איך קונים אופציית חכירה?
לרכישת בית באמצעות אופציית חכירה עליכם למצוא נכס מתאים, לחתום על חוזה אופציה לחכירה, לשכור את הנכס לפרק זמן ולממש את אופציית הרכישה.
כשאתה קונה אפשרות חכירה, אתה מתקשר בחוזה להשכרת בית לתקופה מסוימת. במהלך אותה תקופת שכירות, המכונה לעתים קרובות "תקופת האופציה", הצד השני לחוזה (כלומר המוכר) לא יוכל למכור את ביתו. לקראת סוף תקופת האופציה, תהיה לך אפשרות לרכוש את הבית מהמוכר במחיר מוגדר. לרכישת בית באמצעות אופציית חכירה עליכם למצוא נכס מתאים, לחתום על חוזה אופציה לחכירה, לשכור את הנכס לפרק זמן ולממש את אופציית הרכישה.
חלק 1 מתוך 4: איתור ובדיקת רכוש
- 1שכרו סוכן נדל"ן. מציאת סוכן נדל"ן כרוך באיזון תעודות הפרט ואישיותו. אתה רוצה לבחור מישהו שאתה אוהב וכן מישהו שיוכל לבצע את העבודה. כדי למצוא סוכן נדל"ן מוסמך, בקש מהמשפחה והחברים המלצות. ראיין מספר מועמדים כדי לקבוע אם יש להם את המיומנות, הניסיון והאישיות שתתאים לצרכים שלך.
- הסוכן שתבחר צריך להכיר את האזור. חשוב שיהיה סוכן שיודע על בתי ספר מקומיים, שירותים ומגמות.
- חפש סוכן שנוח עם אפשרויות חכירה. בעסקאות נדל"ן אלה יש קמטים שחלק מהסוכנים לא יוכלו לטפל בהם.
- 2בחן את היתרונות שבשימוש באופציית חכירה. אפשרויות השכירות הן הזדמנויות נהדרות עבור אנשים שרוצים לקנות בתים אך עדיין אינם מסוגלים כלכלית. אפשרות החכירה נותנת לך אפשרות "לנעול" את הבית שאתה רוצה לרכוש ולעבוד למען מטרה זו. תוכל לבנות הון עצמי בבית תוך הזדמנות להסתלק ולא לממש את האופציה.
- כשאתה רוכש בית על הסף, קשה לצאת מהעסקה הזו מאוחר יותר. גיבוי יכול להיות פירושו לפגוע בהיסטוריית האשראי שלך ואפילו צריך לעבור הליכי עיקול.
- עם זאת, עם אפשרות חכירה, אם תבחר לחזור במהלך תקופת השכירות שלך, הדבר היחיד שתפסיד הוא כסף (כלומר דמי האופציה ותשלומי שכר דירה חודשי).
- 3בדוק את החיסרון של אפשרויות השכירות. אפשרויות שכירות בדרך כלל יקרות יותר בטווח הארוך מאשר לקנות בית על הסף. זה המקרה מכיוון שאתה משלם למוכר דמי אופציה, כמו גם תשלומי שכירות פרמיה, כדי לשמור על הבית מחוץ לשוק. בנוסף, לא כל הכסף שאתה משלם למוכר במהלך השכירות שלך יבנה הון עצמי בבית. בהתאם לחוזה שעליו אתה חותם, אתה יכול גם לנעול מחיר קנייה גבוה בהרבה ממה שהבית בסופו של דבר שווה כשאתה קונה אותו.
- חשוב על כל הדברים האלה לפני שתתקשר בחוזה שכירות לבעלות.
על חוזה האופציה שלך לחכירה לציין מתי ואיך יחושב מחיר הרכישה של הבית. - 4קבע היכן אתה רוצה לחיות. אתה צריך למצוא בית שתרצה לחיות בו לטווח ארוך. בזמן שאתה לא רוכש בית על הסף, אתה מנסה למצוא בית שתקנה בזמן הקרוב. לכן, עליכם לקחת בחשבון מספר גורמים חשובים לגבי מיקום הבית. גורמים אלה צריכים לכלול:
- מס רכוש. ברגע שבבעלותך הבית, תהיה אחראי לתשלום ארנונה מדי שנה. חשוב לדעת מה תהיה אחריותך לפני כניסה לחוזה אופציה לחכירה.
