איך לקנות בית בשרלסטון סאות 'קרולינה?

עברו על ששת השלבים העיקריים בתהליך הקנייה. אלו הם:

• 1) הבנת היעדים שלך
• 2) קביעת מה שאתה יכול להרשות לעצמך
• 3) ציד בתים
• 4) הגשת הצעה
• 5) פריטי פעולה לאחר אישור ו
• 6) סגירת העסקה תטופל במדריך זה.

הבן את יעדיך. רכישת בית היא השקעה מוערכת אשר יכולה להיות בעלת יתרונות פיננסיים רבים. בדרך כלל בתים מעריכים את ערךם, כלומר כל תשלום חודשי שאתה מבצע הוא השקעה בעתידך. אך גם אם הבית לא מעריך (נדיר אך זה תלוי באורך הבעלות ודינמיקת השוק) תוכלו ליהנות מהטבות מס (תוכלו לנכות גם את הריבית בגין תשלומי משכנתא ביתית וגם את עלות הארנונה). ביצוע תשלומים לקראת משכנתא הוא דרך מצוינת לקבוע דירוג אשראי טוב.

לממש את הרווח הרגשי. עבור רבים הידיעה שאתה חופשי לקשט, לשמור על חיות מחמד, צבע וכו 'היא המרכיב המספק ביותר בבעלות על הבית. תחושת ביטחון וסיפוק מיוחדת נובעת מהיכולת להכניס שורשים בשכונה.

קבע מה אתה יכול להרשות לעצמך. לפני שתנקוט בצעד הבעלות על בתים אתה חייב להבין את המצב הכספי הנוכחי שלך. עליכם לשקול כמה זמן אתם מתכוונים לגור בבית ובשוק הכלכלי הנוכחי שלנו מומלץ לבחון היטב את ביטחונכם בעבודה.

ערכו ניתוח נכסים. לפני שמתחילים בתהליך רכישת הבית עליכם לבחון את הנכסים, ההתחייבויות שלכם ולקבל טיפול בהוצאות החודשיות שלכם. תרצה לקחת בחשבון את כל מקורות ההכנסה, הוצאות הדיור, ההלוואות השוטפות, עלות שירותי בריאות, הסעות, טיפול בילדים, אוכל ובידור.

• באופן כללי כדי לזכות במשכנתא קונבנציונאלית, עלות הדיור החודשית הכוללת שלך (כולל קרן, ריבית, מיסים וביטוח - PITI) לא תעלה על 28% מההכנסה החודשית שלך. לדוגמא: 28% מההכנסה החודשית ברוטו של 2690 € תזכה קונה בתשלום של 830 € לחודש. זהו כלל אצבע כללי וחריגים קיימים ולכן עליכם לדבר עם איש מקצוע בתחום המשכנתא.
• ציוני אשראי חשובים מתמיד בקביעת "סיכון ההלוואות" ובמקרים מסוימים ייתכן שתצטרך לתקן את האשראי שלך לפני שתזכה במשכנתא.
• כדי לגשת לעותק בחינם של דוח האשראי שלך, בקר באתר www.annualcreditreport.com - המקור המקוון היחיד שמסוגל לקבל דוח אשראי בחינם על פי החוק הפדרלי בארה"ב. אתה יכול לקבל דוח בחינם מכל אחת משלוש חברות דיווח האשראי הלאומיות כל 12 חודשים. אתרים אחרים טוענים כי הם מציעים דוחות אשראי "בחינם", אך עשויים לחייב אותך בגין מוצר אחר אם תקבל דוח "בחינם".

התכונן להציע הצעה על נכס. יש צורך במכתב לפני הכשרה מהמלווה. לכן, חשוב להתחיל בתהליך זה תחילה, לפעמים אפילו לפני שבודקים נכסים. יתרון שני הוא שהקונה יידע מראש בדיוק מה הוא כשיר לקנות, אילו נושאים עשויים להזדקק לטפל, ייתכן שיהיה צורך בפריטים כדי להיות מוכן בעת בקשת ההלוואה וכו '. כדי להבין את עלות הבית עליכם להבין איך זה ממומן. ישנם שלושה מרכיבים קריטיים המשפיעים על עלות המשכנתא:

• 1) מקדמה
• 2) עלויות סגירה ו
• 3) המשכנתא. כאשר אתה יודע את סכום המקדמה, עלויות הסגירה ותשלומי המשכנתא החודשיים שאתה יכול להרשות לעצמך, תוכל לקבוע טוב יותר כמה בית אתה יכול להרשות לעצמך.
• עלויות סגירה אופייניות עשויות לכלול את הפריטים הבאים.
  • עלויות הקמת ההלוואה - עמלת התחלת הלוואה (בדרך כלל נקודה אחת או 1% מסכום ההלוואה), עמלת שמאות, דוח אשראי, (PMI) ביטוח משכנתא פרטי, ביטוח סכנה לבעלי בתים, ריבית ששולמה מראש על ההלוואה לתקופה שבין הסגירה תאריך וסיום חודש הרכישה
  • עלויות הלוואת כסף - נקודות הנחה (ככל שיותר נקודות, הריבית נמוכה יותר)
  • עלויות הכנת מסמך - שכר טרחת עו"ד, חיפוש בכותרת על מנת להבטיח שהנכס נקי משעבודים וכו ', דמי רישום והעברה
  • המלווה שלך יספק הערכת תום לב שתציג לך חיובים משוערים לפי פריט השורה. המתווך שלך צריך גם להיות מוכן לסקור איתך פריטים אלה אם תרצה בכך.

הסכום העיקרי של המשכנתא, ריבית, ארנונה וביטוח בעלי בתים יקבעו את סכום התשלומים החודשיים שלך ונקרא בדרך כלל PITI. לחישוב התשלום החודשי המשוער שלך פשוט לחץ כאן על מחשבון משכנתא.

ציד בתים. תרצה לתעדף צרכים ורצונות לפני שתגיע למדרכה ובהחלט תרצה לעבוד עם איש מקצוע נדל"ן בקיא. בחן את אורח חייך בזהירות ושאל את עצמך שאלות כגון:

• גיאוגרפיה - לאיזה אזור אני רוצה לקרוא הביתה? מה יהיה מרחק הנסיעה לעבודה - לבית הספר של ילדיי?
• שכונה - האם אני רוצה קהילה ותיקה ותיקה או שכונת בנייה חדשה? עד כמה השירותים חשובים לי ולמשפחתי, כלומר בריכה, פארק משחקים, גולף וכו '.
• סגנונות של בתים - כמה מקום תצטרכו? האם אתה מעדיף שכל חדרי השינה יהיו בקומה העליונה? האם אתה רוצה לשקול רק דירות בקומה אחת? מה דעתך על בית עירוני? האם אתה אוהב לעשות עבודות בחצר או שהוא דירה עם תחזוקה נמוכה המתאימה ביותר לאורח החיים שלך?
• מצב הבית - האם אתה מוכן לבצע עבודות תיקון? אם כן, עד כמה - רק תיקון מערכות קוסמטיות או עיקריות? האם אתה יכול לשלם את אחת העלויות הללו למשכנתא שלך? אם לא, האם אתה יכול להרשות לעצמך?
• אמנויות ומגבלות - האם אתה רוצה להחזיק סירה בחצר האחורית? עדיף לבדוק אם יש מגבלות שכונתיות שמאפשרות סוג אחסון זה. האם אתה בעל כלב גדול? עדיף לבדוק אם הבריתות הקהילתיות יאפשרו לך לשמור על חיית המחמד שלך.

פתח אסטרטגיה איתנה של חיפוש בית. זה כולל דיון בהסכם סוכנות הקונה וברמת השירות והמחויבות שהם עשויים לצפות. לאחר שקבעת את האלמנטים "חייבים להיות" ופיתחת רשימה של תכונות מועדפות, אמור לסוכן הנדל"ן שלך. זה מציב אותם במיקום לחפש במאגר ה- MLS נכסים העונים על צרכיך. לאחר שתבין את התשובות לשאלות אלו ואת כמות הבית שאתה יכול להרשות לעצמך תוכל להתחיל את החיפוש שלך ברצינות. אחת הדרכים הטובות ביותר להתעדכן בבתים חדשים שיוצאים לשוק היא להירשם ל- e-HomeNotice; תוכנית זו תשלח אליך דוא"ל נכסים בכל יום העומדים בקריטריוני החיפוש שאתה קובע.

