איך קונים עסק של מלונות?

הקדישו כסף לעלויות אחרות. כלל אצבע טוב הוא להפריש 25 אחוז מכספי ההשקעה שלך לתשלום עבור עלויות אחרות. עלויות אלה כוללות עלויות סגירה מול המוכר, עלויות משפטיות (בגין חוזה הרכישה) והון חוזר ששימש לתחילת ניהול המלון. הפחת את הכסף מסכום ההשקעה שלך והשתמש בשארית כדי לבצע מקדמה.

• לדוגמא הקודמת, פירוש הדבר שתפריש 37300 € (0,25 * 149000 €). זה משאיר אותך עם 112000 € עבור מקדמה.

חשב את טווח המחירים שלך. טווח המחירים שלך יהיה תלוי בכמה מקדמה מוכר הנכס דורש. בשלב זה, סביר להניח שלא תהיה בטוח כמה זה יהיה. קבעו כמה טווחי מחירים שונים שתלויים בכך שהמוכר ידרוש אחוזי מקדמה שונים, בין 5 אחוזים ל -20 אחוזים. לדוגמה, באמצעות הדוגמה לעיל של 112000 € הזמינים תמורת מקדמה, אתה יכול להרשות לעצמך:

• מקדמה של 5 אחוז למלון בעלות של 2,20 מיליון יורו.
• תשלום מקדמה של 10 אחוז עבור מלון בעלות של 1,10 מיליון יורו.
• מקדמה של 20 אחוז למלון בעלות של 560000 €
• המקדמות של 20 אחוז הן הנורמה אם אתה משתמש בהלוואה בנקאית לרכישת המלון שלך. עם זאת, במימון מוכר (הלוואה ממוכר הנכס), ייתכן שתוכלו להוריד את אחוז המקדמה ל -5 אחוזים.

פרויקט רווחים עתידיים מהמלון. עליכם לוודא כי כל מלון שתרצו לקנות יוכל לספק לכם מספיק תשואות בכדי לכסות את הוצאותיכם וגם את עלות ההלוואות. לשם כך, הקרין את עלות תשלומי ההלוואה שלך בשלוש עד חמש השנים הבאות. זה עשוי לדרוש את עזרתו של מתווך ההלוואות שלך. לאחר מכן, הקרין את עלות הוצאות המלון, כמו עלויות תפעול, ארנונה, ביטוח וכלי עזר. השווה את סכום ההוצאות הללו ואת עלויות ההלוואה שלך לרווחים הצפויים של המלון באותה תקופה של שלוש עד חמש שנים. ודא שהרווחים הללו מכסים או עולים על העלויות שלך.

• ניתן להעריך מידע על הוצאות עלות ובדיקת מלון בדומה לאלה הנמצאים בטווח המחירים שלך.

החלט אם לקנות מלון קיים או להתחיל משלך. בחיפוש אחר מלונות לרכישה, יש לך אפשרות לקנות נכסי מלון קיימים או לחפש נכס אחר להמרה למלון (או לינה וארוחת בוקר). במקרה האחרון תצטרך להפריש יותר כסף לשיפוצים, אך אתה רשאי לבחור במגוון גדול יותר של נכסים. קבל החלטה זו לפני שתמשיך בתהליך בחירת הנכס.

בחר אזור כללי. תוכלו לבלות זמן רב במלון שלכם, לכן וודאו שהוא קרוב למקום מגוריכם או שקל להגיע אליו. ייתכן שתצטרך לעבור לשם במשרה מלאה כדי לוודא שהמלון מנוהל כראוי. בנוסף, היכרות עם האזור המקומי ושוק המלונות יכולה להיות יתרון רציני.

ניתוח השוק. לאחר שבחרתם אזור, נסו להבין את שוק המלונות באזור זה. שאל את מתווכי הנדל"ן המקומיים לגבי מכירת מלונות באזור, במיוחד אם הם בדרך כלל מוכרים בפחות או יותר מהמחיר המבוקש. מחירים נמוכים יותר עשויים לשקף שוק מדוכא ולאפשר לך להיכנס למחיר נמוך יותר ואולי לעבוד על מימון המוכר מול המוכר. עם זאת, אלא אם כן אתה מצפה לתפנית כלכלית, המשמעות היא גם שתזרים המזומנים מהמלון יהיה נמוך.

