כיצד לרכוש רכוש באמצעות החזקה שלילית?
החזקה שלילית היא כאשר אתה מקבל בעלות על נכס על ידי אכלוסו לתקופה ממושכת. כדי לרכוש נכס בדרך זו, עליכם להשתלט על האדמות שכבשתם, כלומר לבצע שיפורים בה. לדוגמה, אתה יכול להקים בניין קטן על הקרקע או לבצע שיפורי ניקוז. כדאי גם לוודא שאתה כובש את האדמה ברציפות לתקופה ממושכת, כמו 10 או 20 שנה. עם זאת, זכור כי התקנות משתנות ממדינה למדינה, כך שתצטרך לבדוק את החוקים המקומיים שלך. החזקה שלילית מחייבת אותך גם לכבוש את האדמה בגלוי, אז צלם את השינויים שביצעת וקבל עדים שיעידו שהם ראו אותך גר שם. כאשר בעל הקרקע מנסה להוציא אותך, שכר עורך דין שייצג אותך בבית המשפט. הגש טופס תלונה בעזרתם,אשר יאפשר לך להביא תיק להחלטת תואר הבעלות על הנכס. לקבלת טיפים ממחברנו המשפטי כיצד לארגן ולהציג את הראיות שלך במקרה של החזקה שלילית, המשך לקרוא!
על מנת לרכוש נכס באמצעות החזקה שלילית, עליכם להתייחס לנכס כאילו בבעלותכם על ידי ביצוע שיפורים בנכס, ובמדינות מסוימות תשלום מיסים.
זו אבן יסוד בחוק האירופי שאף אחד לא יכול לקחת ממך נכסי מקרקעין מבלי לשלם לך. עם זאת, חוק "החזקה שלילית" הוא חריג. עם החזקה שלילית, מישהו זוכה בתואר (בעלות) על הנדל"ן על ידי אכלוסו ברציפות למשך זמן מסוים. על מנת לרכוש נכס באמצעות החזקה שלילית, עליכם להתייחס לנכס כאילו בבעלותכם על ידי ביצוע שיפורים בנכס, ובמדינות מסוימות תשלום מיסים.
חלק 1 מתוך 3: כיבוש האדמה
- 1לכבוש את הארץ בצורה "עוינת". החזקה שלילית מחייבת שתביעת תביעה "עוינת" על הקרקע. משמעות הדבר היא דברים שונים במצבים שונים. לדוגמה:
- במדינות מסוימות, פשוט כיבוש הארץ זכאי. רוב המדינות מקיימות כלל זה.
- במדינות אחרות, עליכם להיות מודעים לכך שאתם עוברים על הסף. פירוש הדבר שאתה יודע שהאדמה אינה שייכת לך, אך בכל זאת אתה תופס אותה.
- בכמה מדינות עליך לטעות בתום לב כשאתה כובש את האדמה. זה בדרך כלל אומר שאתה חושב שיש לך שטר תקף לנכס, אך המעשה פגום או הונא.
- 2בעל הארץ. כדי לתבוע לרעה את הנכס, אתה חייב להחזיק בפועל. עליכם להתייחס אליו גם כאילו אתם הבעלים על ידי, למשל, ביצוע שיפורים בנכס.
- הקפידו לתעד כל שיפורים בנכס. לדוגמה, יכול להיות שבניתם בניין קטן על הנכס או הקמתם גדר. צלם את השינויים שביצעת.
- עדויות כאלה יהיו חשובות כשתביאו אחר כך תביעה לקבלת זכויות בנכס.
- 3לכבוש את הארץ בצורה "פתוחה ומוכרת". אינך יכול להסתתר על הנכס אם ברצונך לתבוע אותו באמצעות החזקה שלילית. במקום זאת, זה חייב להיות ברור לכל אחד שמישהו גר על האדמה.
- שינויים גלויים בנכס צריכים להורות לאנשים שמישהו גר שם. בהתאם לכך, צלם תמונות או קבל עדות על כך שהם ראו אותך בא והולך מהנכס באופן קבוע.
