כיצד להעריך נכס מסחרי?
אם האזור שמסביב לנכס מסחרי הוא פשע או מלא פנויים, אזי השטח עשוי להיות פחות רצוי.
נדל"ן מסחרי הוא תחום תחרותי ביותר בו ניתן לעשות או לאבד הון רב. הערכת נכס מסחרי דורשת רמת פירוט גבוהה ויכולת לשים לב לגורמים מוחשיים ולא מוחשיים כאחד. ניתן להעריך את רווחיות השטח על ידי בחינה של ההכנסות והעלויות האפשריות בשנה הראשונה. עם זאת, תרצה גם להסתכל על השכונה, על נראות החלל ומצב הייעוד של האתר.
שיטה 1 מתוך 4: חישוב הכנסות נכס, מחירו ושוויו
- 1העריך את ההכנסה המתוזמנת ברוטו (GSI). הוסף יחד את סך שכר הדירה שניתן לצפות מכל השטח. ניתן להעריך בדרך זו מתחמי דירות, קניוני רצועות ובנייני משרדים מפולחים. זכור להתאים את ציפיות השכירות לכל אזור בחלל כך שיתאים לשווי השוק המסוים שלו.
- לדוגמא, דירת 2 חדרי שינה תושכר בדרך כלל ליותר מדירת חדר שינה אחד באותו מתחם.
- 2מחסרים 5% משרה פנויה מה- GSI. לא כל היחידות שלך בנכס מסחרי יישארו מלאות במהלך השנה. כדי לשקף זאת במדויק בחישובים שלך, המשך וחסר 5% מסך ה- GSI הכולל. המספר המתקבל הוא ההכנסה האפקטיבית שלך ברוטו (EGI).
- זהו האחוז בו רוב המלווים ישתמשו גם כאשר בוחנים את הרכישה הפוטנציאלית שלך.
- 3חשב את ההכנסה התפעולית נטו של הנכס (NOI). זהו מספר שיכול לעזור לך להחליט אם תרוויח נכס או לא. קבל את ההכנסה התפעולית ברוטו המשוערת לשנה הראשונה של הנכס. לאחר מכן, קבל את הוצאות התפעול המשוערות שלך לאותה תקופת זמן. גרע מההכנסות שלך את ההוצאות שלך. אם ה- NOI המתקבל חיובי, תרוויח רווח ראשוני.
- כדי להיות מדויק עוד יותר עבור נכס להשכרה, החלף את ה- GSI בחישובים שלך ב- EGI. זו אומדן שמרני יותר של הרווח.
- לדוגמה, הוצאות התפעול שלך עבור שטח עשויות לכלול עלויות פרסום או דמי ניהול.
- זה מכונה גם "EBITDA" או סך הרווחים לפני ריבית, מיסים, פחת והפחתות.
- 4חישב את שווי ההיוון או הנכס של הנכס. זה נקבע על ידי חלוקת ה- NOI במחיר הנכס. זה יביא לאחוז שהוא שיעור המכסה. אחוז זה ישתנה בהתאם לאזור ולהיצע הנדל"ן שלו. שיעור כובע מציגה שולי הרווח הפוטנציאלי שלך מנכס.
- לדוגמא, אם לנכס יש NOI של 56000 € ומחירו 187000 €, אז שיעור ההיוון יהיה 30 אחוז.
- 5חלק את ה- NOI בשיעור המכסה כדי לקבוע את המחיר האידיאלי של הנכס. בין אם אתם קונים נכס ובין אם אתם מנסים למכור אחד, חשוב להגיע למחיר מכירה שמתאים לשוק. אם תחלק את ה- NOI הנוכחי או הפוטנציאלי בשיעור המכסה של האזור, אז תקבל מחיר מכירה שיכלול גם רווחים וגם הוצאות תפעול.
- לדוגמא, אם לנכס יש שיעור מכסה של 5% ו- NOI של 67200 אירו, המחיר אמור להיות 1,30 מיליון אירו.
- 6חשב את מכפיל השכירות ברוטו (GRM) עבור הנכס. קבל את מחיר המכירה הרשום עבור שטח מסחרי ואז חלק אותו לפי הכנסות שנתיות ברוטו מדמי שכירות. זה ייתן לך מספר GRM שבו תוכל להשתמש כדי לקבוע רווחיות.
