איך לקנות בית עם חוזה קרקע?
עם זאת, על הקונה להיות בטוח ביכולתו לשלם לפני שהוא מתקשר בחוזה קרקע.
חוזה קרקע הוא דרך לרכוש בית מבלי לקבל משכנתא מבנק. במקום זאת, המוכר הופך למעשה למלווה ומתנהל באופן פרטי עם קונה על תזמון תשלומים. זו יכולה להיות הצעה מסוכנת, אך היא יכולה גם להיות רווחית מאוד, במיוחד עבור המוכר. עבור קונה שהיסטוריית האשראי שלו הוכיחה אותו כמכשול לקבלת משכנתא מסורתית, חוזה קרקע יכול להיות הדרך הטובה ביותר להשיג בית. עם זאת, על הקונה להיות בטוח ביכולתו לשלם לפני שהוא מתקשר בחוזה קרקע.
חלק 1 מתוך 3: הבנת חוזי קרקע
- 1למדו על הרעיון. חוזה קרקע הוא כאשר בעל בית מסכים למכור בית ישירות לקונה, כאשר התנאים לעסקה נקבעים באופן פרטי על ידי הקונה והמוכר. זה מאפשר גמישות בקביעת לוח תשלומים נעים ומאפשר מכירת בתים לאנשים עם אשראי רע. בדרך כלל תשלום מלא צפוי מהר יותר מהמקרה עם משכנתא מסורתית, אך תקופת ההחזר היא בדרך כלל לפחות חמש שנים. הקונה גר בבית בזמן שהוא או היא משלימים את התשלום על הנכס. עם זאת, התשלומים עשויים להתבסס על לוח תשלומים של 15 שנה או יותר, עם סיום תשלום של בלון. לעיתים קרובות הדבר מחייב את הקונה לנהל משא ומתן מחדש עם המוכר או למצוא מימון אחר.
- ניתן להכיר חוזי קרקעות בכמה שמות אחרים, המשתנים בחלקם לפי אזור. מילים נרדפות כוללות: שטר אמון, חוזה לשטר, מעשי אמון, שטרות בית, מימון בעלים או משכנתאות מוחזקות באופן פרטי.
- 2להבין את הסיכונים של המוכר. יתכן שלא תוכלו לשלם עבור הבית בתנאים שנקבעו בתחילה. במכירה המתנהלת מול בנק, המוכר יקבל את מלוא שווי הנכס פחות או יותר מיד עם המכירה. חוזה המקרקעין מספק אפוא הרבה פחות אמון בנוגע לביטחון ההחזר. עם זאת, אם הקונה לא משלם על פי לוח הזמנים, המוכר יכול לסיים את העסקה, תוך שמירה על הבית וכל התשלומים.
- קיימת האפשרות שייגרם נזק לרכוש בזמן שהמוכר תופס אותו, אך לעתים קרובות חוזי קרקע הופכים את הקונה לאחראי על אחזקת הבית.
- 3להבין את הסיכון של הקונה. אלה חמורים בהרבה מהסיכונים של המוכר. לאחר שנחתם חוזה קרקע, הקונה ייחשב כבעל "כותרת שוויונית" ולא כ"תואר חוקי "מלא לבית. אם תפספס תשלומים הם עלולים לאבד את הכותרת לבית ואת כל הכסף ששילמו עבורו.
- אמנם תהיה לך גמישות במשא ומתן על לוח התשלומים שלך, אך עדיין יהיה לך קשה יותר לעמוד בתנאים מאשר תשלום משכנתא מסורתי. שיעור ההחזר מהיר הרבה יותר והריבית גבוהה יותר. רוב חוזי הקרקע נקבעים גם כך שבסופו של דבר תצטרכו לשלם תשלום סכום חד פעמי גדול, שעליו יתכן שתצטרכו לקחת הלוואה.
כיצד אוכל לקבוע את התשלומים החודשיים על חוזה קרקע?
חלק 2 מתוך 3: תיווך בעסקה
- 1מצא סוכן נדל"ן. סוכן הנדל"ן הן ימצא אותך בבית ולעזור לך לנהל משא ומתן במונחים עם מוכר. מכיוון שכך, חשוב שסוכן הנדל"ן יממש את מצבך ויבין שאתה רוצה לרכוש בית באמצעות חוזה קרקע. עליך לחשוף עובדה זו בתחילת החיפוש שלך.
- 2מצא בית. חשוב למצוא בית שאתה אוהב, מכיוון שברגע שתתקשר בחוזה קרקע, סביר להניח שתתקשה לחלץ את עצמך מהעסקה מבלי לאבד את ההשקעה שלך. הרישום לא צריך לציין שהבעלים רוצה לממן את העסקה באופן פרטי. עם זאת, זה עשוי לעזור במשא ומתן עם מישהו שהתקשה למכור את הבית, וייתכן שהוא מכוון לנכסים שנמצאים בשוק כבר כמה חודשים.
