כיצד לחשב תשואת שכירות?
תשואת השכירות נטו, כמו תשואת השכירות ברוטו, מתבטאת באחוזים משווי הנכס.
תשואת השכירות, למעשה, אומרת לך כמה אתה יכול לצפות להרוויח מנכס השקעה שאתה משכיר. זה מתבטא בדרך כלל באחוז מעלות הנכס. אתה יכול להשתמש בנתון זה כדי לקבוע אם נכס שאתה חושב לקנות יהיה השקעה טובה או כדי להבין את ההחזר על ההשקעה שלך (ROI) בנכס שכבר בבעלותך. נתון זה מועיל גם אם אתה מנסה להחליט אם משכנתא "קנה-להשכרה" משתלמת עבורך. כדי לעבד את תשואת השכירות, עליכם לדעת את העלויות הכוללות של קנייה ובעלות של הנכס, כמו גם את סכום השכירות שתגבו.
שיטה 1 מתוך 3: סך עלויות הנכס
- 1חשב את תשלומי המשכנתא השנתיים שלך. אם יש לך משכנתא על הנכס, סה"כ את תשלומי המשכנתא שתשלם במהלך שנה, כולל ריבית, מיסים וכל העמלות הנלוות לכך. תשלומים אלה הם חלק מעלות הבעלות שלך על הנכס.
- 2קבל הצעת מחיר לביטוח. אם תשכיר את הנכס, בדרך כלל תזדקק לביטוח של בעל דירה, שעשויים להיות תעריפים שונים מאלה של ביטוח בעל הבית. אם עדיין אינך הבעלים של הנכס, הצעת מחיר של מבטח מכובד תעזור לך לאמוד את העלות הזו.
- בנוסף לביטוח של בעל הבית, כדאי לכם לשקול גם סוגים אחרים של ביטוחים לכיסוי נזק לרכוש.
- ביטוח שכר דירה עשוי להיות זמין גם עבורכם, מה שמספק לכם קצת כסף במקרה שהדייר יפר את חוזה השכירות שלו או יהיה צורך לפנות אותו בגין אי תשלום שכר הדירה.
- 3כלול דמי ניהול או הוצאות רכוש אחרות. אם שכרת חברת ניהול שתנהל את הנכס מטעמך, שכר הטרחה שלה נחשב לחלק מהעלויות שלך. ייתכן שיש לך גם הוצאות או עמלות אחרות על רכוש, תלוי היכן הנכס ממוקם.
- לדוגמה, אם אתה הבעלים של הבניין אך לא את הקרקע, ייתכן שתצטרך לשלם שכר דירה עבור הקרקע שהנכס יושב עליה.
- אם יש לכם יחידה בבניין דירות או במתחם משותף, יתכן שתצטרכו לשלם דמי אגודה.
טיפ: כלול בקטגוריה זו הוצאות שעשויות להיגרם במקרה שתצטרך לפרסם לדייר. דמי רישום הנכס או ביצוע בדיקת רקע אצל דיירים הם גם עלויות בעלות והשכרת הנכס.
- 4הערך עלויות לתיקונים ותחזוקה. במהלך השנה, הדייר שלך עשוי להפסיק דברים שיש לתקן. אמנם אינך יכול בהכרח לחזות את כל ההוצאות הללו, אך בדרך כלל תוכל להגיע לאומדן סביר המבוסס על גיל הנכס וגופיו.
- אתה גם רוצה לשקול תיקונים גדולים שעשויים להיות נחוצים במקרה של אסון טבע או אירוע אחר. בעוד שהביטוח שלך עשוי לכסות חלק מההוצאה הזו, סביר להניח שעדיין תצטרך לשלם השתתפות עצמית.
חלק את הכנסות השכירות לפי הערך כדי למצוא את תשואת השכירות ברוטו.
שיטה 2 מתוך 3: קביעת תשואה ברוטו לשכירות
- 1סה"כ הכנסותיך השכירות השנתיות. הערך כמה אתה גובה שכר דירה, ואז הכפל את הסכום כדי לקבל את סך שכר הדירה שתגבה בכל שנה. אם אתם גובים שכר דירה שבועי, הכפלו את סכום השכירות השבועי ב -52. עבור שכר דירה חודשי הכפלו ב 12.
