כיצד מחכירים זכויות מינרלים?
אם מינרלים יקרי ערך - כולל נפט וגז טבעי - יימצאו או האמינו שקיימים בנכס שלך, אתה יכול למכור או להחכיר את זכויות המינרלים האלה לחברת אנרגיה תוך שמירה על זכויותיך.
אם אתה בעל אדמות באירופה, אתה יכול גם להיות בעל הזכויות על המינרלים בקרקע מתחת לפני השטח. בניגוד לרוב המדינות, מרבית הנדל"ן בארה"ב מועבר כאחוזה בתשלום פשוט, כלומר לרוכש יש בעלות מוחלטת על הקרקע מעל ומתחת לפני השטח. אם מינרלים יקרי ערך - כולל נפט וגז טבעי - יימצאו או האמינו שקיימים בנכס שלך, אתה יכול למכור או להחכיר את זכויות המינרלים האלה לחברת אנרגיה תוך שמירה על זכויותיך.
חלק 1 מתוך 3: הבנת זכויות הבעלות שלך
- 1אסוף מסמכים הקשורים לרכוש שלך. אם אתה שוקל למכור או לשכור את זכויות המינרלים שלך, תזדקק לכל המסמכים המראים את בעלותך על הנכס, כולל המעשה שלך וכל משכנתא פעילה, חכירה או הקלות.
- מכיוון שניתן לנתק את זכויות המינרלים מזכויות השטח, ייתכן שלמרות שאתה בעל הזכויות השטחיות על הנכס שלך, מישהו אחר מחזיק בזכויות המינרלים מכיוון שכבר נמכרו בנפרד על ידי בעלים קודם.
- הדרך הטובה ביותר לקבוע אם יש לך זכויות מינרליות בנכס שלך היא לקבל חוות דעת מחייבת על מינרלים. אם כבר פנה אליך אדמה שעובדת בחברת נפט או גז, הוא או היא כבר חקרו רשומות קרקע כדי להבין מי הבעלים של זכויות המינרלים בנכס שלך.
- לפני שתיכנס למשא ומתן למכירה או חכירה של זכויות המינרלים שלך, עליך להקדיש זמן לבדיקת מסמכים אלה כדי שתבין טוב יותר את הבעלות שלך ותהיה מוכן יותר למשא ומתן. אם יש בני משפחה אחרים המחזיקים במניות בנכס, וודא שדיברת איתם וכולכם נמצאים באותו דף לגבי מכירה או השכרה של זכויות המינרלים.
- 2חקר מדינות וחוקים מקומיים בנוגע להפקת מינרלים. ברוב המדינות ובערים ומחוזות רבים יש חוקים השולטים היכן וכיצד ניתן להפיק מינרלים ומסדירים את פעילות הכרייה והקידוח.
- החוקים השולטים ברכוש שלך, כולל הגבלות אזוריות מקומיות, עשויים להשפיע על ערך זכויות המינרלים שלך.
- למרות שהחוקים ברוב המדינות דומים, וריאציות קטנות יכולות לעשות הבדל עצום כאשר הן מוחלות על המקרה הספציפי שלך.
- ברוב המדינות יש גם חוקים המסדירים את פעולותיה של חברת כרייה או קידוחים במהלך החילוץ, ומחייבים כמות מינימלית של השבה לפני השטח לאחר סיום ההפקה. עם זאת, זכור כי מינימום אלה עשויים שלא להיות עקביים עם השימוש המיועד שלך על פני האדמה.
- 3הערך כיצד מיצוי יכול להשפיע על השימוש שלך. ההפרעה לפני השטח עשויה להשפיע אם וכיצד אתם מתכננים להמשיך להשתמש בנכס שלכם.
- לדוגמא, אם אתה מסתמך על באר מים שתספק מים לביתך או לחווה על פני השטח, תצטרך לבחון כיצד קידוחים או כרייה יכולים להשפיע או להפריע לאקוויפר שברז הבאר. במקרים מסוימים, מיצוי מינרלים עלול לגרום לאובדן מים זמני או אפילו קבוע.
אם אין לך ניסיון בהעברת רכוש מינרלי, או שאינך מבין חלק מתנאי החכירה, בסופו של דבר תוכל לוותר על הרבה יותר זכויות לחברת המינרלים ממה שהתכוונת. - 4החלט אם למכור או להחכיר את זכויותיך. ישנם יתרונות וחסרונות במכירה או בחכירה של זכויות מינרלים שעליכם להעריך כדי להחליט באיזו דרך הכי כדאי לכם ללכת.