- אין משאב זמין למציאת מוכרים המעוניינים בחוזה קרקע. בדרך כלל תהיה אחראי לשכנע קונה לקבל את העסקה. עם זאת, המתווך שלך יכיר כמה מוכרים וייתכן שיש להם תובנה לגבי מי יהיה מעוניין בחוזה קרקע.
- 3תציע הצעה טובה. כדי שמוכר יתעניין בחוזה קרקע, תצטרך להציע תנאים טובים. בדרך כלל, בתים שנמכרים באמצעות חוזה קרקע נמכרים במחיר קצת יותר משיעורם הרגיל. פירוש הדבר שתרצה להציע הצעה גבוהה יותר ממה שהיית עושה אחרת. כדאי להציע את מחיר הרישום המלא, אולי יותר, בהתאם לשוק הדיור המקומי.
- 4הדגש את היתרונות למוכר. מוכרים רבים יעדיפו לקבל את התשלום הגדול החד פעמי שהם יקבלו ממכירה במימון בנק. אחרים עשויים לראות בחוזה קרקע מסוכן. עם זאת, מכירת הבית שלך בחוזה קרקע יכולה להיות השקעה כספית משמעותית. הדגיש עובדות אלה בפני המוכר ויהיה לך סיכוי גבוה יותר להבטיח שותף משתתף ברכישתך. כמו כן, ספק למוכר ביטחון מסוים באמינותך האישית, כך שהוא מוכן להשקיע בך.
- בתים שנמכרים בחוזה קרקע בדרך כלל עולים במחיר גבוה יותר ממה שהיה עושה אחרת. מכירת בית באמצעות חוזה קרקע היא דרך טובה להחזיר את מלוא הערך של הבית.
- המוכר הופך למעשה למלווה מרוויח ריביות. בדרך כלל שיעור הריבית על חוזה קרקע הוא גבוה מאוד.
- מכיוון שהמוכר לא מקבל את כל כספו בו זמנית, הוא יכול גם לפרוס את תשלום המסים המגיעים מהמכירה על פני תקופה של שנים.
- המוכר משיג תזרים מזומנים קבוע, ללא כאב של שכירות. בדרך כלל הם לא יידרשו לתחזק את הבית באותו אופן שהם היו עושים עבור שוכר, אלא יזכו לטובת זרם הכנסה קבוע.
חוזה קרקע הוא דרך לרכוש בית מבלי לקבל משכנתא מבנק.
חלק 3 מתוך 3: השלמת המכירה
- 1בקש מהסוכן שלך לכתוב הצעה. זה צריך לכלול מינימום מקדמה, תשלומים חודשיים ושיעור ריבית. תרצה לנהל משא ומתן על תנאים שאתה מרגיש בטוח שתוכל לשלם, אך גם לענות על דרישת המוכר לקבל את כספו במועד. הגמישות בעסקאות אלה היא אחד היתרונות העיקריים לרכישה עם חוזה קרקע.
- עליכם לקבוע חוזה המאפשר לכם לשלם את חובכם לפני המועד ללא קנסות. כדאי לשאוף להשקיע כמה שפחות זמן בחוזה, כי כל עוד אתה בחוזה, קיימת האפשרות שהעסקה תשתבש ותאבד את הבית ואת ההשקעה שלך.
- נסו להימנע מהכללת תשלום בכדור פורח. מאפיין שכיח של חוזי קרקע, הם דורשים ממך לסגור את תקופת ההלוואות, בדרך כלל לאחר תקופה של חמש עד עשר שנים, עם תשלום סכום חד פעמי גדול של כל מה שנותר על ההלוואה. הם מבטיחים כי המוכר יקבל את התשלום שלו בזמן, באופן אידיאלי כאשר הקונה יהיה במצב כלכלי טוב יותר לבצע תשלום כה גדול. לעתים קרובות תצטרך לקחת הלוואה לכיסוי תשלום בלון. עדיף לנהל משא ומתן על עסקה שאינה מחייבת תשלום בלון מכיוון שהיא עלולה לעלות לכם בבית אם אינכם מצליחים לעמוד בהתחייבות.
- 2התייעץ עם עורך דין מקרקעין. מכיוון שחוזי קרקע יכולים להיות מיזמים מסוכנים, עליכם לאשר כי כל מרכיבי ההצעה מספקים. יהיה עליך לשקול לא רק תנאים מיוחדים שהוטלו על העסקה, אלא גם את חוקי המדינה. מומחה משפטי יכול לאמת עבורכם כי אין מלכודות נסתרות בעסקה.
