איך להתכונן לסגירה?

לא תדע את סכום הסגירה הסופי עד שתגדיר את תאריך הפגישה הסוגר שלך
מכיוון שמחירי הסגירה מחושבים לתאריך המדויק של הסגירה, לא תדע את סכום הסגירה הסופי עד שתגדיר את תאריך הפגישה הסוגר שלך.

סגירת בית היא המועד בו הושלמה סוף סוף עסקת המכירה לרכישת בית. עסקת המכירה נחשבת להשלמה כאשר כל המסמכים נחתמים ותשלומים. הכנה היא המפתח לסגירה מוצלחת, ויש לקבוע את פרטי העסקה לפחות כמה ימים, אם לא מספר שבועות, לפני מועד הסגירה בפועל. המשמעות היא שהסתיים חיפוש הכותרת, המלווה המשכנתא התחייב למימון הרכישה וכל שאר התנאים לרכישה התקיימו. אם שאר תהליך רכישת הבית התנהל כראוי, הסגירה צריכה לעבור בצורה חלקה.

שיטה 1 מתוך 3: סיום ההיבטים הניהוליים של הסגירה

  1. 1
    סיים את ההלוואה שלך. זכרו כי הסגירה הינה סיום עסקת מכירת הבית, בה תחתמו על המסמכים ותמסרו את הצ'קים, ולכן יש לסיים את פרטי מכירת הבית לפני מועד הסגירה. קבע להיפגש עם המלווה שלך לפני תאריך הסגירה בכדי להבטיח כי כל הניירת הנדרשת תושלם ותושלם ההלוואה שלך.
  2. 2
    השג ביטוח של בעלי בתים. כתנאי למשכנתא, כמעט כל המלווים ידרשו מקונה דירה לרכוש ביטוח של בעל הבית. ביטוח בעלי בתים יספק לכם הגנה מפני אסונות המתרחשים או בנכס החדש שלכם. פוליסת הביטוח של בעל הבית שלך צריכה לרשום את הקונים כמבוטחים, כמו גם את המלווה.
    • לאחר רכישת הפוליסה, עליכם לוודא שחברת הביטוח תשלח לכם תעודת ביטוח. תזדקק לתיעוד זה בסגירה, לכן וודא שאתה מקבל ביטוח לפני מועד הסגירה.
    • המועד האחרון האופייני הוא חמישה ימים להגשת בקשה לביטוח ו- 15 יום לוותר על המקרה או לביטול החוזה. אם אתה לומד שהנכס אינו ניתן לביטוח, יקר מכדי לבטח או שיש לך אפשרויות אחרות, תוכל לבטל את החוזה ולקבל את הכסף הרציני שלך בחזרה. אם תבטל את העסקה לאחר תום תקופת החירום לביטוח, אך לפני שתוקף המגירה להגיש קלסר הביטוח למלווה יפוג, ייתכן שתצטרך להוכיח כי הגשת בקשה לביטוח בפועל בתוך תקופת החמישה ימים. פנה לסוכן הביטוח שלך ברגע שתשלים את בקשת ההלוואה ותקבל אישור.
  3. 3
    ערוך חיפוש בכותרות וקבל ביטוח כותרת. חיפוש בכותרת משמש לקביעת "כותרת נקייה" כלומר. כי למוכר יש זכות חוקית להעביר בעלות, והוא חשוב מאוד להבטיח שקונה יקבל זכויות בנכס הפנוי מזכויות / תביעות של אחרים. המלווים דורשים מקונה דירה לרכוש ביטוח בעלות על מנת לקבל משכנתא. פוליסת ביטוח כותרת היא סוג של ביטוח המגן על הקונה ועל המלווה במקרה שיש בעיות בכותרת לבית לאחר המכירה. קרא בעיון את המדיניות ובקש הבהרה אם משהו לא ברור.
    • המוכר בדרך כלל משלם עבור פוליסת ביטוח הכותרת עבור הקונה והקונה משלם עבור פוליסת המלווה.
    • זכור כי פוליסת ביטוח כותרת לא תגן מפני שיעבודים שאינם רשומים, כגון חשבונות מים מצטיינים או בעיות אכיפת קוד. ודא שאתה פונה לספקים מקומיים, לעמותת בעלי הבית ולעיר או למחוז גם לגבי פעולות או נושאים ממתינים.
    • בדומה לביטוח בעלי בתים, תזדקק להוכחת כיסוי ביטוח הכותרת שלך בסגירה, לכן דאג להשיג אותו זמן רב לפני מועד הסגירה. ברירת המחדל למגבלת כותרת היא בדרך כלל גם חמישה ימים מיום ההנפקה או הקבלה, תלוי באופן כתיבת החוזה. ניתן להרחיב את כל המקרים למועד שאינו מועד ברירת המחדל לפני כתיבת ההצעה. עם זאת, לאחר שנכתבה והתקבלה ההצעה, נדרש תוספת מוסכמת הדדית בכדי לשנות או להאריך את המקרים.
סוכן הסגירה יקבע את פגישת הסגירה עם הקונה והמוכר
סוכן הסגירה יקבע את פגישת הסגירה עם הקונה והמוכר.

