשלמו 930 אירו לחודש. אם 190 יורו נוספים מצטברים למשך שלוש שנים, יהיה לך 6720 אירו להחיל על מחיר הרכישה.
- אם לא תמשיך לקנות את הבית, אתה בדרך כלל מאבד את פרמיית שכר הדירה הזו.
- שמור עותקים של המחאות השכירות שלך, שכן הם יגרמו לתהליך המשכנתא שלך לעבור בצורה חלקה הרבה יותר.
- 5חלק את האחריות לתחזוקה. כשוכר, אתה לא צריך להיות אחראי על כל התחזוקה. עם זאת, ייתכן שיהיה עליך להיות אחראי על תחזוקה קלה. היה ברור מאוד בחוזה מי ידאג במה. שקול את הדברים הבאים:
- תחזוקה שוטפת, כגון גרירת עלים וכיסוח הדשא. בדרך כלל, השוכר אחראי.
- תיקונים גדולים, כמו תיקון גג דולף או החלפת תנור שבור. בדרך כלל, בעל הבית אחראי.
- מס רכוש. בדרך כלל, על בעל הבית להיות אחראי.
- ביטוח. אתה צריך שיהיה לך ביטוח שכר דירה, והבעלים צריך להיות בעל ביטוח של בעלים.
- 6בדוק את החוזה שלך. המוכר או הקונה יכולים לערוך את החוזה. אם אתה אחראי, אתה יכול להשתמש בחוזה לדוגמה באינטרנט או לשכור עורך דין. לכל הפחות, עליכם לעורך דין לבחון את החוזה. צרו קשר עם לשכת עורכי הדין הקרובה ביותר לפנייה לעורך דין.
- אם המוכר ניסח את החוזה, שים לב במיוחד אם ההסכם הוא "אופציית חכירה" או "רכישת חכירה". בהסכם רכישת חכירה עליכם לקנות את הבית עם סיום תקופת החכירה. המוכר יכול לתבוע אותך אם תסרב.
- במקום רכישת חכירה, קבל אופציית חכירה, המעניקה לך אפשרות לקנות.
במקום רכישת חכירה, קבל אופציית חכירה, המעניקה לך אפשרות לקנות.
חלק 4 מתוך 4: קניית הבית
- 1נקה את האשראי שלך. ככל הנראה תזדקק למשכנתא לרכישת הבית, אז בדוק את היסטוריית האשראי שלך. קבל עותקים בחינם של הדוחות שלך מכל אחת משלוש סוכנויות דיווח האשראי הלאומיות ובדוק אם קיימות טעויות. לדוגמה, חשבון מבן / בת זוג לשעבר עשוי להיות רשום כשלך.
- פנה לסוכנות הדיווחים שיש בה את המידע השגוי וערער עליו.
- 2בדוק את ציון האשראי שלך. כדי לזכות במשכנתא קונבנציונלית, אתה זקוק לציון של כ 640. אם הציון שלך נמוך מדי, נסה להעלות אותה על ידי פירעון אגרסיבי של חובות, ובמיוחד חובות בכרטיס אשראי. תוכל לקבל עותק של ציון האשראי שלך באחת מהדרכים הבאות:
- השתמש באתר בחינם, כגון Credit.com.
- שלם עבור ציון ה- FICO שלך באתר www.myfico.com.
- נפגש עם יועץ דיור או יועץ אשראי, שיוכל להשיג את הציון שלך.
- בדוק את חשבונות כרטיסי האשראי המקוונים שלך או את דוחות הכרטיס החודשיים שלך.
- 3לממש את האופציה שלך. לפני שתסתיים תקופת החכירה שלך, עליך ליידע את הבעלים אם בכוונתך לקנות את הבית. בדוק את החוזה שלך כדי לראות כיצד עליך להודיע להם. אם אתה עדיין לא מוכן לרכישה, עליך לדבר עם הבעלים על הארכת חוזה השכירות שלך.
- 4קבל אישור מראש למשכנתא. המשכנתאות תנתח את כספינו (נכסים, הכנסה, וחובות חוב חודשי). עליך למלא בקשה ולספק תיעוד, כגון הצהרות הבנק שלך והוכחת הכנסה. אם המלווה יאשר לך, הם ישלחו לך מכתב המסביר את הסכום שאתה יכול ללוות.
- חפש אישור מראש חודשיים-שלושה לפני שאתה מתכוון לסגור את הבית. לאחר 90 יום האישור כבר לא תקף.