- מערכת בתי הספר באזור. אם יש לך משפחה, אתה צריך לקחת בחשבון את איכות החינוך באזור שאתה מחפש.
- שיעורי פשיעה. אתה רוצה לוודא שהשכונה אליה אתה עובר היא בטוחה.
- שוק העבודה. אתה ומשפחתך תצטרכו לקבל תעסוקה רווחית כך שיהיה לכם את הכסף הדרוש לתשלום שכר דירה ולרכישת הבית בבוא העת.
- שירותים. וודאו כי האזור בו אתם מעוניינים מכיל את הפעילויות הרצויות (למשל בתי קולנוע, פארקים, מסלולי טיול, בריכות).
- 5גלה כמה אתה יכול להרשות לעצמך. רוב האנשים המתקשרים בחוזי אופציה לחכירה עושים זאת מכיוון שאין להם את הכוח הכלכלי הדרוש לרכישת בית על הסף. עם זאת, אתה עדיין צריך להיות מסוגל להרשות לעצמך תשלומי שכר דירה חודשי, דמי אופציה ועלויות אחרות שקדמו להשכרה לבעלות. בנוסף, עליכם להרגיש בטוחים ביכולתכם להבטיח מימון עם תום חוזה השכירות, שלרוב יעבור כשנה-שלוש לאחר כריתת החוזה.
- אם יש סיכוי טוב שלא תוכלו לזכות במשכנתא עם תום חוזה השכירות, אל תתקשרו בחוזה אופציה לחכירה. במקום זאת, המשך להשכיר ולבנות איתנות פיננסית.
- 6מצא מוכרים שמוכנים לעבוד איתך. לא כל בעל נכס רוצה למכור את ביתו באמצעות אפשרות חכירה. כאשר מוכר מתקשר בחוזה אופציה לחכירה, הוא יהפוך למשכיר לתקופה מסוימת ולא תהיה לו את היכולת לשווק את ביתו באופן חופשי. עם זאת, מוכרים מסוימים נהנים מהסדר כזה.
- מוכרים המתקשים למצוא קונים (כלומר מוכרים עם בתים שנמצאים בשוק זמן רב) עשויים להיות מוכנים לחתום על שכירות לחוזים עצמיים.
- מוכרים הזקוקים לכסף מהיר יכנסו לעיתים קרובות להסכמים אלה מכיוון שהוא ייתן להם מקור הכנסה ארוך טווח (בצורה של תשלומי שכר דירה) וכן המחאה בדמי האופציה.
- חלק מהמוכרים גם יתקשרו בהסכמים אלה בתקווה שלא תממש את אופציית הרכישה. בתרחישים אלה, המוכר יוכל לקחת חזרה את הבית תוך שמירה על תשלומי דמי השכירות הפרמיה ודמי האופציה.
- 7בחר את הנכס המתאים. לאחר שהסוכן שלך יבין מה אתה מחפש, הוא או היא ירכיבו סדרת נכסים שתציג בפניכם. בקר בכל נכס ולמד על היתרונות והחסרונות של כל אחד מהם. כאשר אתה מוצא את הנכס שאתה מעוניין בו, יידע את הסוכן שלך.
- לפני ביצוע חוזה אופציה לחכירה, עליכם לבדוק את הנכס בכדי לוודא שהכל נראה כפי שנראה. אינך מעוניין להתקשר בחוזה אופציה לחכירה רק כדי לגלות כי יסוד הבית נסדק, הגג נכשל ו / או הנכס מועד לפגעי טבע קבועים.
חלק 2 מתוך 4: ביצוע החוזה
- 1שכר עורך דין. חוזה אופציה לחכירה הוא מסמך מורכב שיפרוש את כל ההתחייבויות של כל צד. בשל האופי הרציני של התקשרות בחוזה אופציה לחכירה, עליך להזמין עורך דין שיעזור לך בתהליך. אם אינך מכיר עורכי דין טובים בתחום הנדל"ן, פנה לשירות הפניות לעורכי הדין של לשכת עורכי הדין שלך. לאחר שתענה על מספר שאלות כלליות, תיצור קשר עם מספר עורכי דין באזורך.