- 4להחזיק את הארץ ברציפות ובלעדית. כדי לטעון להחזקה שלילית, אינך יכול להיכנס לרכוש של מישהו אחת לחצי שנה. במקום זאת, החוק מחייב להחזיק אותו באמת. זה אומר שני דברים:
- אתה כובש את האדמה ברציפות. אינך יכול לנטוש את הנכס ואז לחזור מאוחר יותר. לכל מדינה יש פרק זמן לכמה זמן עליכם לכבוש את האדמה ברציפות. במסצ'וסטס, למשל, עליכם להחזיק את האדמה למשך 20 שנה. במיזורי, לעומת זאת, עליכם לכבוש את האדמה במשך 10 שנים רצופות.
- אתה כובש את האדמה באופן בלעדי. אינך יכול לחלוק את החזקה עם הבעלים בפועל של הנכס או עם זרים.
- 5שלמו מיסים על הנכס. במדינות מסוימות, אתה חייב לשלם מיסים על הקרקע כדי להיות זכאי להחזקה שלילית. במדינות אחרות, משך המסים שתצטרכו לכבוש את האדמה באופן רציף יופחת. הקפד לתלות עותקים של שומת המס שלך והמחאות מבוטלות או הוכחות אחרות שמראות ששילמת מיסים על הנכס.
- לדוגמא, בצפון דקוטה עליכם לכבוש את האדמה ברציפות במשך 20 שנה אלא אם כן שילמתם ארנונה, ובמקרה זה עליכם לאכלס אותה במשך עשר שנים רצופות בלבד.
- יישלח אליך חשבון המס אם השתלטת על מה שחשבת שהוא מעשה תקף, והקלטת את המעשה במשרד רשם המעשים.
- עם זאת, אם אין לך שום מעשה, אז בחלק מהמחוזות אתה יכול ללכת למשרד שומה המס ולהגיש מסמך המעיד על נסיונך לבסס החזקה שלילית. בפלורידה, למשל, היית מגיש "החזרת נכסי מקרקעין בניסיון לבסס חזקה שלילית ללא צבע כותרת". לאחר מכן תוכל לשלם את המסים. עצור פנימה ובדוק עם שומת המס במחוז שלך.
אינך יכול להסתתר על הנכס אם ברצונך לתבוע אותו באמצעות החזקה שלילית. - 6קרא את חוק המדינה שלך. על מנת להבין את הדרישות הספציפיות של מדינתך, עליך לקרוא את חוקי מדינתך בנושא החזקה שלילית. אתה יכול למצוא אותם באופן מקוון. הקלד "מצבך" ו"החזקה שלילית "במנוע חיפוש.
- אם אינך מוצא את מה שאתה צריך באינטרנט, כדאי לך להיכנס לספריית משפטים. ספריית המשפטים הקרובה ביותר שלך עשויה להיות בבית המשפט המקומי, או אולי בבית ספר למשפטים סמוך.
- 7בצע חיפוש כותרת. עליכם לברר בדיוק מי הבעלים של הנכס כדי שתוכלו לתבוע אותם בבית המשפט. אתה יכול לשכור חברת כותרות שתבצע חיפוש כותרות. כאשר תקבל את דוח הכותרת בחזרה, בדוק מי הבעלים של הנכס.
- ישנם תחומי עניין רבים ושונים שאנשים יכולים לרכוש בנכס. לדוגמה, מישהו עשוי לתבוע "הקלה" על הנכס. המשמעות היא שיש להם את הזכות להשתמש בחלק מהנכס למטרה מסוימת (למשל, להשתמש בחניה בכדי להגיע לחפץ משלהם).
- יהיה עליכם לתבוע את כל האנשים שיש להם אינטרס בנכס. זה כולל את הבעלים, כמו גם כל מי שיש לו הקלה או עניין אחר. דוח הכותרת שלך צריך לזהות את כל האנשים האלה.
