איך מממנים בעלים בית?
אם ברצונך בעלים לממן בית, התחל בשכירת שמאי שיעריך את הבית כדי שתוכל להציע אותו במחיר תחרותי. עליכם לבצע בדיקת רקע לצד השני לעסקה כדי לאשר את מהימנותם הכספית. לאחר מכן, בקש מעורך הדין שלך לערוך הסכם רכישה ומכירה המפרט את תנאי העסקה ושטר חוב לחתימת הקונה. לפני שתסיים את ההסכם, תצטרך גם להסכים עם הקונה על ריבית ותנאי תשלום. לטיפים כיצד להתמודד עם חברת המשכנתא שלך אם עדיין יש לך משכנתא, המשך לקרוא!
כאשר אתה הבעלים מממן בית, אתה בעצם מספק לקונה הלוואה עד שיסיים את התשלומים שלהם על הבית.
ישנם יתרונות רבים לעסקת מימון בעלים ברכישת בית. הן הקונה והן המוכר יכולים לנצל את העסקה. אך יש תהליך ספציפי למימון הבעלים, לצד גורמים חשובים שיש לקחת בחשבון. עליכם להתחיל לשכור אנשים שיוכלו לעזור לכם, כמו שמאי, ממציא הלוואת משכנתא למגורים ועורך דין.
חלק 1 מתוך 4: העסקת אנשים שיעזרו לכם
- 1
- 2שכרו עו"ד נדל"ן. על שני הצדדים לעבוד בשיתוף פעולה הדוק עם עורך דין מקרקעין. עורך דין מקרקעין יכול לנסח את כל הניירת הנדרשת. עורך הדין יכול גם להגן על האינטרסים שלך. לדוגמא, הקונה יכול לכלול סעיף הגנה רק למקרה שיש למכור את הנכס בתגובה לאירוע משנה חיים, העתקה או אובדן עבודה, גירושין או מוות.
- אתה יכול לקבל הפניה לעורך דין נדל"ן על ידי פנייה לאגודת עורכי הדין המקומית או הממלכתית. עורכי דין הם ארגונים המורכבים מעורכי דין, ולעתים קרובות הם מספקים הפניות לחבריהם או יכולים לעזור לכם למצוא עורך דין.
- 3קבל ייעוץ ממקור הלוואת משכנתא למגורים (RMLO). למגורי משכנתא יוזם יכול לתת לך עצה כיצד לנהל מימון בעלים באופן שקוף תואם לתקנות. כאשר אתה הבעלים מממן בית, אתה בעצם מספק לקונה הלוואה עד שיסיים את התשלומים שלהם על הבית. מכיוון שאתה רוצה שההסכם שלך יהיה ברור ומחייב, טוב לעבוד עם איש מקצוע בתחום המשכנתאות.
- ה- RMLO שלך יכול להבטיח שמסמכי מימון הבעלים שלך תואמים לחוק הבטוח ולחוק דוד פרנק.
- ודא שה- RMLO שלך מורשה כראוי על ידי המדינה שלך. בדוק עם משרד הפיקוח העסקי של המדינה שלך או משרד רשמי שווה ערך.
כיצד נעשה חוזה מימון בעלים כאשר לבעלים יש את המשכנתא שהיא עדיין משלמת בגין היציאה מתלוש המשכורת שלה?
חלק 2 מתוך 4: הכנה למכירה
- 1קבל אישור אם עדיין יש לך משכנתא. מכירות הממומנות על ידי הבעלים עובדות בצורה הטובה ביותר כאשר לבעלים יש כותרת חופשית וברורה או שהבעלים יכול לשלם את המשכנתא באמצעות המקדמה של הקונה. עם זאת, אם למוכר יש עדיין משכנתא גדולה, עליו לקבל את אישור המלווה שלהם.
- בדוק האם אתה יכול לשלם את המשכנתא באמצעות המקדמה של הקונה. אם לא, פנה לחברת המשכנתאות שלך ודון כי ברצונך למכור את הבית.
- 2שקול לבצע בדיקות רקע כדי לשלוט בסיכון. הן על המוכר והן על הקונה לבצע בדיקות רקע זו בזו. מכירות רבות במימון בעלים הן לטווח קצר, למשך חמש שנים בערך. בסוף התקופה, הקונה צפוי לממן מחדש ולאחר מכן לבצע "תשלום בלון", ומשלם את יתרת ההלוואה. בתור מוכר, תרצה להבטיח שקונה יכול לקבל הלוואה מסורתית בסוף תקופת החוזה, מה שאומר שאתה בהחלט רוצה לבדוק את היסטוריית האשראי שלהם ואת העסקתו.
- למעשה, המוכרים צריכים לשקול שהקונים ישלימו בקשת הלוואה. אתה יכול לאמת הפניות, היסטוריית התעסוקה ומידע פיננסי אחר.