- צרו קשר עם כל עורך דין וקבעו התייעצות ראשונית. במהלך הפגישה וודא שלעורך הדין נוח לעבוד עם אפשרויות חכירה.
- שאל כל עורך דין האם עבד עם חוזי אופציה לחכירה, האם יש להם ניסיון במשא ומתן על חוזים והאם יש להם ניסיון בייצוג קונים / דיירים. בנוסף, דאג לשאול כל עורך דין לגבי הסדרי שכר הטרחה שלהם.
בתור הקונה, ייתכן שתעדיף "לנעול" את מחיר הרכישה בעת חתימת חוזה האופציה. - 2שוחח על תנאי הסכם השכירות. בבוא העת תצטרך אתה והמוכר (יחד עם עורכי הדין) לשבת ולנסח הסכם אופציית חכירה מקובל. החלק הראשון של אותו הסכם יהיה הסכם השכירות. במהלך תקופת החכירה, אתה תהיה אחראי לתשלום למוכר סכום שכירות חודשי. יש לנהל משא ומתן על תקופת החכירה אך בדרך כלל הוא נמשך בין שנה לשלוש שנים.
- ברוב החוזים, אחוז מכל תשלום שכירות מוחל על מחיר הרכישה של הבית. לדוגמא, נניח שאתה מסכים לשלם דמי שכירות בסך 1120 € בכל חודש, כאשר 20% מהתשלום יועבר למחיר הרכישה של הבית. אם תקופת החכירה היא שלוש שנים, תרוויחו 8060 אירו בבקשה לרכישה (1120 אירו x 0,2 = 220 אירו; 220 אירו x 36 חודשים = 8060 אירו).
- זכור, תשלומי שכר הדירה שלך בדרך כלל יהיו גבוהים מה"שיעור העובר "הרגיל באזור שלך בשל אשראי שכירות זה ומכיוון שאתה משלם כדי להשאיר את הבית מהשוק.
- 3קבע דמי אופציה מתאימים. בחוזי אופציית חכירה, בדרך כלל תידרש לשלם למוכר עמלה חד פעמית, שאינה ניתנת להחזר. עמלה זו, המכונה "כסף אופציה", מעניקה לכם את הזכות לרכוש את הבית בעתיד. בתמורה, המוכר מבטיח שלא ימכור את הבית לאף אחד אחר עד שתקופת האופציה תסתיים.
- גודל האגרה תמיד ניתן למשא ומתן, אך לרוב נופל בין 2,5% ל -7% ממחיר הרכישה. לדוגמא, אם הסכמתם למחיר רכישה של 149000 €, תשלמו עמלה של בין 3730 € ל -10400 €
- אתה צריך לנסות לנהל משא ומתן כדי להחיל חלק (או כולו) מהעמלה הזו על מחיר הרכישה בסגירה. חלק מהמוכרים יהיו מוכנים לעשות זאת אם גודל האגרה גדול דיו (למשל, 7% במקום 2,5%).
- 4מסכים לגבי משך תקופת האופציה. תקופת האופציה היא פרק הזמן שהמוכר מסכים להשכיר לכם את הנכס לפני שיש לממש את האופציה. תקופת אופציות אופיינית תמשך בין שנה לשלוש שנים. ככל שתקופת האופציה ארוכה יותר, סביר להניח שעמלת האופציה תהיה גבוהה יותר. כאשר דנים בהוראה זו, הקפד לנהל משא ומתן האם ניתן לממש את האופציה בכל עת במהלך תקופת האופציה, או שמא ניתן לממש את האופציה רק בזמן מסוים.
- אם תתן לתקופת האופציה לחלוף מבלי לממש את זכותך לרכוש את הנכס, האופציה תפוג. באותה עת תפקיע את דמי האופציה ואת יכולתך לרכוש את הנכס.
- 5משא ומתן על מחיר הרכישה. על חוזה האופציה שלך לחכירה לציין מתי ואיך יחושב מחיר הרכישה של הבית. בתור הקונה, ייתכן שתעדיף "לנעול" את מחיר הרכישה בעת חתימת חוזה האופציה. זה נכון במיוחד אם אתה גר בשוק שבו מחירי הדירות עשויים לעלות. עם זאת, אם ברצונכם לנעול את מחיר הרכישה בחוזה, המוכר בדרך כלל יבקש מחיר הגבוה מהערך הנוכחי.
