כיצד לממן נכסי השקעה?
לדוגמה, תוכל לפדות את ההון בביתך או לחפש מימון בעלים של נכס ההשקעה.
אולי תמצאו את הנכס המושלם להשקעה, אך לפני שתוכלו לקנות אותו עליכם להשיג מימון. אנשים רבים ילכו לבנק ויבקשו הלוואה קונבנציונאלית עם תקופת פירעון של 25-30 שנה. לפני שתעשה זאת, עם זאת, עליך לנתח את היסטוריית האשראי שלך כדי לבדוק שאתה מהווה סיכון אשראי טוב. יש לך יותר אפשרויות מאשר פשוט להסתמך על הלוואה קונבנציונאלית. לדוגמה, תוכל לפדות את ההון בביתך או לחפש מימון בעלים של נכס ההשקעה.
שיטה 1 מתוך 3: קבלת הלוואה קונבנציונאלית
- 1משוך מקדמה. אינך יכול להסתמך על ביטוח משכנתא כדי לכסות את נכס ההשקעה שלך. בהתאם, תזדקק למקדמה משמעותית בסביבות 20-25%.
- 2שקול בנק שכונתי. בנקים קטנים יותר עשויים להיות גמישים יותר בהלוואות לך אם אין לך מקדמה גדולה או אם ציון האשראי שלך אינו מושלם. גם לבנקים מקומיים יהיה אינטרס חזק יותר בהלוואות להשקעה מקומית, ולכן הם אופציה טובה.
- ייתכן שלא תדעו דבר על מלווים קטנים יותר, לכן עליכם לעשות כמה שיותר מחקר. שאל מאנשים שאתה יודע אם הם אי פעם עשו עסקים עם הבנק.
- אתה יכול גם לבדוק באינטרנט. חפש ביקורות.
- 3אספו ניירת הכרחית. לפני שניגשים למלווה, עליכם לשלב ניירת נדרשת. פעולה זאת מבעוד מועד תאיץ את התהליך. קבל את הדברים הבאים:
- חודשיים של דוחות בנק
- דוחות חודשיים קודמים לחשבונות השקעה וחשבונות פרישה
- שני תלושי שכר אחרונים
- מידע על הכנסות לעצמאים, כגון החזרי מס בשנתיים האחרונות או דוחות כספיים עסקיים
- רשיון נהיגה
- כרטיס ביטוח לאומי
- ניירות הקשורים לפשיטת רגל, גירושין או פרידה (אם רלוונטי)
אתה צריך גם לשקול כיצד תחזיק בנכס ההשקעה. - 4לעבוד עם מתווך משכנתא. מתווך משכנתאות יבקש הלוואות מטעמכם עם מלווים רבים ושונים וישווה את התעריפים. המתווך יכול גם לנסות לנהל משא ומתן על תנאים טובים יותר עבורך. שימוש ברוקר משכנתאות הוא רעיון טוב אם אתה עסוק מדי בחנות השוואה על ידי מעבר למלווים רבים.
- מתווכי משכנתאות לא עובדים בחינם. בדרך כלל תשלם כ -1% מסכום ההלוואה. לדוגמה, אם אתה לווה 187000 €, אתה יכול לצפות לשלם סביב 1870 € למתווך המשכנתא.
- אתה יכול לבקש ממשקיעים אחרים או מסוכן נדל"ן פנייה למתווך. לפני הגיוס, ודא שאתה מראיין את האדם ושאל כמה ניסיון יש לו ואילו שירותים הם מציעים.
- 5השווה הלוואות. אם אינך מעוניין לעבוד עם מתווך משכנתא, יהיה עליך ללמוד על יסודות המימון הביתי. אתה יכול להיות מקצוען מנוסה שלווה בעבר. עם זאת, אם לא עשית זאת, זכור לקחת בחשבון את הדברים הבאים בעת השוואת הלוואות:
- שיעורי ריבית. ריבית היא אחוז מסכום ההלוואה שאתה משלם כזכות עבור הלוואת הכסף. ניתן לקבוע שיעורי ריבית לכל אורך ההלוואה או לקבוע רק לחלק מתקופת ההלוואה.
- נקודות הנחה. עבור הלוואות מסוימות, אתה יכול לשלם נקודות, מה שיוריד את הריבית שלך.
- תקופת ההלוואה. זהו משך ההלוואה. הלוואה קצרה יותר תעלה יותר בכל חודש, אך תשלמו אותה במוקדם ועם פחות ריבית.
- תשלום מקור. סכום כסף זה מכסה הכנת מסמכים, עמלות ועלויות חיתום ההלוואה.
- 6חפש אישור מראש. כדאי לנסות לקבל אישור מראש להלוואה לפני חיפוש אחר נכסים. הקפד לבקש את האישור מראש בכתב מכיוון שהמוכרים אולי ירצו לראות שאתה מאושר מראש.
