איך לבחור בין השכרת רכישת בית?
כדי להחליט מה מתאים לך, השתמש במחשבון מקוון כדי להשוות את עלויות השכירות והקנייה.
ההחלטה אם לשכור או לקנות היא החלטה קשה. אתה יכול להניח שקנייה טובה יותר. אחרי הכל, לעולם לא תראו סנט מהתשואה על כל אותם תשלומי שכר הדירה, אז למה לא לקנות בית ולתת להון לגדול. עם זאת, בעלות על בתים כרוכה בעלויות נסתרות, ואולי לא תבנה הון עצמי אם אינך הבעלים של הבית מספיק זמן. כדי להחליט מה מתאים לך, השתמש במחשבון מקוון כדי להשוות את עלויות השכירות והקנייה. ואז לנתח גורמים אישיים, כמו האם אתה מעריך חופש או שליטה.
חלק 1 מתוך 2: חישוב כמה זה בעלות
- 1תסתכל על מחירי הבתים שבהם אתה רוצה לגור. ככלל, הקנייה זולה יותר מהשכרה, אם כי היא תלויה במיקום. למשל, קנייה בהוואי בקושי זולה יותר מהשכרה. עם זאת, הקנייה בדטרויט זולה משמעותית. עליכם להסתכל על בתים באזור בו אתם רוצים לגור.
- מצא בתים באזור העומדים בדרישותיך. לדוגמא, אם אתם רוצים בית עם שני חדרי שינה, אז בדקו מחירים עבור בתים עם שני חדרים.
- ודא שבתי ההשוואה שלך קרובים ככל האפשר לבית שאתה רוצה. אם אתה רוצה שני דונמים לחצר ובריכת שחייה, אז תסתכל על בתים שיש להם את התכונות האלה.
- כמו כן, הסתכל רק על בתים שאתה יכול להרשות לעצמך. מומחים ממליצים לך להוציא לא יותר מ- 33% מההכנסה החודשית ברוטו שלך על דיור. אם אתה מרוויח 3360 € לחודש, לא יותר מ 1120 € צריך ללכת לדיור.
- רשמו את המחירים לכל הבתים העומדים במפרט שלכם. ממוצע אותם ביחד.
- 2העריך אם המחירים עולים או יורדים. קנייה לשוק נדל"ן חם היא פחות מסוכנת מכיוון שתוכלו למכור את ביתכם במהירות במידת הצורך. אם אתה קונה שוק עם ירידה במחירים, לעומת זאת, ייתכן שתצטרך להישאר בבית הרבה יותר זמן לפני שתפיק תועלת כספית כלשהי. נסו לאמוד כמה מחירי הדירות עולים (אם בכלל) באזור בו אתם רוצים לקנות.
- חפש באינטרנט. אם אתה גר בעיר גדולה, התקשורת מדווחת באופן קבוע כמה מחירי הנדל"ן עלו בחודש, השנה והעשור האחרונים.
- דבר עם מתווך. הרגישו את מצב השוק בשנה וחמש השנים האחרונות. שאל אם המחירים עלו ואם כן בכמה. ברור, אין שום ערבויות שהמחירים יעלו בעתיד. אבל אתה צריך מספר כלשהו כדי לעשות חישוב.
- הימנע מהתבוננות בעליית המחירים הלאומית. שוק הדיור מחולק לפי אזור גיאוגרפי, כאשר ערים ומדינות מסוימות מצליחות הרבה יותר טוב מאחרות.
- 3החליטו כמה זמן אתם מתכוונים להישאר. גורם מרכזי בהחלטה בין השכרה לקנייה הוא כמה זמן אתה מתכוון להישאר בבית. לדוגמא, האם אתה יכול להישאר חמש שנים או יותר? או שאתה מתכנן לעבור מוקדם יותר?
- משך הזמן שאתה מתכוון להישאר חשוב כי אתה לא מתחיל מיד לבנות הון עצמי בביתך. במקום זאת, תשלומי המשכנתא המוקדמים שלך בעיקר הולכים לריבית על ההלוואה. בדרך כלל, אתה צריך להישאר בבית לפחות שלוש שנים לפני שאתה בונה הון עצמי, ועדיף להישאר לפחות חמש.
- אם אתם עוברים דירה בשנים הראשונות, אז עלויות מכירת הבית והמעבר יכולות גם לעלות לכם כסף.
למשל, קנייה בהוואי בקושי זולה יותר מהשכרה. - 4חשב את המקדמה שלך. בדוק את חשבונות החיסכון שלך והחליט כמה אתה יכול לתרום למקדמה. ייתכן שתקבל מקדמה גם באמצעות כסף בחשבון פרישה או קבלת הלוואה מהמשפחה. קביעת המקדמה חשובה מכמה סיבות:
- בדרך כלל, מלווים במשכנתאות רוצים לראות 20% ממחיר הרכישה כמקדמה. לדוגמה, אם אתה קונה את הבית תמורת 187000 €, תצטרך 37300 € כמקדמה. אם אינך יכול לגרד מקדמה, הבעלות על הבית עשויה להיות מחוץ להישג ידך.
