איך לחשב כמה בית אתה יכול להרשות לעצמך?
בין אם אתם מחפשים לקנות בית ראשון או לחשוב לעבור לבית חדש, תצטרכו לדעת כמה בית אתם יכולים להרשות לעצמכם.
בין אם אתם מחפשים לקנות בית ראשון או לחשוב לעבור לבית חדש, תצטרכו לדעת כמה בית אתם יכולים להרשות לעצמכם. אי התחשבות בחישובים אלה עלולה להשאיר אתכם דחויים מהלוואות לבית, או אם תקבלו הלוואה בתנאים שאינכם יכולים להרשות לעצמכם, להביא לעיקול בהמשך הדרך. בעת קביעת טווח המחירים שלך, יהיה עליך לחשב הן את יכולתך לבצע תשלומים חודשיים והן כמה אתה יכול לשלם כמקדמה.
חלק 1 מתוך 3: קביעת כמה יש לך עבור מקדמה
- 1שקול את הנכסים שלך. מקדמה מחייבת אותך לשלם סכום כסף מסוים במקום. סכום זה נקבע בדרך כלל על פי מחיר הרכישה של הבית ודרישות המלווה (הוא עשוי להיות בין 0% ל -25% ממחיר המכירה של הבית). בעת הגשת בקשה למשכנתא, המלווה במשכנתא ירצה לדעת כמה מזומנים עומדים לרשותכם למקדמה. בדוק את כל הנכסים הנזילים שלך, כגון החסכונות שלך ו / או כל מתנה כספית מבני המשפחה, כדי לקבוע הפחתה מקסימאלית ככל הנראה.
- שים לב שרוב המלווים הפרטיים יחפשו נכסים "מנוסים", כלומר הם נמצאים בחשבונך חודשיים או יותר. העברה מהירה של כסף לחשבונך ממש לפני הגשת בקשה להלוואה עשויה עדיין לגרום לדחיית בקשת ההלוואה שלך, גם אם יש לך מספיק עבור המקדמה. המלווים רוצים לראות שאתה מסוגל לחסוך ושאינך משקר לגבי ההכנסה שלך.
- 2דע כמה תצטרך לתשלום מקדמה. עבור משכנתא טיפוסית או משכנתא קונבנציונאלית, בדרך כלל תורשו ללוות כ -80% מהערך המוערך. המקדמה שלך תצטרך לכסות את ההפרש בין מחיר למחיר המכירה. המשמעות היא שכדי לקנות בית תצטרכו כ -20% משווי הבית.
- שימו לב כי הערך המוערך עשוי להיות גבוה או נמוך ממחיר המכירה של הבית.
- התחל לחשוב כמה תצטרך למקדמה עבור הבית שאתה רוצה וכמה אתה יכול להרשות לעצמך באופן סביר.
- אם חסכתם 22400 אירו תמורת מקדמה, למשל, תוכלו להשתמש בה כמקדמה לבית שעולה 110000 אירו.
המשמעות היא שכדי לקנות בית תצטרכו כ -20% משווי הבית. - 3הבן את תוכניות המימון השונות שעשויות להיות זמינות. תוכניות מימון שונות דורשות סכומי מקדמה שונים. ייתכן שתקבל הלוואה קונבנציונאלית או תהיה זכאי להלוואה מגובה הממשלה, כגון הלוואת VA או מינהל השיכון הפדרלי (FHA).
- אם אינך יכול להרשות לעצמך מקדמה של 20 אחוז על הבית שלך, אך יש לך אשראי טוב והכנסה יציבה, מתווך משכנתא עשוי לסייע לך במשכנתא משולבת. בכך, אתה לוקח משכנתא ראשונה עד 80% משווי הבית, ומשכנתא שנייה בגין הסכום הנותר. בעוד שהשיעור על המשכנתא השנייה יהיה מעט גבוה יותר, הריבית עליה ניתנת לניכוי ממס והתשלומים המשולבים עדיין צריכים להיות נמוכים יותר מאשר משכנתא ראשונה עם PMI.
- ערים מסוימות מציעות תוכניות לתמיכה ברוכשי דירות. לדוגמא, אטלנטה מציעה תוכנית בשם Invest Atlanta המעניקה לרוכשי דירות מוסמכים משכנתא שנייה ללא ריבית לכיסוי עלות המקדמה. חפש באינטרנט תוכניות לסיוע בדיור באזורך.
- אם אתה ותיק צבאי, אתה עשוי לזכות במשכנתא אפס למטה באמצעות המחלקה לענייני ותיקים בארה"ב (VA). משכנתאות אלה אינן מחייבות PMI ומגינות על הקונה מפני תשלום עלויות סגירה גבוהות יותר, מה שהופך אותן להרבה מאוד עבור זכאים.
- הלוואת FHA מבוטחת על ידי הממשלה ועשויה לאפשר למלווה פרטי להפחית את המקדמה שלך בין 3,5 ל -10% ממחיר הרכישה. בדרך כלל אתה זקוק לציון אשראי מינימלי של 580 כדי לזכות בהלוואת FHA.