- קונים נהנים גם מבדיקות רקע. לדוגמה, הם עשויים לגלות שהמוכר לא היה אחראי כלכלית. אם המוכר עדיין מחזיק במשכנתא על הבית, קיים סיכון של מחדל.
- 3קבע את פרטי ההלוואה. יתרון אחד במכירה הממומנת על ידי הבעלים הוא בכך שהמוכר שולט בפרטים אודות המימון. מכיוון שהמוכר נוטל על עצמו סיכון רב, עליו לבוא עם תנאים המגנים עליו. שוחח עם עורך הדין שלך על תנאי ההלוואה. שקול את הדברים הבאים:
- מקדמה משמעותית (בדרך כלל 10% ומעלה)
- ריבית גבוהה מהרגיל (אם כי פחות מהריבית המקסימלית המותרת במדינתך)
- תקופת הלוואה שנוח לך
- 4שאל את עורך הדין שלך לערוך הסכם רכישה ומכירה. אתה רוצה להגן על עצמך מבחינה משפטית על ידי וודא שיש לך את כל המסמכים המשפטיים הדרושים מוכנים. עורך הדין שלך בתחום הנדל"ן יכול לערוך הסכם רכישה ומכירה, עליו יחתום המוכר והקונה. מסמך זה מספק מידע אודות הדברים הבאים:
- תאריך סגירה
- שם חברת הביטוח בתואר
- מחיר מכירה סופי
- פרטים על מקדמה, אם בכלל
- מצבים שיש לעמוד בהם כדי שהמכירה תתבצע, כגון בדיקה מקובלת ודוח כותרת ברור
- 5נסח שטר חוב. המוכר זקוק גם לקונה שיחתום על שטר חוב או על מכשיר פיננסי אחר. עורך הדין שלך יכול לנסח עבורך מסמך זה. הוא אמור להכיל את המידע הבא:
- שם הלווה
- כתובת הנכס
- סכום ההלוואה
- שער ריבית
- תזמון התשלום
- תנאים בגין איחור או החמצה בתשלומים
- השלכות של מחדל
- 6בקש מעורך הדין שלך לערוך משכנתא. המשכנתא מספקת ביטחון להלוואה. עורך הדין שלך צריך גם לנסח עבורך מסמך זה. המשכנתא היא מה שמאפשר לכם להחזיר את הבית למקרה בו הקונה יפרע מההלוואה.
אם ברצונך בעלים לממן בית, התחל בשכירת שמאי שיעריך את הבית כדי שתוכל להציע אותו במחיר תחרותי.
חלק 3 מתוך 4: השלמת המכירה
- 1להסכים על ריבית ותקופה עם הקונה. השותף שלך ב- RMLO יחשב את הסכום המוסכם על סמך פרק זמן מסוים ואם הסכמת לתשלום בלון. זכרו שלא כל מדינה מאפשרת תשלומי בלונים.
- לדוגמא, ניתן לבסס את סכום התשלום החודשי על משכנתא היפותטית למשך 30 שנה, אך לתזמן את תשלום הסכום הנותר בעוד 5 שנים (בלון). ה- RMLO ייצור גם גילוי נדרש למוכר / המלווה.
- 2סגור את המכירה. על הקונה והמוכר שיהיו עורכי דין עצמאיים שיוכלו לבדוק את כל הניירת כדי לוודא שהיא מלאה. כדאי לתאם סגירה לחתימה על הכל וליצור עותקים.
- 3שכר שירות הלוואות לניהול תשלומים. על המוכר לשוחח עם עורך הדין שלהם האם ברצונו לשכור שירות הלוואות. אם כן, עורך הדין שלהם יכול להמליץ על מישהו. שירות הלוואות מספק שירותים חשובים רבים:
- גובה את תשלומי המשכנתא
- מקים נאמנות
- מטפל בהצהרות מס ותשלומים
- מבצע תשלומי ביטוח
- מעבד שינויים בתשלום
- מבצע שירותי איסוף, במידת הצורך
- 4רשום את המשכנתא או שטר האמון שלך. אתה יכול להקליט את זה במשרד רשומות הקרקעות במחוז. פעולה זו תאפשר לקונה ולמוכר לנצל את ניכויי המס. הפיכת העסקה לרשמית באופן זה מוכיחה גם כי המכירה התקיימה.
מכירות הממומנות על ידי הבעלים עובדות בצורה הטובה ביותר כאשר הבעלים מחזיק בתואר בחינם וברור או שהבעלים יכול לשלם את המשכנתא באמצעות המקדמה של הקונה.