- חלק מהמלווים יקבלו פחות מ -20%. עם זאת, ככל הנראה תשלמו יותר שכר טרחה. גם התשלום החודשי שלך יהיה גבוה יותר.
- המקדמה שלך יושב איפשהו, מרוויח כסף (או לא). אם תבחרו לשכור, יהיה עליכם לנתח האם תשקיעו את הכסף הזה ואיזה סוג תשואה תוכלו לצפות.
- 5החליטו אם ברצונכם להשקיע את המקדמה במקום. נניח שאתה לא קונה בית. כעת תוכל להשתמש בכסף שחסכת כמקדמה ובמקום זאת להשקיע אותו. עליכם להחליט האם תשקיעו את הכסף הזה ואת סוגי ההשקעות שתרכשו.
- לדוגמה, ייתכן שתשקיע את הכסף במניות, באג"ח, או בתקליטורים. לכל אחד מהם יש שיעור תשואה שונה.
- תוכלו למצוא את שיעור ההחזר הממוצע באופן מקוון.
- 6מחקר שיעורי משכנתא. שיעור המשכנתא בהלוואה שלך יקבע גם אם השכרה או הקנייה זולים יותר. חפש באינטרנט. אתרים רבים מפרסמים את שיעור המשכנתא הנוכחי, שישתנה בהתאם למשך ההלוואה.
- שיעורי המשכנתא משתנים גם בהתאם לניקוד האשראי שלך. לווים עם ציונים מעל 740 בדרך כלל זכאים לריבית הטובה ביותר. בינתיים, בעלי ציונים בסביבות 620 עשויים להיאבק בקבלת הלוואה.
- אתה יכול גם לקבל משכנתא בריבית מתכווננת. בדרך כלל, אתה יכול לקבל תעריף נמוך יותר ותשלום ראשוני בדרך זו. עם זאת, שיעורים יכולים להשתנות לאורך זמן ועלולים לפתע לעלות.
- 7העריך את עלויות הסגירה. אל תשכח מהעמלות הללו, שנקראות ביחד "עלויות סגירה". לא תוכלו לרכוש את הבית בלעדיהם. עלויות סגירה בדרך כלל מסתכמות בכ- 2-5% ממחיר רכישת הבית ומכסים את הדברים הבאים:
- דמי רישום
- הערכה
- עמלת נאמנות
- שכר טרחת עורך דין
- דוח אשראי
- מס רכוש
- ביטוח
- בדיקות בית
- דמי מקור
- ביטוח כותרת
- דמי הקלטה
- העברת מיסים
- 8זהה את העלויות של בעלות על בית. אתה עשוי לחשוב שאתה יכול להשוות את תשלום שכר הדירה שלך לתשלום המשכנתא הסביר שלך. אך בעלות על בתים כוללת עלויות נסתרות שעליך להיות מודע אליהן. לדוגמה, הבעלים אחראים לדברים הבאים:
- מס רכוש
- ביטוח הבית
- תיקונים
- דמי חובה (אם אתה שייך לעמותת בעלי בתים)
שיעור המשכנתא בהלוואה שלך יקבע גם אם השכרה או הקנייה זולים יותר. - 9השתמש במחשבון כדי לאמוד את עלויות הבעלות. ישנם מחשבונים רבים באינטרנט שישאלו אותך שאלות ואז יגידו לך כמה יעלה להחזיק בית. יש מחשבונים פשוטים יותר מאחרים. ניו יורק טיימס יש מחשבון מצוין כאן: http://nytimes.com/interactive/2014/upshot/buy-rent-calculator.html?_r=0. מחשבון זה יבקש את המידע הבא:
- מחיר הבית
- משך הזמן שתישאר
- פרטי משכנתא (שיעור משכנתא, מקדמה ואורך המשכנתא)
- קצב הצמיחה הצפוי למחירי הדירות ולשכירות
- שיעור החזר השקעה צפוי
- שיעור ארנונה
- עלויות סגירה
- עלויות תחזוקה צפויות
- 10השווה את עלות הבעלות להשכרה. על סמך המידע שתזין, המחשבון צריך לייצר מספר של כמה זה עולה בכל חודש להחזיק בית. לדוגמה, הניו יורק טיימס יגיד משהו כמו: "אם אתה יכול לשכור בית דומה בפחות מ -410 אירו לחודש, אז השכרה עדיפה." בדוק אם ניתן לקבל השכרות דומות בסכום זה.
