כיצד לרכוש נכסים להשכרה?
חפש נכסים להשכרה שכבר נמצאים באזור כדי לקבוע כמה עולה דמי השכירות.
נכס להשכרה יכול להיות דרך נהדרת להרוויח הכנסה פסיבית ולצבור נכסים. קיום נכסים להשכרה יכול להגדיר את עצמך לחופש כלכלי, שם אתה משלם את המשכנתא על ידי גביית שכר דירה מהדיירים שלך. לרכישת נכסים להשכרה, התחל על ידי קביעת סוג הנכס המתאים לך ביותר. כדאי גם לשקול את מיקום הנכס ולהעריך את הכספים שלך כדי להבטיח שאתה מבצע השקעה חכמה. לאחר שמצאתם קנייה טובה, הגישו הצעה ותחזקו את הנכס כך שיהיה בטוח ומסביר פנים עבור הדיירים שלכם.
חלק 1 מתוך 4: קביעת סוג הנכס
- 1בחר בדירה או דירה אם יש לך תקציב מוגבל. אם אין לך הון התחלתי רב, עבור לנכס להשכרה קטן יותר באמצעיך. חפשו דירה או דירה שתוכלו להשכיר לדיירים. דירה בבניין בעל קומות נמוכות או דירה בקומות גבוהות עשויה להיות השקעה טובה יותר מאשר להתמתח מעבר לתקציב שלך עבור נכס גדול יותר להשכרה. הם יכולים גם להיות בעלי תחזוקה נמוכה יותר מאשר בית.
- זכור כי בחלק מהדירות והדירות יש לוח נכסים שאינו מאפשר השכרה. יהיה עליך לבדוק זאת לפני רכישת הנכס.
תשובת מומחהכשנשאל, "האם נכסים להשכרה הם השקעה טובה?"
נתן מילר, מייסד רנטק ישיר, מייעץ: "בהחלט. הם תמיד היו. אחת הדרכים להסתכל על זה היא - לא משנה מה המצב הכלכלי במדינה - מה אנשים תמיד צריכים? לא משנה מה. הם יכולים לקצץ את החופשות או את הסעדים שלהם, אבל הם צריכים שיהיה להם מקום לישון בו. גם אם התנאים הכלכליים הם נוראיים, ואולי הם מצטמצמים, הם עדיין צריכים מקום. מכיוון שהאוכלוסייה לא יורדת, זה פחות או יותר הוכחה לכך שהנדל"ן יהיה מבוקש.
- 2לכו לבית אם יש לכם יותר תקציב להשכרה. חפש בית בעלות נמוכה שתחת התקציב שלך. בית משפחתי יחיד למגורים שהוא 112000 יורו ומטה הוא בדרך כלל אפשרות מוצקה עבור נכס להשכרה.
- הימנע מלהסתכל על בתים גדולים ויקרים, מכיוון שזה רק אומר שיהיו לך הוצאות שוטפות גבוהות יותר.
- בית יעניק לך יותר אוטונומיה כבעל נכס, מכיוון שאינך צריך לדאוג למועצת נכסים. עם זאת, זו תהיה השקעה גדולה יותר מדירה או דירה.
- 3הימנע ממאפייני קיבוע עליון. תיקון עליון עשוי להיות זול יותר מקדימה, אך הם יעלו לכם יותר בטווח הארוך. שיפוץ הנכס יכול להיות יקר ולוקח זמן. אלא אם כן אתה מיומן בעבודות קבלניות או שיש לך קבלן שיוכל לעבוד בזול עבורך, הימנע מתיקון עליון.
- 4חפש נכסים שיעמדו באסון טבע. וודאו שהנכס אינו בנוי במישור שיטפונות או באזור שיש בו היסטוריה של הוריקנים או טורנדו. בסופו של דבר תצטרך לשלם עבור ביטוח אסון ולהסתכן באובדן רכושך או בגרימת נזק עקב אסון טבע. חפש בתים שהיו מאובזרים לעמוד בפני אסונות טבע, במיוחד אם הם נפוצים באזור.
- רוב הנכסים יפרסמו שהם חסינים בפני אסונות ובנויים היטב לעמוד בפני שיטפון או הוריקן.
לרכישת נכסים להשכרה, התחל על ידי קביעת סוג הנכס המתאים ביותר עבורך.
חלק 2 מתוך 4: בחירת מיקום הנכס
- 1קבל נכס קרוב למקום מגוריך אם אתה מתכוון לנהל אותו. אם אתה הולך להיות מנהל נכס משלך, חפש נכס שנמצא במרחק הליכה או נסיעה קצרה ממקום מגוריך כעת. זה יקל עליכם להגיע אל הנכס וממנו, במיוחד אם אתם צריכים להתמודד עם הדיירים שלכם. כדאי גם לתכנן לבקר את הדיירים שלך מדי פעם בכדי לבדוק אותם. מגורים קרובים יקלו על כך.