חלק 4 מתוך 4: החלטה אם מכירה הממומנת על ידי הבעלים צודקת
- 1ניתוח מצבך כמוכר. מכירות הממומנות על ידי בעלים הן נדירות, ולא כדאי לכם לקפוץ לכזה עד שתבדקו היטב את מצבכם. חשוב על הדברים הבאים:
- בדרך כלל עליכם להיות הבעלים של הבית חופשי ונקי מכל משכנתא. אחרת, תצטרך את המלווה שלך שייתן לך אישור למכור.
- מיסים יכולים להיות מסובכים ותרצו להעסיק איש מקצוע בתחום המסים שיעזור לכם.
- יתכן שתצטרך לעבור את תהליך העיקול אם הקונה יפסיק לשלם. זה יכול להיות יקר וגוזל זמן.
- עם זאת, אתה עשוי להרוויח הרבה יותר כסף על מכירת מימון בעלים מאשר אם אתה מוכר בדרך המסורתית.
- 2קבע אם מכירה הממומנת על ידי בעלים היא אידיאלית כקונה. קונים בדרך כלל אוהבים מכירות במימון בעלים מכיוון שמוכר יכול להיות פחות בררני מאשר בנק או מלווה משכנתא. עם זאת, עליך לשקול את הדברים הבאים:
- יתכן שתצטרך לבוא עם מקדמה גדולה יותר מהרגיל. בעל המוכר לוקח סיכון על ידי מימון מכירתך, ובתמורה הם עשויים לרצות מקדמה גדולה יותר או ריבית גבוהה יותר.
- מכירות הממומנות על ידי בעלים נסגרות לרוב מהר יותר ממכירות אחרות.
- אתה צריך להיות בטוח שאתה יכול לבצע את תשלום הבלון אם אחד כתוב בחוזה. אם תפר את החוזה, אתה עלול לאבד את הבית ואת כל התשלומים ששילמת עד לנקודה זו.
- 3שוחח עם אנשי מקצוע אם יש לך שאלות. בנוסף לעבודה עם עורך דין נדל"ן, כדאי להיפגש עם איש מקצוע בתחום המס, כגון רואה חשבון מוסמך. שאל על יתרונות המס של מכירה במימון בעלים בהשוואה למכירה על הסף.
- אם אתה קונה, עליך לדבר על אופן העלאת ציון האשראי שלך, כך שאתה זכאי למשכנתא מסורתית כאשר תשלום הבלון מגיע.
- 4ודא שהקונה שלך יכול לכסות את תשלום הבלון. לרוב נעשה שימוש במימון בעלים כאשר הקונה או הנכס אינם זכאים להלוואה קונבנציונאלית. המשמעות היא שלקונה אולי לא יהיו המשאבים לכסות את תשלום הבלון בסוף הקדנציה. שוחח על אפשרויות הקונה שלך לפני התקשרות עימם.
- אם אתה קונה, ודא שיש לך את האופציות לתשלום תשלום הבלון בשורה לפני שתסכים לתנאי המוכר.
- 5שקול אפשרות לחכירה לבעלות. אפשרות זו לרוב משתלמת יותר עבור הקונה ופחות מסובכת עבור המוכר. אתה והאדם המעוניין בביתך ננעל מחיר מכירה פוטנציאלי לבית, כמו גם הסכם שכירות שנע בין שנתיים ל -5 שנים. במהלך תקופה זו, האדם ישלם לך שכר דירה על הבית, כאשר חלק משכר הדירה הזה יועבר למקדמה על הבית. לאחר סיום חוזה השכירות, האדם יכול לבחור להמשיך במכירה כפי שנקבע, או שהוא יכול לבחור להסתלק.
- אם הם הולכים משם, הם לא מקבלים החזר על הכסף הנוסף ששילמו עבור המקדמה.
- אם הם אכן מסתלקים, תצטרך להזין מחדש את ביתך.
- על המוכר לבקש מהקונה לרכוש ביטוח של בעלים ולאשר את המוכר כמשכון.
- על המוכר להקים חוזה קרקע. עם חוזה קרקע, הכותרת לא עוברת לקונה עד לתשלום הסופי. שוחח עם עורך הדין על אפשרות זו ובדוק אם חוזה כזה אפשרי.
קרא גם: כיצד להעריך הצעה בכרטיס אשראי?
שאלות ותשובות
- אם קונה רוצה לשלם את ההלוואה הממומנת על ידי הבעלים, האם סכום התמורה הוא רק סכום הקרן החייב?לא, סכום התמורה של הלוואה הוא כמעט אף פעם לא רק הסכום העיקרי. המוסד המספק את ההלוואה יכול לתת לך סכום תמורה אם תפנה אליהם.
- כיצד נרשמת זיכוי שלי ברכישת בית שמוכר למכירה על ידי הבעלים?הבית שמוכר למכירה על ידי הבעלים אינו משפיע על האופן בו הוא מדווח לזכותך. איך אתה מממן את הנכס זה מה שרשום. כך שאם תקבלו משכנתא סטנדרטית, היא תדווח כמו לכל משכנתא אחרת.