הגש את ההצעה. בשלב זה זה לא אמור להיות מורט עצבים מדי מכיוון שעשית את ההכנה שלך. הדבר הראשון לעשות הוא לבדוק את מכירות הדירות המקבילות באותה חלוקה כדי לראות אם בית זה מתומחר הוגן, וכיצד הוא מתקשר לאחרים דומים לו שנמכרו. CMA זה (ניתוח שוק דומה) מספר לנו את טווח המחירים של נכסים שנמכרו נמצא באזור, מה הזמן הממוצע בשוק עבורם כבר, ואת מחיר המכירה הממוצע למ"ק ² של המכירות האחרונות. דע אם הבית היה בחוזה לאחרונה וכל מידע אודות המוכר הנוגע למוטיבציה שלו. זו עשויה להיות מכירת עיזבון והיורשים עשויים להעדיף למכור את הנכס במהירות או בית בבעלות בנק עם דרישות נוספות. כל הגורמים הללו ישפיעו על אופן כתיבת ההצעה לרכישה.

וודא כי הצעת הרכישה הושלמה. כאשר המוכר חותם עליו, המסמך הופך ל"חוזה מכר "מחייב - אינך רוצה להשמיט תנאי מכירה רלוונטיים כלשהם. אם ההצעה מורכבת במיוחד ייתכן שיהיה צורך ונבון שעורך דין מקרקעין יבדוק את המסמך לפני הגשת ההצעה. התנאים וההגבלות שיש לקחת בחשבון בהצעת הרכישה עשויים לכלול:

• מחיר מבצע
• סכום ההפקדה הכספית הקשה ביותר
• בקשה לסגירת תמיכה בעלויות
• תאריך סגירה
• צורך באחריות ביתית
• אילו פריטים מעבירים עם הבית כלומר, ערכות נדנדה, מקרר, טיפולי חלונות וכו '.
• מקרים על בסיס בדיקת בית / דו"ח נגיעות בעץ (המכונה בדרך כלל אות CL-100)
• תאריך ושעה תפוגה
  • לאחר הגשת המוכר רשאי לקבל את ההצעה כפי שהיא, לדחות אותה על הסף, או לבצע שינויים ולהחתים עליה בחזרה, הרוכש כדי לראות אם אתה מוכן לקבל את שינויים. התהליך נמשך עד להסכמת העסקה או לסיום המשא ומתן.
  • לאחר אישור הצעת הרכש הוא הופך לחוזה מכר וצד הקנייה באמת נכנס לפעולה, מסדיר מימון משכנתא, מתזמן תאריך / שעה לסגירה עם עורך דין נדל"ן, צובר מסמכים ונתונים הנדרשים לסגירה.

בצע את פעולות הפעולה לאחר אישור. הגיש בקשה למשכנתא תחילה. אם עדיין לא עשית זאת, תשלים את חבילת היישום של המלווה שתכלול את ההוראות והטפסים הדרושים. מספר הפריטים יכול להיות ארוך אך עדכניות התגובה היא קריטית. עליכם לספק למוכר אישור הלוואה בכתב והשעון מתקתק. המלווה שלך יהיה עסוק בהשגת: הערכת בית שאתה מתכוון לקנות, אימות פיקדונות בבנק, אימות הדרישות לביטוח מפגעים / שיטפון וכו '.

בצע בדק בית. על הקונים להיות בעל מפקח בעל רישיון מקצועי שיבדוק היטב את הבית ויספק דוח בכתב ובו תצלומים נלווים. פקח מוסמך יכול לזהות בעיות שאולי לא תוכל לראות או לזהות אותן כבעיה פוטנציאלית. במידת האפשר אתה צריך להיות נוכח לבדיקה ואתה צריך לצפות להסביר באופן ברור את כל הבעיות שזוהו.

