כיצד לכתוב חוזה FSBO?
אם אתה מוכר את הנכס שלך ללא מתווך, תצטרך לכתוב חוזה למכירה על ידי בעלים. בחוזה שלך תצטרך לכלול את שמות שני הצדדים, את תאריך ההתקשרות ואת התאריך בו יהיו הבעלים החדשים בנכס. ציין את כתובת הנכס ואת התיאור המשפטי המלא שלו, אותו תוכלו למצוא בשטר. עליך לציין גם את מחיר הרכישה המלא וכיצד הוא ישולם, כגון במלואו במזומן או בתשלומים. ציין כל רכוש אישי הכלול במכירה, כגון מכשירי חשמל, ריהוט וגופי תאורה. ציין את הכסף הרציני שישלם הקונה כפיקדון בגין המכירה. יהיה עליך לכלול גם הקלות או הגבלות על הנכס, כמו זכויות גישה. לקבלת טיפים נוספים, כולל כיצד לכלול מגבלות בחוזה שלך, המשך לקרוא!
על ידי הכללת הפרטים והשפה הנכונים בחוזה שלך, אתה יכול לכתוב חוזה FSBO יעיל ולהגן על זכויותיך המשפטיות הקשורות למכירה.
כאשר אתה הבעלים של בית ורוצה למכור אותו ללא סיוע של מתווך, עליך לכתוב חוזה למכירת הנכס. סוג זה של חוזה מכונה בדרך כלל חוזה "למכירה על ידי הבעלים", או FSBO. הוא מתאר את תנאי המכירה בפירוט, כמו גם את הזכויות והחובות הן של הקונה והן של המוכר. על ידי הכללת הפרטים והשפה הנכונים בחוזה שלך, אתה יכול לכתוב חוזה FSBO יעיל ולהגן על זכויותיך המשפטיות הקשורות למכירה. בנוסף, זה יכול לחסוך לך עד שישה אחוזים ממחיר המכירה של הנכס על ידי שימוש בסוכן נדל"ן.
חלק 1 מתוך 4: ציון מידע בסיסי בחוזה שלך
- 1שם הצדדים לחוזה. הצדדים יכללו את הקונה / ים ואת המוכר / ים. על החוזה לציין את השמות החוקיים המלאים של כל הצדדים ולזהות כל צד כקונה או מוכר. החוזה צריך גם לקבוע את המצב המשפחתי של כל הצדדים, מכיוון שהמצב המשפחתי משפיע ישירות על האופן בו הצדדים מחזיקים בבעלות חוקית בנכס.
- לדוגמה, בחוזה יכול להיות "ג'יין דו, מוכר" ואז להתייחס לג'יין דו כ"מוכר "לאורך כל שאר החוזה. יש להזכיר את שמה המלא של ג'יין רק פעמיים - פעם אחת בפסקת הפתיחה של החוזה כדי שיהיה ברור שהיא המוכרת, ופעם אחת בגוש החתימה בסוף החוזה, מתחת לחתימתה בפועל.
- "מוכר" ו"קונה "הם הכינויים הנפוצים ביותר עבור הצדדים לחוזה FSBO.
- 2כותרת החוזה. אין דרך נכונה או שגויה לתאר חוזה. חשוב שלחוזה יהיה תואר כדי שמטרתו תהיה ברורה. כותרת זו גם מאפשרת לצדדים לזהות ולהתייחס בקלות לחוזה. הכותרת צריכה להיות ממוקמת כבר בתחילת החוזה.
- למשל, החוזה יכול להיות שכותרתו " הסכם רכישת נדל"ן. לאחר מכן ניתן היה לקרוא לחוזה "הסכם רכישה", או פשוט "הסכם" בכל גוף החוזה.
- באופן דומה, החוזה יכול להיות שכותרתו " חוזה מכר נדל"ן. גוף החוזה יכול היה להשתמש בגרסת הכותרת המקוצרת, כלומר "חוזה", לאורך כל יתרת החוזה.
- 3תאריך את החוזה. חיוני שהחוזה יתארך כדי להגן על שני הצדדים. במקרה של סכסוך, מועד ההתקשרות עשוי להיות חיוני. כל שאר ההתחייבויות של כל אחד מהצדדים שקיימות על פי החוזה צריכות לשאת בתאריכים הרלוונטיים.