- מה עלי לעשות אם קונה הפסיק לבצע תשלומים?תלוי אם אתה מכיר את הקונה מספיק טוב או לא, ייתכן שתוכל לשאת ולתת איתו מחדש עם תנאים בריבית נמוכה יותר, או לאפשר לו להאריך את ההפחתה בעוד 5 שנים כדי להציע לקונה פחות משתלם תשלום. אם הם עדיין לא יכולים לשלם, פשוט בקש את הבית בחזרה. אם הם אינם מגיבים, הגישו עיקול או מעשה במקום עיקול. רוב הקונים יעדיפו להימנע מעיקול ופשוט יחתמו עליו. עורך דין נדל"ן יכול לעזור בכל הניירת הנדרשת.
- עם מי אני צריך לפנות בעת פירעון המשכנתא? אני המוכר.כשאתה משלם את המשכנתא שלך, אתה לא צריך ליצור קשר עם אף אחד. על המשרת שלך לשלוח לך מסמך המכונה "שביעות רצון" המראה כי עמדת בחובתך. אם לא קיבלת מסמך זה, התקשר אל החברה שאליה שלחת את התשלום האחרון שלך כדי לברר מתי תוכל לצפות לשביעות רצונך.
- כיצד נעשה חוזה מימון בעלים כאשר לבעלים יש את המשכנתא שהיא עדיין משלמת בגין היציאה מתלוש המשכורת שלה?הבעלים הנוכחי יצטרך לשלם את המשכנתא קודם לפני שימכור ומימון הנכס עבורך.
- אני קונה בית מהמוכר, האם הם אחראים לכל המסים ודמי HOA המגיעים מדי שנה?בחוזה המשכנתא ושטר החיוב שלכם יפורטו מי ישלם את המסים, הביטוחים ודמי ה- HOA, אך בדרך כלל כל ההוצאות הללו מועברות לקונה בעת סגירת המכירה. פריטים אלה ניתנים לניצול לתשלום עבור הקונה, כך שהוא מתפרק לתשלומים חודשיים, אלא בכל עת.
- מה צריך לרשום בבית המשפט עבור הקונה?יש לתעד את המעשה בבית המשפט המחוזי כדי להעביר את התואר לשם הקונה.
- מי אחראי על ביטוח הבית?הקונה אחראי לרוב לתשלום ביטוח, מיסים וכל דמי HOA. לעתים קרובות ניתן לנטוש את אלה כחלק מהתשלום החודשי שלך במקום לשלם את כולם בבת אחת כסכום חד פעמי.
- איזה ריבית עלי לבקש?קראתי לשאוף לפחות ל 2,5-3% מעל שיעורי ההלוואות המקומיות שלך כדי להועיל / להגן על עצמך, אך המוכר מחזיק כאן את הכרטיסים, כך שהשיעורים יכולים להגיע לגובה של 10% (או אפילו גבוה יותר). קראתי בלונים, בממוצע, נמשכים בין 3 ל -5 שנים. אתה יכול להיות יצירתי למדי במימון מוכרים וזה יכול להועיל הדדית עבור מוכר / קונה.
- הבעלים מממן את הקרקע והבית, הרוכש ישלם ארנונה שנתית; האם הקונה יקבל את זיכוי המס?ראה את קוד המס המקומי שלך. באופן מקובל, הבעלים של הנכס במשך 183 יום או תאריך שנקבע על ידי המחוז יכול לתבוע את זיכויי המס שהם זכאים להם.
שאלות ללא מענה
- על מי שמו ביטוח הבית אם הקונה משלם את ביטוח הבית ואני המוכר?
תגובות (8)
- זה היה רעיון שהוצע לנו ומצאתי שהמאמר מועיל מאוד בדרכים רבות!
- כל מה שקשור למאמר זה עזר. זה ענה על שאלות שלא היה לי מושג לשאול. מאוד אינפורמטיבי.
- קצר מאוד ואינפורמטיבי. תודה.
- דבר טוב, ישר! אהבתי גם את האיורים.
- מפורט ונוסף למחקר שלי. תודה!
- בעיקר כל זה עזר. אני אמשיך לבדוק את זה, שלב אחר שלב, כשאנחנו עוברים את התנועות. תודה!
- למדתי שהמוכר בעצם מתנהג כמו בנק והקונה צריך להתנהג כאילו הוא משלם לבנק בפועל.
- מה שעזר היה ההוראות שלב אחר שלב וההסבר על כל אחת מהן, לא בהנחה שכבר ידוע לנו, אלא מקדישה את הזמן להסביר את הכל, צעד אחר צעד, באופן שאני יכול להבין.
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
