איך לקנות נכסי שוק?
אם אתה בשוק לקנות בית, כנראה התמודדת עם התסכול של רישומים שפג תוקפם ומיושן - במיוחד בשוק עם ביקוש גבוה.
אם אתה בשוק לקנות בית, כנראה התמודדת עם התסכול של רישומים שפג תוקפם ומיושן - במיוחד בשוק עם ביקוש גבוה. אחת הדרכים לעקוף את התסכול הזה היא לקנות בית מחוץ לשוק ישירות מהבעלים. התהליך אולי נראה מרתיע, אך תמיד תוכלו להיעזר בעורך דין או סוכן נדל"ן. זה אולי דורש קצת מאמץ נוסף מצדך, אבל זה יהיה שווה את זה אם אתה יכול למצוא בית שאתה באמת אוהב.
חלק 1 מתוך 3: מציאת נכס
- 1סע סביב וחפש מקומות שאתה אוהב. אולי הדרך הקלה ביותר למצוא נכס מחוץ לשוק היא ללכת לשכונה בה אתה רוצה לגור ולהסתכל על בתים. רשמו את כתובות הבתים שמושכים את עיניכם כדי שתוכלו לבחון אותם מקרוב.
- אתה יכול גם לדבר עם חברים ובני משפחה, במיוחד אם הם גרים ליד בית שאתה מעוניין בו. לעתים קרובות בעלי בתים ידברו עם שכניהם, והם אולי שמעו מישהו אומר משהו כמו "הייתי מוכר את הבית שלי אם יציעו לי את מחיר נכון, אבל אני לא באמת רוצה להוציא אותו לשוק. "
- שכנים עשויים גם לדעת אם מישהו בקרבת מקום דיבר לאחרונה על רצונו לעבור לשכונה אחרת.
- 2גש לבעלים ושאל אם הוא רוצה למכור. אם אתה רוצה לאמוד את האינטרס של בעל הבית למכור את ביתו, דפוק בדלת ושאל אם הוא מעוניין למכור. לרוב כנראה יגידו לך לא, אבל לא כואב לשאול.
- אם אתה רוצה להיות רשמי יותר בנושא זה, שלח מכתב לבעל הבית. הקפידו על מכתבכם, ופשוט ציינו כי ראיתם את ביתם ואתם מעוניינים לרכוש אותו.
- אתה יכול גם להודיע לבעלים שאתה מתעניין בשכונה באופן כללי. גם אם הם לא מוכנים למכור, יתכן שהם יוכלו לספר לך על שכן ששמע שחשב לעבור.
- 3עקוב אחר בעל הבית הפנוי. אם אתה מעוניין בבית שאינו מאוכלס בעליל, חפש במעשים ובתיעוד ארנונה כדי למצוא את הבעלים. זה עשוי לקחת קצת מאמץ נוסף, אך בעלי בתים נטושים בדרך כלל מוכנים יותר למכור את הנכס.
- כשאתה מוצא את הבעלים, שלח לו מכתב מנומס ואמר להם שאתה מעוניין לקנות את הנכס.
- גלה כמה זמן הבית לא מאוכלס. בתים שהיו פנויים זמן רב עשויים להיות יקרים יותר לשיפוץ ותיקון.
ייתכן שתרצה לחסוך בעמלות בכך שלא סוכן נדל"ן ייצג אותך במכירה כולה. - 4עיין במכירות פומביות ובתיעוד ציבורי. נכסים בבעלות בנקים ונכסים אחרים המועמדים למכירה פומבית עדיין נחשבים "מחוץ לשוק" במובן זה שהם אינם רשומים בשירותי רישום הנדל"ן הגדולים (בארה"ב, שירות הרישוי המרובה או MLS). מאפיינים אלה עשויים להיות במצוקה, לכן בדקו היטב לפני שתגישו הצעה.
- בדרך כלל, אתה יכול לקבל מחיר מכירה טוב יותר עבור בית במכירה פומבית מאשר באמצעים אחרים. עם זאת, בתים אלה נמכרים בדרך כלל "כפי שהם", ועשויים לדרוש עבודה רבה בכדי להביא אותם למצב ראוי למגורים.
- 5קבל סוכן נדל"ן שיעזור לך. סוכני נדל"ן רבים יודעים על נכסים שאינם רשומים מסיבה זו או אחרת. יתכן שהם רשומים בעבר ואז הוצאו מהשוק.