• אתה יכול גם להסתכל על המצב הלאומי של ענף המלונאות על ידי חיפוש מאמרי חדשות רלוונטיים באופן מקוון.

עבוד עם מתווכי נדל"ן מתמחים. תן למתווכי הנדל"ן באזור שבחרת לדעת שאתה מבקש לרכוש מלון ומה טווח המחירים שלך. הם יוכלו להראות לך נכסים שנמצאים כעת בשוק או להודיע לך אם חדשים יימכרו למכירה. יתכן שהם גם יוכלו להראות לך נכסים שניתנים להמרה למלון.

• יכול להיות גם יתרון להסתובב באזור המקומי ולחפש נכסים, במיוחד אם אתם מתכננים לעדכן או לשחזר את המלון באופן משמעותי. אם תמצא אחד כזה, תוכל לגשת לרישומי נדל"ן במושב המחוז כדי לגלות מי הבעלים של הנכס וללכת משם.

בדקו כמה אפשרויות. לאחר חיפוש אחר נכסים, ייתכן שתתחיל לקבל הצעות למכירה דרך מתווך הנדל"ן שלך או מבעל נכס אליו פנית. הצעות אלה יכללו מידע על השירותים במלון, ביצועים פיננסיים, מידע על השוק, תחרות ומידע על מימון מוכרים. אם חסר בהצעה כלשהו מפריטים אלה פנה למוכר ובקש אותם.

• ברגע שיש לך הצעה למכור, בדוק שהמלון עונה על הדרישות שלך במחיר, במיקום, בתיקונים או בשיפוצים הדרושים ובסגנון. אם לא, התקשר למוכר ואמר לו שאתה לא מעוניין.
• אם יש לכם מספר הצעות, הכינו טבלה המשווה בין היתרונות והחסרונות של כל אחת מהן, למשל במחיר, בשיפוצים הדרושים ובמתקנים.

שכר שמאי כדי להעריך את המלון. אתר וקנה את שירותיו של שמאי בעל ניסיון עם מלונות או נכסים דומים. עדיף להשתמש במי שיש לו ניסיון גם באזור בו המלון שלך ממוקם. עבוד עם השמאי כדי לקבוע אם המלון אכן שווה את המחיר המבוקש. אם לא, תנו להם לזהות אזורים שבהם תוכלו להצביע על בעיות או נזק שתוכלו להשתמש בהם כדי לדחוק את המוכר לסגת מהמחיר שלהם.

עבוד עם רואה חשבון לבדיקת ספרי המלון. רואה חשבון מוסמך יכול לעזור לך לבחון את הרישומים הכספיים של המלון. זה נותן לך מידע מכובד על תזרימי המזומנים של המלון, הנכסים והמצבים הפיננסיים האחרים. חשוב מכך, רואה החשבון יוכל להעריך אם כל מידע זה טופל או לא דווח או לא, וייתכן שהוא יוכל לתת לך תמונה מדויקת יותר של המצב הכלכלי הנוכחי של המלון.

שקול להעסיק יועץ פיננסי. יועץ שוק או פיננסי יכול להיות שימושי בעת הקרנת רווחים עתידיים מהמלון. הם יוכלו לשלב ניתוח של שווקים מקומיים, שוק המלונות הכללי ומגמות אחרות כדי לזהות את פוטנציאל הצמיחה והרווחים של המלון שלך לאורך מספר שנים. הם גם יוכלו לעזור לך לזהות יעדים שיווקיים, למצוא דרכים להגדלת הרווחים ולסייע בכתיבת תוכנית עסקית.

בקש מהנדס ואדריכל לבחון את המלון. שני אנשי מקצוע אלה יבדקו את הבניין כדי לוודא שהוא תואם את כללי הבנייה המקומיים והוא תקין מבנית. בנוסף, המהנדס יקבע את מצב השירותים, המכונות, הצנרת והעבודות החשמליות במלון. זה יעזור לכם לאתר אזורים שזקוקים מיידית לשיפוץ או לתיקון. זה יכול גם לעזור לך להבין כיצד תשפץ מבנה קיים כדי לענות על צרכי המלון שלך ולקבל הערכה כמה יעלה השיפוצים האלה.

