כיצד לנהל משא ומתן על עסקה בנדל"ן?

חקר את הנכס. בין אם מדובר בעסקה למגורים או למסחר, עליכם לדעת כמה שיותר על הנכס. גלה את יסודות הגיל, השטח המרובע, הפריסה, ואם היו שדרוגים או שיפוצים משמעותיים. מידע זה אמור להופיע ברישום הנדל"ן. אם לא, שאל את המוכר. אם אינך מקבל תשובות או לא מאמין להן, בדוק את מחלקת בניין העיר או המחוז לגבי היסטוריה של היתרי בנייה שהונפקו עבור הנכס.

• אם אתה שוקל נכס היסטורי, בדוק אם הוא רשום בפנקס ההיסטורי המקומי, הממלכתי או הפדרלי. זה יכול להיות פלוס או מינוס, תלוי ביעדים שלך. אם הנכס רשום, ייתכן שיש סיוע כספי והקלות מס בגין שיקום ושיפוץ. עם זאת, ייתכן שאתה מוגבל בהחלט בשינויים שתוכל לבצע במבנה.
• גלה אם יש מבנה איזון או קצב קוד. כאשר קודי הבנייה והבנייה משתנים, לפעמים מבנים ישנים מורשים להישאר מכיוון שהם כל עוד לא נעשים שינויים. עם זאת, אם ניתנים היתרי בנייה חדשים, רשות אכיפת הקודים עשויה לדרוש את שדרוג העבודות הקיימות. שיפוץ אמבטיה זה יכול להפוך לצנרת חדשה לכל הבית. יש לשקול זאת בהצעה שלך.

למד על השכונה. מחיר המחירון פחות חשוב מניתוח שוק השוואתי (CMA). אם אתה עובד עם סוכן, היא יכולה לנהל רשימת מכירות נכסים אחרונות ורישומים של נכסים דומים בשכונה. קונה שאינו מיוצג יכול לשלם לעורך דין או סוכן מקרקעין עבור דוח.

• אל תסמוך על הדוח בלבד. סעו ובדקו את הנכסים ובדקו אילו מהדומים ביותר לנכס שנמצא במשא ומתן.
• באמצעות הנתונים בדו"ח CMA, תוכלו להעריך אם מחיר הנכס תואם למצב השוק הנוכחי.

צור תקציב ושמור על מימון. אם לקונה יש ביד מזומנים או מימון שאושר מראש, הוא עשוי להיות מסוגל לנהל מציאה קשה יותר ממי שצריך להמתין לבקשות ואישורים למשכנתא. היתרון למוכר הוא חוזה תקין עם תאריך סגירה מהיר במקום הימורים עם הנכס למעשה מחוץ לשוק במשך שבועות או חודשים בזמן שהקונה מנסה להשיג מימון.

שקול בדיקת נכס. בתור הקונה הפוטנציאלי, בדיקה יכולה לחשוף פורצי עסקאות פוטנציאליים, כגון נזק מבני, ולתת לך רשימה של תיקונים נדרשים לשימוש כמנוף להפחתת מחיר או זיכוי כנגד עלויות סגירה.

• פגם חמור, כגון צורך בגג חדש, אינו צריך להיות סוף של נכס אחר שרצוי. לפני שתבקשו זיכוי, התייעצו עם קבלן מקומי בכדי לקבל מושג טוב על עלות התיקון.

קבעו את הגבולות ואת הטון. למוכר יש מחיר מבוקש שלו. באמצעות דוח ה- CMA שלך תוכל לגבש הצעה. זה קובע את שתי נקודות הסיום של המשא ומתן. אם שני הצדדים השתמשו בנתונים אמינים כדי ליצור את נקודות המחיר שלהם, מחיר המכירה יהיה איפשהו באמצע.

• אל תעלב את המוכר. הצעה בלתי סבירה, "רק בכדי שהכדור יתגלגל", תתפרש ככל הנראה שאתה לא רציני בקניית הנכס.
• אתה יכול להיות כנה בנושאים, אבל דיבור על הנכס במונחים לא מכובדים כמו "מכוער", "חסר ערך" והצעה "להוריד את זה מהידיים", עשוי לגרום לבעלים לסרב לעבוד איתך עוד.

היכונו להציע הצעות נגד. בבורסת המחיר הצעות מחיר אופיינית, המוכר יציע את ההצעה הנגדית הראשונה. קונים לא צריכים להיתקע יותר מדי בהבדלים קטנים במחיר. עם שיעורי ריבית שבין 4 ל -5 אחוזים, הפרש של 3730 € במשכנתא הוא פחות מ -15 € לחודש בתשלום. אם המוכר אומר 146000 € והצעת 142,000 €, שקול בחום לקבל את ההצעה הנגדית של המוכר אם זה מתאים לטווח המימון שאושר מראש. זו עסקה עסקית, לא תחרות.