חלק 2 מתוך 3: הגשת תביעה לבית המשפט
- 1התייעץ עם עורך דין. תביעות החזקה שלילית מסובכות. באמת יש לך רק זריקה אחת לזכייה בתביעה מסוג זה. לאחר קבלת הצהרה על הבעלים שאתה מנסה להשיג את הנכס, הם יעברו להוציא אותך. בהתאם לכך, עליך לחשוב על שכירת עורך דין שייצג אותך. הוא או היא יכולים לומר לך אילו סוגים של ראיות יהיו המשכנעים ביותר.
- אתה יכול למצוא עורך דין על ידי פנייה לשכת עורכי הדין המקומית או הממלכתית ובקשת הפניה.
- 2קבל טופס תלונה. עליכם להביא תביעה ל"כותרת שקטה ", שזו תביעה להחליט מי מחזיק בתואר בנכס. תתחיל את פעולת הכותרת השקטה בהגשת מסמך לבית המשפט שנקרא "תלונה" או "עתירה". מסמך זה אמור לזהות אתכם, את הנכס ואת בעל הנכס. בערכאות רבות יש טופסי תלונה ריקים שתוכל למלא. באמצעות טופס תלונה מודפסת עושה הבאת פעולת כותרת שקטה קלה.
- עליכם לפנות לבית המשפט המחוזי במחוז בו נמצא הנכס. אתה יכול למצוא בית משפט זה על ידי עיון בספר הטלפונים או באינטרנט.
- 3עצב את התלונה שלך. אם לבית המשפט שלך אין טופס שבו אתה יכול להשתמש, עליך ליצור משלך. אתה יכול להתחיל בפתיחת מסמך עיבוד תמליל ריק והגדרת הגופן ל"טיימס ניו רומן "או לנקודה Arial 14.
- רווח גם את המסמך כפול והשתמש בשוליים באינץ 'לכל אורכו.
- 4צור כיתוב. הכיתוב מופיע בראש העמוד. הוא מכיל מידע סטנדרטי ולא ישתנה לאורך כל התביעה. הכיתוב צריך להכיל את המידע הבא:
- שם בית המשפט. הכנס זאת לראש הדף, במרכז השוליים השמאלי והימני. הקלד גם את שם בית המשפט מודגש, באותיות רישיות.
- השם שלך. אתה "התובע". עליכם להקליד את שמכם כך "מייקל ג'ונס, התובע". שים מידע זה מתחת לשם בית המשפט, מוצדק בשוליים השמאלים.
- האות "v" כמה שורות מתחת לשמך.
- שם בעל הנכס. רווח למטה שלוש שורות מתחת ל- "v" והוסף את שם הבעלים, מוצדק בשוליים השמאליים. הוסף גם את "ג'ון עושה 1-100" למקרה שיש אנשים שלא זיהית שהם בעלי אינטרס בארץ.
- מספר התיק. בצד ימין של הדף, עליך להקליד "תיק מס '". ואז השאר שורה ריקה. פקיד בית המשפט ייתן לך מספר מקרה כשתגיש את עתירתך.
- 5כותרת המסמך. תוכל לכותרת התלונה שלך כ"פעולה לכותרת שקטה "או" תלונה על כותרת שקטה ". הכנס את הכותרת ממש מתחת לכיתוב והפוך את הכותרת לכל הכותרות, באותיות מודגשות.
- 6הוסף הקדמה. המבוא שלך יכול לזהות את עצמך בקצרה ולהצהיר מדוע אתה מביא פעולה זו. לדוגמא, תוכל להקליד: "התובע מייקל ג'ונס, המייצג את עצמו באופן עצמאי, מגיש את התלונה הזו נגד הנתבעים בכותרת שקטה ביחס לחבילה מסוימת של נדל"ן. בתמיכה, התובע קובע כדלקמן..."
כדי לטעון להחזקה שלילית, אינך יכול להיכנס לרכוש של מישהו אחת לחצי שנה. - 7זהה את הצדדים. עליך לציין את שמך וכתובתך. כלול גם מידע זה לכל הנאשמים. זהה גם את הארץ. האדמה היא צד לתביעה גם כן.
