איך קונים נדל"ן מסחרי?
אם אתה רוצה לקנות נדל"ן מסחרי, יש לך הרבה אפשרויות, כמו רכישת מרכז קניות, מלון, שטח משרדים או מחסן. בכל סוג של נדל"ן מסחרי שתשקיעו בו, יש לכם פוטנציאל לייצר הכנסות רבות, כולל תשואה שנתית על מחיר הרכישה שיכולה להיות מעל 6 אחוזים. עם זאת, נדל"ן מסחרי כולל גם סיכונים, כמו התמודדות עם בעיות בטיחות או הוצאת כסף רב על תיקונים. אם אתה מעוניין, ראשית תצטרך להגיש בקשה להלוואה או למצוא משקיעים חיצוניים שיעזרו במימון ההשקעה שלך. כדי ללמוד כיצד למצוא נכסים מסחריים למכירה, גלול מטה!
בעוד שחלק ממשקיעי הנדל"ן למגורים ירכשו, שיקמו וימכרו נכס למטרות רווח במסגרת זמן קטנה, השקעה בנדל"ן מסחרי דורשת בדרך כלל התחייבות לזמן ארוך יותר.
השקעה בנדל"ן מסחרי יכולה להיות מיזם משתלם לבעלי הניסיון הנכון או למי שמעסיק יועצים מומחים. אם אתה לא מתחיל להשקיע בנכסי נדל"ן מסחריים, יש לקחת בחשבון מספר גורמים לפני ההשקעה, כולל הסיכונים והיתרונות של ההשקעה, סוג הנכס שברצונך לרכוש והדרך הטובה ביותר להגן על נכסים אישיים. כל סוג של נכס מסחרי מביא עמו אתגרים ייחודיים ועדיף להקיף משקיעים ובעלי מקצוע מנוסים שיעזרו לכם להוביל בתהליך.
חלק 1 מתוך 4: הערכת השקעת הנדל"ן שלך
- 1הבן את הסוגים השונים של נדל"ן מסחרי. נדל"ן מסחרי אינו רק מרכזי קניות ושטחי משרדים. במקום זאת, המונח מתייחס לכל נכס המשמש לצרכים עסקיים, כולל שטחי מגורים המושכרים לדיירים וקרקעות גולמיות שיפותחו. הסוגים העיקריים של נדל"ן מסחרי, באופן ספציפי יותר, כוללים:
- קמעונאות: מדובר בנכסים המושכרים לדיירים מסחריים, כמו קניונים, קניונים, וסוגים אחרים של מרכזי קניות.
- מגורים: בדרך כלל מדובר בדירות, אך יכולות להיות שונות מאוד בהגדרתן (דירות קומות, דירות גן וכו ').
- מלונות: זה כולל כל סוג של מלון או מוטל.
- משרד: חללי עבודה לעסקים.
- תעשייתי: חללי ייצור כמו מפעלים ומחסנים.
- אדמה: זו יכולה להיות אדמה מפותחת או לא מפותחת (גולמית).
- 2לנתח את היתרונות של רכישת נדל"ן מסחרי. להשקעה בנדל"ן מסחרי יתרונות רבים עבור משקיעים פוטנציאליים. בהתאם לשוק הנדל"ן, מספר השכירות שכבר קיים, ומצבו הכללי של הנכס, המשקיעים יכולים להרוויח רווח משמעותי. כמה יתרונות פוטנציאליים של השקעה בנדל"ן מסחרי הם:
- משקיעים רבים רוכשים קרקעות גולמיות שעשויות לעלות בערכן כאשר יזמים בונים על האדמות שמסביב. בנוסף, פיתוח הקרקע עצמה מגדיל את ערכה ומושכתם לקונים אחרים.
- יש לך פוטנציאל לייצר הכנסה משמעותית, כולל תשואה שנתית על מחיר הרכישה שיכולה להיות 6 אחוזים ומעלה.
- בשונה משכירות נדל"ן למגורים, לבעלי נכסים מסחריים ולשוכרים יש אינטרס מיוחד לשמור על הנכס כדי לתמוך ולהגדיל את העסק. זה עובד לטובת בעל הנכס מכיוון ששוכר הנכסים נוטה יותר להשקיע ביצירת מרחב מעשי ואטרקטיבי.