- לדוגמה, אם תשכיר את הנכס תמורת 370 € לשבוע, תהיה לך הכנסה שנתית של שכירות של 19400 €
- 2מצא את הערך הנוכחי של הנכס. אם אתה מתכנן לרכוש את הנכס השנה, ערך הנכס יהיה שווה למחיר הרכישה שלך. עם זאת, אם כבר בבעלותך על הנכס, השתמש בהערכה האחרונה כדי לקבוע את הערך הנוכחי.
- אם אתה מסתכל על נכס למכירה, השתמש במחיר המבוקש כשווי הנכס, גם אם אתה חושב שהמחיר המבוקש גבוה מדי ומתכנן להציע עליו הצעה נמוכה יותר.
- 3חלק את הכנסות השכירות לפי הערך כדי למצוא את תשואת השכירות ברוטו. ברגע שיש לך שתי דמויות אלה, השלם את המשוואה. התוצאה שלך תהיה ערך עשרוני. הכפל את המספר ב 100 כדי לקבל אחוז.
- לדוגמה, אם ההכנסה השנתית שלך משכירות היא 19400 € והנכס מוערך ב- 269000 €, תשואת השכירות ברוטו היא 7,2%. תשואת השכירות ברוטו נחשבת לאידיאלית אם היא נמצאת בין 7 ל- 9%, כך שתשואת השכירות ברוטו עבור נכס זה טובה. כל הנמוך מזה, וסביר להניח שלא יהיה לכם תזרים מזומנים במקרה של תיקוני חירום.
אזהרה: בעוד שקל לחשב את תשואת השכירות ברוטו, זה לא לוקח בחשבון הרבה גורמים אחרים שיכולים להשפיע על ערך ההשקעה של נכס, כגון מיקום הנכס, גילו או מצבו.
תשואת השכירות ברוטו נחשבת לאידיאלית אם היא נמצאת בין 7 ל- 9%, כך שתשואת השכירות ברוטו עבור נכס זה טובה.
שיטה 3 מתוך 3: חישוב תשואת שכירות נטו
- 1התחל מההכנסה השנתית הכוללת שלך. בדיוק כמו בעת עבודת תשואת שכירות ברוטו, תזדקק לסך השכירות הכולל שתאסוף מהנכס בשנה. הכפל שכר דירה שבועי ב -52 ושכר דירה חודשי ב -12 כדי למצוא את הסכום השנתי.
- לדוגמא, אם שכרתם בית משותף תמורת 1490 אירו לחודש, ההכנסה השנתית שלכם לשכירות תהיה 17900 אירו
טיפ: תשואת השכירות נטו מחושבת בדרך כלל בסוף השנה, אם מסתכלים אחורה על המספרים האמיתיים. אם הנכס היה פנוי לתקופה כלשהי במהלך השנה, אל תכלול את דמי השכירות שהיית מקבל באותה תקופה בסך ההכנסה השנתית שלך לשכירות.
- 2הפחת את ההוצאות השנתיות שלך מהכנסות השכירות. עבור תשואת שכירות נטו, תוכלו לקחת בחשבון את העלויות האחרות של בעלות הנכס. כלול את כל העמלות, תשלומי המשכנתא, ריבית, מיסים, דמי ביטוח, ועלויות אחרות הקשורות לנכס לשנה. בדרך כלל אלה יהיו הוצאות חודשיות, אז אל תשכח להכפיל אותן ב 12 כדי לקבל את הסכום השנתי.
- לדוגמא, נניח שההכנסה השנתית שלך משכירות הייתה 17900 € ויחידת הבתים המשותפים עלתה לך בתחזוקה של 670 € לחודש. העלות השנתית שלך לבעלות על הנכס תהיה 8060 € כאשר אתה מפחית 8060 € מ 17900 €, תקבל 9850 €
- 3חלק את התוצאה לפי הערך הנוכחי של הנכס. השווי הנוכחי של הנכס אינו תשלום המשכנתא שלך, שכולל ככל הנראה ריביות, מיסים ועמלות אחרות. במקום זאת, בדוק את שווי ההערכה האחרונה של הנכס. זה הסכום שאתה עשוי למכור עבורו את הנכס.
- לדוגמא, נניח שהבית המשותף שבבעלותך שווה 187000 €. יש לך הכנסה שנתית של 17900 € עבור הנכס, אשר פחתה ל 9850 € בעלויות הבעלות על הנכס. כשמחלקים 9850 € ב- 187000 € מקבלים 0,0528.
- 4הכפל ב- 100 כדי למצוא את תשואת השכירות נטו שלך. תשואת השכירות נטו, כמו תשואת השכירות ברוטו, מתבטאת באחוזים משווי הנכס. כדי לקבל אחוז זה, קח את העשרון שקיבלת כשחילקת את הכנסות השכירות השנתיות בניכוי עלויות לערך הנוכחי של הנכס והכפל אותו ב 100.