- עליך לציין היכן ממוקם הנכס, באמצעות כתובת רחוב, אך עליך לצרף לתלונה גם תיאור משפטי של הנכס.
- 8הסבירו כי נחלתם את הארץ בצורה שלילית. פרט והסביר כיצד עמדת בחוק המדינה שלך בנושא החזקה לרעה. עליכם למנות את הפסקאות שלכם כך שלכל עובדה יהיה מספר משלה.
- הקפד גם לזהות את חוק המדינה שלך לגבי החזקה לרעה לפי מספר.
- 9הכנס מסקנה. לסיכום, בקש שבית המשפט יקבל פסק דין לטובתך. לאחר מכן הוסף גוש חתימה מתחת למסקנה והכלל את המילים "הוגש בכבוד" ממש מעל שורת החתימה.
- לדוגמא, מסקנתך הייתה יכולה לקרוא: "לפיכך, התובע מבקש בכבוד כי בית משפט מכובד זה ימצא לטובתו ונגד הנתבעים, ויכנס לפסק דין שיורה לרשם המעשים להעביר את הנכס שנמצא ב [הוסף כתובת] לתובע, עם הצגתו. של צו הקובע אותו, ומתן סעד אחר ככל שיידרש והולם. "
- 10כלול אימות. במדינות רבות, יש לאמת כל תלונה. המשמעות היא שאתה נשבע בעונש עדות שקר שכל אמירה בתלונה אמיתית. באפשרותך ליצור תצהיר נפרד או להוסיף פיסקה מתחת לחתימתך המאמתת כי ההצהרות נכונות.
- לדוגמא, תוכל לומר את הדברים הבאים: "אני מוודא בזאת שההצהרות המפורטות בתלונה שלעיל נכונות ונכונות למיטב ידיעתי, מידע ואמונתי. אני מבין שהצהרות אלה כפופות לעונשים המופיעים תחת חוקי מיין הנוגעים לזיוף בלתי-מושבע לרשויות. "
- 11הגישו לבית המשפט. לאחר שתשלים את תלונתך, עליך ליצור מספר עותקים. קח את העותקים שלך ואת המקור לפקיד בית המשפט. בקש להגיש. ככל הנראה תצטרך לשלם דמי הגשה, אשר ישתנו בהתאם למחוז שלך.
- אם אינך יכול להרשות לעצמך את התשלום, בקש טופס פטור מאגרה. טופס זה בדרך כלל יבקש מידע אודות ההכנסות וההוצאות החודשיות שלך.
- 12להגיש הודעה על התביעה על בעל התקליט. יהיה עליך למסור לבעל הנכס שאתה תובע. באופן כללי, עליך לדאוג שמישהו יגיש עותק של תלונתך לבעלים.
- יתכן שתצטרך לפרסם הודעה בעיתון. פרסום זה יאפשר לכל מי שעשוי לתבוע עניין בנכס לדעת שאתה מנסה להשקיט את הכותרת עליו.
חלק 3 מתוך 3: פנייה לבית המשפט
- 1ארגן את הראיות שלך. עברו על כל אלמנט שעליכם להוכיח כדי לזכות בתביעת החזקה שלילית. ואז מצא ראיות שיכולות לעזור לך להוכיח כי עמדת בדרישות החוק. לדוגמה:
- כיבוש עוין. אם מדינתך דורשת שתכבוש את האדמה מכיוון שיש לך שטר, קבל את העותק של המעשה. זו תהיה תערוכה במשפט שלך.
- כיבוש גלוי וידוע לשמצה. השתמש בתצלומים או בווידיאו המראים שאתה בעל האדמה בגלוי. אתה יכול גם למצוא עדים, כמו שכן, שיעידו. כמובן, אתה יכול להעיד בשמך שלך, אבל זה יהיה משכנע יותר אם גם עדי צד שלישי יעידו.