- יתכן שתוכל להתקשר בשכירות נטו משולשת, לפיה השוכר משלם עבור הוצאות רכוש ומיסי מקרקעין והקונה נדרש לשלם את המשכנתא בלבד. חברות גדולות עם שטחי מסחר רבים נוטות יותר להיכנס לחכירות מסוג זה.
- בדרך כלל, חוזי שכירות מסחריים הם גמישים יותר מכיוון שהם אינם מוסדרים באופן הדוק כמו חוזי שכירות למגורים מכיוון שהשוכר והמשכיר הם בדרך כלל שני גופים עסקיים.
- 3ניתוח הסיכונים של השקעה בנדל"ן מסחרי. בהחלטה על רכישת נכס, על בעל פוטנציאלי לבחון את הסיכונים כמו גם את היתרונות הפוטנציאליים. בהערכת הסיכון, על הקונים להעריך את הסיכונים הבאים:
- על הקונה לשקול כמה זמן יש לו להקדיש לניהול הנכס. הבעלים אחראי על ניהול כל נכס, הערכת נושאי בטיחות ותחזוקה ועריכת חוזי שכירות. משקיע שרוצה לראות תשואה גדולה צריך לצפות לבזבז זמן משמעותי על צרכי הנכס.
- אם ניהול הנכס יהיה מכביד מדי, יתכן והקונה יצטרך לשמור על עזרת מומחים לניהול כל ההיבטים של רכישת הנכס ותחזוקתו, מה שעשוי לדרוש הוצאה כספית משמעותית.
- יתכן שתידרש להעביר מקדמה גדולה או להכניס כסף להחלפת גג או לסלוח מחדש של חניה.
- 4בחן את אסטרטגיית ההשקעה שלך. בעוד שחלק ממשקיעי הנדל"ן למגורים ירכשו, שיקמו וימכרו נכס למטרות רווח במסגרת זמן קטנה, השקעה בנדל"ן מסחרי דורשת בדרך כלל התחייבות לזמן ארוך יותר. יש מומחים שממליצים למשקיעי נכס מסחרי להחזיק בנכס במשך עשר שנים לפחות כדי לראות תשואה משמעותית ויציבה על השקעתם. אם אתם מחפשים להרוויח כסף במהירות, עם מעט מחויבות לזמן, נדל"ן מסחרי אינו יכול להיות האופציה הטובה ביותר שלכם.
- 5מצא מימון. בדרך כלל, אנשים אינם יכולים לממן רכישת מיזם נדל"ן מסחרי בכוחות עצמם. על מנת לגייס את כמות ההון המשמעותית הנדרשת בהשקעת נדל"ן מסחרית, בדרך כלל יהיה על המשקיע למצוא מימון חיצוני. המשמעות היא הגשת בקשה להלוואה מסחרית, אימון מימון מוכרים מול הבעלים הנוכחי, או מציאת משקיעים שותפים לגיוס הכספים ולסיוע בהנחיית ההשקעה. מציאת משקיעים מנוסים חשובה במיוחד למשקיעים ראשונים. כשאתה מחפש שותפים שקול את הדברים הבאים:
- האם יש להם ניסיון בעסקאות נדל"ן מסחריות?
- האם יש להם מספיק מזומנים או אשראי שיעזרו לכם להבטיח משכנתא?
- איזה סוג של תשואת השקעה הם רוצים?
- איזו רמת ניהול, אם בכלל, הם רוצים עם הנכס?
בניגוד לחכירות נדל"ן למגורים, לבעלי נכסים מסחריים ולדיירים יש אינטרס מיוחד לשמור על הנכס כדי לתמוך ולהגדיל את העסק.
חלק 2 מתוך 4: איתור ושימור מומחים
- 1מצא מתווך נדל"ן מסחרי מנוסה. על מנת לאתר ולרכוש נדל"ן מסחרי מעולה, עליך להזמין מתווך נדל"ן מסחרי בעל ניסיון משמעותי בנכסים מסחריים. בעת הערכת מתווך, שקול את הדברים הבאים:
- וודא שהמתווך שלך לא רק מנוסה במציאת נכס אלא גם באיתור דיירים פוטנציאליים לנכס.
