כיצד להוסיף ערך לנכס מסחרי?
אם לנכס המסחרי שלכם יש מקום לדיירים נוספים, ישנן מספר שיטות בהן תוכלו להשתמש כדי למצוא דיירים ולהעלות את ערך הנכס.
נדל"ן מסחרי יכול להיות השקעה משתלמת, בין אם אתם מתכננים להשתמש בנכס לצורך פעולות עסקיות משלכם ובין אם תשכירו אותו לדיירים. על מנת להפיק את המרב מהנכס שלך, עליך לנקוט בצעדים מסוימים בכדי להעלות את ערכו. כמה טיפים להוספת ערך לנכס מסחרי כוללים ביצוע שינויים מבניים וקוסמטיים, שיכולים להיות דרכים לשפר נכס ולמשוך דיירים ו / או להצדיק שכר דירה גבוה יותר, ושיפור הפעילות כדי להכניס יותר הכנסות.
שיטה 1 מתוך 3: ביצוע שינויים מבניים וקוסמטיים
- 1הוסף שטח מרובע לנכס שלך. זו אחת הדרכים הנפוצות ביותר להוסיף ערך לנכס. אם לנכס המסחרי שלך יש ביקוש לעוד דיירים ולא ניתן להוסיף אותם בשטח שהיה זמין בעבר, הוספת שטח נוסף יכולה להיות חסכונית.
- בהתאם לייעוד הנכס, תוכלו להגדיל את ערכו על ידי הוספת שטח לאיסוף משרדים, מחסן, חלון ראווה, חניה, אחסון, ועידה או עובדים.
- לאחר חניה מקורה או שמורה יכול להעניק לנכס שלך יתרון תחרותי על פני נכסים דומים הנחשבים על ידי תאגיד או עסק.
- התייעץ עם רשויות הבנייה המקומיות לקבלת אישורים נחוצים לפני תחילת עבודות בנייה.
- 2הגדל את שטח הריבוע להשכרה. חשוב לזכור כי שבתוך נכס, יש הבדל בין מטר הכולל 2 ואת פנויים להשכרה מ 2. אם בניין מתוכנן בצורה גרועה, מ 'הפנוי להשכרת 2 יהיה משמעותי פחות מ "בפועל" 2. פירוש הדבר שחלק גדול מהנכס שלך עשוי להיות מונטיזציה.
- לדוגמה, בניין עם לובי מוגזם, אזורים לא גמורים או סידורי מסדרון מסודרים בצורה גרועה עלול בסופו של דבר להיות חלק גדול מהנכס לא ניתן להשכרה.
- שקול לסיים חלקים לא שלמים בנכס, או להמיר אזורים שאינם ניתנים להשכרה כרגע לשטחים הניתנים להשכרה. לדוגמא, בקומה אחת עשויים להיות שני ארונות ציוד גדולים. שילוב של שני החדרים בארון אחד קטן יותר והשכרת החלק השני כמשרד קטן יכולים להוסיף ערך מוסף.
- 3שפר את החלק החיצוני של הנכס שלך. המראה החיצוני של הנכס שלך יכול להשפיע רבות על ערכו. למרבה המזל, ישנן מספר דרכים בעלות נמוכה להוסיף ערך באמצעות ביצוע שיפורים חיצוניים.
- משא ומתן עם חברת ניקיון ואיסוף אשפה על מנת לספק שירותים לדיירים במסגרת שכר הדירה.
- לוודא שהשטח, החניונים, חדרי הרחצה והמסלולים של הבניין שלך נקיים ביותר היא הדרך הזולה והקלה ביותר להעלות את ערך הנכס שלך. המשמעות היא ניקוי אשפה, הקפדה על גזירת מדשאות ומטופחות היטב, הסרת העומס והקפדה על ריחות מוזרים.
- עדכן חלונות ודלתות. אם החלונות והדלתות של הנכס שלך מיושנים, לא אופנתיים או מעוצבים בצורה גרועה, שקול לעדכן אותם. השקעה בחלונות ובדלתות חדשות יכולה לא רק לשפר את מראה הבית שלך, אלא גם להפחית את הרעש, להגביר את האור הטבעי ולעזור להפחית את חשבונות החימום / קירור.