- 4תאר את הנדל"ן. על החוזה לציין הן את כתובת המגורים המשותפת של הנכס והן את התיאור המשפטי המלא של הנכס. את התיאור המשפטי המלא תוכלו למצוא בשטר לנכס, שהוא מסמך המציג בעלות על הנכס. ניתן לקבל עותק מהשטר או תצהיר מכר ממשרד ההקלטה במחוז בו נמצא הנכס. ייתכן שתצטרך לשלם אגרה קטנה כדי לקבל עותק של אחד מהמסמכים הללו, תלוי במחוז ובמדינה בה אתה גר. עם זאת, שני המסמכים הללו יכילו תיאור משפטי מלא של הנכס.
- 5פרט כל רכוש אישי שנכלל במכירה. גוף החוזה שלך צריך למנות ולתאר באופן ספציפי כל פריט של רכוש אישי המעורב במכירה. זה חשוב מכיוון ששני הצדדים במכירה חייבים להיות ברורים לחלוטין איזה רכוש אישי כלול במכירה.
- לדוגמה, מכשירי חשמל, כמו תנורים, מקררים ומדיחי כלים, כלולים לרוב במכירת הבית, אך לא תמיד נכללים בהם. כתוצאה מכך, על החוזה לתאר ולפרט באופן ספציפי את כל מכשירי החשמל שהצדדים מתכוונים לכלול במכירה.
- גופים הם פריט נוסף שנכלל בדרך כלל כחלק מהנכס שנמכר בחוזה מקרקעין. מדובר בפריטים של רכוש אישי שמודבקים על הנדל"ן בצורה כלשהי. אלה עשויים לכלול צמחים בחצר או גינון אחר, כמו גם גופי תאורה ברחבי הבית. שוב, על החוזה לפרט באופן ספציפי את אותם גופי הנכללים במכירת הנדל"ן.
- 6כלול חסימת חתימה. בסוף החוזה, צריך שיהיה מקום עבור הקונה וגם המוכר להדפיס ולחתום על שמם. לחלק מהצדדים נוכח ציבור נוטריונים בחתימת החוזה על מנת לחזות בחתימתם. ציבור נוטריונים זמין בדרך כלל בבנק המקומי, בבית המשפט או בחברת הביטוח המקומית. עם זאת, מרבית המדינות אינן דורשות שנוטריון ציבורי יתן לאישור חוזה מקרקעין.
דוגמה לחוזה FSBO אז עם FSBO אתה עדיין צריך חברת כותרת, חברת אמון?
חלק 2 מתוך 4: קביעת תנאי התשלום
- 1ציין את מחיר הרכישה המלא. כל חוזה FSBO צריך להכיל את מחיר הרכישה המלא שישולם עבור הנכס. זהו הסכום הכולל של מחיר הרכישה לפני שנוכה כל כסף רציני.
- 2תאר כיצד ישלם הקונה את מחיר הרכישה המלא. חוזי FSBO רבים דורשים מהקונה להשיג מימון לרכישת הבית על הסף. במקרה זה, מחיר הקנייה ישולם במלואו במועד סגירת המכירה. בפעמים אחרות, המוכר רשאי להסכים שהקונה ירכוש את הבית על פי חוזה, על ידי תשלום תשלומים חודשיים לכיוון מחיר הרכישה לאורך זמן. גוף החוזה אמור להכיל שפה מאוד ברורה לגבי האופן ומתי ישולם על ידי הקונה מחיר הרכישה.
- לדוגמא, החוזה יכול היה לקרוא: "הקונה ישלם את מחיר הרכישה במזומן בעת סגירת המכירה."
- אם הצדדים מתכוונים שהקונה ירכוש את הנכס לאורך זמן, אזי בהוראות התשלום יופיע: "הקונה ישלם סכום של 7460 € במזומן למוכר בעת סגירת המכירה. יתרת מחיר הרכישה, או את יתרת 56000 €, ישלם הקונה למוכר ב 75 תשלומים חודשיים שווים של 750 € כל אחד. "
- 3ציין פרטים על כל הכסף הרציני שישלם הקונה. הכסף הרווח ביותר הוא אחוז ממחיר הרכישה שהקונה משלם מראש על מנת להראות תום לב בהמשך מכירת הנכס. בדרך כלל, כסף רציני הוא בין שלושה לחמישה אחוזים ממחיר הרכישה. זה מוחזק בדרך כלל בפקדון או בנאמנות על ידי חברת כותרת או מוסד פיננסי עד לסיום המכירה. תנאי החוזה צריכים לכלול את הדברים הבאים:
- סכום הכסף הרציני שישולם
- התאריך בו יש לשלם
- איזו ישות צריכה להחזיק את הכסף
- מתן דמי קדימה מדגם עלול לקרוא, "הקונה ימסור את הכסף שהרוויחו המוכר בסכום של 370 €, לא יאוחר משני ימי ממועד הסכם זה. דמי קדימה סעיד תימסר [insert name of חברת נאמנות] ב [הכנס כתובת של חברת נאמנות], שתוחזק בנאמנות עד שההסכם הזה יבוצע או יושלם במלואו. "
- 4תאר כיצד ישלמו ארנונה על ידי הצדדים. במקרים רבים, ארנונה מוערכת בין הצדדים נכון למועד הסגירה. לחלופין, המוכר רשאי להסכים לשלם תשלומי ארנונה מסוימים לפני שהקונה יהיה אחראי לתשלום מיסים כלשהם. אם כן, החוזה צריך להיות ספציפי מאוד לגבי התשלומים שישולמו על ידי מי, כמו גם תאריך היעד של אותם תשלומים.