- 7אל תשכח חברי צוות אחרים. רכישת נכס להשקעה דורשת מומחיות של אנשי מקצוע רבים ושונים. עליך להתחיל להרכיב את הצוות שלך מוקדם עוד לפני שתקבל מימון. כנראה שתזדקק לעזרת האנשים הבאים:
- רואה חשבון שיכול לעזור לך להבין אסטרטגיות מס השקעות.
- מתווך שיוכל לעזור לכם לחתום על חוזה מקרקעין מתאים.
- עורך דין שיכול לעזור לך להגן על הנכסים שלך, למשל על ידי הקמת חברה באחריות מוגבלת שתחזיק בנכס.
- סוכן ביטוח.
שיטה 2 מתוך 3: שימוש באפשרויות מימון אחרות
- 1השתמש בהון העצמי בביתך. ייתכן שתוכל להשתמש בהון הביתי הנוכחי שלך לרכישת נכס להשקעה. באופן כללי, אתה יכול ללוות בסביבות 80% מערך הבית שלך. ישנן דרכים שונות בהן אתה יכול להקיש על ההון העצמי בביתך, כגון:
- אתה יכול לקבל קו אשראי ביתי (HELOC). המלווה יאשר לך סכום אשראי מסוים, ואתה משתמש בבית הנוכחי שלך כבטוחה להלוואה. הזיכוי זמין לפרק זמן מסוים. בסוף תקופת ההגרלה הזו, אתה חייב להחזיר את ההלוואה.
- ייתכן שתקבל גם מימון מחדש של מזומן. המלווה ישלם לכם את ההפרש בין המשכנתא לבין שווי הבית, אך לרוב מוגבל ל- 80-90% משווי הבית. לדוגמא, אם נותרו לכם 14900 יורו על המשכנתא, אך ביתכם מוערך ב -164000 אירו, אזי 149,000 אירו עשויים להיות זמינים. אתה יכול לקבל 80-90% מ 149000 € (119000 € -180000). בדרך כלל אפשרות זו כוללת ריבית נמוכה יותר מאשר HELOC.
- גם HELOC וגם מימון מחדש של מזומנים מסכנים את ביתך אם אינך יכול לבצע החזרים. מסיבה זו עליכם לחשוב היטב לפני שתקישו על ההון בביתכם למימון השקעות.
ייתכן שתוכל להשתמש בהון הביתי הנוכחי שלך לרכישת נכס להשקעה. - 2השג הלוואה לתיקון והעיף. ייתכן שתוכל לקבל הלוואה מסוג זה אם ברצונך לרכוש נכס על מנת לשפץ ואז למכור במהירות. ההלוואה תהיה לטווח קצר והיא מובטחת על ידי הנכס. להלוואות Fix-and-Flip יש ריביות גבוהות, לכן עליכם לשפץ ולמכור במהירות.
- ייתכן שיהיה לך קל יותר לזכות בהלוואת תיקון והעיף לעומת הלוואה קונבנציונאלית. עם זאת, המלווים עדיין יסתכלו על היסטוריית האשראי וההכנסה שלך.
- המלווה ירצה לדעת גם את הערך המשוער לאחר התיקון, מה שיכול להשפיע אם הם מעניקים לך הלוואה ואת התנאים.
- 3חקר אתרי הלוואות עמיתים לעמיתים. הלוואות עמית לעמית מחברות בין משקיעים למלווים שמוכנים להלוואות. שניים מאתרי ההלוואות של עמיתים לעמיתים הידועים יותר הם Prosper ו- LendingClub.
- מלווים בין עמיתים ידרשו ממך להגיש בקשה. הם בוחנים את ציון האשראי והיסטוריית האשראי שלך. הם עשויים גם לקבל ציוני אשראי מינימליים על מנת להעפיל.
- יתכן שלא תוכל לקבל הלוואה אישית גדולה באמצעות הלוואות עמיתים לעמית. עם זאת, עסקים קטנים יכולים בדרך כלל ללוות יותר, כך שאם אתה יוצר LLC, ייתכן שתוכל ללוות עד 74600 €
- 4מצא שותף עסקי. יתכן שלא תוכל להבטיח הלוואה לבד, ובמקרה זה תצטרך לשקול אפשרויות אחרות. אפשרות אחת היא למצוא שותף עסקי שתוכלו להשקיע איתו.
- תרצה להקרין כל שותף עסקי פוטנציאלי, בדיוק כמו שבנק יסנן אותך. אם אתה סומך על השותף שיעזור בתשלום ההלוואה, תצטרך לבדוק את היסטוריית האשראי והעסקה שלהם.
- אתה צריך גם לשקול כיצד תחזיק בנכס ההשקעה. לדוגמה, אולי עדיף ליצור LLC ושניהם יהיו בעלי LLC. לאחר מכן חברת LLC תחזיק בתואר בנכס ההשקעה.