- בדוק את חוקי המדינה כדי לאשר נהלים להחמצת תשלומים. במדינות מסוימות תשלום שהחמיץ יחיד יבטל את העסקה, כך שהמוכר יוכל לשמור על הנכס ועל התשלומים שלך, שהופכים, למעשה, לתשלומי שכירות. מדינות אחרות מעניקות לקונה זכות לבית אם הוא היה מעודכן ברוב התשלומים ושילם את הסכום הכולל שהיה חייב להיות מוגדר בזמן מוגדר.
- בקש מעורך הדין חוות דעת כותרת. זהו סקר מקיף של כל שיעבודים ומשכנתאות על נכס, כולל מיסים שלא שולמו, דמי בניה או חובות לעמותת בעלי בתים. אם קיימת שעבוד או משכנתא על הבית, ייתכן שתביעתך עליו תיפגע גם אם תשלם תשלומים שוטפים.
- 3תחתום על החוזה. אתה צריך לקחת כמה ימים לבדיקת החוזה, רצוי בעזרת עורך דין. ואז חתום על העסקה. אם כל אחד מהפרטים בו נראה שלילי, נסה לנהל מחדש משא ומתן על עסקה טובה יותר. שקול לא רק את התנאים הכספיים של החוזה, אלא גם פרטים על הטיפול בבית.
- בנוסף לתנאים בסיסיים, כמו זמן תשלום, תקופת חסד, סכום תשלום, על החוזה לכלול תנאים הנוגעים לתחזוקת הנכס, כולל מי יהיה אחראי לארנונה ולביטוח בעלי בתים. באופן דומה החוזה צריך לציין מי יתקן נזק לרכוש, אם כי זה כמעט תמיד באחריות הקונה.
מכירת בית באמצעות חוזה קרקע היא דרך טובה להחזיר את מלוא הערך של הבית. - 4לשמור על הבית. למרות שאתה למעשה שוכר עד שתשלים את התשלומים שלך, בדרך כלל חוזי קרקע הופכים את הקונה לאחראי על אחזקת הרכוש. פירוש הדבר שאם יש מכשירים שבורים, בעיות עובש, טרמיטים או בעיות יסוד, אתה תהיה אחראי עליהם. לעיתים רחוקות הוזמנו בדיקות בית לצורך חוזה קרקע, ובדרך כלל לא יהיה לך כוח המיקוח לדרוש מהבעלים לתקן בעיות ביתיות שעשויות להתקיים לפני חתימת החוזה. לכן, כדאי לתקצב שיפורים ביתיים.
- במקרים מסוימים, החוזה עשוי לקבוע כי הבית צריך להישאר במצב מסוים כדי לשמור על השקעת הבעלים בבית.
- 5בצע תשלומים קבועים. אם תמשיך לשלם בזמן לתקופה - בדרך כלל חמש או עשר שנים - בסופו של דבר תקבל תואר חוקי מלא לבית. נסו לשלם את החוב מהר יותר מכפי שהחוזה דורש, כך שתוכלו להשתחרר מתשלומי הריבית ולהגיע לבעלות מלאה על הבית בהקדם האפשרי.
שאלות ותשובות
- כיצד אוכל לקבוע את התשלומים החודשיים על חוזה קרקע?בצע את השלבים המתוארים במדריך כיצד לחשב חוזה הלוואת תשלומים.
- מה עלי לעשות אם הבעלים מסרב להתיישב?העמיד פנים שאתה יכול למצוא מקום אחר - להפעיל לחץ על האדם שמוכר.
- מה אם הקונים יתגרשו לפני שהם משלמים את החוזה?הם יצטרכו לנהל משא ומתן כיצד הם יתמודדו עם זה באמצעות עורך הדין שלהם. צד אחד עשוי לקנות את הצד השני מחוץ לחוזה ולשמור על הבית, או שניהם יצטרכו לשאת ולתת מחדש עם המוכר, על פי עצתו של עורך הדין לגירושין.
- כמה כסף עלי להניח?מכיוון שהעסקה פרטית, אין כלל דרישות חוק לתשלום מקדמה. אם נדרש תשלום מקדמה, הוא מו"מ בין קונה למוכר.
שאלות ללא מענה
- האם רכישת מגורים באמצעות חוזה קרקע עדיין צריכה לעבור בפקדון?
תגובות (2)
- המידע עזר. תודה! היה קל להבין והראה את היתרונות והחסרונות.
- זה עזר מאוד להביא אותי להבין מהו חוזה קרקע. אני אחשוב פעמיים לפני שאירשם לאחד.
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