- אתה יכול לאמוד את ה- GRM עבור אזור שוק על ידי ביצוע חישובים אלה עם מספר מאפיינים וממוצע תוצאות.
- לדוגמא, אם מחיר המכירה של הנכס הוא 545000 € ושכר הדירה השנתי ברוטו שווה 59700 €, אז יש לו GRM של 9.
- 7השתמש ב- GRM כדי ליצור אומדן ערך נכס. הכפל את דמי השכירות השנתיים ברוטו של הנכס על ידי ה- GRM עבור הנכס הבודד או עבור האזור. המספר המופיע הוא אומדן של ערך הנכס על פי השוק הנוכחי.
- לדוגמא, אם לנכס יש שכר דירה שנתי ברוטו של 52200 € ו- GRM של 8, מחיר סביר יהיה 418000 €
- שלך סוכן נדל"ן מסחרי או שמאי אמור להיות מסוגל לספק לך GRM מדויק עבור האזור או רכוש.
אם אתה שוקל לרכוש נכס מסחרי, זכור כי העושר שלך עשוי להיות פחות נזיל כתוצאה מכך.
שיטה 2 מתוך 4: שקילת גורמים פיננסיים
- 1קבל שטח מרובע מדויק. בדוק את ההערכות והתיעוד שמספק המוכר כדי לוודא שהם מציגים שטח מרובע שלם עבור החלל. אם מספרי הצילומים שונים זה מזה, יש להתייחס אליו בשלב מוקדם. ערך רכוש מסחרי קשור ישירות לשטח המרובע הזמין לשימוש בחלל.
- זה משהו שקצת שונה מנדל"ן למגורים שבו שטח מרובע שם תפקיד פחות בשווי.
- חישוב המחיר לכל מטר 2 (PPSF) על ידי חלוקת מחיר המכירה של האזור מרובע הכולל.
- 2חפש אזורים פגומים שדורשים תיקונים. זה המקום שבו זה עוזר לעבוד עם מפקח מסחרי מקצועי. אם לנכס יש משהו שידרוש תיקון לפני הכיבוש, יהיה עליך לנכות את העלויות מכל הכנסה פוטנציאלית. זו סיבה נוספת מדוע תמיד מומלץ לבדוק נכס באופן אישי, אם הדבר אפשרי.
- 3חשב את עלות התיקונים לאורך זמן. שאל את הבעלים לגבי גילם ומצבם של כל ההיבטים החשמליים, הצנרתיים או כל מכני אחר של רכושם המסחרי. לאחר מכן השווה את הגילאים הנוכחיים של פריטים אלה למספר הכולל המשוער של שנות השימוש בהם. זה ייתן לך מושג מה יהיה צורך בתיקון בטווח הקצר והארוך.
- לדוגמה, יחידת המיזוג של בניין מסחרי עשויה לתפקד בסדר גמור. אך אם הוא מעל גיל 20, ייתכן שיהיה צורך בתיקון או החלפה בכל רגע.
- 4בקש את ניירת ההכנסות וההוצאות של הבעלים הנוכחי. לאחר שמביעים עניין רציני בנכס, לעיתים קרובות זה בסדר לפנות לבעלים או לנציג שלהם ולבקש ניירת מהעיסוק בשנה האחרונה. הם עשויים לספק לך מסמכי מס, חשבונות חשמל או אפילו תיעוד הכנסות.
- 5קרא את הדוח השנתי (APOD). דוח זה מכיל מידע הנוגע להכנסות משכירות, הוצאות תפעול, פרטי הלוואות ותנועות מזומנים עבור נכס מסוים. הכוונה היא להציג תמונה פיננסית כוללת של נכס במהלך השנה האחרונה וניתן להשתמש בו לקביעת הפוטנציאל העתידי.
שאל את הבעלים לגבי גילם ומצבם של כל ההיבטים החשמליים, הצנרתיים או כל מכני אחר של רכושם המסחרי.