- לדוגמא, הוראת ארנונה טיפוסית בחוזה FSBO עשויה לקרוא: "המוכר אחראי לכל הארנונה המגיעה ומחייבת ועד למועד הסגירה. הקונה יהיה אחראי לכל הארנונה המגיעת בעקבות מועד הסגירה.. "
- אם מועד אחרון לתשלום המס ייפול במועד בו מתקיים המשא ומתן, הצדדים עשויים להסכים להקצות את המסים המגיעים. לדוגמא, המוכר עשוי להיות אחראי לחלק המסים שלא שולמו המגיעים ומחייבים עד למועד הסגירה כולל, כאשר הקונה יהיה אחראי ליתרת המסים המגיעים לאחר מועד הסגירה.
- במקרה של מיסים יחסים, עלולה להיות בהוראת החוזה "כל הארנונה, כפי שנקבעה במועד הסגירה, יחולו בין הקונה למוכר החל ממועד מסירת שטר זה."
סוג זה של חוזה מכונה בדרך כלל חוזה "למכירה על ידי הבעלים", או FSBO.
חלק 3 מתוך 4: חשיפת מידע חשוב לקונה
- 1תאר כל הקלות או מגבלות על הנכס. חוזה FSBO צריך להכיל תיאור ברור של כל מגבלות התאגדות של בעלי בתים בנכס. הגבלות כאלה עשויות להשפיע, למשל, על תחזוקת הדשא או על גדר שהקונה מעוניין לבנות על הנכס. הקלות מתייחסות לאדם אחר או בעל קרקע בנכס או לחלק מהנכס. אחת הדוגמאות להקלה היא שביל כניסה ששתי נכסים צמודים חלקו בעבר.
- חוזי FSBO מכילים באופן קבוע הוראה הקובעת כי הקונה לוקח את השער על הנכס "בכפוף לכל מגבלת ייעוד." חוק יעוד המשפיע על חלקה מסוימת של רכוש בדרך כלל מגביל איך הבעלים יכולים להשתמש בנכס. במילים אחרות, אם נכס מיועד למגורים, הקונה לא יכול לצפות לקנות את הנכס ולהפוך אותו לחנות.
- הוראה נפוצה נוספת כוללת הקלות שירות. מקובל שהחוזים כוללים סעיף שלמשל, " מאפשר לחברות שירות להמשיך להשתמש בחלקים מהנכס הנחוצים לשירותי השירות הקיימים להישאר פעילים."
- הוראת חוזה המתייחסת להקלות מסוג אחר עשויה לקבוע כדלקמן: "לנכס יש 'זכות קדימה' העוברת דרך החלק הדרומי-מזרחי של שטחו, המסומן בבירור ומאפשר לבעל הקרקע הסמוך להיכנס ולצאת מנכסיו לפי הצורך.. "
- 2ספק את כל הגילויים הנדרשים. חלק מהגילויים אודות נדל"ן נדרשים על פי החוק הפדרלי, וחלקם נדרשים על פי חוק המדינה. דרישות גילוי אלה משתנות מאוד בין מדינה למדינה. מדינות מסוימות דורשות שתחשוף רק את הליקויים שכבר יש לך ידע אישי עליהם. מדינות אחרות מחייבות את המוכר לחפש באופן פעיל בנכס אחר פגמים נסתרים כדי שיוכלו להיחשף בפני הקונה. דוגמאות נפוצות לפגמים שעשויים להיות חשופים לגילוי הם נושאי ייעוד, הצפה, צינורות דולפים וגגות דולפים.
- יש מוכרים שעושים בדיקה כדי לוודא שאין בעיות או גילויים לפני העמדת הבית למכירה.