- חיפוש אחר נכס קרוב למקום מגוריך יקל עליך להעריך את השכונה ואת השירותים, שכן תדע עליהם על ידי מגורים באזור.
- 2חפש נכס ליד שירותים כמו אזור קניות או חנות מכולת. מתקנים כמו בית ספר טוב, חנות מכולת, קניון, מסעדות, אולמות קולנוע וחדרי כושר - הם כל היתרונות בחיפוש אחר נכס להשכרה. דיירים פוטנציאליים עשויים להתעניין יותר במגורים באזור שיש בו הרבה שירותים בקרבת מקום. זה גם הופך את האזור לתוסס ומסביר פנים, עם מגוון שירותים ובידור שמציעים לדיירים.
- נסו לבחון נכסים שיש להם לפחות 2-3 מתקנים במרחק הליכה או נסיעה קצרה משם.
- 3הימנע מנכסים באזורים עם ארנונה גבוהה. ארנונה יכולה להיות הוצאה גדולה בעת בעלות על נכס להשכרה, במיוחד כאשר אתה כבר משלם מיסים על הנכס הנוכחי שלך. תחומי מחקר שבהם המסים על נכסים להשכרה נמוכים או מוגבלים, כך שהם לא יהפכו גבוהים מדי בשבילך.
- זכור כי תצטרך לקזז את העלות הארנונה הגבוהה על ידי העלאת שכר הדירה עבור הנכס. זה עשוי להרחיק דיירים פוטנציאליים, במיוחד אם דמי השכירות ימשיכו לעלות כדי שתוכלו להרשות לעצמכם ארנונה עולה.
- 4הישאר הרחק מאזורי פשיעה גבוהים או פנויים גבוהים. חפש באינטרנט אזורים הידועים כשיעור פשיעה גבוה והימנע מהם. לכו לאזורים שבהם הפשע נמוך והשכונה נחשבת לבטוחה למגורים. עליכם להיזהר גם מאיזורים עם הרבה מקומות פנויים או רכוש גבוה, כי זה יכול לאות לאזור לא טוב או שהוא לא מקום נהדר לחיות בו.
- באזורים מסוימים, שיעורי פנויות גבוהים יכולים להיות עונתיים, במיוחד אם האזור מאוכלס על ידי הרבה סטודנטים באוניברסיטה. אתה עדיין צריך להימנע מאזורים אלה, מכיוון ששיעור ריקנות נמוך יבטיח כי אותם אנשים מתגוררים באזור כל השנה והשכונה יציבה.
- 5חקרו את שכר הדירה הממוצע באזור. חפש נכסים להשכרה שכבר נמצאים באזור כדי לקבוע כמה עולה דמי השכירות. שכר הדירה הממוצע אמור להספיק כדי לכסות את תשלום המשכנתא, המסים והוצאות האחזקה. אם לא, המשך לחפש עד שתמצא אזור שבו דמי השכירות מספיקים כדי לכסות את הוצאותיך.
- כדאי גם לבדוק כיצד האזור מתפתח והאם קיים פער גדול בעלויות השכירות הממוצעות. המשמעות היא שארנונה תעלה וייתכן שלא תוכלו להרשות לעצמכם את הנכס להשכרה בהמשך.
- 6שוחחו עם שוכרים אחרים או בעלי בתים באזור. זה יעזור לכם להרגיש את השכונה ואת איכות החיים באזור. נקשו דלתות והציגו את עצמכם כרוכשים פוטנציאליים של נכס בשכונה. שאלו את השוכרים ובעלי הבית אם הם אוהבים לגור באזור ומרגישים בנוח. גלה אם הם מרגישים שיש מספיק שירותים באזור ואם מחירי השכירות סבירים.
- אתה יכול גם לשאול בעלי בתים לגבי ארנונה והאם הם חושבים שהבית שלהם היה השקעה טובה לטווח ארוך.
תחומי מחקר שבהם המסים על נכסים להשכרה נמוכים או מוגבלים, כך שהם לא יהפכו גבוהים מדי בשבילך.
חלק 3 מתוך 4: הערכת הכספים שלך
- 1וודא שאין לך חוב. נקה הלוואות לסטודנטים או חובות כרטיסי אשראי לפני שתשקול לרכוש נכסים להשכרה. חוב קיים יביא אותך בסיכון לאבד יותר ממה שאתה יכול להרשות לעצמך. יתכן גם שתתקשה להשיג מספיק הון התחלתי לרכישת נכס להשכרה אם יש לך חוב.
- 2ודא שיש לך מספיק הון עבור מקדמה ועלויות הפעלה. יהיה עליך להיות מסוגל לממן מקדמה משמעותית, במיוחד אם אתה קונה בית. וודאו שיש לכם מספיק קרן עבור המקדמה ולכל עלות ההפעלה הראשונית.