עבוד עם עורך דין כדי לעמוד בהנחיות הרגולציה. הדרך הבטוחה היחידה לוודא שעסק המלונאות שלך עומד בכל התקנות המקומיות, הממלכתיות והפדרליות היא להזמין נדל"ן מנוסה או עו"ד מלונות. עורך הדין יבחן כל דבר, החל מתקנות סביבתיות ואזורים ועד מיסים וסימני מסחר, וידאג כי העסק שלך לא עומד בפני אחריות משפטית כלשהי בהמשך הדרך. אותו עורך דין יכול לעזור לכם בהמשך גם לוודא שרכישת הנכס עוברת כמתוכנן ושחוזה הרכישה כתוב על פי החוק.

קבע מחיר הוגן עבור הנכס. מחסרים את המקדמה מהמחיר המבוקש של הנכס. אחוז המקדמה ישתנה בהתאם לשאלה האם אתה מבטיח מימון מוכר עבור הנכס או לא משתמש בהלוואה בנקאית. לאחר מכן, יהיה עליך להתאים את ההצעה שלך על בסיס שוק המלונות. אם השוק אינו פעיל במיוחד (ואין לך תחרות רבה על הנכס), ייתכן שתוכל להפחית עוד 10 או 20 אחוז מהמחיר בהצעה הראשונית שלך. עם זאת, בשוק עמוס יותר, היכנסו למחיר המבוקש (פחות המקדמה) או מעל המחיר המבוקש אם ברצונכם לוודא כי תקבלו את הנכס.

הגש את ההצעה שלך. לאחר שקבעת מחיר הוגן עבור הנכס, כתוב למוכר או עבוד באמצעות מתווך הנדל"ן שלך כדי להגיש את הצעתך. דאג לכלול הצעות למימון מוכר אם המוכר הציע זאת בהצעה המקורית למכירה. ההצעה שלך תציין גם את סכום המקדמה שלך. ההצעה שלך צריכה להיות מכתב קצר המפרט בבירור את תנאיך.

• ציין בהצעה שלך שאתה זקוק לפרק זמן מוגדר לבדיקת הנכס (נזקים או תיקונים נחוצים), שעליך לעיין בספרי המלון (כדי לאשר את המידע הכספי שלהם), וכי הצעתך נשענת על שני אתה מגיע להסכם רכישה וחותם על חוזה רכישה.

משא ומתן עם המוכר. רוב הסיכויים הם שהמוכר יגיב להצעה שלך בהצעה נגדית. משא ומתן עם המוכר ונסה להיצמד כמה שיותר להצעה המקורית שלך. ייתכן שתוכל גם לנהל משא ומתן על יתרונות כמו למשל המוכר לשלם עבור שיפורים, תיקונים או שיפוצים מסוימים. בנוסף, הקפד לעבוד על פרטים כמו שמירת ספקים ועובדים מרכזיים, כמו גם כמה זמן, אם בכלל, המוכר יעבוד איתך כדי לעבור להנהלת המלון. תהליך משא ומתן זה עשוי להיות ארוך, אך בסופו של דבר יהיה כדאי אם אתה והמוכר יוכלו לבצע עסקה מועילה הדדית.

• ודא שאתה מקבל הבטחות לתשלומים נוספים או סיוע מהמוכר בכתב ושהם כלולים מאוחר יותר בחוזה הרכישה.

עבדו עם עורך דין להשלמת הסכם הרכישה. המוכר יכתוב ככל הנראה את הסכם הרכישה, אך עליך לשכור עורך דין מקרקעין שיבדוק עבורך את ההסכם. עורך דין יבטיח שההסכם יהיה לטובתכם ועומד בתנאים המוסכמים שלכם. וודאו כי אתם משתמשים בעורך דין מנוסה ומקומי המתמחה בדיני מקרקעין.

• בנוסף לעיון במסמך, עורך הדין שלך יכול להאריך את הליך האישור, ולתת לך יותר זמן להבטיח את המימון שלך או לחפש מימון נוסף אם אתה זקוק לו.
• וודאו שההסכם קובע כי תוכלו לצאת מהרכישה עד למועד הסגירה ללא קנס.