לסגור את העסקה. כל ההצעות וההצעות הנגדיות צריכות להיות בכתב. כאשר מושגת הצעה בהסכמה הדדית, על שני הצדדים לחתום עליה כדי להצביע על קבלה. פרט את מחיר המכירה, כל זיכויים לתיקון, הקצאת עלויות סגירה ומועד סגירה צפוי. זה יהפוך לבסיס של חוזה המכירה שלך.

• אם לא היו מעורבים סוכני נדל"ן במשא ומתן, כדאי לשקול לשמור על עו"ד נדל"ן כדי לטפל בסגירה. ניתן לטפל בעסקאות כגון ביטוח כותרת, סעיפי ביטול, חישוב ומיסוי מיסים ופרטים עסקיים אחרים כדי לוודא שהעסקה תישאר הוגנת לשני הצדדים.

תמחר את הנכס שלך. המחיר שתבחר יהיה שילוב של ניתוח שוק השוואתי (CMA). עבור האזור שלך, ההון העצמי שלך לעומת סכום התמורה והיעדים שלך. לדוגמא, ניתן לרשום נכס להשקעה בשכונה מבוקשת במחיר גבוה יותר מכיוון שלא בהכרח אתם זקוקים למכירה מהירה. לעומת זאת, אם עברתם דירה או צריכים למכור במהירות בכדי לקנות בית חדש, תרצו לתמחר לקצה התחתון של הספקטרום השכונתי.

• אם יש לך סוכן, היא יכולה להפעיל רשימת מכירות הנכסים האחרונות ורישומים של נכסים דומים בשכונה. מוכר "למכירה על ידי בעלים" יכול לשלם לעורך דין או סוכן נדל"ן עבור דוח.

שקול בדיקת נכס לפני מכירה. בדיקות אינן מיועדות רק לקונים. השקעה בבדיקה לפני שרושמים את הנכס יכולה לחשוף בעיות קטנות שניתן לתקן לפני הרישום וניתן לשקול תיקונים רציניים יותר במחיר הרישום.

להבין את הלך הרוח של הקונה. אלא אם כן יש לך נכס מבוקש מאוד בשכונה חמה, לקונה יש אפשרויות רבות. הוא מחפש למתוח את התקציב שלו עד כמה שהוא יגיע. בנה את הנכס שלך כדי להדגיש את היתרונות שלו והיה מוכן לכלול את שדרוגי הנכסים שלך במשא ומתן. לדוגמה, אם תכננתם לקחת את המכשירים, אך הקונה מביע עניין, שקול להוסיף אותם לעסקה.

קבל את ההצעה שלך. אם ההצעה היא מילולית, ואתה סבור שההצעה רצינית, בקש מהקונה להעלות אותה בכתב. אתה יכול להכין טפסים ריקים. הצעה בכתב מראה שהקונה רציני ומקשה עליו להתנער במהלך המשא ומתן.

היכונו להציע הצעות נגד. בבורסת המחיר הצעות מחיר אופיינית, המוכר יציע את ההצעה הנגדית הראשונה. עליכם לחשוב על העלויות היומיות של בעלות על הנכס ולחשוף זאת להצעה הנגדית שלהם. משכנתא, מיסים, ביטוחים, שירותים, דשא ודמי HOA הם עלויות אמיתיות שיוצאות מכיסכם בזמן שהנכס לא נמכר. אם כבר עברתם דירה, אתם מתמודדים עם הסיכון לפגיעה בסערה או לוונדליזם ברכוש הפנוי. שאל את עצמך כמה עלה לך הנכס מאז שהוצאת אותו לשוק ואם אתה מוכן להמשיך ולשלם את העלויות האלה בזמן שאתה ממתין לקונה רציני אחר. שקל את העלויות הללו בהצעה הנגדית שלך. אם יש לך עניין מוגבל בנכס שקול לרדת קרוב יותר להצעת הקונה.

• שמור על קור רוח. אם ההצעה של הקונה נמוכה מעליבה, אל תגיב בכעס או בסרקזם. הגש הצעה נגדית סבירה להראות את עמדתך. הקונה עדיין יכול להיות רציני ופשוט משא ומתן גרוע. לקרוא לקונה "זול" או "מגוחך" עלול לאבד אותך קונה רציני.
• הציע להניח או לפצל חלק מעלויות הסגירה. אם הקונה מתעקש על בדיקה, זו בחירתו, אך אתה יכול לפצל עלויות כמו ביטוח זכויות, עו"ד נדל"ן ושכר טרחה אחר.

שקול מימון בעלים. אם יש לך קונה מוסמך שאינו יכול לקבל משכנתא קונבנציונאלית בגלל בעיות אשראי או שהבנק לא ילוים על הנכס בגלל גיל, מיקום או מצב, אתה יכול לשאת את ההלוואה בעצמך. החיסרון הוא שלא ישלמו לכם מייד וייתכן שתצטרכו להתמודד עם מחדל הלוואה. היתרון הוא שאולי תוכל לממש מחיר קנייה גבוה יותר.

• אלא אם כן יש לך ניסיון בהקמת הסכמי הלוואה, התייעץ עם עורך דין מקרקעין כדי ליצור את הסכם ההלוואה הטוב ביותר עבורך ועבור הרוכש.