איך סוגרים על בית?
מה קורה אם הקונים לא יוכלו לסגור בית עד לתאריך היעד?
לאחר שהסכמתם לרכוש בית עליכם "לסגור" את המכירה. התהליך די מורכב. יהיה עליכם להזמין בדק בית ואולי לבקש משכנתא. ככל שמתקרב תאריך הסגירה שלך, עליך לעבור דרך הנכס בפעם האחרונה ולשים לב אם בוצעו תיקונים. בסגירה תקראו עשרות מסמכים ותשלמו את עלויות הסגירה שלכם לפני שתקבלו את המפתחות.
חלק 1 מתוך 4: הכנה כמה חודשים לפני הסגירה
- 1קבל את הסכם הרכישה החתום. אתה נכנס באופן רשמי לסגירה כאשר המוכר חותם ומחזיר את הסכם הרכישה שלך (נקרא גם הצעת רכש). תבין שאתה יכול לשנות את ההסכם הזה, למשל, אם אתה מגלה בעיות במהלך בדיקת הבית. עם זאת, אתה נסגר בהנחה שהסכם הרכישה הוא סופי. אם הכל ילך כשורה, תיסגר בסביבות 45 יום לאחר קבלת ההסכם שנחתם (הזמן המדויק יהיה תלוי בפרק הזמן המצוין בחוזה).
- אם יש לך עורך דין, תן להם את הסכם הרכישה לבדיקה.
- שלח אותו גם למלווה שלך כדי שיוכלו להתחיל בתהליך החיתום.
- 2בצע הפקדת נאמנות, במידת הצורך. במדינות מסוימות, עליך להפקיד 5-10% להפקדה. הכסף יועבר למקדמה שלך אם תעמוד בחוזה ותסגור כמוסכם, אך אם תפר את הסכם הרכישה הכסף הזה יועבר למוכר. שאל את סוכן הנדל"ן שלך אם אתה צריך לבצע את התשלום הזה.
- 3הזמינו בדק בית. יש להזמין פקח מקצועי שיבדוק בבית אם יש בעיות מבניות, הפרות קוד בנייה ומכשירים שאינם פועלים. בדיקה תגן עליך במקרה שיש בעיה גדולה ובלתי מפורשת. לעיתים נדירות, המלווה עשוי לדרוש בדיקה לפני שייתן לך הלוואה.
- השג הפניה מסוכן הנדל"ן או מעו"ד שלך. לחלופין, אתה יכול לחפש פקח באינטרנט. בדיקה ביתית רגילה עולה 220 € -500.
- הזמינו בדיקה בהקדם האפשרי לאחר שתקבל את הסכם הרכישה החתום.
- 4משא ומתן עם המוכר אם יש בעיות. ייתכן שהבדיקה חשפה נזק מבני או בעיות חמורות אחרות. בשלב זה, לקונה יש כמה אפשרויות:
- תבטל את הרכישה. קרא את הסכם הרכישה והמכירה שלך. זה אמור לתת לך את הזכות לחזור מהמכירה אם הבדיקה מגלה בעיה רצינית. שוחח עם עורך הדין שלך.
- בקש מהמוכר לתקן את הבעיה. עם זאת, ייתכן שתלחץ על הזמן, ותיקונים עלולים לעכב את סגירתך. כמו כן, אינך יכול להיות בטוח שהבעלים יתקן את הבעיה כראוי.
- משא ומתן על אשראי. בקש מהמוכר לתת לך כסף כדי שתוכל לבצע את התיקונים בעצמך. זו אולי האפשרות הקלה ביותר.
- 5השלם את בקשת המשכנתא שלך. יכול להיות שאושרת מראש להלוואה. כעת עליכם להשלים את בקשת המשכנתא בפועל. היישום הוא בן 4 עמודים, ותצטרך לספק שפע של מסמכים תומכים, כגון החזרי מס והצהרות בנק.
- עדיף להגיש בקשה מראש, ואז לשלוח מסמכים על הבית המסוים ברגע שאתה בחוזה כדי שהמלווה יוכל להשלים את הבקשה. זה יכול לקחת חודש עד שהמלווה ישלים את תהליך החיתום.