- בעיקרו של דבר, ההחלטה מסתכמת בשאלה האם תעדיף לקבל סכום ידוע של כסף כעת, או סכום כסף פוטנציאלי לא ידוע בעתיד - מה שעלול בסופו של דבר להיות גבוה משמעותית מהכסף שמציעים לך למכור, אך גם יכול להיות פחות משמעותית.
- כשאתה מוכר את הזכויות שלך על הסף, אתה מקבל מזומנים מראש ואין לך שום סיכון אם החברה אינה מסוגלת להפיק את המינרלים או אפילו לא לקדוח כלל.
- עם זאת, אתה יכול להרוויח יותר כסף בתמלוגים אם תשכיר זכויות מינרלים לתקופה מסוימת במקום למכור אותן על הסף.
- שיעורי מס עתידיים על תמלוגים הם גורם נוסף שיש לקחת בחשבון בעת ההחלטה אם למכור או לשכור.
חלק 2 מתוך 3: משא ומתן על חוזה השכירות
- 1קבע את תפקידו של הצד השני בתהליך. לפני שתתחיל לנהל משא ומתן, ברר אם האדם איתו אתה מנהל משא ומתן מייצג ישירות את חברת האנרגיה המתכננת להפיק את המינרלים, או שהיא מתווכת או מתווך.
- לחלק מהקונים אין אינטרס לייצר או להפיק את המינרלים, אלא הם רק קונים את הזכויות כהשקעה בתקווה שיוכלו למכור לחברת כרייה או קידוחים מתישהו בעתיד.
- בדרך כלל תקבל את העסקה הטובה ביותר אם תמכור את הזכויות שלך ישירות לחברה שמתכננת להפיק את המינרלים ולייצר סחורה אנרגטית, במקום ספקולנטים או מתווך שינסו לקנות את הזכויות שלך במחיר הנמוך ביותר שהוא יכול, הוא יכול להרוויח אחר כך.
- אנשי אדמות עובדים ישירות בחברת נפט וגז או בחברת תיווך קרקעות, בדרך כלל תחת חוזה. לפני שתנהל משא ומתן עם בעל אדמה, חשוב שתברר למי הוא עובד ולוודא שאין שום ניגוד עניינים.
- 2קרא את המסמכים שמסר בעל האדמה. בדרך כלל יש למתווך או נציג החברה חוזה טופס שכבר הוכן.
- השכירות עשויה לכלול את כל המינרלים שעשויים להימצא ולהפיק מהאדמה מתחת לפני השטח, או להיות מוגבלים לסחורה ספציפית של מינרלים.
- חוזה השכירות מעניק לחברה את הזכות להיכנס לנכס שלך ולבצע בדיקות כדי לקבוע אם קיימים משקעים מינרליים משמעותיים שניתן לחלץ. אם יימצאו מרבצי מינרלים, החברה תמשיך בכרייה או בקידוח. בדרך כלל חוזי שכירות קובעים כי אם החברה לא תחל בייצור לפני תום השכירות, היא תאבד את זכויותיה על המינרלים שם.
- אם אינך מסכים עם אף אחד מהתנאים, אתה יכול וצריך לנהל משא ומתן כדי להסיר או לשנות את המונח. ברוב המקרים החוזה שנתן לך בעל האדמה הוא חוזה טופס סטנדרטי שהוא משתמש בו כל הזמן, והוא נועד להגן על האינטרסים שלו - לא שלך. חברות רבות מוכנות לקבל שינויים משמעותיים בחוזה אם זה לא מגביל מאוד את יכולתן להפיק את המינרלים בארצכם.
- 3שקול להתייעץ עם עורך דין. אם אינך מבין את תנאי החכירה או שיש לך שאלות אחרות, ייתכן שתרצה לשוחח עם עורך דין מנוסה לזכויות מינרלים.
- עורך דין בעל ניסיון בתחום הרכוש המינרלי בדרך כלל לא יעלה לך הרבה מהכיס יחסית לסכום הכסף שאתה יכול להרוויח מהשכרת זכויות המינרלים שלך. עם זאת, המומחיות יכולה להבטיח שתפיק את המקסימום שתוכל להפיק מהעסקה, כמו גם ליהנות משימוש מתמשך בנכס שלך.