שיטה 2 מתוך 3: הכנה למעבר נכס

  1. 1
    קבעו פגישה שתעבור דרך הנכס בפעם האחרונה. לפני שתסיים את רכישת הבית שלך, עליך לעשות הליכה אחרונה יום או יומיים לפני הסגירה. כשאתה מוכן לסגור, היית צריך לעבור את הבית מספר פעמים ולעשות בדק בית. מטרת ההליכה האחרונה היא לא לנסות למצוא בעיות בבית (שהיה צריך להיעשות מזמן), אלא לוודא שהמוכר החזיק את קצה המציאה על ידי ביצוע התיקונים שביצעת. שצוין בחוזה והשאיר אחריו כל מכשירים שהם הסכימו להשאיר.
    • כדי לבצע את ההליכה האחרונה בפגישה, בקש מסוכן הנדל"ן שלך לקבוע אותה מול סוכן המוכר. אם אתה מבחין במשהו יוצא דופן, על סוכן הנדל"ן שלך להודיע מיד לסוכן המוכר כדי לפתור את הבעיה.
    • כמו כן, זכור כי ניתן לפתור בעיות לאחר סגירת הבית אם אתה נסגר בקרוב ואינך יכול לחכות. ניתן להוסיף תוספת לחוזה כדי להטיל אחריות על הצדדים על הכתוב. תוספת זו תצטרך להיחתם לפני הסגירה.
  2. 2
    שאל כל שאלה ברגע האחרון. אמנם בהחלט תוכלו לשאול שאלות בסגירתכם, אך אם יש לכם שאלות מתמשכות לפני הסגירה, עליכם לשאול אותן מבעוד מועד. פנה אל מנהל ההלוואות שלך בכל שאלה בנושא משכנתא, עם עורך הדין או בעל התואר שלך בנוגע לשאלות הנוגעות לתואר, וסוכן הנדל"ן שלך לגבי כל שאלה אחרת שיש לך לגבי העסקה.
    • ייתכן שיש לך חשש שייקח זמן לחקור, לדרוש תיקון מסמכים או לדרוש תיקונים בנכס. נושאים כאלה עשויים לגרום לכך שהסגירה לא יכולה להתקיים כמתוכנן, לכן וודאו כי כל השאלות שלכם מטופלות הרבה לפני מועד הסגירה.
  3. 3
    העבר חשבונות שירות. לפני תאריך הסגירה על הקונה לדאוג להעביר את חשבונות השירות של הבית לתאריך הסגירה. צרו קשר עם חברות השירות האישיות וקבעו את הסידורים הנדרשים. צעד זה עשוי להידרש בכדי שהסגירה תתקיים, והוא גם רעיון נהדר מכיוון שהוא מאפשר לבית להיות מוכן למעבר למועד הסגירה.
    • שים לב שלעתים קרובות לא ניתן לתאם זאת לפני הסגירה. חברות שירות רבות מקפידות ולא ישתנו שירותים עד שתוכלו לייצר שטר לבית.
לכן וודא שאתה מקבל ביטוח לפני מועד הסגירה
תזדקק לתיעוד זה בסגירה, לכן וודא שאתה מקבל ביטוח לפני מועד הסגירה.