- סוכני נדל"ן יכולים גם לרשת עבורך כדי לעזור לך למצוא נכס שאתה רוצה. זה יכול להיות מועיל במיוחד אם אתה רוצה בית בשכונה מסוימת. סוכן הנדל"ן מוכר עם השכונה ודאי יודע אילו בעלי הבתים צפוי ביותר לנשוך על הצעה.
- בבריטניה ובמדינות אחרות, איש מקצוע זה בתחום הנדל"ן מכונה "סוכן מיקור נכסים". תפקידם למצוא נכס מחוץ לשוק המתאים לצרכים שלך, על סמך הקריטריונים שאתה מספק.
- 6רשת למציאת נכסי השקעה. אם אתם מעוניינים להשקיע בנדל"ן, נטוורקינג עם עורכי דין וסוכני נדל"ן ומשקיעי נדל"ן אחרים הוא דרך טובה למצוא נכסים מחוץ לשוק לרכישה.
- לעתים קרובות יש לבנאים ולקבלנים מידע פנים על בתים ורכוש אחר למכירה. לדוגמה, יתכן שתוכלו להשיג הרבה מאוד על בית מותאם אישית שלא היה לבנאי הכסף לסיים.
חלק 2 מתוך 3: הצעת מחיר
- 1קבל הערכות רשמיות. הערכה מקצועית יכולה לתת לכם מבט מדויק על ערך הבית, כמו גם על כל עבודה שתצטרכו לבצע. יתכן וכל המוכר תרצו לבצע הערכות עצמאיות.
- אם אתה ובעל הנכס מקבלים שמאות כל אחד, אתה יכול להגיע למחיר הוגן על ידי ממוצע פשוט של שתי הנתונים.
- 2שוחח עם סוכן נדל"ן. לסוכן נדל"ן יהיה מידע נוסף על בתים דומים באזור שנמכרו לאחרונה או נמצאים כיום בשוק. מחיר הבתים הללו יכול לספר לכם יותר על הערך של נכס שאינו בשוק.
- ייתכן שתרצה לחסוך בעמלות בכך שלא סוכן נדל"ן ייצג אותך במכירה כולה. עם זאת, סוכני נדל"ן רבים מוכנים להציע ייעוץ לגבי שווי הנכס תמורת תשלום אחיד נמוך יותר, במקום לקחת עמלה סטנדרטית.
לסוכן נדל"ן יהיה מידע נוסף על בתים דומים באזור שנמכרו לאחרונה או נמצאים כיום בשוק. - 3ניסחו מכתב כוונות. מכתב כוונות הוא הצעה רשמית יותר במעט, שמעבירות את תנאי היסוד של מכירת במונחים של הדיוט. זה לא מסמך מחייב מבחינה משפטית, אבל זו דרך לוודא שגם אתה וגם בעל הבית נמצאים באותו דף.
- מכתבי כוונות שכיחים יותר כאשר לא אתה או בעל הבית הנוכחי מיוצגים על ידי סוכן נדל"ן.
- בשלב זה, אתה או בעל הבית הנוכחי יכולים לשנות את דעתך ולהתרחק מהעסקה. אינך יכול לאכוף מכתב כוונות בבית המשפט, שכן אתה יכול להסכם הרכישה והמכירה הפורמלי יותר.
- 4קבל טופס רכישה ומכירה. ברגע שאתה ובעל הבית מסכימים באופן עקרוני על המכירה ומוכנים לקחת את העסקה לשלב הבא, ערוך הסכם רכישה ומכירה לשניכם לחתימה.
- אתה יכול למצוא טפסים להורדה באינטרנט, או לקנות אותם בחנויות ציוד משרדי. ודא שהטופס שבו אתה משתמש תקף מבחינה משפטית במדינתך.
- אולי תרצה שעורך דין נדל"ן יסתכל על ההסכם שלך לפני שתחתום עליו, רק כדי לוודא שהכל מכוסה.
חלק 3 מתוך 3: סגירת המכירה
- 1מצא מתווך משכנתא. סביר להניח שתזדקק למימון לפני שתוכל לקנות את הנכס. מרבית מתווכי המשכנתאות מוכנים לטפל ברכישת נכס מחוץ לשוק, אך ייתכן שתרצה לערוך קניות כדי לקבל את התעריפים הטובים ביותר.
- תן למתווך המשכנתא עותק של הסכם הרכישה והמכירה שלך כדי שיוכלו להעריך את העסקה.