- זכור כי סכום הכסף שאתה עומד בכדי להפוך את חכירת זכויות המינרלים שלך לרוב יכול לחרוג מערך הזכויות השטחיות לרכושך. בשנה תוכל להרוויח מעל 74600 אירו רק בתמלוגים מהפקת נפט או גז טבעי.
- אם אין לך ניסיון בהעברת רכוש מינרלי, או שאינך מבין חלק מתנאי החכירה, בסופו של דבר תוכל לוותר על הרבה יותר זכויות לחברת המינרלים ממה שהתכוונת.
זכור כי זכויות מינרלים לא תמיד כוללות את כל הזכויות על פני השטח, אם כי החברה תזדקק לסוגים מסוימים של זכויות על פני השטח כדי שתוכל לקדוח או לחפור כדי להפיק את המינרלים בקרקע. - 4לדון בתמלוגים ולוח זמנים לתשלומים. חוזי שכירות לזכויות מינרליות מספקים בדרך כלל תשלום סכום חד פעמי מראש, המכונה גם בונוס חתימה, ואז משלמים אחוז אחוז מהרווחים, או בתמלוגים, במועדים שנקבעו לכל אורך חיי הסכם השכירות.
- אחוז התמלוגים המקובל בענף הוא 12,5 אחוזים. אחוז זה מחויב כשיעור תמלוגים מינימלי על פי החוק במדינות מסוימות.
- אולם כאשר במשא ומתן על זכויות מינרלים על רכוש פרטי, שיעור זה עשוי לעלות בהתאם לשיעור התשואה הצפוי של החברה ולמספר היצרנים האחרים באזור.
- יתכן ותרצה לכלול הוראה המחייבת את החברה לספק חשבון ממוין בכתב המראה כיצד מחשבים רווחים ותמלוגים יחד עם כל בדיקת תמלוגים.
- קבעו תאריך לבדיקת התמלוגים הראשונה שיינתנו, בדרך כלל בין 90 ל -120 יום לאחר החודש הראשון לייצור, וטענו לסעיף ריבית שבו יש לשלם תשלומי תמלוגים באיחור בריבית בשיעור קבוע.
- 5אבטח זכויות שטח מתאימות. אם בכוונתך להמשיך להשתמש ברכוש שלך, על המשא ומתן שלך לכלול הוראות כדי לוודא שהשימוש לא מופרע ומופרע כמה שפחות.
- זכור כי זכויות מינרלים לא תמיד כוללות את כל הזכויות על פני השטח, אם כי החברה תזדקק לסוגים מסוימים של זכויות על השטח כדי שתוכל לקדוח או לחפור כדי לחלץ את המינרלים באדמה.
- עם זאת, במדינות מסוימות כגון טקסס החוק מעניק לבעלי זכויות המינרלים זכויות מלאות לשימוש בשטח כנדרש באופן סביר לחקר ומיצוי המינרלים. אם שימוש זה יפריע לשימושך במשטח, יש לכלול מגבלות בחוזה השכירות שלך.
- לעיתים קרובות מתרחשות חילוקי דעות בין בעל הקרקע לבעל זכויות המינרלים בזמן ההפקה מכיוון שבעל הקרקע לא ניהל משא ומתן להגנה על זכויותיו על פני השטח ומצא שהשטח אינו שמיש במהלך תהליך הכרייה או הקידוח.
- כדי להבטיח זכויות על פני השטח שיאפשרו את המשך השימוש שלך ברכוש שלך, עליך לדעת מה יביא למיצוי המינרלים, אילו סוגי מכונות תביא החברה לנכס שלך וכמה זמן הם יהיו שם.
- בהתאם לשימוש שלך, ייתכן שתרצה לקבל תשלום מראש בכדי לפצות על נזק לפני השטח במהלך תהליך החילוץ. לדוגמא, אם יש לך חווה ולא תוכל לשתול יבולים בחלקים משמעותיים מאדמתך בזמן המינרלים, אתה יכול לנהל משא ומתן על פיצוי בגין אובדן זה.
- בנוסף, עליכם לנהל משא ומתן ולכלול בפעולות השכירות כי החברה תתחייב להחזיר את הרכוש לפני השטח לאחר שתסיים להפיק את המינרלים.