- ככל הנראה הגילוי הנפוץ ביותר נובע מחוק הפחתת מפגעי סיכוני צבע למגורים בעופרת משנת 1992. חוק פדרלי זה חל רק על בתים הנמכרים שנבנו לפני שנת 1978. על המוכר לגלות לקונה את האפשרות של צבע מבוסס עופרת. בשימוש בבית.
- מרבית חוקי המדינה קובעים טופס גילוי סטנדרטי ספציפי שימולא על ידי המוכר ויימסר לקונה. על שני הצדדים בדרך כלל לחתום ולתארך את טופס הגילוי. בדרך כלל הוא מוצג על ידי המוכר בסגירת המכירה.
- 3תאר את כל המקרים. על החוזה להכיל מידע מפורט על כל מצב, או אירוע שעלול להפוך את החוזה לפסול אם הוא מתרחש. הקונה יהיה חופשי להסתלק מהחוזה ללא קנס אם האירוע המותנה יתרחש. ישנם כמה מקרים נפוצים שמכילים חוזים רבים.
- חוזי HSBO תלויים לעיתים קרובות בתוצאה של בדיקת הנכס. סוג זה של מגירה אמור להתוות את פרק הזמן בו הבדיקה צריכה להתרחש. כמו כן, יש לקבוע איזה גורם אחראי לעלויות הבדיקה. סוג זה של הוראה יכול להתייחס לבדיקת בית כללית, או לבדיקה מיוחדת, כגון בדיקת רמות ראדון.
- דוגמה לסעיף הוראת מגירה בחוזה FSBO הוא כדלקמן: "הקונה ישלם עבור בדיקת בית, שייערך לפני סגירתו. משא ומתן מחדש על ההסכם יתרחש רק אם פגם גדול, שיעלה יותר מ -370 אירו ל אם הפגם יעלה פחות מ -370 אירו לתיקון, הקונה יהיה אחראי לעלויות תיקון הפגם. "
- מגירה נפוצה נוספת כוללת את יכולתו של הקונה להשיג מימון. שוב, סוג זה של מגירה אמור לתאר את פרק הזמן שיש לקונה למצוא מימון הולם. היא עשויה אף למסור פרטים כגון סכום המימון הדרוש ושם חברת המשכנתא או המוסד הפיננסי המספק את המימון.
- החוזה עשוי גם להכיל מגירה המבוססת על יכולתו של המוכר להשיג דיור מתאים. לפעמים, המוכר רוצה לוודא שיש לו מקום מגורים אחר לפני שנמכר הנכס והחזקה שניתנה לקונה. כתוצאה מכך, חוזי FSBO עשויים להכיל הוראת מגירה כמו זו.
- 4תן מידע מפורט על השלכות מחדל. על החוזה להכיל מידע על המתרחש אם אחד מהצדדים יסיים את החוזה, מה שעלול לקרות מסיבות שונות. לדוגמא, החוזה עשוי לקבוע שאם הקונה יסיים את החוזה, המוכר יהיה רשאי לקבל את הכסף הרציני ששילם הקונה. הוראה זו עשויה גם לפרט את הסעדים הפוטנציאליים לצד שכאשר הצד השני החלים בחוזה, כגון בקשת סעד באמצעות מערכת המשפט.
- לדוגמא, החוזה עשוי לכלול את ההוראה הבאה: "אם הקונה מפר הסכם זה או לא מצליח לרכוש את הנכס בדרך אחרת כפי שהוסכם, המוכר ישמור על הכסף הרציני ששילם הקונה כנזקים מחוסלים או יבקש לבצע הסכם ספציפי, על פי שיקול דעתו.. " הוראה זו מאפשרת למוכר להשאיר את הכסף ששולם ברצינות ולסיים את החוזה, או להמשיך ולהגיש תביעה נגד הקונה בטענה לסכום גדול יותר של נזק מהכסף הרציני ששולם.
- כמו כן, חוזה FSBO עשוי להכיל את הסעיף הבא לטובת הקונה: "אם המוכר לא ימסור קניין לנכס לקונה בעת סגירתו כמתוכנן בהסכם, ההסכם יסתיים והקונה יהיה זכאי להחזר של כל כסף רציני ששולם. " הוראה זו מעניקה לקונה תרופה ספציפית אם המוכר לא מבצע את תנאי החוזה.
"מוכר" ו"קונה "הם הכינויים הנפוצים ביותר עבור הצדדים לחוזה FSBO.