- וודאו כי המתווך מנוסה בעסקאות מסחריות ולא בעסקאות מגורים.
- זהה מתווך אשר מבוסס בקהילה, בעל משרד ויציבות פיננסית כך שהוא / היא יוכלו לתעדף את צרכיך העסקיים ולא יתמקד בעמלה או בתשלום שלהם.
- בקש המלצות מבעלי נכסים מסחריים אחרים. בעלים אלה עשויים להיות המקור הטוב ביותר לבדיקת מתווכים פוטנציאליים.
- נפגש עם מספר מתווכים לפני שתקבל החלטה.
- 2מצא עו"ד נדל"ן מסחרי. עורכי דין אלה יהיו מנוסים בהתמודדות עם חוזים, דיני קניין, וחוקים ממלכתיים ומקומיים בנוגע לעסקאות נדל"ן. אתה רוצה למצוא עורך דין שיש לו ניסיון בייצוג רוכשי נדל"ן מסחרי. בבחירת עורך דין, שקול את הדברים הבאים:
- שמור על עורך דין שעבד בקהילה בה אתה משקיע.
- על ידי שכירת עו"ד מקומי, תוכלו לשאול ביתר קלות מלקוחות לשעבר את דעתם על עורך הדין.
- אתה יכול לאתר עו"ד מנוסה על ידי בקשת המלצה מעסקים אחרים או על ידי פנייה לאגודת עורכי הדין הממלכתית שלך ובאמצעות מערכת הפניות לעורכי הדין שלהם.
- 3העסיק רואה חשבון מוסמך (CPA). אתה רוצה רואה חשבון מנוסה בעבודה עם עסקאות נדל"ן מסחרי. רואה חשבון יכול לעזור לכם להעריך את הכספים של הנכס, לייעץ לכם לגבי פוטנציאל ההשקעה שלו, להכין דוחות כספיים ולבחון חוזים (אם כי זה יהיה בעיקר באחריות עורך הדין שלכם). שקול את הדברים הבאים בעת זיהוי מחיר לרכישה:
- שאל את עצמך האם רו"ח הוא מישהו שאתה מרגיש שאתה יכול לעבוד איתו זמן רב. רואה חשבון טוב ימשיך לעבוד אתכם הרבה מעבר לרכישה הראשונית של הנכס ולכן חשוב ליצור יחסי עבודה טובים.
- ראיינו רואי חשבון מרובים כדי להבין מי יתאים בצורה הטובה ביותר לצרכים העסקיים שלכם.
- בקש מהם לדון בתעודות, בשירותיהם ובעמלותיהם.
- בקש מהם לדון בהתמחותם במיסים ובחשבונאות והאם הם יכולים לעזור להקים LLC.
- בקש רשימה של הפניות עבור מי הם טיפלו בעסקים הקשורים לנדל"ן מסחרי.
על מנת לאתר ולרכוש נדל"ן מסחרי מעולה, עליך להזמין מתווך נדל"ן מסחרי בעל ניסיון משמעותי בנכסים מסחריים.
חלק 3 מתוך 4: איתור ובדיקת נכסים
- 1חקור מגוון סוגי נכסים מסחריים. כאשר אתה מחליט איזה סוג של נכס מסחרי אתה רוצה לרכוש, בקש מהמתווך שלך להסביר את הסוגים השונים של נכסים מסחריים ואת היתרונות והחסרונות עבור כל אחד מהם. גם אם השקעתם בעבר בנכס מסחרי, עדיין עליכם לבצע הערכה מלאה של סוג הנכס המתאים ביותר לצרכים הנוכחיים שלכם. נכסים מסחריים כוללים:
- בנייני משרדים כוללים נכסים הממוקמים ברובעים עסקיים מרכזיים או בגני משרדים פרבריים.
- נכסים תעשייתיים כוללים נכסים לייצור וכן מחסנים.
- נכסי קמעונאות כוללים קניוני רצועות בגדלים שונים, קניונים אזוריים ושטח שמוקדש למסעדות רשת קמעונאית או לחנויות קמעונאיות אחרות.