- קבל הבנה לגבי כמות האדמה השטחית שתצטרך להפריע לחברה כדי להפיק את המינרלים. לדוגמה, קידוח לגז טבעי דורש בדרך כלל פינוי של כמה דונמים עבור משטח התרגיל, תפיסת נגר וטיפול במים.
- אף על פי שחוק המדינה מספק הגנה בסיסית על זכויותיך השטחיות, ייתכן שתזדקק להגנות חזקות יותר בהתאם לשימוש שלך. לדוגמא, אם יש לך חווה, היית רוצה להבטיח שהחוזה כולל הגנה נאותה לגידולים ולבעלי החיים שלך, כמו גם לבניינים שעל פני השטח.
חלק 3 מתוך 3: ביצוע חוזה השכירות
- 1בדוק את ההסכם בכתב. וודא שקראתם היטב והבנתם את כל תנאי השכירות לפני שאתם חותמים עליו.
- הערך את השימוש המוצע בקרקעות שלך לחיפוש ומיצוי המינרלים וודא כי זכויותיך לשימוש בשטח מכוסות, וכן הוראות לתיקון נזק לפני השטח לאחר השלמת ההפקה.
- על המסמך להסביר בבירור כיצד הקרקע לפני השטח תפונה, תשמש ותשוחזר לאחר השימוש.
- 2חתמו על ההסכם. גם אתה וגם נציג החברה או בעל האדמה חייבים לחתום על חוזה השכירות לפני שהוא הופך לחייב מבחינה משפטית.
- מכיוון שההסכם כרוך בהעברת זכויות במקרקעין, רוב המדינות דורשות אישור נוטריוני על ההסכם, וחלק מהמדינות דורשות עדים אחרים בנוסף לציבור הנוטריונים. בדוק את חוק מדינתך כדי לוודא שהמסמך נחתם ועדים כראוי כדי להוות העברה חוקית של זכויות המינרלים שלך.
- לדוגמא, טקסס מחייבת הכרה בהעברת קרקעות על ידי ציבור נוטריונים ונחתמת בנוכחות שני עדים.
מכיוון שניתן לנתק את זכויות המינרלים מזכויות השטח, ייתכן שלמרות שאתה בעל הזכויות השטחיות על הנכס שלך, מישהו אחר מחזיק בזכויות המינרלים מכיוון שכבר נמכרו בנפרד על ידי בעלים קודם. - 3בדוק את מצב הבקשה לגבי אישורים נדרשים. למרות שבדרך כלל אינך אחראי לקבלת אישורים להפקת המינרלים, ייתכן שחייבת חתימתך בכמה בקשות להיתר.
- לדוגמא, נדרשים שני אישורים לקידוח באר נפט בקליפורניה. בנוסף, ייתכן שיידרש היתר שימוש מהסוכנות המקומית.
- חלק מהיתרי הבאר דורשים גם אג"ח. סוג האג"ח הנדרש, והסכום, יהיו תלויים במדינה ובחוקים המקומיים השולטים ברכושך.
- 4קבל את בונוס החתימה שלך. לאחר שההסכם נחתם וסוגר, עליכם לקבל את הצ'ק שלכם לסכום שעליו ונציג החברה או בעל האדמה הסכמתם.
- בהתאם לסכום הכסף המעורב, תוכל לשקול ליצור ישות עסקית חדשה כגון LLC כדי לשלוט בהפצת ההכנסות. זה רעיון טוב במיוחד אם ישנם גם כמה בני משפחה המעורבים או שיש להם אינטרס קנייני בזכויות המינרלים.
- 5רשום את חוזה השכירות. כמסמך המשפיע על זכויות במקרקעין, יש להקליט את הסכם השכירות יחד עם המעשה שלך.
- כדי להקליט את חוזה השכירות, עליכם להגיע למשרד רשמת המחוז במחוז בו נמצא הנכס שלכם. בנוסף לדמי הגשה, עליכם לצפות לשלם מיסי מקרקעין על ההעברה.
- תהליך ההקלטה והדרישות משתנים ממדינה למדינה, אך בדרך כלל על החכירה להיות בכתב, חתומה, ולהכיל תיאור חוקי מלא של הנכס. בדרך כלל אתה יכול להשתמש בתיאור הנכס שלך הכלול בכתב המקורי שלך כדי להנחות תיאור זה.
קרא גם: איך להפסיק לנסות לשלוט באחרים?
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