- צבע. צביעת הלבנים החיצוניות או החיפויים היא דרך פשוטה וקלה לרענן את מראה הנכס שלכם ולהעניק לו מראה חדש מבלי לבצע שינויים מבניים משמעותיים.
- השקיעו בגינון מקצועי. גינון מקצועי יכול לשפר משמעותית את המראה החיצוני של הנכס שלכם בעלות סבירה.
לדוגמה, Shades of Death Road (הממוקם ב- NJ) עשוי לראות מאבק מסוים על ערך הנכסים המסחריים. - 4עדכן את השילוט. השילוט אמור למשוך אנשים כלפי חוץ ואמור לייצג במדויק את מטרת הנכס.
- אם השילוט לא מספיק גודל בהשוואה לאדריכלות (או השלטים המתחרים), מוסתר על ידי הגינון, קשה לקריאה, נראה לא מושך, או שהוא מצג שווא של מטרת הנכס, אתה יכול לעשות דרך ארוכה בהגדלת ערך הערך שלך נכס מסחרי על ידי הוספת שילוט חדש או עדכון הישן.
- שקול מגוון של סגנונות שלטים, חומרים, גדלים ומיקומים. התייעץ עם יצרן שלטים כדי ללמוד על כל האפשרויות שלך ולקבל את ההחלטות הטובות ביותר עבור הנכס שלך.
- 5הגבירו את האבטחה והחניה. מאפייני אבטחה כמו מערכות אזעקה, שערים ותריסים יכולים להגדיל את ערך הנכס על ידי הפיכת הנכס לאטרקטיבי יותר לדיירים והורדת פרמיית הביטוח שלכם. בנוסף, אזורים מסוימים עשויים להצדיק שכירת שומרים פרטיים.
- לצורך חניה, שקול שכירות ממגרשים סמוכים שאינם בשימוש בשעות הפעילות של הדיירים שלך. לדוגמה, לעסקים של הדיירים שלך יש שעות ביום, אך יש מגרש מועדוני לילה בקרבת מקום ריק במהלך היום.
- אתה יכול לשקול להשכיר את מגרש המועדון במהלך היום למשאית מזון או לעסק נייד אחר.
שיטה 2 מתוך 3: הקטנת הוצאות
- 1להקטין הוצאות. עבור נכס מסחרי, השווי תלוי במידה רבה במידת הרווחיות שלו. ניתן להגדיל את הרווחים על ידי העלאת שכר הדירה, או על ידי הפחתת הוצאות. למרבה המזל, ניתן להפחית בהוצאות מבלי להשפיע באופן משמעותי על פעילות הנכס.
- שקול להוסיף נורות חסכוניות באנרגיה בכל הנכס. זה יעלה כסף מראש, אך יחסוך משמעותית לאורך זמן.
- שקול להעביר כמה הוצאות, כמו שירותי גז למשל, לדיירים. אם חברת הדלק שלך יכולה למדוד יחידות בנפרד, שקול לבקש מהם לעשות זאת. זה יאפשר לך לפקח ולגבות הוצאות גז לדיירים בודדים.
- השקעה במערכות חימום ומיזוג אוויר מודרניות יכולה גם לעשות דרך ארוכה להפחתת עלויות לאורך זמן.
- התקשרו בחוזה ארוך טווח עם הספקים. זה עשוי להפחית את העלויות של רכישות אספקה רגילות שלך.
- אחזקה עקבית יכולה גם להפחית את הוצאותיכם על ידי הקטנת הסיכוי לתאונות יקרות.
- 2בקש ששם המס יעריך מחדש את שווי הנכס שלך. הערכות שווי נכס לרוב מיושנות או לא מדויקות, ולפעמים הערכה מחודשת פשוטה יכולה להוריד משמעותית את חובת המס שלך, ובכך לשפר את השורה התחתונה שלך.
- ערך הנכס שלך מוערך לרוב רק על ידי הרשויות המקומיות, ולכן ערך הנכס שלך עשוי לשקף פרק זמן בו ערכי הנכסים היו גבוהים יותר. בנוסף, פעמים רבות מעריכים שגיאות, וייתכן שמעריך העריך יתר על המידה את ערך הנכס שלך.
- אם אתה מרגיש שהנכס שלך מוערך יתר על המידה, אתה יכול ליצור קשר עם שומת המס המקומי שלך ולבקש שערוך מחדש. אם אתה לא מרוצה מהדמות החדשה, אתה תמיד יכול לערער על דעתם.