• גילוי צבע מבוסס עופרת. אם אתם רוכשים בית שנבנה לפני 1978 עליכם להיות מודעים לנוכחות האפשרית של צבע מבוסס עופרת בבית. לחשיפה לצבע עופרת עלולות להיות השלכות חמורות, במיוחד עבור תינוקות, ילדים צעירים ונשים בהריון. על פי החוק על המוכר לספק לך מידע בכתב אודות מפגעי עופרת ולספר לך על כל מפגעי צבע עופרת ידועים בבית. אתה יכול לערוך בדיקה מקצועית לנוכחות צבע מבוסס עופרת. לעולם אל תנסו להסיר צבע על בסיס עופרת בעצמכם.
• בדיקות אחרות יתכן שתבחרו לבדוק את הבית למפגעים סביבתיים אחרים כגון גז ראדון, אסבסט או עובש. זה יכול להיות חכם לפנות למשרד האזורי להגנת הסביבה (EPA) אם יש לך שאלות הנוגעות לסכנות באזור.
• בהתאם לתוצאות הבדיקות יתכן ויהיה לא מתאים להכין רשימת פריטים לתיקון או בקשה לקבלת זיכוי לתיקון. פריטים אלה נדרשים להגיש בכתב למוכר לא יאוחר מ- 48 שעות ממועד בדיקת החוזה.
• דוח נגיעות בעץ (דרום קרוליינה וכו '). זהו מסמך שהושלם על ידי פקח מוסמך ומורשה לאחר בדיקת הבית לנוכחות טרמיטים, חרקים אחרים ופטריות המשמידים עצים (עץ שנפגע במים, ריקבון או ריקבון). הדו"ח המכונה לעתים קרובות מכתב CL-100 נדרש על מנת להמשיך לסגירה. למעשה הפרקליטות תבקש את העתק הדוח המקורי ולא צילום! פיקוח ה- Cl-100 מוזמן ומשולם בדרך כלל על ידי המוכר - אם כי אין זה מחויב ובמקרים רבים הקונים מעדיפים לנהל בדיקה זו. למעשה איגוד ההדברה בדרום קרוליינה ממליץ לרוכש המבנה ולא למוכר להשיג את דוח נגיעות העץ. הערה: בשיטות עבודה מסוימות,סוכן הנדל"ן יעודד את הקונה להעסיק פקח משלו.
• בחירת עורך דין. על מנת להעביר את תואר הנכס, יש לבצע ולמסור שטר עם תיאור נאות של הקרקע. זה המקום בו אתה זקוק לעורך דין נדל"ן בדרום קרוליינה. מדינת דרום קרוליינה דורשת כי עורך דין יהיה נוכח בכל סגירת הנדל"ן. בדרום קרוליינה נהוג שהקונה יבחר את עורך הדין הסוגר.

לרדוף אחר פריטים שונים. אל תטעו במילה שונות, פריטים אלה הם קריטיים אם הסגירה שלכם תעבור בצורה חלקה.

• אם בחרת להשלים סקר עליך לזהות ולתזמן מודד. שימו לב שוב כי התאריכים המתוארים בחוזה הם תאריכים קריטיים.
• בחר ספק ביטוח של בעלי בתים... ספק המשכנתא שלך יצטרך להוכיח את מדיניות בעלי הבית שלך לפני הסגירה. בנוסף, אם הנכס ממוקם באזור שיטפון ספק המשכנתא שלך ידרוש ממך גם לרכוש פוליסת ביטוח שיטפון.
• דאגו להעברת כלי עזר: רצוי שתעבירו לשירותכם שירותים קריטיים (חשמל, מים, ביוב) החל מיום הסגירה. השירותים עשויים לכלול אך לא מוגבלים לדברים הבאים: חשמל, מים, ביוב, כבלים, טלפון, אשפה, גז, מערכת אבטחה וכו '. זכור כי ספקי השירות עשויים להזדקק למספר ימים כדי לתזמן את תחילת השירות שלך.
• ייתכן שתרצה לפתוח מחדש את הדלתות לבית החדש שלך. אם זה רצוי עליך לזהות מנעולן ולתזמן עבודה זו.
• אם לא ניתנת אחריות ביתית, כדאי לך לשקול רכישת פוליסה שתגן על פריטים שונים בבית לשנת החזקה הראשונה שלך לאחר הסגירה. קיימות רמות כיסוי שונות, לכן קרא בעיון את המדיניות המתאימה לפני בחירת התוכנית המתאימה ביותר.