- 6קרא את אומדן ההלוואה שלך. על המלווה שלך ליצור מסמך בשפה רגילה כדי לחתום ולהחזיר. הקפד לחתום על כך במועד או שזה יכול לעכב את התקדמות ההלוואה שלך באופן משמעותי. מסמך זה מסכם את פרטי ההלוואה שלך, כולל הדברים הבאים:
- אורך המונח, למשל, 15 שנים, 30 שנים וכו '.
- שער ריבית
- כל קנס לתשלום מראש
- תשלומים חזויים
- עלויות סגירה
- סכום מזומן כולל לסגירה
- 7נתחו את ההערכה. המלווה שלך ירצה להעריך את הבית, עליו הקונה יצטרך לשלם. מטרת ההערכה היא לאשר שהבית שווה כמו שאתה משלם עבורו. עם זאת, אם ההערכה נמוכה, המלווה עשוי להפחית את הסכום שתוכלו ללוות. ייתכן שיהיה עליך לשאת ולתת מחדש על מחיר הקנייה עם המוכר ולתקן את הסכם הרכישה והמכירה שלך.
- 8השג ביטוח הכרחי. המלווה שלך כנראה ידרוש ממך לספק הוכחה לביטוח בעלי בתים לפני הסגירה. חפש מסביב כדי למצוא את המחיר הנמוך ביותר. בדרך כלל תידרש למסור את פרמיית השנה הראשונה שלך עם עלויות הסגירה ולשלם בסגירה. מסיבה זו, אל תשלם עבור הביטוח שלך מראש אלא אם כן הורה לך המלווה במפורש.
- כדאי גם לקנות פוליסת ביטוח כותרת. ביטוח זה מגן עליך במקרה שיש בעיות בכותרת, כגון שיעבודים לקבלן או מיסים שלא שולמו. בדרך כלל תידרש להשתמש בחברת הכותרת שעיבדה את הקובץ, אך זה תלוי באופן כתיבת החוזה.
- 9החלט כיצד ברצונך לקחת את הנכס. אתה יכול להיות הבעלים של הנכס בצורות שונות, אשר ישפיעו על מי יורש את הנכס בעת מותך. הקדש זמן לשקול את האפשרויות והתייעץ עם עורך דין במידת הצורך:
- בעלים יחיד. אם אתם רווקים וקונים את הבית, תוכלו להחזיק אותו אך ורק על שמכם.
- שכירות משותפת. כאשר זוג קונה בית ביחד, יש להם יותר אפשרויות. האחת היא להחזיק את הבית כדיירים משותפים עם זכות קיום. אתה הבעלים של הנכס באופן שווה, ובמותו השותף שנותר בחיים הופך לבעלים המלא.
- דיירים משותפים. אם ברצונך להחזיק במניות לא שוות בנכס, עליך לקחת אותו כדיירים משותפים. בעת מותו, השותף השני אינו הופך אוטומטית לבעלים המלא. במקום זאת, חלקו של המנוח יעבור על פי צוואה.
אתה בהחלט יכול לסגור על בית לבד.
חלק 2 מתוך 4: הכנה לפני סגירה
- 1קבלו "גילוי נסגר" שלושה ימים לפני כן. זה דומה לאומדן ההלוואה שהתקבל בתחילת התהליך ומאפשר לך לראות את הריבית הסופית, תקופת, סכום ההלוואה, מזומנים לסגירה, תשלום, עמלות ואפר. השתמש בזה כדי להשוות מה השתנה בתהליך ההלוואות וכדי להיות בטוח שאתה עדיין רוצה לסגור את ההלוואה.
- עליכם לחתום על כך לפחות 3 ימים לפני הסגירה אם אתם מקבלים הלוואה, לכן הקפידו לא להתמהמה כאשר המלווה שלכם ישלח אותה אליכם או שתוכלו לעכב את הסגירה באופן משמעותי. תבדוק זאת שוב בסגירה.