- אולי אתה נמצא בדירה הנוכחית. אם כן, השווה את סכום השכירות שלך. תבין שככל הנראה שכר הדירה שלך יגדל בכל שנה.
- אם אין לך דירה באזור שאליו אתה רוצה לעבור, אז שכר דירה מחקרי. אתה יכול למצוא שכר דירה על ידי חיפוש מקוון.
חלק 2 מתוך 2: ניתוח גורמים אישיים
- 1החליטו כמה עבודה אתם רוצים להשקיע בביתכם. השכירות היא בדרך כלל קלה יותר מכיוון שבעל הבית שלך אחראי לתחזוקה. כאשר הברז שלך דולף, אתה יכול להתקשר לשוער. כאשר העלים נושרים מהעצים בסתיו, הסופר שלך צריך לגרוף אותם. שאל את עצמך כמה עבודה אתה מוכן להשקיע בתחזוקה.
- כאשר אתה הבעלים של בית, אתה אחראי על חיתוך הדשא ודחיפת המדרכה מול ביתך. למרות שאתה יכול לשכור אנשים שיעשו זאת, זה בדרך כלל יעלה כסף.
- אם אינכם רוצים לדאוג לגג דולף או למשימות תחזוקה אחרות, השכרה אידיאלית עבורכם.
- 2שקול את סובלנות הסיכון שלך. השכירות צפויה הרבה יותר. למרות ששכר הדירה עשוי לעלות מדי שנה, אתה יודע כמה תשלם בכל חודש. לעומת זאת, עלויות בעלות על בתים יכולות להשתנות בהתאם לתיקונים ולארנונה. עליכם לשקול האם התקציב שלכם יכול להתמודד עם תנודות אלו וכמה נוח לכם אם עלויות הבעלות על בתים יעלו לפתע.
- אם ערך הבית היה יורד, מה היית עושה אם היית צריך למכור את הבית? האם תצליח להמתין עם זה ולא למכור מיד? האם היית מסוגל להפוך אותו לנכס שכירות אם היית תקוע ולא יכול למכור אותו תמורת מספיק כדי לשלם את המשכנתא ונאלץ לעבור? האם היית מצליח לשמור עליו ולהשכיר אותו מספיק אם היית צריך להשכיר אותו?
- אתה בקושי מסתדר כמו שהוא? אם כן, יתכן שתעדיף את האופי הצפוי של השכירות. גם אם אתה יכול להרשות לעצמך לקנות, הלחץ לבדו עשוי להיות יותר מדי.
- יש לכם כרית פיננסית לתיקוני הבית? ואם כן, האם נוח לך להשתמש בו כאשר אתה יכול להשקיע אותו במקום זאת?
- עד כמה העבודה שלך יציבה? זה יכול להיות סיכון לרכישה אם אתה לא מרגיש בטוח בעבודה שלך. עליכם לנתח את הסובלנות שלכם לסיכון.
- 3שאלו עד כמה השליטה חשובה לכם. בעלות נותנת לך שליטה רבה יותר מאשר השכרה. ככלל, תעמוד בפני פחות מגבלות מבחינת חיות מחמד ומה אתה יכול לעשות בבית שלך. אלה יכולים להיות שיקולים חשובים עבור אנשים מסוימים.
- כשאתה שוכר, אין לך שליטה מועטה על מי גר ממש לידך או מעליך. כמו כן, עליך לציית לכללי המשכיר בנוגע לאופן השימוש שלך בנכס.
גורם מרכזי בהחלטה בין השכרה לקנייה הוא כמה זמן אתה מתכוון להישאר בבית. - 4קבע כמה אתה מעריך בעלות על בתים. יש אנשים הרואים בבעלות על בתים עמוד התווך של "החלום האירופי". מבחינתם הבעלות על בתים גוררת סיפוק רגשי אדיר. החליטו אם ההערכה הצפויה במהלך הבעלות על הבית שלכם שווה את ההוצאות שצריך להכניס לתוכה.
- אולי לא אכפת לך אם תשכור או בבעלותך. במצב זה, ייתכן שתרצה להישאר בשכירות עד שתתמודד עם צורך דחוף לקנות בית.
- 5מאזנים את כל הגורמים הללו. המצב של כולם הוא ייחודי, ואין תשובה נכונה לכולם. עליכם להשוות איזו השכרה או קנייה זולה יותר, ואז לנתח עד כמה אתם מרגישים בנוח בכל בחירה.
- הקפידו לכלול את כל מי שנפגע מהבחירה. לדוגמא, עליך לכלול את בן / בת הזוג וילדים גדולים יותר. הנוחות האישית שלהם ברכישת נכס היא מרכזית בכל החלטה לקנות או לשכור.
קרא גם: כיצד לחפש רשומות פינוי?
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