- החזקה רציפה. אתה ועדים יכולים להעיד כי החזקת את האדמה למשך מספר השנים הנדרש.
- תשלום מיסים. קבל קבלות המראות שביצעת תשלום.
- 2שמלה להצלחה. אתה צריך להיראות מקצועי למשפט שלך. נסו להתחפש הכי טוב שאפשר. למרות שאתה לא צריך ללבוש חליפה, אתה צריך ללבוש אחד אם אתה מרגיש יותר בנוח בחליפה. זכור את הטיפים הבאים:
- גברים צריכים ללבוש מכנסי שמלה ועם חולצה מכופתרת. וודאו שהחולצה ארוכת שרוולים (ולא קצרת שרוולים). ללבוש עניבה שמרנית אם יש לך כזה. להנעלה יש לנעול נעלי שמלה (לא נעלי ספורט) עם גרביים בצבע כהה.
- נשים יכולות ללבוש חצאית או מכנסיים עם חולצה. נשים יכולות גם ללבוש שמלות שמרניות. עבור נשים ההתאמה החשובה ביותר. וודא שהבגדים לא צמודים מדי או חושפניים מדי.
- לא גברים ולא נשים צריכים ללבוש מכנסיים קצרים, מכנסי ג'ינס כחולים, גופיות, חולצות טריקו, בגדים עם כתיבה, כפכפים או כובעים.
כדי לרכוש נכס בדרך זו, עליכם להשתלט על האדמות שכבשתם, כלומר לבצע שיפורים בה. - 3הציגו את הראיות שלכם. אתה תלך ראשון למשפט. אתה צריך שיהיו העדים שלך מוכנים להעיד. הכן גם תערוכות התומכות בטענתך כי עמדת בכל הדרישות להחזקה שלילית.
- לטיפים כיצד לחקור את העדים שלך, ראה עדי שאלה בעת ייצוג עצמך.
- 4להעיד במשפט. כנראה שתצטרך להעיד. לדוגמא, תרצו להסביר לשופט את השיפורים שביצעתם בנכס וכן את העובדה שעסקתם ברציפות ובלעדית בנכס במשך מספר השנים הנדרש. זכור את הטיפים הבאים כשאתה מעיד:
- הקשיב היטב לשאלה ותענה על השאלה שנשאלה. אם אינך מבין שאלה, בקש הבהרה.
- אל תנחש. אם אתה לא יודע את התשובה, אז תגיד שאתה לא יודע.
- תמיד תגיד את האמת. אתה מעיד בשבועה, וזה מנוגד לחוק לשקר בבית המשפט.
- לעולם אל תתווכח עם עורך הדין או השופט.
- 5הקשיבו לעדי הנאשם. בעל הנכס זוכה לשים תיק. הוא או היא יכולים לקרוא לעדים המאתגרים את גרסת האירועים שלך. תהיה לך הזדמנות לחקור אותם.
- לדוגמה, יכול להיות שבעל מישהו יעיד על כך שעזבת את הנכס לפרקי זמן ארוכים.
- 6קבל את פסק הדין. על השופט לתת פסק דין זמן קצר לאחר הצגת כל הראיות. במדינות רבות אינך יכול להשיג חבר מושבעים לביצוע פעולה שקטה, כך שהשופט ישמע את כל הראיות ואז יקבל החלטה.
- אם אתה מפסיד, עליך לשקול להגיש ערעור. ערעור נדון על ידי בית משפט קמא, אשר סוקר את תמלילי המשפט. אם השופט טעה בטעות חמורה, אזי ערכאת הערעור יכולה לבטל את פסק הדין.
- תוכל להתחיל בהליך הערעור על ידי הגשת הודעת ערעור לבית המשפט קמא. אתה לא צריך להתעכב. ככלל, מקבלים 30 יום או פחות מיום הזנת פסק הדין הסופי להגשת הודעת הערעור שלך.