- 2אסוף את המסמכים שלך. היית צריך לקבל מספר מסמכים במהלך תהליך רכישת הבית. מצא את כולם כדי שתוכל לבדוק אותם לקראת סגירתך. אסוף את הדברים הבאים:
- הסכם רכישה ומכירה
- אומדן הלוואה
- הוכחה לחיפוש כותרות
- הוכחה לביטוח בעלי בתים
- הערכת בית
- דוחות בדיקה
- סגירת גילוי
- 3חיווט את הכספים. שוחח עם הבנק שלך על כך לפחות יום לפני הסגירה. ייתכן שתוכל להשתמש בצ'ק מוסמך או בקופה, אם כי זה אינו נדיר בימינו, וייתכן שיהיה צורך בחוט. סוכן הסגירה צריך לומר לך מה מקובל.
- 4ללכת דרך הנכס. בדרך כלל יש לך את הזכות לעבור בנכס 24 שעות לפני סגירתך. בהחלט נצל את ההזדמנות הזו. בדקו שהנכס הוא כצפוי, ללא נזק חדש, ושהמוכר הסיר את חפציו מהמקום.
- אם ביקשתם תיקונים, בדקו שהם בוצעו. אם לא, פנה אל סוכן הנדל"ן שלך כדי לדון באפשרויות שלך, כולל עיכוב סגירתך.
האם אני צריך עו"ד אם אני משלם מזומן עבור בית, או שאני יכול להשתמש רק בחברת הכותרת?
חלק 3 מתוך 4: השתתפות בסגירתך
- 1בקש מעורך הדין שלך להשתתף. אתה בהחלט יכול לסגור על בית לבד. עם זאת, ייתכן שתצטרך ייעוץ של עורך דין אם משהו מבלבל אותך או אם מופיע מידע מפתיע במסמכים. בהתאם, אמור לעורך הדין שלך מתי מתוכננת הסגירה ובקש ממנו להשתתף איתך.
- 2חסום מספיק זמן. בדרך כלל לוקח עד שעתיים להשלים את הסגירה. אם הדברים נעים במהירות, אתה יכול לסיים תוך שעה אחת, אך אל תסמוך על זה. במקום זאת, תקציב לשעתיים כדי שלא תרגיש ממהר.
- 3הביאו מסמכים נחוצים. עליכם להציג לסוכן הסגירה מסמכים מסוימים, לכן אספו אותם מבעוד מועד כדי לקחת אתכם. הבא את הדברים הבאים:
- תעודת זהות. סוכן הסגירה צריך לאמת את זהותך, אז רשיון הנהיגה או הדרכון יהיו איתך. הביאו גם צורה נוספת של תעודת זהות, אם כי בדרך כלל טופס שני זה לא יצטרך להצטלם. בדוק כדי להיות בטוח.
- חוזה רכישה ומכירה. טוב שיהיה איתך עותק, למקרה שתצטרך להפנות אליו.
- 4זהה את האנשים הנוכחים. כמה אנשים ישתתפו בסגירה בנוסף למוכר ולקונה. אל תתפלאו אם יש לא מעט אנשים בחדר. לדוגמה, הבאים עשויים להשתתף בסגירה:
- סוכן הסגירה, שמנהל את הסגירה.
- עורכי דין. גם הקונה וגם המוכר יכולים לקבל עורך דין. סוכן הסגירה עשוי להיות גם עורך דין.
- נציג מטעם חברת הכותרת.
- סוכני נדל"ן.
- המלווה של הקונה.
- 5אל תמהרו. מסמכי סגירה רבים כתובים בשפה משפטית מבלבלת. קח את הזמן שלך לקרוא אותם ואל תתן לסוכן הסגירה להאיץ אותך בתהליך. אם יש לך שאלות, שאל את הסוכן הסגור, המלווה או עורך הדין שלך לפני החתימה.
יש להזמין פקח מקצועי שיבדוק בבית אם יש בעיות מבניות, הפרות קוד בנייה ומכשירים שאינם פועלים.
חלק 4 מתוך 4: חתימת מסמכים
- 1עיין במכתב התשלום החודשי. מסמך זה יסביר את תשלום המשכנתא החודשי שלך. זה צריך לזהות כמה הולך ריבית, קרן, מיסים וביטוח. אם יש לך שאלות, שאל את נציג המלווה מי צריך להיות בסגירה.