- 5סגור את הבית החדש שלך. תהליך הסגירה ממושך. המלווה שלך ירצה דוח הערכה, בדיקה ותואר. יהיה עליך לבדוק את כל הגילויים מהמוכר אודות ליקויים בבית. אם הכל מסתדר כשורה, עליך לסגור כ- 45 יום לאחר מימוש האופציה שלך.
- שקול אפשרויות אחרות לפני שתסכים להסדר שכירות לבעלות. נפגש עם יועץ דיור מוסמך HUD כדי לדון בכל האפשרויות האפשריות, כולל תוכניות ממשלתיות המסייעות לשוכרים להפוך לבעלי בתים.
- בצע תשלומי שכר דירה בזמן. עם כמה חוזים, אתה מאבד את כל דמי השכירות שצברת אם אתה מפסיד אפילו תשלום חודשי אחד.
שאלות ותשובות
- האם ניתן להשכיר בית שאני שוכר כרגע?כן. מה שאתה יכול לעשות זה להמשיך לשכור תוך שהבעלים יניח בצד כל כך הרבה מכספי שכר הדירה שלך למקדמה. לדוגמה, אם הוא מחזיק 110 יורו מהמחאת שכר הדירה שלך בכל חודש למשך שלוש שנים, אתה יכול לחסוך מקדמה של מעל 3730 אירו.
- מהם היתרונות של ליסינג למוכר?בסך הכל, עם אפשרות ליסינג, סביר להניח שהמוכר יקבל קצת יותר כסף לעומת קבלת משכנתא. כמו כן, שווי הבית יכול לעלות ב -3% -4% ומעלה, וכך גם לגבי המוכר אם השוק יירד. עם חוזה טוב ומטרה מוגדרת מתי ואיך תוכלו לזכות במשכנתא, אז תוכלו להגדיר את עצמכם להצלחה.
- אני שוכר את הנכס שאני עומד לרכוש. האם כשאני מתחיל בתהליך הקנייה, האם אני משלם את דמי השכירות עבור החודש שלאחר מכן אם התהליך לא נעשה?עליכם להמשיך ולשלם עד שתסגרו את רכישת הבית. ברגע שאתה סוגר את הבית, אתה כבר לא נדרש לשלם שכירות.
- רכשתי בית באמצעות אפשרות ליסינג. האם ניתן להעביר זאת לקונה פוטנציאלי?כן, אם ניתנה משא ומתן עם המוכר / בעל הבית במתן הזמנה להקצאה בזמן שנחתם הסכם רכישת השכירות.
- האם לאדם שקונה את הבית יש זכות להשכיר אותו לפני חתימת הניירות הסופיים?לא, אלא אם כן אתה מכניס סעיף לחוזה המאפשר לך לעשות זאת.
- איך אני קונה בית בשכירות ואיך המיסים עובדים?בדרך כלל המוכר ישלם את המסים עבור פרק הזמן ששכרתם את הבית ואתם תשלמו את המסים לאחר שנסגרתם על הבית.
- מה קורה אם הקונה לא יכול לקבל הלוואה?בדרך כלל כל הכספים ששולמו כמקדמה ותשלומים חודשיים מוגזמים מופרזים.
תגובות (8)
- בתי וחברתי קנו בית לפני 473000 € לפני ארבע שנים. עכשיו אחרי הפרידה, הוא רוצה לקנות את הבית. מאמר זה נתן לי כמה רעיונות.
- מאוד אינפורמטיבי, מידע רב באתר זה. אני ממליץ על זה לכל אחד שאני מכיר!!!
- זה עזר לי להגיע להחלטה לבקש ממוכרי ה- FSBO לשכור את הבית עד שהחוזה שלנו יסתיים.
- מידע טוב מאוד. תודה.
- אני רוכש בית במישיגן, אבל אני גר במדינה אחרת. חבר שלי הולך לגור בבית, ואנחנו נרצה להשתמש באפשרות השכרה לבעלות או בחכירה. בסופו של דבר היא או תרכוש את הבית ממני או שאמכור אותו ואשתף אותה על בסיס ההון העצמי שצברה. עוד לא קראתי שום דבר שמכסה את כל מה שאנחנו רוצים, אבל מאמר זה מתקרב הכי קרוב.
- נקודות חשובות מאוד. אני יכול להשיג את זה מכאן. תודה רבה לך.
- מידע שימושי מאוד שלב אחר שלב שהיה קל להבנה! אני הולך לנסות ולתת מחר על אפשרות חכירה.
- הוא סיפק את כל המידע שחיפשתי.
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