- 5שקול מימון בעלים. במימון בעלים, הבעלים מלווה את הכסף בו אתה משתמש לרכישת הנכס. לפעמים הבעלים ילוות רק חלק מהמחיר, אותו תשלים בהלוואה קונבנציונאלית. עליכם לנתח את היתרונות והחסרונות של מימון בעלים.
- יתרון במימון הבעלים הוא שבעליו עשוי להיות מוכן להלוות אם אין לך אשראי מושלם או מקדמה ענקית. אתה והבעלים יכולים לעבוד על תנאי הלוואה המקובלים על שניכם.
- בדרך כלל, הלוואת המוכר תהיה לתקופה קצרה (כגון חמש שנים). בסוף הקדנציה אתה מחויב לשלם את ההלוואה ב"תשלום בלון ". זה בדרך כלל אומר שאתה צריך לקבל הלוואה קונבנציונאלית כדי לבצע את התשלום הזה בבלון. עליך לנתח את האשראי שלך כדי לראות אם תוכל לזכות בהלוואה קונבנציונאלית בעתיד הקרוב.
- ראה בעלים מממן בית למידע נוסף.
שיטה 3 מתוך 3: ניתוח ציון האשראי שלך
- 1השג עותק בחינם של דוח האשראי שלך. לניקוד האשראי שלך תהיה ההשפעה הגדולה ביותר על היכולת שלך לקבל הלוואה, לכן עליך להשיג עותק של דוח האשראי שלך. אתה זכאי לדו"ח אשראי בחינם מדי שנה משלוש סוכנויות דיווח האשראי הלאומיות (CRA). אתה לא צריך ליצור קשר עם CRAs בנפרד. במקום זאת, תוכל לקבל את העותק בחינם משלושתם באמצעות אחת מהשיטות הבאות:
- התקשר למספר 1-877-322-8228 ובקש דוח.
- בקר בכתובת http://annualcreditreport.com והגש את המידע המבוקש.
- מלא את טופס הבקשה לשנת הדוח השנתי , הזמין כאן: https://consumer.ftc.gov/articles/pdf-0093-annual-report-request-form.pdf. לאחר השלמתו, הגש את הטופס לשירות בקשת דוח אשראי שנתי, ת.ד 105281, אטלנטה, GA 30348-5281.
אולי תמצאו את הנכס המושלם להשקעה, אך לפני שתוכלו לקנות אותו עליכם להשיג מימון. - 2מצא שגיאות בדוח האשראי שלך. עליך לבחון מקרוב את דוחות האשראי שלך כדי למצוא שגיאות שעשויות להוריד את ציון האשראי שלך. אם הציון שלך נמוך מ- 740, כנראה שתצטרך לשלם יותר כדי ללוות. מסיבה זו, עליכם לעשות כל שביכולתכם להגדיל את הציון. חפש את השגיאות הבאות:
- פרטי אשראי מבן זוג לשעבר
- פרטי אשראי ממישהו עם שם דומה, כתובת, מספר ביטוח לאומי וכו '.
- מצב תשלום שגוי (למשל, הצהרה כי איחרת כשאינך)
- חשבון עבריין שדווח עליו לא פעם
- מידע ישן שהיה צריך ליפול מדוח האשראי שלך
- חשבון שזוהה באופן לא מדויק כסגור על ידי המלווה
- אי ציון מתי תוקנו עבריינות
- 3שקול אם עליך לפתור בעיות מסוימות. יכול להיות שיש מידע שלילי בדוח האשראי שאתה רוצה לתקן. לדוגמה, ייתכן שתרצה לשלם חשבון אוספים ישן. עם זאת, עליך לחשוב היטב לפני שתתקן בעיות מסוימות.
- מידע שלילי חייב ליפול מדוח האשראי שלך לאחר פרק זמן מסוים. לדוגמא, חשבון באוספים צריך ליפול לאחר שבע שנים. אם החשבון הוא בן שש, כדאי להמתין ולתת לו ליפול במקום לשלם אותו.
- אם אתה זקוק לעזרה בבחינת מה לעשות, עליך להתייעץ עם עורך דין שיוכל לייעץ לך.
- 4תקן טעויות. אתה יכול לתקן שגיאות על ידי פנייה מקוונת לכל CRA או על ידי כתיבת מכתב. כדי להגן על עצמך, אתה כנראה צריך לעשות את שניהם. שלחו דואר מאושר בדואר, קבלת החזר מבוקשת
- לוועדת הסחר הפדרלית יש מכתב לדוגמה שבו תוכלו להשתמש: https://consumer.ftc.gov/articles/0384-sample-letter-disputing-errors-your-credit-report.
- ראה מחלוקת בדוחות אשראי לקבלת מידע נוסף על אופן תיקון השגיאות.
קרא גם: כיצד למכור מניות שנמחקו?
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