- בנייני דירות, אשר עשויים לכלול בנייני דירות קטנים יותר בני 3 עד 4 קומות, בנייני אמצע שהם בין 5-9 קומות וכוללים מעליות וכן בניינים רבי קומות.
- משקיעי נדל"ן מסחריים רבים מתמקדים בקרקעות גולמיות, שאותן ניתן לפתח או להחזיק מתוך תקווה שהקרקע עולה בערכה ככל שמשקיעים אחרים מפתחים את הקרקע סביבה.
- מלונות הם גם סוג של נכס מסחרי.
- משקיעים מסוימים עשויים לחשוב שיהיה להם יותר נוח להשקיע בבניין דירות מכיוון שזה נראה מוכר יותר. עם זאת, בעת ביצוע ההשקעה שלכם עליכם לשקול האם בניין דירות לעומת בניין משרדים או קניון חשפנות עומד ביעדי ההשקעה הספציפיים שלכם. עליכם לדון ביעדים אלה גם עם עורך הדין ורו"ח.
- הקפד לבחון מגוון מיקומים וכן סוגי נכסים. מיקום הנכס עשוי להשפיע באופן משמעותי על שיעור התשואה וכן על סכום ההשקעה הראשונית.
- 2קבע שימושים זמינים. בנוסף למציאת המיקום הנכון, יש למקד את הנכס שלך לסוג העסק שאתה מעוניין לנהל. בעת הערכת נכס עליך לקבוע את הדברים הבאים:
- אופן השימוש ברכוש כרגע.
- קצבאות ייעוד והחרגות עבור הנכס - איזה סוג עסק יכול וניתן לא לנהל במקום.
- 3בדקו מדוע הבעלים מוכר את הנכס. יכולות להיות מספר סיבות כלשהן לכך שאדם או עסק מעוניינים למכור את אחזקותיו בנכסים מסחריים. כשאתה מסתכל על מאפיינים ספציפיים, נסה לקבוע:
- מדוע הבעלים מוכר את הנכס. מידע זה עשוי לעזור לך במשא ומתן.
- קבע אם יש צורך בתיקונים גדולים.
- חקור את האזור שמסביב לנכס כדי לקבוע את ההצלחה של עסקים ונדל"ן מקומיים והאם ישנם שינויים גדולים המוצעים באזור.
- 4בחן התרחבות פוטנציאלית. אמנם יש לך גישה צנועה או צנועה למחצה בהתחלה, אך אתה תמיד צריך לחשוב על הרחבה עתידית של הנכס. עליכם לקבוע אם יש מקום לצמיחה או שיש חלופות ליסינג אם העסק שלכם לא מצליח לשגשג.
כמה יתרונות פוטנציאליים של השקעה בנדל"ן מסחרי הם: משקיעים רבים רוכשים קרקעות גולמיות שעשויות לעלות בערכן ככל שהיזמים יבנו על האדמות שמסביב.
חלק 4 מתוך 4: הקמת מימון וביצוע בדיקת נאותות
- 1מצא מלווה. בגלל העלות המשמעותית הקשורה לרכישת נכס מסחרי, לרוב הרוכשים יש משקיעים והם צריכים להבטיח הלוואה ממלווה מכובד. המלווה יעזור לכם להשיג מימון לרכישת הנכס. אתה צריך לחפש מלווים מנוסים בנדל"ן מסחרי.
- שקול להשתמש במלווה איתו יש לך מערכת יחסים מבוססת. זה עשוי לעזור לך להבטיח את ההלוואה ביתר קלות.
- מלווים בעלי ניסיון בעסקאות מסחריות יוכלו להפנות אתכם למגוון אפשרויות מימון ועליהם להיות בקיאים בכל הניירת והתקנות הנדרשים.
- 2בדקו את הנכס. לאחר שתציע הצעה וההצעה תתקבל, עליך לבדוק את הנכס לפני שתמשיך עם הרכישה. אתה רוצה להבטיח שהרכוש הפיזי שלהם במצב תקין ואז תוכל לנהל משא ומתן עם המוכר על כל עבודה, כמו גג חדש, שתידרש.