שיטה 3 מתוך 3: השלמת תהליך הסגירה

  1. 1
    קבעו את פגישת הסגירה שלכם. לאחר שתמלא את כל דרישות הסכם ההלוואה שלך וקבע כי אין בעיות בנכס, אתה מוכן כעת לפגישת הסגירה שלך. פגישה לסגירה מטופלת על ידי סוכן סגירה, שהוא צד שלישי המומלץ על ידי סוכן הנדל"ן או המלווה, המאמת את כל תיעוד הסגירה ומוודא כי כל התשלומים יתקבלו על ידי הגורמים הרלוונטיים. פנה ישירות לסוכן הסגירה על מנת לקבוע פגישת סגירה.
    • סוכן הסגירה יקבע את פגישת הסגירה עם הקונה והמוכר. עם זאת, זכור כי פגישות אלו בדרך כלל נפרדות. הקונה והמוכר בדרך כלל לא יחתמו על ניירת במהלך אותו פגישה.
    • המלווה יבטיח כי מסמכי הסגירה יועברו לסוכן הסגירה.
  2. 2
    ודא שיש לך את עלויות הסגירה הדרושות. מכיוון שמחירי הסגירה מחושבים לתאריך המדויק של הסגירה, לא תדע את סכום הסגירה הסופי עד שתגדיר את מועד הפגישה הסגירה שלך. מלווה המשכנתא שלך יספק לך אומדן של עלויות סגירה לשימוש כהנחיה, אם כי סכום זה יכול להשתנות. באופן כללי, עלויות הסגירה הן כ -3 עד 5 אחוזים מסכום ההלוואה הכולל. במצבים מסוימים, מוכר עשוי להיות מוכן לשלם את עלויות הסגירה בחלקן או כולן אם מדובר במשא ומתן בחוזה.
    • עליך לוודא שיש לך את הכספים הנדרשים בחשבונך נכון למועד הסגירה. רוב הבנקים יאחזו בצ'קים שהופקדו בחשבון לפני שהם זמינים, לכן דאגו להשלים את כל ההפקדות הדרושות לחשבונכם לפני תאריך הסגירה.
    • בתאריך הסגירה, ככל הנראה תזדקק להמחאות קופאיות עבור התשלומים שיש לבצע בסגירה. סוכן הנדל"ן שלך יודיע לך על הסכומים המדויקים של השיקים. קצין הנאמנות יפנה לקונה עם הסכום באמצעות הצהרת הסדר הסופי יחד עם כל הוראות חיווט. הכסף צריך להיות במשרד הנאמנות יום לפני הסגירה וכל המסמכים צריכים להיות חתומים לפחות יום אחד לפני הסגירה. אם המסמכים לא נחתמים רק אחר כך אחר הצהריים ביום הסגירה, לא יהיה מספיק זמן לסגור אותו.
    • כל רגע אחרון ועלויות קטנות יחסית שעלולות לצוץ בסגירה יכולות להתמודד בדרך כלל באמצעות צ'ק אישי.
  3. 3
    אסוף ועיין בכל מסמכי הסגירה הרלוונטיים. עיין בהסכם הלוואת המשכנתא ובהערת המשכנתא לפערים וטעויות פוטנציאליים. כמו כן, דאג לאסוף ולסקור את הצהרת הפשרה, המכילה רשימה מפורטת של כל עלויות הסגירה הקשורות להלוואת המשכנתא. וודא שיש לך תיעוד רלוונטי של ביטוח בעל הבית שלך, וקבלה של פרמיית הביטוח של בעל הבית שלך בשנה הראשונה.
    • וודא שיש לך קופה או צ'ק מוסמך של סכום המקדמה ועלויות הסגירה שלך. זכור ליצור קשר עם המלווה מספר ימים לפני הסגירה כדי לקבל את סכום הסגירה המדויק הדרוש. קצין הנאמנות בדרך כלל יעביר לך מידע זה. המלווה מאשר את הצהרת הפשרה הסופית שמכין קצין הנאמנות והתשלום המקדמי מגיע לקצין הנאמנות לחלוקה.
    • זכור כי ישנם עלויות סגירה שאינן קשורות להלוואה, כולל דמי נאמנות, ארנונה ודמי הקלטה. אם אתה יכול להשיג משכנתא שנייה או מימון מחדש, או מזומנים הוניים מהבית שלך או מנכס אחר, אז עלויות הסגירה בדרך כלל לא יהיו גבוהות כמו הלוואה ראשונה. דבר על כך עם המלווה שלך.
  4. 4
    השתתף בפגישת הסיום שלך עם פקיד הסיום, נציג המלווה ועורך הדין או המתווך שלך. קצין הסגירות יוביל את תהליך הסגירה וידאג כי כל המסמכים הרלוונטיים אומתו ונחתמו, וכי כל כספי עסקת המכירה הופצו כראוי לצדדים הרלוונטיים. בחלק מהקונים עורך הדין שלהם משתתף בסגירה, ובנסיבות מסוימות גם המוכר וגם סוכני הנדל"ן ישתתפו בסגירה. עם זאת, מקובל מאוד גם המוכרים וגם הקונים להשלים את כל הניירת הסגירה בחדרים נפרדים מבלי לראות את עצמם. המסמכים הבאים ייבדקו על ידי קצין הסיום:
    • הסכם המשכנתא, שטר המשכנתא ושטר רכוש.
    • הצהרת הפשרה הכוללת רשימה מפורטת של עלויות סגירה, הכוללת בדרך כלל את כל עלויות הסגירה, סיכום של כל עסקאות העבר שקדמו לסגירה, העמלות ששולמו לסוכני נדל"ן, סכומי נאמנות שהופקדו לכיסוי ארנונה וביטוח, חיובי כותרת ו לנטו חב למוכר ובשל מהקונה.
  5. 5
    השלם את תהליך הסגירה. החלק האחרון בתהליך הסגירה הוא חלוקת הכספים שמייצרת המכירה. קצין הסגירות יחלק את הכספים שאתה מספק, ויציג צ'קים למוכר, לסוכני הנדל"ן (במידת העניין) ולכל הגורמים האחרים הנקובים בהצהרת הפשרה.
תזדקק להוכחת כיסוי ביטוח הכותרת שלך בסגירה
בדומה לביטוח בעלי בתים, תזדקק להוכחת כיסוי ביטוח הכותרת שלך בסגירה, לכן דאג להשיג אותו זמן רב לפני מועד הסגירה.