- מתווך המשכנתאות עשוי לרצות הערכה נפרדת על הבית, או להזדקק למידע נוסף לפני שיסכים לממן את העסקה.
- 2להפקיד כסף רציני. מרבית רוכשי הנכסים מפקידים כסף בחשבון נאמנות כדי להראות לבעל הבית שהם רציניים בקניית הבית. כסף זה מוחזק על ידי צד שלישי עצמאי (בדרך כלל בנק או עורך דין) עד לסגירתו.
- אם תצא מהעסקה ללא מגירה, בעל הבית עשוי לקבל את הכסף הרציני, תלוי באמור בחוזה שלך. כל כסף נוסף שהצבת בפקדון (בדרך כלל עד סכום המקדמה) עשוי להיות מוחזר אליך אם העסקה נפלה, אלא אם כן נקבע אחרת בחוזה שלך.
- אם בעל הבית במקרה ייצא מהמכירה, היית מקבל את כל הכסף שלך בחזרה, כולל הכסף הרציני שלך.
- 3קבל ביטוח כותרת. חברת ביטוח כותרת מבצעת חיפוש כותרת על הנכס אותו תרצו לקנות ומבטחת אתכם מפני פגמים אפשריים בתואר. זה מגן עליך על ידי הקפדה שמישהו אחר לא יוכל להופיע מאוחר יותר ולטעון שהנכס הוא שלהם.
- ביטוח כותרות חשוב במיוחד אם אתם עוסקים בנכס נטוש, או בבית שישב פנוי תקופה משמעותית.
אם אתם מעוניינים להשקיע בנדל"ן, נטוורקינג עם עורכי דין וסוכני נדל"ן ומשקיעי נדל"ן אחרים הוא דרך טובה למצוא נכסים מחוץ לשוק לרכישה. - 4השלם בדיקות סופיות. בדיקות מזהות תיקונים מבניים כמו גם בעיות אחרות העשויות לדרוש תחזוקה בהמשך. בעיות אלה עשויות להיות ליקויים מבניים המאיימים על בטיחות הנכס, או שהם עשויים להיות נושאים קלים יחסית כגון ידית דלתות רופפת או כפתור ארון שבור.
- סוכני נדל"ן מארגנים בדרך כלל בדיקות. אם אינך עובד עם סוכן נדל"ן, שוחח עם המלווה שלך. יכול להיות שיש להם פקח שעליו הם יוכלו להמליץ.
- 5משא ומתן מחדש לפי הצורך לאחר הבדיקה. בהתאם לתוצאות הבדיקה, ייתכן שתחליט כי ברצונך לשלם פחות עבור הנכס כדי שיחשב עבור תיקונים שיש לבצע. בעל הבית עשוי גם להסכים להשלים את התיקונים הנדרשים לפני הסגירה.
- אם בעל הבית משלים את התיקונים, בקש מהמפקח לחזור ולבצע בדיקה נוספת בכדי לוודא שהתיקונים נעשו כהלכה, ולא צצו בעיות חדשות.
- 6חתמו על הניירת הסגירה. הניירת הסגורה עשויה לכלול יותר מ -100 עמודים של מסמכים שיש לחתום עליהם. שכר עורך דין שיסיים עבורך את הסגירה בכדי להבטיח שכל המסמכים תקינים.
- הביאו איתכם תיעוד זיהוי ואזרחות תקפים לסגירה. תזדקק גם להוכחת ביטוח בעל הבית.
- העבר את כל הכספים הדרושים לסגירה, כולל עלויות סגירה, כך שיהיו זמינים.
- קרא את הניירת הסופית שלך לפני שאתה חותם עליה. וודא כי כל הזיכויים והחיובים מפורטים במדויק ובהסכמה, כגון המקדמה והכסף הרציני. בדוק שוב כי המיסים והשירותים הוגדרו באופן יחסי, טופלו חשבונות על התיקונים הנדרשים וכל הוויתור למוכר ניתן.
- גם הניירת הסגירה תצטרך לבחון ולאשר על ידי המלווה שלך.
- הליכי הסגירה מבוססים על תהליך הגמר של מכירת נדל"ן בארה"ב, והם עשויים להיות שונים במדינות אחרות. שוחח עם עורך דין נכס או סוכן נדל"ן מורשה בקרבתך.
קרא גם: כיצד לחפש רשומות פינוי?
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