- הלוואות קונבנציונליות אינן מבוטחות על ידי הממשלה הפדרלית ובדרך כלל דורשות 10-25% ממחיר הרכישה תמורת מקדמה.
- 4שקול לשלם פחות מהסכום הסטנדרטי. בעוד שרוב הבנקים יהססו מללוות לקונה שמשלם מקדמה נמוכה מאוד, תוכניות ממשלתיות עשויות לעזור לך לקבל משכנתא עם מקדמה נמוכה עד שלושה אחוזים. בנוסף להלוואות FHA, בדוק הלוואות למקדמה נמוכה באמצעות המלווים פרדי מק ופאני מיי. הנחת פחות דורשת בדרך כלל יותר מהקונה וצורת ביטוח נוספת, אך יכולה להיות דרך סבירה עבור קונים חדשים להשיג את חלומותיהם על בעלות בית.
- על מנת לקבל אחת מההלוואות הללו, על הקונה:
- קנו ביטוח משכנתא פרטי (PMI). זה יכול לעלות 37 € לחודש ומעלה, תלוי בערך הבית שלך.
- יש ציון אשראי הוגן (בדרך כלל מעל 620)
- ספק ראיות להכנסה, מעמד עבודה ונכסים.
- עוברים ייעוץ לבעלות על בתים
- שים לב לכך שישנם סיכונים הקשורים לתוכניות אלה. אמנם המקדמה שלך תהיה נמוכה מאוד, אך בסופו של דבר אתה עלול לשלם הרבה יותר לטווח הארוך עקב ריביות שעלולות להיות גבוהות יותר ולשלם לדמי PMI, מה שלא מגדיל את ההון העצמי.
- על מנת לקבל אחת מההלוואות הללו, על הקונה:
חלק 2 מתוך 3: חישוב התשלום החודשי המרבי שלך
- 1דע את היחס שמלווים משתמשים כדי לקבוע אם אתה זכאי להלוואה. "28 ו -36" הוא יחס נפוץ. משמעות הדבר היא כי לא יותר מ- 28% מההכנסה החודשית ברוטו (הכנסותיך לפני שתשלם מיסים) צריכים לעבור לתשלום הוצאות דיור (כולל תשלומי משכנתא, מיסי מקרקעין וביטוח). בנוסף, תשלומים חודשיים בגין חובות יתרתיים שלך, בשילוב עם הוצאות הדיור שלך, אינם יכולים לעלות על 36% מההכנסה החודשית שלך ברוטו.
- מצא כל אחוז להכנסה החודשית שלך ברוטו. לדוגמה, אם אתה מרוויח 33600 אירו לשנה, יש לך 2800 אירו הכנסה חודשית. 28 ו -36 אחוזים של 2800 אירו שווים 780 אירו ו -1010 אירו, בהתאמה.
- במצב זה, המשמעות היא שהוצאות הדיור החודשיות שלך צריכות להיות לא יותר מ- 780 €, המהווים 28% מההכנסה החודשית שלך. בנוסף, סך התשלומים שלך על חובות, כולל על מכוניתך ומשכנתא שלך, לא יעלה על 1010 €, שהם 36% מההכנסה החודשית שלך. אם התשלומים החזויים שלך גבוהים מערכים אלה, הבנק עשוי לדחות את בקשת המשכנתא שלך.
- לכן, אם מקסמת את סכום תשלום הדיור ב- 28% ושילמת 780 € לחודש, נותר לך 220 € לחודש כדי לשלם את החוב האחר שלך (1010 € - 750 € = 220 €).
- תשלומים חודשיים על חובות שטרם נכללו (כלולים ב -36%) יכולים לכלול תשלומי רכב, מזונות, תשלומי כרטיסי אשראי או כל חוב אחר שתשלמו מדי חודש (כמו הלוואות לסטודנטים).
התחל לחשוב כמה תצטרך למקדמה עבור הבית שאתה רוצה וכמה אתה יכול להרשות לעצמך באופן סביר. - 2חשב את הוצאות הדיור הצפויות שלך. יהיה עליך לאמוד את מיסי הנדל"ן השנתיים ואת עלויות הביטוח באזור מגוריך ולהוסיף את המספרים למחיר הממוצע של הבית שאתה רוצה לקנות. כדאי להוסיף גם הערכה של כמה אתה יכול לצפות לשלם בעלויות סגירה, שהם חיובים ועמלות שבדרך כלל נעים בין 3 ל -6 אחוז מהכסף שאתה לווה. איגודי אשראי מציעים לעתים קרובות עלויות סגירה נמוכות יותר לחבריהם.
- הכנס את הסכומים הללו למחשבון משכנתא כדי למצוא את התשלומים החודשיים שלך. אתה יכול למצוא מחשבון באינטרנט או להכין משלך בגיליון אלקטרוני. אם הנתון הוא מעל 28% מההכנסה ברוטו שלך, תתקשה לקבל משכנתא.