- לשם כך, בקר במשרד שומת המס שלך ובקש טופסי ערעור. ניתן גם לבקש מידע על ערכי נכסים אחרים. אם אתה שם לב שנכסים דומים נושאים הערכות שווי נמוכות יותר, חוזק המקרה שלך גדל מאוד.
- לחלופין, פנה לעורך דין או סוכן נדל"ן המתמחה בערעור על הערכות שווי רכוש.
ערך הנכס שלך בדרך כלל מוערך רק על ידי הרשויות המקומיות, ולכן ערך הנכס שלך עשוי לשקף תקופת זמן בה ערכי הנכס היו גבוהים יותר. - 3מודרניזציה של הנכס שלך. הבניין צריך להיות מעודכן, להשוות למבנים שמסביב באיכותו ומייצג את הסגנון האסתטי של האזור. וודא כי אתה משתמש בחימום ומיזוג אוויר נוכחי וחסכוני, מחממי מים ואורות כדי לחסוך בעלויות האנרגיה הרגילות.
- שדרוג הקירוי על הנכס שלך יכול להיות דרך אחת למודרנין מראהו, לקצץ בעלויות ולמנוע נזק לרכושך. מסיבה זו, גג חדש יכול להציע החזר השקעה מעולה.
- קדימה ירוק. בעת עדכון הנכס שלך, זכור ידידותיות לסביבה. זה לא רק ישמור על רכושך רלוונטי בשוק הצרכנים המודע לאדמה, אלא גם יוריד עלויות תקורה. אפשרויות ירוקות כוללות פאנלים סולאריים, מכשירים חסכוניים באנרגיה וחלונות לחיסכון באנרגיה. יתכנו אפילו תמריצי מס.
- בעת המודרניזציה, ודא שכל שינוי יוצר ערך רב יותר ממה שהוא עולה. לדוגמא, אם אתה מוציא 1490 € על מיזוג אוויר חדש, למשל, מיזוג אוויר חדש זה אמור להוביל לעלות של 1490 € לחסכון לאורך זמן, או אמור לאפשר לך למשוך, לתחזק או להגדיל את שכר הדירה על הדיירים.
שיטה 3 מתוך 3: להרוויח יותר הכנסה
- 1מכיר את השכונה. הידיעה לכמה נכסים מסחריים אחרים באזור נמכרים ושווי השוק הכללי של האזור יעזור לקבוע לאיזה כיוון ללכת לפן המסחרי של הנכס.
- מה הכי נכון כרגע בתחום זה? מה צריכה השכונה? אילו התפתחויות עתידיות נוספות מתרחשות (בית ספר, בית משותף או מרכז מסחרי חדש) שישפיעו על היצע וביקוש להשקעתך?
- 2תן שם לנכס. שמות נכס מעניקים לו אופי וקסם ומאפשרים לאנשים לזהות את מטרתו ומיקומו בשוק. זה חלק בלתי נפרד ממיתוג הנכס, דבר שיכול להעלות משמעותית את ערכו.
- לקבלת רעיונות לשם, שקול את ההיסטוריה של הנכס, את המיקום בתוך הקהילה, המטרה, השכונה והדיירים.
- אתה יכול גם לשקול למכור את זכויות השמות לדייר גדול.
- בנושא שמות, שקול לשנות את שם הרחוב או הכביש שבו ממוקם הנכס אם הוא מוזר או קשה מאוד לבטא. לדוגמה, Shades of Death Road (הממוקם ב- NJ) עשוי לראות מאבק מסוים על ערך הנכסים המסחריים. אתה יכול לעתור למחלקות התכנון והייעוד המקומיות שלך כדי לשנות את שמות הרחובות.
- 3מצא דיירים. אם לנכס המסחרי שלכם יש מקום לדיירים נוספים, ישנן מספר שיטות בהן תוכלו להשתמש כדי למצוא דיירים ולהעלות את ערך הנכס.
- מציעים מבצעי מעבר דירה כדי למשוך דיירים חדשים. לדוגמא, תוכלו להציע שיעור שכר דירה מוזל בחודש הראשון, סכום פיקדון נמוך או חוזה שכירות לטווח קצר בכדי להכניס דיירים לנכס שלכם.