- בנסיבות אחרות, אתה והמוכר עשויים להסכים לחשב את המחיר בסוף תקופת האופציה. זה נעשה בדרך כלל על ידי ביצוע הערכה על הבית בזמן מימוש האופציה. בתור קונה, זו אפשרות טובה אם אתה חושב שערכי הבית יירדו במהלך תקופת האופציה שלך.
- 6האצלת חובות לכל צד. בזמן שאתה שוכר את הנכס, הכותרת עדיין תישמר על שם המוכר. לכן, המוכר בדרך כלל יהיה אחראי לדמי העמותה, מיסים וביטוח בעלי בתים. עם זאת, מכיוון שהמוכר בדרך כלל מכסה עלויות אלה, הוא או היא בדרך כלל ידרשו מכם (הקונה) לשמור על הנכס בזמן שאתם שוכרים אותו.
- הוראות תחזוקה ותיקון אלה צריכות להיות מונחות בפירוט רב. אחרי הכל, כיסוח הדשא וניקוי המרזבים שונה מאוד מהחלפת גג. ההוראות צריכות לקבוע בדיוק מי יהיה האחראי על מה.
ההודעה צריכה להתייחס להסכם האופציה לחכירה ולכוונתך לממש את האופציה ולרכוש את הנכס.
חלק 3 מתוך 4: השכרת הנכס
- 1זז ב. אתה תעבור לתוך הבית זמן קצר לאחר בחוזה אופצית החכירה מבוצע. כשתקבל את המפתחות מהמוכר, הוא או היא יהפכו למשכיר שלך ותהפוך לדייר.
- 2בצע את התשלומים הנדרשים. במהלך השכירות שלך, הקפד לבצע את כל תשלומי השכירות הנדרשים במלואם ובזמן. הרבה הסכמי אופציית חכירה יצביעו על כך שניתן לבטל את החוזה אם אחד או יותר מתשלומים מאוחרים. אם הסכמת להסדר כזה, תשלום מאוחר אחד יכול להוביל לאובדן בית חלומותיך.
- 3שמור על הנכס במצב טוב. בעוד דייר בבית, עליך לוודא שאתה מציית לכל הוראות התחזוקה והתיקון בחוזה האופציה לחכירה. חלק מההסכמים יכילו הוראות המאפשרות למשכיר לפנות אתכם אם התיקונים לא מתבצעים בזמן ובמקצועיות.
- 4עבוד על הכספים שלך. כל המטרה של כניסה לחוזה אופציה לחכירה היא כך שתוכלו לקחת זמן לקבל את הכספים שלכם על מנת לרכוש את הבית. השתמש בזמן הזה כדי לחסוך מספיק כסף בכדי לבצע מקדמה ולהיות מאובטח כלכלית מספיק בכדי לזכות במשכנתא. זכור, אם אתה לא מצליח לעבוד על הכספים שלך במהלך תקופה זו, יתכן שלא תהיה לך אפשרות לממש את האופציה ולרכוש את הבית. אם זה יקר, יהיה לך בזבז הרבה כסף בצורה של תשלומי שכר דירת פרמיה, דמי אופציה, שכר טרחת עורך דין, ואת סוכן הנדל"ן עמלות.
- קיצצו את ההוצאות הקטנות (למשל, אכילה בחוץ וקניית קפה).
- למכור את המכונית שלך אם אתה יכול להסתדר בלי מכונית. זה יחסוך תשלומים חודשיים, עלויות דלק ועלויות חניה.
- צמצמו את הבית הנוכחי שלכם. אם אתה שוכר, שקול חדר שינה אחד במקום שני חדרים.
- חי מהכנסות אחד מבני הזוג.
- השקיעו את הכסף הנוסף שיש לכם. אל תתנו לזה לשבת בחשבון צ'קים מתי הייתם יכולים להרוויח יותר.
חלק 4 מתוך 4: מימוש האופציה
- 1הודיעו למוכר. כאשר תקופת האופציה שלכם מסתיימת, עליכם לקבל החלטה האם אתם עומדים לממש את האופציה ולרכוש את הבית. אם תחליט שלא לממש את האופציה (או אם אינך יכול להרשות לעצמך לעשות זאת), האפשרות תפוג.