- 3הגדל את יכולת התשלום שלך. אם למחיר היעד הבית או הבית שלך יש תשלום חודשי שאתה לא יכול לשלם כרגע, יש לך כמה אפשרויות. אתה יכול לחפש דיור זול יותר, לחכות עוד מספר שנים ולעבוד בכדי להרוויח יותר הכנסה, או להגדיל את יכולת התשלום שלך מהר יותר. אפשרות שלישית זו יכולה להיעשות על ידי הקטנת החוב שלך או על ידי הגדלת ההכנסה הזמינה שלך.
- צמצום חוב פירושו פשוט לשלם את כל החוב העומד לרשותך. זה יכול לכלול תשלומי רכב וחובות כרטיסי אשראי. לאחר שדאגתם לחובות אלו, תוכלו לתרום יותר מדי חודש למשכנתא.
- הגדלת ההכנסה הזמינה לא פירושה פשוט להרוויח יותר כסף, אם כי זה יכול לקחת עבודה שנייה או למצוא עבודה במשרה חלקית. במקום זאת, זה יכול להיות שליחת בן זוג שאינו עובד לעבודה או כניסה משותפת לבית עם בן זוג או חבר.
- 4קבע אם אתה יכול להרשות לעצמך את הבית שאתה מחפש. לאחר בחינת האפשרויות הנ"ל לחיסכון בכסף, קבע את יכולת התשלום שלך באמצעות הנסיבות הספציפיות שלך ומחשבון משכנתא מקוון. שקול את היתרונות והחסרונות של לקיחת עבודה נוספת, לקיחת הלוואה בריבית גבוהה, לקיחת הלוואה הדורשת PMI או חיסכון בתשלום מקדמה גדול לפני התחייבות לאחת מהאפשרויות הללו.
- מחשבון שער הבנק מעמיק במיוחד: http://bankrate.com/calculators/mortgages/new-house-calculator.aspx.
בעת קביעת טווח המחירים שלך, יהיה עליך לחשב הן את יכולתך לבצע תשלומים חודשיים והן כמה אתה יכול לשלם כמקדמה.
חלק 3 מתוך 3: מכירת הבית הנוכחי שלך לממן מקדמה
- 1הבן את הסיכונים והיתרונות של מכירה וקנייה של בית בו זמנית. אם אתם מחפשים "לעלות למעלה" - כלומר למכור את הבית הנוכחי שלכם ולקנות בית חדש, יתכן שתצטרכו להמתין עד שהבית הנוכחי שלכם ימכר כדי שתוכלו להרשות לעצמכם את המקדמה על הבית החדש שלכם ולהימנע מתשלום שני משכנתאות.. אם אתה מוכר את ביתך תחילה, אתה עלול להרגיש בלחץ למצוא ולקנות את ביתך החדש במהירות, אך הוא עשוי גם לתת לך את הכסף הדרוש לך בכדי למקדמה את בית חלומותיך.
- יתכן שתצטרך להציע הצעה לבית החדש שלך, אך לנהל משא ומתן על הרכישה בכפוף למכירת הבית הישן שלך. הצעות מותנות מסוכנות יותר ופחות רצויות עבור המוכר, מכיוון שלא ניתן להשלים את המכירה עד למכר ביתו של הקונה. אולי תרצה להוציא את הבית הנוכחי שלך בשוק קודם.
- 2חשב את המכירה והרווחים האפשריים מהבית הקיים שלך. סכום הכסף שתרוויחו על מכירת הבית תלוי במגוון גורמים, כולל כמה אתה עדיין חייב על הבית, כל העמלות שתצטרך לשלם למתווך, ארנונה וכו 'אם אתה לא יודע כמה הבית שלך ימכר עבור, יחקור מכירות אחרונות באזור שלך בבתים דומים והשתמש בזה כנקודת מוצא.
- נניח שאתה חושב שהבית שלך יימכר תמורת 187000 € הפחת ממספר זה את הסכום שאתה עדיין חייב על המשכנתא שלך. אז אם אתה עדיין חייב 56000 €, 187000 € - 56000 € = 131000 € ממספר זה, הפחת את העמלות הנוספות, כגון עמלת סוכן הנדל"ן שלך (זה עשוי להיות אחוז ממחיר המכירה או עמלה אחידה), דמי סגירה, מס העברה וכל הארנונה שאתה חייב (אתה משלם אותם עד ליום מכירת הבית). נניח שהמתווך שלך יקבל 6% ממחיר המכירה (11200 €), יש סך של 560 € בדמי סגירה ואתה חייב 370 € בארנונה. הוסף את המספרים האלה יחד (11200 € + 560 € + 370 € = 12100 €) והפחת את זה מ- 131000 € כדי למצוא כמה תרוויח ממכירת הבית שלך. 131000 € - 12100 € = 118000 €
- יהיה לך 118000 € להקדיש למקדמה על בית חדש
- חפש באופן מקוון " מחשבון הכנסות מכירה ביתית " בכדי לחבר מספרים אלה ולמצוא את הרווח שלך.
תגובות (1)
- קריאה טובה לידע!
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