- אם אתה קונה נכס במצב טוב, ייתכן שלא תצטרך להכניס יותר מדי הון לבית כדי להפוך אותו להשכרה.
- אם הנכס זקוק לעבודה מסוימת, ייתכן שתצטרך להפריש כמה אלפי דולרים כדי שתוכל לתקן את זה ולהפוך אותו לאטרקטיבי לדיירים פוטנציאליים.
- 3קבל הלוואה מהבנק שלך למקדמה. פנה בבנק שלך כדי לברר את אפשרויות המימון שלך. עדיין תצטרך לשלם לפחות 20% מהמקדמה בכדי לזכות בהלוואה. במקרים מסוימים תוכלו להשתמש בהון העצמי בנכס הנוכחי שלכם כבטוחה להלוואה. זכור כי הנכס הנוכחי שלך ישמש אז כבטוחה להלוואה.
- 4קבע את הוצאות התפעול שלך. הוסף את תשלום המשכנתא החודשי, את ארנונה ואת עלויות הביטוח שלך. הקדישו סכום נדיב לעלות תיקונים ותחזוקה. חלק את סך ההוצאות שלך ב- 12 כדי שתוכל לקבוע את עלויות שכר הדירה הבסיסיות שלך.
- הוצאות התפעול שלך צריכות להוות 35-80 אחוז מההכנסה התפעולית הגולמית שלך. לכן, אם ההוצאות שלך הן 450 € לחודש ואתה גובה 1120 € עבור שכר דירה, היית עושה 40 אחוז הכנסה ברוטו. כוון לסביבות 40-50 אחוז לפחות כדי שתוכל להרוויח.
- 5חשב את ההחזר על ההשקעה שלך. קבע כמה כסף אתה מרוויח עבור כל דולר שאתה מכניס לנכס להשכרה. התחל עם החזר השקעה של 6 אחוז לשנה הראשונה שלך כבעל נכס להשכרה. אחוז ההחזר על ההשקעה שלך צריך לעלות בכל שנה, במיוחד אם הארנונה ותשלומי המשכנתא שלך אינם עולים.
- אם אתה משיג תשואה נמוכה מ- 6 אחוזים, ייתכן שתצטרך לגבות דמי שכירות נוספים בכדי להבטיח שאתה מכסה את עלויות התפעול שלך ומביא רווח בריא.
בעלות של נכסים להשכרה יכולה להגדיר אתכם לחופש כלכלי, שם אתם משלמים את המשכנתא באמצעות גביית שכר דירה מהדיירים.
חלק 4 מתוך 4: הצעת מחיר
- 1עברו דרך סוכן נדל"ן. שכרו סוכן נדל"ן שמכיר את המשא ומתן על נכסי השכירות. וודאו כי סוכן הנדל"ן מכיר את האזור בו אתם מסתכלים היטב ומסוגל לתווך עסקה טובה עבורכם. שלך סוכן הנדל"ן ימלא את רכישת ניירת ולהגיש הצעתך הסוכן המוכר עבור הנכס.
- לאחר מכן סוכן הנדל"ן שלך ינהל משא ומתן על מכירת הנכס עם המוכר וסוכנו. ודא שאתה מרגיש בנוח עם מחיר המכירה הסופי של הנכס לפני שאתה חותם על כל ניירת קנייה.
- 2בצע בדיקת נכס מלאה. לפני שתחתום על הניירות הסופיים לרכישת הנכס, קבל בדיקה מלאה שנעשתה על ידי שירות בדק בית מוסמך. וודא שהנכס נקי מכל סכנות והבסיס יציב. על הבדיקה להבטיח שהנכס בטוח למגורים של הדיירים והוא השקעה טובה לטווח הארוך.
- אם אכן תמצא פגמים או בעיות כלשהן בנכס במהלך הבדיקה, שקול את עלויות התיקונים והתחזוקה. וודאו שהעלויות משתלמות ולא יכניסו יותר מדי שקע בשולי הרווח שלכם.
- אם יש בעיות או ליקויים משמעותיים בנכס, אתה יכול להחליט להתרחק מהנכס ולחפש במקום אחר.
- 3בצעו תחזוקה בנכס כדי שתוכלו להשכיר אותו. הפוך את הנכס לאטרקטיבי עבור דיירים פוטנציאליים על ידי ביצוע עבודות תחזוקה קטנות כמו צביעת קירות ולוחות בסיס, ניקוי חלונות והתקנת מכשירי חשמל. אתה יכול גם להסיר כל ריצוף או שטיח מלוכלך ולתקן שקעים או שריטות על הקירות.
- אם בנכס יש חצר, נקו את החצר וכסחו את הדשא כך שהיא תהיה אטרקטיבית יותר עבור הדיירים.
- הפוך את הנכס למגורי ככל שתוכל, במסגרת התקציב שלך, כך שתוכל להשכיר אותו במהירות ובקלות.
קרא גם: כיצד לחפש רשומות פינוי?
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