- כדי להמשיך בדוגמה, אם היו לך הכנסות שנתיות מדמי שכירות בניכוי עלויות של 9850 € חלקי 187000 €, תהיה לך תשואת שכירות נטו של 5,28%. זה נחשב לתשואה נמוכה יחסית לשכירות, אך עדיין עשוי להיות בר קיימא, תלוי במיקום הנכס או בסיבות לבעלותך.
כדי להמשיך בדוגמה, אם היו לך הכנסות שנתיות מדמי שכירות בניכוי עלויות של 9850 € חלקי 187000 €, תהיה לך תשואת שכירות נטו של 5,28%.
- עבוד על תשואת השכירות שלך לפחות פעם בשנה. זה ישתנה בהתאם להוצאות התפעול ולשינויים בערך הנכס שלך. מעקב אחר תשואות השכירות יעזור לכם לקבוע מתי עדיף למכור את הנכס.
- ישנם רבים הנדל"ן ועל חברות הפיננסים כי מציעים מחשבוני תשואה שכירות חינם באינטרנט. כל שעליך לעשות הוא לחפש "מחשבון תשואות שכירות" ואחריו שם המדינה שלך. שם המדינה נחוץ בכדי להבטיח שהמחשבון משתמש באותו מטבע כמוך.
- אם אתה משווה נכסי השקעה לרכישה, בדוק את הערכת העבר של הנכס ואת פוטנציאל ההערכה בעתיד, כמו גם את תשואת השכירות שלו. תשואה גבוהה לשכירות אינה בהכרח שווה להשקעה טובה אם הנכס נמצא באזור לא רצוי.
קרא גם: כיצד למכור מניות שנמחקו?
שאלות ותשובות
- כאשר אתה אומר שהתשואה המקובלת היא 7-9%, האם אתה מתייחס לתשואה הגולמית או לתשואה הנקייה?תשואה של 7 עד 9% נחשבת לתשואה טובה ללא קשר אם מדובר בתשואה ברוטו או בתשואה נטו. התשואה נטו פשוט נותנת לך מידע נוסף על העלות בפועל של בעלות וניהול הנכס. נכס עם תשואה ברוטו של 7 עד 9% עשוי להיות בעל תשואה נטו נמוכה בהרבה, למשל, אם הנכס נזקק לשיפוצים או תיקונים נרחבים. במקרה כזה, סביר להניח שזו לא תהיה השקעה משתלמת. עם זאת, תשואה נטו נמוכה יותר עשויה להיות מקובלת בהתאם לסיבות לבעלותך על הנכס ומיקומו. לדוגמא, יתכן ויהיה מוכן לקחת תשואה נמוכה יותר באזור בעל צמיחה גבוהה בו הנכס העריך במהירות את ערכו.
- מהי התשואה המקובלת?זה תלוי ביעדים שלך. הייתי אומר שממוצע מקובל יהיה תשואה של 7-9%, אבל אתה יכול להיות שמח לקחת עד 4% אם זה רק תומך בפנסיה, או אם הנכס ממוקם באזור מתפתח בו הערך יגדל משמעותית עם הזמן.
- האם יש מחשבון מקוון טוב שיעשה זאת עבורי?Excel או Google Docs יכולים לעשות זאת בשבילכם. שניהם טובים מאוד בזה ועוקבים אחר זה גם. שניהם מאפשרים לך לתפעל נתונים כדי לחלץ עוד יותר מידע.
- האם התשואה נטו כוללת עלויות ריבית בלבד לבנק?התשואה נטו כוללת את כל עלויות הבעלות על הנכס. אם יש לך משכנתא על הנכס ואתה משלם ריבית על המשכנתא הזו, העלויות האלה יופחתו מההכנסה השנתית שלך מהשכירות יחד עם כל העלויות האחרות.
תגובות (4)
- עוזר מאוד. זה פשוט, פשוט ונותן דוגמאות ישירות.
- מאמר זה באמת עוזר בהבנת המושגים הבסיסיים של תשואות השכירות. חישובים עם תמונות עוזרים גם כן.
- לבסוף, אני יכול להבין האם כדאי לקנות נכס כלשהו בעתיד או לא.
- המשך עם העבודה הטובה. עוזר מאוד. הדוגמא הייתה ממש טובה.
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