- אם ברצונך לרכוש את הנכס, יהיה עליך להודיע למוכר כי אתה עומד לממש את האופציה. אופן חובתך להודיע למוכר יפורט בהסכם אופציית השכירות. באופן כללי, ההודעה תצטרך להיות בכתב ולהעביר אותה במועד. ההודעה צריכה להתייחס להסכם האופציה לחכירה ולכוונתך לממש את האופציה ולרכוש את הנכס. הקפד לחתום ולתארך את ההודעה ולשלוח אותה למוכר.
כשאתה קונה אפשרות חכירה, אתה מתקשר בחוזה להשכרת בית לתקופה מסוימת. - 2קבל הערכה. אם ההסכם שלך קבע כי מחיר הקנייה ייקבע במועד מימוש האופציה, כעת ייקבע מחיר הרכישה. לרוב הדבר ייעשה באמצעות שמאי מוסכם. השמאי שאתה והמוכר מסכימים עליו יבקרו בנכס, יבדקו אותו ויקבעו את שוויו.
- חלק מהסכמי האופציה לחכירה יאפשרו לך או למוכר לערער על שווי השמאות. במקרים מסוימים ייתכן שתוכל לבקש הערכה נוספת. במצבים אחרים, יתכן שתצטרך לעבור תהליך סכסוך שעשוי לכלול גישור ו / או בוררות.
- לאחר שסוכם על ערך השמאות ייקבע מחיר הרכישה.
- 3הגש בקשה למימון. בשלב זה של התהליך, כדאי כבר לדעת שתאושר לכם הלוואת דירה שתכסה את מחיר הרכישה של הבית שלכם. עם זאת, זו הנקודה בה תצטרך להפוך אותה לרשמית. בקר בבנק המקומי שלך והגיש בקשה למשכנתא. משכנתא הינה הלוואת דירה בה הבנק ילוו לכם כסף לרכישת בית. בתמורה, הבנק ישתמש בביתך כבטוחה בהלוואה ותצטרך להחזיר את הבנק בריבית.
- למשכנתאות יהיו שיעורי ריבית ותנאים שונים בהתבסס על איתנותך הפיננסית ועל יכולתך להחזיר את ההלוואה. דאג לשוחח עם איש מקצוע כדי להבין בדיוק מה לחפש בהלוואת דירה.
- 4אסוף את מסמכי הסגירה. הדבר האחרון שתעשה, שיסיים את רכישת הבית באופן סופי, הוא סגירה. ביום הסגירה כל הצדדים יחתמו על המסמכים המשפטיים ויחתמו את העסקה. יום לפני הסגירה, עליך לאסוף את כל המסמכים שברשותך הנוגעים לרכישה. חלק מהמסמכים שתצטרכו כוללים:
- הוכחת מימון
- חוזה האופציה לחכירה
- הוכחת חיפוש כותרות
- הוכחת ביטוח
- ההערכה
- דוחות פיקוח
- 5לסגור את העסקה. ביום הסגירה תחתום על שני מסמכים עיקריים. ראשית תחתום על ההסכם בינך לבין המלווה שלך, שיסיים את הלוואת הבית באופן סופי. שנית תחתמו על ההסכם בינך לבין המוכר, שיעביר לך את הבעלות על הנכס. בנוסף לחתימת מסמכים, תשלמו למוכר גם את כל הכסף החייב על מנת לרכוש את הבית.
- הקפד לחשב את העלויות המגיעות במדויק. זכור, חלק מתשלומי שכר הדירה שלך (ואולי חלק מדמי האופציה) אמור לעבור למחיר הרכישה. אתה יכול גם לבחור לשלם עוד קצת כסף כדי להקטין את סכום ההלוואה שלך. לבסוף, הבנק יכתוב צ'ק למוכר על יתרת היתרה.
- בשלב זה, הבית יהיה שלך.
- ערוך הסכם לשלם למלווה המשכנתא ישירות כדי להימנע ממצבים כגון עיקולים. גם אם אתה משלם שכר דירה חודשי, אם המשכיר אינו משלם את המשכנתא, ניתן לעכב את הבית.
קרא גם: איך למצוא בעל בית טוב?
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