חלק 4 מתוך 4: ייעוץ לצדדים לגבי סגירת הליכים
- 1ספק מידע סגירה מפורט. על החוזה להכיל הוראה המסבירה כיצד ואיפה תסתיים מכירת הנכס. מידע זה צריך לכלול את פרק הזמן בו צריכה להתרחש סגירת המכירה. הוראה מקובלת היא כי המכירה תיסגר תוך 60 יום מחתימת החוזה. סגירות מתרחשות לעיתים קרובות במשרדי חברת הכותרות, אך גם עלולות להתרחש במשרד עו"ד או בבנק.
- 2הקצה עלויות סגירה. הוראת חוזה אחרת אמורה לקבוע את תשלום העלויות הדרושות לסגירה, המוקצות על פי המוסכם בין הצדדים. עלות פוטנציאלית אחת היא להכנת המעשים והקלטתם. שטר הוא המסמך המעביר רשמית את הבעלות על הנכס ממוכר לקונה. ברוב המדינות, יש להקליט שטר עם משרד ממשל מקומי מסוים על מנת שייכנס לתוקף. על החוזה להתייחס גם לתשלום עלויות הסגירה, אותן ניתן לשלם על ידי צד אחד או שני הצדדים. צריכה להיות הוראה המתייחסת לתשלום בגין פוליסת ביטוח כותרת. ביטוח כותרת מבטיח כי הנכס מועבר ללא שעבודים, שעבודים או תביעות לבעלות מצד צדדים שלישיים.
- מתנאי חוזה FSBO טיפוסיים כי כתוב סגירת עלויות הם כדלקמן: "מוכר ישלם על סגירת כל העלויות הקשורות לשחרור כל משכנתא על הנכס, מיסוי מקרקעי עבריין., ושעבודים של המכונאי מצטיין"
- דרך נוספת להתמודד עם סוגים שונים של עלויות סגירה היא כדלקמן: "הקונה יהיה אחראי לתשלום כל פוליסת ביטוח כותרת וסקר שבוצע בנכס. הקונה ישא גם בעלויות הכנת ורישום המעשה וכל משכנתא המובטחת באמצעות הנכס נשוא ההסכם הזה. "
- 3ציין את תאריך ההחזקה. אמנם החזקה בנכס אכן מתרחשת בסגירה במקרים מסוימים, אך חוזים רבים קובעים כי החזקה בנכס מתרחשת במועד מאוחר יותר לאחר הסגירה. לדוגמה, חוזה עשוי לספק לקונה להשתלט על הנכס 30 יום לאחר הסגירה.
אם אתה מוכר את הנכס שלך ללא מתווך, תצטרך לכתוב חוזה למכירה על ידי בעלים.
- התייעץ עם עורך דין לקבלת ייעוץ.
- ספק תיאור משפטי מלא של הנכס, ולא רק את הגרסה הקצרה או את התיאור שעשויים לשמש את משרד ההקלטה.
להלן דוגמה לחוזה FSBO בו תוכלו להעתיק ולהשתמש.
קרא גם: איך כותבים חוזה נישואין?
שאלות ותשובות
- היכן אוכל לרכוש חוזה דירות FSBO בפלורידה?חברת הכותרת או סוכנות הנדל"ן המטפלת בסגירתכם יכולים לספק FAR BAR AS IS או הסכם מכר ורכישה למגורים.
- אז עם FSBO אתה עדיין צריך חברת כותרת, חברת אמון? רק מנסה להקל על עלויות; אני מוכר קרקעות בחבילות של 2,5 דונם ואז מחלק את החלקות בגודל 40 דונם ל -2,5 דונם.כן, מכיוון שאתר ה- FSBO פשוט מפרט את הבית / הקרקע שלך ב- MLS. ברגע שאתה מוכר את הקרקע, אתה זקוק לחברת כותרות שתטפל בסגירה, בהעברת התואר ובקליטת המסמכים למערכת פקידות בתי המשפט שלך (MERS).
- כיצד אוכל לגלות את שווי השוק של הבית שלי?שכרו בעצמכם שמאי. כאן ב- NC בשנת 2018 שילמתי 260 € כדי להעריך את הבית שלי. כל סוכן שהתקשר שאל איך קובעים את המחיר שלי. ברגע שאמרתי להם שהערכתי את זה, הם עברו לשאלה הבאה. שימו לב, אינכם חייבים לרשום במחיר השמאות. אתה יכול לרשום אותו מעט גבוה יותר, או אם אתה רוצה מכירה מהירה יותר, נמוך יותר.
תגובות (1)
- מאמר נהדר ואינפורמטיבי. ישיר וקל להבנה. אני משתמש במדריך לכל דבר ולכל מחקר שאני עושה. אני תמיד מרוצה ומרוצה. תודה.
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