- למשל, בקשו מהדיירים הקיימים להפנות דיירים חדשים ושקלו להציע תמריץ בתמורה. דוגמאות תמריץ כוללות שכר מוצא, חודש בשיעור שכר דירה מוזל, או גישה למתקני נדל"ן פרימיום.
- השגת דיירים חדשים באמצעות הפניות עשויה להגביר את הסינרגיה של הדיירים בבניין, כלומר סוגי העסקים יהיו בקטגוריות דומות. למשל, חוסר סינרגיה של דיירים יהיה שיש חנות שמוכרת תיקי גוצ'י יוקרתיים ואביזרי נשים לצד חנות משכונות, וזה משהו שמוריד את ערך הנכסים.
מאפייני אבטחה כמו מערכות אזעקה, שערים ותריסים יכולים להגדיל את ערך הנכס על ידי הפיכת הנכס לאטרקטיבי יותר לדיירים והורדת פרמיית הביטוח שלכם. - 4הימנע ממשרות פנויות. בניין ריק הוא דרך מסוימת להפחית את ערך הנכס שלך באופן דרמטי. למרבה המזל, קיום המדיניות והנהלים המתאימים יכול לעזור מאוד בשימור הדיירים ובהימנעות משרות פנויות.
- שמרו על קשר מצוין עם הדיירים שלכם. המשמעות היא לטפל במהירות בחששותיהם, להיות זמינים ולתחזק את הנכס. זה יכול לעזור בשימור הדיירים.
- שמור על קשר עם הרצונות והצרכים של שוק הדיירים היעד שלך. האם אתה הבעלים של בניין דירות יוקרתי? מתקני כושר, Wi-Fi וחניה בשפע עשויים להיות חשובים.
- 5העלו את שכר הדירה. רוכשי נדל"ן מסחרי מתמקדים בהכנסה, ואחת הדרכים הקלות ביותר להגדיל את הכנסותיך היא הגדלת שכר הדירה שלך. הגדלת שכר הדירה, לעומת זאת, צריכה להיעשות בזהירות. אם בבניין שלך יש אחוז תפוסה גבוה מאוד (95 - 100%) זה עשוי להיות אינדיקציה לכך שדמי השכירות שלך יכולים לעלות.
- אם הנכס שלך מורכב מעסקים קטנים יותר או מדיירים עם הכנסה נמוכה, העלאת שכר הדירה עשויה להיות לא חכמה, מכיוון שאתה יכול להפחית בשוגג את אחוז התפוסה שלך. זה יכול להיות הכנסות נמוכות יותר עבורך, וקושי רב יותר למשוך דיירים חדשים.
- עם זאת, אם בנכס שלך יש דיירים מתקדמים יותר, אם השכונה שלך פופולרית, אם יש רשימת המתנה לנכס שלך, או אם דמי השכירות בקרבת מקום גבוהים יותר, שקול להעלות את שכר הדירה שלך. המטרה היא לגבות את סכום השכירות המרבי האפשרי מבלי לעזוב דיירים או להקטין את יכולתך למשוך חדשים.
- שקול אם השקעות אחרונות בנכס מצדיקות גם דמי שכירות גבוהים יותר. לדוגמא, אולי השקעתם בחניון איכותי, באמצעי אבטחה חדשים או במיזוג אוויר מהשורה הראשונה. כל אלה יכולים להצדיק דמי שכירות גבוהים יותר.
קרא גם: כיצד לחפש רשומות פינוי?
תגובות (2)
- יש כאן מגוון מידע חשוב מאוד ואינפורמטיבי בנושא אשר הובא בכמה עמודים. תודה.
- משקיע נכס מסחרי לעיתים קרובות יעבור לחשיבה פסיבית עם דייר ארוך טווח שמשלם את שכר הדירה באופן קבוע. המאמר מזכיר לנו כי קיימת חובה לוודא שהשקעה בנכס מסחרי מנוהלת באופן מסחרי כדי למקסם את ההכנסה והערך ולשים לב לעלויות.
הצהרה משפטית תוכן מאמר זה מיועד לידיעתך הכללית ואינו מיועד להוות תחליף למשפט מקצועי או לייעוץ פיננסי. כמו כן, אין הכוונה להסתמך על ידי המשתמשים בקבלת החלטות השקעה כלשהן.