- 3צרו קשר עם סוכן ביטוח. לפני שתסיים את הרכישה, עליך לשוחח עם סוכן ביטוח על סוגי הכיסוי שאתה זקוק לנכס אם תבחר להתקדם ברכישה. אתה רוצה לוודא שהכיסוי שלך נקבע ותוקף בתאריך שבו אתה הופך לבעל הנכס.
- 4סקור את כל הגילויים. המוכר נדרש למסור מידע אודות הנכס, הכולל נושאים פיזיים או סביבתיים המשפיעים על הנכס. בהתאם לגילויי המוכר, יתכן שתצטרך לנקוט בצעדים נוספים כדי להעריך את ההשפעות הסביבתיות האפשריות ולוודא שאתה מציית לחוקי הסביבה הפדרליים.
- 5הכן ניתוח הכנסות והוצאות מפורטות. לאחר שתעריך את הרכוש הפיזי, את ההשפעה הפוטנציאלית על הסביבה וגילויי המוכר, עליך למומחים שלך ליצור ניתוח מפורט של ההכנסות וההוצאות הפוטנציאליות. חשוב שתבצע ניתוח זה לפני רכישת הנכס על מנת לוודא שמדובר בהשקעה נאותה.
- 6קנו את הנדל"ן המסחרי. בקש מעורך הדין שלך להסביר כל פרט בהסכם המכר כדי שתבין את זכויותיך וחובותיך. באופן כללי, הסכם המכירה שלך צריך להכיל את הדברים הבאים:
- ההסכם צריך להיות בכתב ולכלול את כל ההסכמים שנעשו על ידי הקונה והמוכר, כמו גם את חתימות הקונה / מוכר / ים. אם קיימת מחלוקת בין הצדדים, בית המשפט יבחן מקרוב את החוזה בהערכת טענות הצדדים.
- ציין באילו נסיבות צד יכול לסיים את החוזה וכי הודעת הסיום חייבת להיות בכתב.
- על ההסכם להכיל את שמות הצדדים, כתובת ותיאור הנכס, כמו גם מחיר המכירה ותאריך הסגירה.
- בחוזה ניתן לציין את סוג המעשה שיימסר לקונה בעת סגירתו.
- על הקונה לציין כי הרכישה מותנית בקבלת משכנתא, אם רלוונטי.
- על המוכר לציין כי הנכס נמכר "כפי שהוא" או להתוות כל עבודה שתבוצע בנכס לפני מועד הסגירה.
- על הקונה לציין כי המכירה מותנית בבדיקה יסודית של הנכס.
קרא גם: כיצד לחפש רשומות פינוי?
שאלות ותשובות
- אני רוצה למכור בניין דירות של שמונה יחידות. איך מגיעים למחיר מבצע?מחירי הנדל"ן נקבעים בדרך כלל על ידי השוואת נכס נושא לנכסים דומים אחרים הנמצאים בקרבת מקום שנמכרו לאחרונה.
- מה אם הבדיקה אומרת שהבניין זקוק לשיפוצים רבים מדי? זו תהיה סיבה מספקת בשבילי לבטל את ההצעה שלי?בתנאי שהסכם הרכישה והמכירה שלך או ההצעה לרכישת מסמך נדל"ן כללו סעיף בכפוף לבדיקה, כן, אתה יכול לבטל את ההצעה. עם זאת, לפני שתקפוץ לשלב הטרמינל ההוא, העריך את עלות כל תיקון והשתמש בו בכדי לנהל משא ומתן על מחיר המכירה ו / או תיקוני ביצוע המוכר.
- ברשותי נכס קמעונאי / משרדי בגודל של 1500 מ"ר ויש לי שני דיירים שירצו לקנות אותו. מתווכים מעריכים את מחיר המכירה 149,000 € מהי הדרך הטובה והמהירה ביותר למכור אותו?הערך נקבע על ידי הכנסות השכירות. שיעור המכסה המופעל על ההכנסה השנתית נטו יפיק שווי ברוב הנסיבות. עם זאת, גישת השוואת המכירות עשויה לעבוד בצורה הטובה ביותר עבורך. מתווך מסחרי טוב הוא הדרך ללכת.
תגובות (2)
- זה היה מידע נהדר, תודה רבה.
- אני חושב לקנות בניין מסעדה, והמאמר הזה מאוד קל ועוזר.. תודה!
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