- 7הגש את שיקול דעתך עם רשם המעשים. על מנת להפוך לבעל התקליטים החדש של הנכס, עליך להעביר את פסק הדין הסופי שלך למשרד מקליט המעשים. בקש להכניס את פסק הדין על הספרים כדי שתופיע כבעלים החדש.
- זכור כי לוחות הזמנים להחזקה שלילית עשויים להשתנות ממדינה למדינה.
קרא גם: כיצד לסיים הקלה?
שאלות ותשובות
- מה אם הבעלים עבר?אם הבעלים של נדל"ן יעבור (נפטר), הרי שבסופו של דבר הכותרת תועבר למישהו אחר, על פי צוואה או לפי חוקי הירושה הממלכתית של אותה תחום שיפוט. לשינוי בעלות חוקית בדרך כלל אין השפעה מועטה או לא על "החזקה שלילית", שהיא נקיטה הוגנת בשל כישלונם של הבעלים החוקיים לנקוט בצעדים נאותים להגנה על אינטרס הבעלות שלהם.
- האם המשטרה יכולה לעצור אותך באינדיאנה בגין החזקה שלילית?החזקה שלילית היא חלק מדיני הקניין, ולא מהדין הפלילי. אלא אם כן אתה מסגיר קרקעות שמישהו אחר יכול להוכיח שבבעלותם, אתה לא יכול להיעצר בגין הסגת גבול פלילית. ברגע שאתה מקבל החזקה שלילית, אתה הבעלים ואינך מסייג יותר.
- האם אוכל לטעון להחזקה שלילית לאחר שהבעלים בפועל ימכור את הקרקע בחשאי?לא בטוח כיצד מישהו יכול "למכור" בסתר אדמות, מכיוון שרוב המדינות בארה"ב דורשות שקונה יתעד הוכחת בעלות בצורה של שטר תקף. בתיאוריה, ניתן להגיש את המעשה הזה, אך יכול להיות שיש לו השפעה מועטה או לא על כל החזקה השלילית שכבר השלמת, מלבד שינוי שם האנשים העומדים לתבוע אותך.
- אני גר בבית הזה במחוז בנטון במיזורי במשך 14 שנים. השכן שלי שבבעלות המגרש הריק ליד הכניסה שלי אומר ש -3 המטרים האחרונים בסוף נמצאים על הנכס שלו? זה מתחדד לכלום.אלא אם כן יש מקום לאחד מכם לתבוע את האחר בגין "הסגת גבול", אז זה לא "שלילי".
- ברשותי נכס שלילי ברכוש למשך הזמן הקצוב של מדינתי. האם עלי להגיש תביעה מיידית לתואר, או שהיא יכולה לחכות עד שמישהו ינסה להוציא אותי החוצה?חוקי המדינה משתנים במקומות בהם הותקנו חוקים בנושא זה. בחוק המקובל, התואר המשפטי שלך היה אוטומטי עם תפוגת התפוסה המתמשכת הנדרשת בגורמים הבלעדיים, הפתוחים והידועים לשמצה ועוינים. מדינות רבות אימצו חוקים המחליפים את החוק המקובל, ולעתים קרובות מציבות דרישות אחרות לשים את הבעלים החוקיים לידיעתך על תביעתך, שעשויות לדרוש רישום רשמי של שטר או הגשת תביעת בית משפט לשקט.
- אני שולט ברכוש כבר למעלה מ -40 שנה; הבעלים נפטר לפני 43 שנה. כיצד אוכל להשיג בעלות?ברגע שמישהו נפטר, הנכס הופך להיות בבעלות עיזבונו של האדם אם אין עניין שורד בשטר בבעלות משותפת. יהיה עליך לברר מי ירש את הנכס.
- אני מטפל בנכס גדול מאוד כבר תשע שנים. היה לי הסכם בעל פה עם הבעלים שערך חוזה עבור הנכס והייתי אמור לקבל חלק מתי?אם היה לך איזשהו "הסכם" עם הבעלים, הרי שהחזקה שלך אינה (מעצם הגדרתה) "עוינת, שלא לדבר על" שלילית.
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