- 2קרא את גילוי הסגירה שלך. מסמך זה אמור להסביר את פרטי ההלוואה שלך. קרא את זה בעיון וודא שהתנאים תואמים את מה שהמלווה שלך אמר לך באומדן ההלוואה. ההצהרה צריכה להכיל את המידע הבא:
- סכום ממומן
- שער ריבית
- שיעור אחוז שנתי
- עלות כוללת לאורך חיי ההלוואה
- 3חתמו על שטר החוב. הערה זו היא ההסכם בינך לבין מלווה המשכנתא שלך. הוא אמור להכיל מידע אודות ההלוואה, כגון שיעורי הריבית והקנסות לתשלום מראש. בדוק שוב הערה זו וודא שהתנאים תואמים לתנאים שנחשפו בגילוי הנעילה. חתמו על הערה זו כדי להפוך אותה לחוקית.
- 4חתמו על המשכנתא או על שטר האמון שלכם. בחתימתך על מסמך זה אתה מתחייב את הבית כבטוחה להלוואת הבית שלך. אם ברירת המחדל שלך, המלווה שלך יכול לתפוס את הבית. קרא בעיון את המסמך לפני חתימתו.
- 5קרא מקרוב את גילוי הסגירה שלך. אתה אמור לקבל מסמך זה לפחות שלושה ימי עסקים לפני סגירתך. זה יתווה את כל ההתחייבויות הכספיות שלך, כולל עלויות הסגירה שלך, התחייבויות הביטוח ופירוט המשכנתא שלך.
- השווה מסמך זה לאומדן ההלוואה שלך. התנאים צריכים להיות זהים.
- אם אומדני עלות הסגירה או פרטי ההלוואה השתנו, הפסיק את הסגירה ושוחח עם עורך הדין שלך. המלווה או סוכן התואר שלך עשויים להפר את החוק על ידי הקפאת תנאים חדשים עליך בסגירה.
- 6חתמו על ניירות הפרורציה. מסמכים אלה מסבירים כיצד המוכר והקונה מחלקים ארנונה ואולי דמי איגוד בעלי בתים. אתה יכול גם לחלק את עלות השירות. עיין בעיתונים כדי לוודא שהם תואמים להסכם שלך לפני החתימה.
- 7סקור וחתום על מסמכים אחרים. ייתכן שיהיה עליך להירשם עד 30 מסמכים (או יותר) בסגירה. קרא כל אחד בעיון. אם יש לך שאלות, שאל את עורך הדין שלך או את סוכן הסגירה. כמה מסמכים אחרים שעליך לעיין כוללים את הדברים הבאים:
- הצהרת סכנת שיטפון. מסמך זה יזהה אם ביתך נמצא באזור שיטפון.
- הצהרת דוחות. על הקונה להודות כי בדק את דוחות הבדיקה והסקירה.
- תקציר הכותרת. מסמך זה מתעד את כל המסמכים המשפיעים על הנכס.
- 8קבל את המפתחות שלך. לאחר שתחתום על כל המסמכים ותשלם עבור עלויות הסגירה שלך, עליך לקבל את המפתחות לבית החדש שלך. מזל טוב, עכשיו אתה בעל בית!
קרא גם: איך קונים אופציית חכירה?
שאלות ותשובות
- האם אני צריך עו"ד אם אני משלם מזומן עבור בית, או שאני יכול להשתמש רק בחברת הכותרת? האם הם עורכים חוזים? האם עלי לעשות סקר ובדיקה?לא אינך זקוק לעורך דין, אם כי ייתכן שתרצה להיות מיוצג על ידי עורך דין או מתווך כדי להבטיח שלא תנצל אותך. החוזה לא יערך על ידי חברת הכותרת - או שתוכלו לקבל עורך דין או מתווך שיעשה זאת עבורכם, או שתוכלו לעשות זאת בעצמכם. כשאתם משלמים מזומן, נדרשים סקר או בדיקה, אך עדיין עליכם לשקול זאת כדי להגן על עצמכם ברכישה הגדולה הזו.
- מה קורה אם הקונים לא יוכלו לסגור בית עד לתאריך היעד?זה חוזר לשוק.
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