טיפים

  • קרא את כל המסמכים שהמלווה שלך נתן לך, כמו גם את המסמכים שקיבלת מסוכן הנדל"ן שלך ומעורך הדין שלך. וודא שהעסקה שיש לך היא זו שאמרו לך שאתה מקבל. אם למידע זה לא הגיוני, בקש מהאדם המתאים להסביר לך את זה. קניית בית היא התחייבות כספית גדולה, אז וודא שאתה מבין למה אתה נכנס.
  • הצטייד בחשבונך בכספים נוספים במידה וסכום הסגירה הנדרש יהיה גבוה מהצפוי. הצהרות ההסדר מחייבות להציג את נתוני אומדן תום הלב של המלווה לצד העלויות בפועל עם השונות שצוינה. חפש את החלק הזה כדי שתוכל לראות כיצד הדברים מגוונים ולגלות מדוע כך אתה מבין.
  • זכור כי קצין הנאמנות או עורך הדין הסוגר צריכים להסביר לך את הצהרת הפשרה בפירוט כדי לוודא שאתה מבין כל חיוב וזיכוי. הקפד לשאול אותם שאלות אם משהו לא ברור.
  • אם יש לך עסק עם מלווה, הם יכולים לעבור על הערכת תום הלב איתך. קצין נאמנות, עורך דין או סוכן נדל"ן יכול לעבור על הצהרת הפשרה עם הקונה.