שיטה 3 מתוך 4: זיהוי שימושים אפשריים עבור הנכס
- 1להסתמך על עצתו של צוות מומחה בתחום הנדל"ן. גם אם אתה מנוסה ברכישת נכס מסחרי, עדיין כדאי לפנות לייעוץ של מומחים פיננסיים. רואה חשבון יכול לעזור לך לרכוש במסגרת התקציב שלך. עורך דין יכול לסייע בתהליך המשא ומתן. מתווך יכול לחפש בנכסים איתך.
- אם אתה כבר עובד עם מתווך, הם יוכלו להציע לעורך דין או רואה חשבון מסוים להוסיף לצוות שלך.
- 2חפש מידע על חוקי הייעוד של הנכס וקודי הבנייה. חוקי הייעוד יקבעו איזה סוג עסקים יכולים לאכלס את הנכס ועשויים להגביל את השימושים האפשריים בו. קודי הבנייה עשויים לרשום אילו שינויים תוכלו לבצע במרחב. זה חשוב במיוחד אם הנכס נמצא באזור היסטורי.
- לדוגמא, אם אתה שוקל להשכיר ליצרן, יתכן שיהיה צורך לייעד את הנכס לשימושים תעשייתיים.
- 3קבע אם הנכס מתאים להשכרה נטו משולשת. זה כשאתה ממלא נכס עם שוכרים שמשלמים על כל הוצאות החלל באופן ישיר ובעצמם. ההוצאה היחידה שמכסה בעל הנכס היא המשכנתא הכוללת עבור הנכס. מסיבה זו, שטח הזכאי לחכירות משולשות נטו עשוי להיות פחות סיכון פיננסי.
- לדוגמא, CVS, סטארבקס וחברות גדולות אחרות ייצרו לעיתים קרובות חוזי שכירות נטו משולשים עם בעלי נכסים.
- 4חשב את מספר הדירות עבור שטח דירה. אם הנכס המסחרי ישמש לדיור רב משפחתי, הרי שההכנסות שהוא מייצר יהיו קשורות ישירות למספר התושבים המתגוררים במקום. הסתכל על הפריסה וקבע איך זה יכול להיות, או שהוא כבר, מחולק למרחבים ראויים למגורים.
- יש לזכור כי ברוב המבנים המסחריים הרב-משפחתיים יש מרחבים למספר תושבים שונה. לדוגמא, במתחם דירות יכולות להיות אפשרויות השכרה של אחד, שניים ושלושה חדרי שינה.
הערכת נכס מסחרי דורשת רמת פירוט גבוהה ויכולת לשים לב לגורמים מוחשיים ולא מוחשיים כאחד.
שיטה 4 מתוך 4: התחשבות בגורמים בלתי מוחשיים
- 1העריך את רמת המוטיבציה של המוכר. הערכת נכס מסחרי איננה מדע מדויק ולעיתים לא מוחשיים, כמו רצונות המוכר, נכנסים לתמונה. אם מוכר נואש להעמיס נכס, ייתכן שהמחיר יורד מתחת לשווי השוק. אם למוכר יש זמן למכור, אז הם עשויים לקבוע את המחיר בהתחלה.
- 2לטייל באזור ולדבר עם השכנים. הקדישו אחר הצהריים לקלוט בשכונה ולדפוק בדלתות. שוחח עם התושבים על התפתחות האזור, בעיות פשע וסוגיות אפשריות אחרות. אם האזור שמסביב לנכס מסחרי הוא פשע או מלא פנויות, אזי השטח עשוי להיות פחות רצוי.
- 3גורם לערך הפרסום של חלון הראווה. אם אתם מתכננים להשתמש בשטח לעסק משלכם או להשכיר אותו לעסקים אחרים, חישבו כיצד נראה הנכס מבחוץ. האם זהו אזור בעל עומסי תנועה רבים שיניב חשיפה משמעותית לקהל הרחב? האם זה סביב עסקים דומים אחרים?
- אם אתה שוקל לרכוש נכס מסחרי, זכור כי העושר שלך עשוי להיות פחות נזיל כתוצאה מכך.
- היו מוכנים להנחות 30% במזומן ומעלה על נכס מסחרי. זהו הליך סטנדרטי עבור מרבית הלוואות הקניין המסחרי.
קרא גם: כיצד לחפש רשומות פינוי?
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