שאלות ותשובות

  • אילו ניירות יש למוכרים להשיג?
    על המוכרים לספק חשיפות מוכרים לכל קונה. עליהם להיות בעלי כותרת ברורה למכור את הבית ולהציג את התיאור החוקי של הנכס בפני הקונה. חברת כותרת יכולה לספק מסמך זה למוכר ולקונה.
  • האם אוכל לעשות חיפוש כותרות משלי?
    אם אתה רוכש את הבית שלך בלי ללוות כסף, אתה רשאי לוותר על חיפוש בכותרת או לעשות זאת בעצמך. עם זאת, כל מלווה עשוי לדרוש חיפוש עצמאי בביטוח וביטול כותרות בכדי להבטיח כי שיעבודם על הנכס מושלם (לאף גורם אחר אין תביעת עדיפות במקרה של מחדל או אתגר).
  • מי אחראי על פינוי דיירים לאחר סגירה, הקונה או המוכר?
    זה תלוי לחלוטין במה שקובע חוזה השכירות יחד עם הכתוב בחוזה. אם חוזה השכירות הוא על חודש לחודש והקונה לא יבקש מהמוכר לפנות את הדייר, זה יהיה על הקונה. אם לחוזה השכירות יש תאריך תפוגה לאחר סגירת הנכס, הרי שעל הקונה החדש לכבד את אותו חוזה השכירות ולפנות את הדייר בהתראה מתאימה על פי חוזה השכירות וחוקי המדינה. אם הדייר נמצא בין חודש לחודש, הקונה יכול לבקש במסגרת ההצעה כי הדייר יתפנה על ידי המוכר, ואם המוכר מסכים אז המוכר יהיה אחראי להבטיח שהנכס פנוי על ידי סגירה, אך על המוכר גם לעקוב אחר חוקי המדינה ותנאי השכירות.
  • מי שומר עותקים של מסמכי הסגירה?
    למלווה יש עותקים, משרד נאמנות, קונים, עו"ד אם הם מעורבים במכירה. למתווכים יהיו דוחות הסדר סופי, אך לא כל מסמכי הסגירה אלא אם כן הם היו המתווך המיועד שסיפק שירותי סגירה בחינם או שהם סיפקו סיוע בחתימה אלקטרונית וקיבלו את הניירת למסור לרוכשים והקונים יחזירו אותה למתווך.
  • האם עלי לחתום על ניירת ההלוואה לפני שאבדוק בדק בית והערכה?
    ניירת ההלוואה ללקיחת בעלות נעשית בשולחן הסגירה. שולחן הסגירה יכול להיות גם שולחן מטבח משלהם מכיוון שרבים חותמים אלקטרונית או שאינם זמינים או מקומיים לחתום במקום קצין הנאמנות. פעמים רבות ניתן לשכור גם נוטריון נייד שיעיד ויתר אישור על פי הצורך אם הקונה אינו יכול להשתתף בחתימה הרשמית במשרד הנאמנות, או במשרד עורכי הדין. מתווך ייעודי עשוי גם להציע שירותי פשרה באופן חוקי כל עוד לא מתקבל פיצוי עבור שירותים אלה, אך עשויים להיות חוקים שונים הנוגעים לכך, לכן בדוק תמיד את חוקי המדינה שלך אם ברצונך שהמתווך שלך יספק שירות זה.
  • כקונה במזומן עלי להראות הוכחה לביטוח בעלי בתים בסגירתם?
    ביטוח בעלי בתים הוא דרישה של בעל העיקול להגן על הלוואתו. אם אין שעבוד או משכנתא על הבית, מבחינה חוקית אין דרישה לרכוש ביטוח. עם זאת, בעל בית ללא ביטוח חייב לשאת בכל הסיכון לאובדן ואחריות פוטנציאלית בהיעדר הגנה ביטוחית.

תגובות (1)

  • zmacejkovic
    הכל הוסבר בצורה ברורה והגיוני.
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
מאמרים בנושאים דומים
  1. איך לשכור דמי שכירות?
  2. איך לקנות בית בשוודיה?
  3. איך לקנות בית עם חברים?
  4. איך לקנות בית במזומן?
  5. כיצד להוזיל את עלות הסגירה בקניית בית?
  6. איך לקנות בית ראשון?
FacebookTwitterInstagramPinterestLinkedInGoogle+YoutubeRedditDribbbleBehanceGithubCodePenWhatsappEmail